臺灣新竹地方法院民事-SCDV,106,竹簡,157,20170510,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 106年度竹簡字第157號
原 告 張小平
訴訟代理人 馮雙雙
被 告 朱海剛
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國106 年4 月26日言詞辯論終結，判決如下:

主 文

被告應將門牌號碼新竹市○○○○路0巷00號5樓之房屋騰空返還予原告。

被告應自民國一０五年七月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。

訴之撤回應以書狀為之。

但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1項、第2項分別定有明文。

本件原告起訴時聲明求為：1 、被告應將坐落於新竹市○○段000 ○號（門牌號碼新竹市○○○○路0 巷00號5 樓）之房屋（下稱系爭房屋）回復原狀後全部遷讓返還原告。

2 、被告應自民國105 年7月起至系爭房屋回復原狀全部遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）8,000 元，及自105 年7 月起至遷讓日止之水電、瓦斯費等（待確認實際金額後再擴張訴之聲明），並至清償日止按年息百分之五計算之利息。

嗣原告於本院106 年4 月26日言詞辯論期日當庭以言詞撤回訴之聲明第2項後段關於水電、瓦斯費等之請求，有最後言詞辯論筆錄1 件附卷可稽，經核原告上開一部撤回，尚無不合，應予准許。

二、原告主張：被告原與訴外人即原告配偶亦原告訴訟代理人之父親馮偉成（下逕稱馮偉成）在同公司工作且為馮偉成之部屬，在馮偉成說項之下，以低於市場行情之價格即月租金8,000 元向原告承租原告所有之系爭房屋，但未簽訂書面契約、未約定租賃期限，亦未收取押租金，係為不定期租賃（下稱系爭租賃契約關係）。

被告離職後，原告為收回系爭房屋自用，於是請馮偉成代為通知終止系爭租賃契約關係，被告並應將系爭房屋回復原狀後遷讓返還於原告，又經原告同意被告延期至105 年7 月底辦理完畢。

惟為保權益，馮偉成曾於105 年7 月25日以新竹樹林頭郵局第60號存證信函通知被告必須於105 年7 月31日前搬離系爭房屋，但期限屆至，被告既未遷出系爭房屋，又無付租，甚至藉機需索，原告再於105 年9 月9 日以新竹市○○路○○○000 號存證信函表明被告已積欠2 月租金，定期催告被告應繳清欠金，被告卻刻意拒領以致招領逾期而遭退回。

原告再向本院聲請為公示送達，經本院105 年度司聲字第347 號以被告確實居住於該址，無送達處所不明而駁回公示送達之聲請，於是原告請託新竹市武陵里里長協助見證，書立終止合約告示，並將該紙告示張貼於系爭門牌信箱暨送達至被告本人由伊親自收受，系爭租賃契約關係業已合法終止而消滅。

又，被告自105 年7月1 日起迄今均未繳納租金，以每月8,000 元計算，被告積欠原告系爭房屋租金總額顯已達2 個月以上之租金總額，原告屢以存證信函、終止合約告示、提起訴訟各種方式，明白表示終止系爭租賃契約關係，故系爭租賃契約關係已因終止而消滅，被告即應返還系爭房屋予原告，被告無繼續使用系爭房屋之權源，原告自得依民法第455條前段規定暨所有權人之地位，請求被告遷讓返還系爭房屋，且被告於系爭租賃契約關係終止後仍無權占有系爭房屋，而受有相當於租金之不當得利，故本件得同時依照民法第179條前段規定，請求被告給付自105 年7 月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利每月8,000 元，爰聲明如主文第1 、2 項所示。

三、被告則以：伊同意遷讓房屋，但伊現在生活有困難，付不出租金，也沒有多餘的錢可以搬家等語，資為抗辯，答辯聲求聲明求為駁回原告之訴。

四、本件原告主張其為系爭房屋之所有權人、系爭房屋經出租予被告、每月租金8,000 元、被告105 年7 月起未付租亦未搬離、系爭房屋現仍為被告占用之事實，業據原告提出系爭房屋建物謄本、存證信函、終止合約告示、彩色照片、本院105 年度司聲字第347 號民事裁定影本、銀行帳戶對帳單等件為證（附於本院卷第7 ～22頁），且不為被告爭執（本院卷第54頁筆錄），堪信為真。

五、本院以：

（一）按，民法第450條第2項固規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」

，然土地法第100條另定有房屋租賃收回之限制，即：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一出租人收回自住或重新建築時。

…三承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」

，且該規定為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第100條所列各款情形之一不得收回房屋（最高法院51年台上字第1288號判例要旨參照）。

又，土地法該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已，如出租人依該條款所列事由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人定期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號判決要旨參見）。

（二）次按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第2項、第455條前段、第767條前段分別定有明文。

又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上第801 號判例意旨參照）。

（三）經查，系爭租賃契約關係未定期限且被告積欠租金已達2月以上，雖原告曾以105 年9 月9 日新竹民生路郵局第196 號存證信函催告但因招領逾期遭退回，然原告嗣於106年間由該地里長見證作成終止合約告示，表明被告已積欠租金5 萬6,000 元，因此定期催告給付租金，該紙終止合約告示已張貼於系爭房屋門牌並送達於被告，復由被告本人親自收受，嗣原告再以本件起訴狀繕本送達，明白作為終止系爭租賃契約關係之意思表示，而本件起訴狀繕本業於106 年3 月13日寄存送達於被告，有送達回證1 紙在卷可參（附於本院卷第26頁），是於106 年3 月23日發生合法送達效力（寄存送達加計10日發生效力），故系爭租賃契約關係於是日即合法終止而消滅，揆諸前揭規定，原告依租賃物返還請求權暨所有物返還請求權，訴請被告將系爭房屋遷讓返還予原告，洵屬有據，應予准許。

（四）承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

又，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段亦定有明文。

本件被告既向原告承租系爭房屋，自負有按時給付租金之義務，然被告自105 年7 月起即未按期繳付租金，且本件租賃關係業於106 年3 月23日合法終止而消滅，已如前述，被告因繼續占用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，原告則因此受有不能使用收益之損害，而系爭房屋之使用利益相當於月租8,000 元，則原告請求被告自105 年7 月起至遷讓返還系爭房屋之日止，依系爭租賃契約關係或終止後依不當得利法律關係，求為按月給付8,000 元，亦屬有據。

六、綜上，系爭租賃契約關係於106 年3 月23日已合法終止而消滅，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占用。

從而，原告基於租賃物返還請求權暨所有權人之地位，同時依原租賃契約關係或不當得利請求權，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告並自105 年7 月1 日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告8,000 元，皆有理由，應予准許。

七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
新竹簡易庭 法 官 周美玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應添具繕本1 件並一併繳納上訴費用。
中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
書記官 吳月華