臺灣新竹地方法院民事-SCDV,106,竹簡,476,20180309,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 106年度竹簡字第476號
原 告 林瑞珠
訴訟代理人 陳詩文律師
吳俊銘律師
曾艦寬律師
被 告 李芬英
訴訟代理人 向先台
陳恩民律師
魏翠亭律師
複代理人 陳志寧律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107 年2 月9 日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落於新竹市○道段○○○○地號土地，如附圖編號Ａ部分面積一點一八平方公尺、編號Ｂ部分面積一點七三平方公尺之地上物全部予以拆除，並將土地騰空返還原告及其他全體共有人。

被告應自民國一０六年一月二十一日起至返還第一項所示占用之土地日止，按月給付原告新臺幣玖元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣貳拾伍萬零貳佰陸拾元，為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；

又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

民事訴訟法第256條、第255條第1項第3款分別定有明文。

查：原告起訴時，原聲明：㈠被告應將坐落於新竹市○道段○○○○段○0000地號土地（下稱系爭土地）上如起訴狀附圖一所示編號Ａ，面積2 平方公尺（以實測面積為準）之門窗等地上物拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體。

㈡被告應自民國106 年1 月21日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）163 元。

嗣於本院會同地政機關實施測量後，原告依測量結果，以書狀更正並減縮上開聲明為：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖二（即附件土地複丈成果圖，下稱附圖）所示編號Ａ、Ｂ，面積合計2.91平方公尺之門窗等地上物拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體。

㈡被告應自106 年1 月21日起至返還前項土地之日止，按月給付原告24元。

揆諸上開規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠、兩造均為「品墅- 鉑金官邸Ｃ區」（下稱系爭社區）之住戶，系爭1160地號土地為兩造及系爭社區其他區分所有權人共有。

被告於101 年3 月4 日與訴外人雄基建設股份有限公司（下稱雄基公司）簽訂房地買賣契約書（下稱系爭契約），購買「品墅- 鉑金官邸C9」即同段1160-4地號土地及其上門牌號碼新竹市○區○○路0 號建物，惟嗣於不詳期日僱工施作該建物一樓門窗，無權占用系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分面積2.91平方公尺土地，業已違反系爭契約附件七住戶公約第17條、第22條規定「不得施作影響建築物之結構安全及有礙外觀之工程」、「本社區住戶若需裝設鐵門、鐵窗者（正面為維護社區美觀不得裝設），由管理委員會統一設計，統一發包，統一裝設以免破壞美觀」，被告經建商雄基公司及系爭社區管理委員會制止及勸導，均置之不理，爰訴請被告拆除上開占用系爭土地之地上物，並將該部分土地返還予原告及其他共有人。

另被告因無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，參酌土地法第105條準用第97條規定，租用基地之租金以不超過土地申報地價年息百分之10為限，原告自可以此法定租金之最高限額內，計算被告所受之不當得利每月為24元（申報地價9,760元/㎡×2.91㎡×10 %÷12÷10＝23.668元，小數點以下四捨五入）。

㈡、被告辯稱系爭社區區分所有權人就系爭土地有默示分管之合意，原告否認。

系爭社區之住戶陸續遷入迄今僅5 年，於103 年間成立管理委員會後才著手處理「公設點交」等事宜，又訴外人即被告配偶向先台於105 年8 月間在社區line群組駁斥管理委員會有權干涉其占用系爭土地，足徵其他共有人從未默示同意被告占用該地，遑論默示分管，若有默示分管（假設語氣），被告配偶何須與社區筆戰「法律不溯及既往」。

系爭社區嗣於106 年1 、2 月間召開區分所有權人會議，作成「催請被告拆除雨遮突出物」等決議，並於同年6 月28日左右授權原告提起本訴，顯見其他共有人不同意被告占用系爭土地，至被告提出之106 年7 月29日區分所有權人會議錄音，其內容為斷章取義，難認有據。

㈢、被告無權占用系爭土地面積2.91平方公尺，以公告現值每平方公尺86,000元計算，價值為250,260 元，原告及其他區分所有權人不能使用收益系爭土地所受損害，遠高於附圖所示編號Ａ、Ｂ部分地上物拆除所受損失，倘不准原告拆屋還地之請求，顯難達保護不動產所有人之立法意旨，對原告及其他社區住戶實不公平。

原告受系爭土地其他共有人之授權，訴請被告拆屋還地，以回復所有權圓滿行使狀態，純屬權利之正當行使，自難認原告係以損害他人為主要目的，亦無違誠實信用原則。

為此，依法提起本訴，並聲明：如上開變更後聲明。

二、被告則以：

㈠、系爭社區區分所有權人間就各戶門前之土地應有默示分管契約存在：１、依系爭社區之使用現況，各住戶門前之陽台區域係供各戶個別使用，如擺放盆栽等私人物品，均無人干涉。

此外，每戶玄關前本設有高起之台階，就此高起部分僅有該戶使用（被告係於該高起台階上加設門框與採光罩，與其他住戶占用之面積甚至相同），顯見系爭社區確實存在默示分管契約。

復觀諸系爭社區之建設公司即雄基公司提供之竣工圖及系爭契約所附之施工圖，當初興建系爭社區時，已將系爭社區每一戶之陽台部分，設置於系爭1160地號土地上，且各戶之陽台位置及面積均相同，足認陽台屬於住家之一部分。

換言之，各戶之陽台均坐落共有之系爭土地上，而系爭社區住戶自系爭社區興建完成迄今逾5 年期間，均未就此表示異議，即可證系爭社區就每戶前陽台部分存在默示分管契約甚明。

又原告於106 年7 月29日系爭社區區分所有權人會議中，曾表示每戶前面陽台區域，係屬於各戶社區住戶所有，此觀被證五錄音自1:06:00 至1:08:18 止，原告於會議中二度稱「那個位置（即陽台）是你家的地」，社區另一名住戶亦表示要將自己種的樹搬到陽台上（見譯文第二頁13行），即代表住戶均認為各戶門口之陽台部分應屬各住戶個別專用之事實。

２、被告於101 年底增建玄關與採光罩時，為求慎重，並有向建商二度確認，當時雄基公司均稱一樓門前與陽台部分屬於各住家專屬專用，亦二度同意被告增加玄關與採光罩之部分。

被告復於101 年7 月18日向地政機關申請建物所有權狀，與上開竣工圖、施工圖等再三比對後，方增建玄關與採光罩部分。

從而，依最高法院99年台上字第2278號民事判決之意旨，系爭社區內非不得認有默示分管契約之存在。

是以，其就未超過花圃（或門前高起台階）之範圍內增建玄關與採光罩，實應屬共有人默示分管協議之所得容許被告使用之區域，被告並非無權占有系爭土地，亦無不當得利。

否則，依原告所述，則系爭社區其他住戶應不得於門前擺放任何私人用品，否則即構成無權占有、侵權行為或不當得利，此顯然有違社區間之常情。

３、原告雖稱被告未得系爭社區管委會同意，擅自變更外觀，而違反住戶公約第17、22條云云，然住戶公約之意旨在於社區「對外」之外觀一致性，而被告增建部分係朝社區內部，外人不可能觀看到增建部分，原告主張應有誤會。

一般社區規約之所以約定不得占用共有土地，係因若住戶占有共有土地，將影響公寓住戶通行或影響公共安全，然被告係於其自家門前陽台區域為增建，實際上不會有任何住戶通行過被告家門前陽台區塊，故該增建部分並未影響任何住戶通行與公共安全，難認有何違反公寓大廈管理條例或社區公約之情事。

㈡、原告與另一名住戶近一年來向被告與其配偶提起之民刑事訴訟高達12件之多，甚又針對本件相同事實向新竹地方法院檢察署提起竊佔罪告訴，若原告僅係欲主張其自身權利，為何需要拆除平日原告根本不會行經過的被告家門口建築，又為何要再提起竊佔罪告訴，足證本件原告確係以損害他人為行使權利之主要目的，實有權利濫用之情事。

㈢、縱認附圖所示編號Ａ部分有無權占有之情事（假設語，非自認），就附圖編號Ｂ所示採光罩部分，不會影響其他社區住戶權益，難謂有占用或造成他人使用土地之困難，並無拆除必要，亦無不當得利可言。

退萬步言，若本院認本件被告為無權占有（假設語，非自認），因系爭土地係位於被告住家門口，平日除被告與其配偶出入外，並無他人使用，且該地位於隱蔽型社區內，無外人使用，經濟價值甚微，系爭土地之租金應以申報地價年息百分之2 計算，即每月5 元已足（105 年1 月申報地價9,760 元/ ㎡*2.91 ㎡*2% ÷12÷10＝4.73，小數點以下四捨五入），原告以年息百分之10計算租金應屬過高等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、不爭執事項：

㈠、原告為新竹市○道段000000地號土地及同段1092建號建物（門牌號碼新竹市○區○○路0 號）所有權人。

㈡、被告為同段1160-4地號土地及同段1094建號（門牌號碼新竹市○區○○路0 號）建物所有權人。

㈢、兩造均為系爭1160地號土地共有人之一，且均為「品墅- 鉑金官邸Ｃ區」區分所有權人。

㈣、被告所有之系爭地上物占用系爭1160地號土地如附圖編號Ａ、Ｂ部分，面積分別為1.18平方公尺、1.73平方公尺，共計2.91平方公尺。

四、爭執事項：

㈠、系爭土地共有人就被告占用之土地，是否有默示分管協議存在？

㈡、原告請求被告將占用系爭土地之地上物拆除，並將部分土地返還原告及其他共有人，是否有理由？又上開請求是否屬權利濫用？

㈢、如原告並無權利濫用之情事，則原告請求被告給付相當於租金之不當得利是否有理由？其金額為何？

五、本院之判斷：

㈠、被告與其他共有人就系爭1160地號土地無默示分管協議約定：１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。

次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決要旨參照）。

再按共有物分管之約定，雖不以訂立書面為要件，共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參照）。

然按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，而默示之意思表示與單純之沉默有別，單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示，或經法律明定視為已有某種意思表示者，不得謂為默示之意思表示；

又單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院29年上字第762 號判例、80年度台上字第1470號、83年度台上字第237 號判決意旨參照）。

復按土地共有人既一再否認系爭土地有經共有人成立分管協議之事實，而占有共有土地特定部分使用之原因多端，非僅基於分管協議一途，則依民事訴訟法第277條前段規定，主張成立分管協議之人自應就系爭土地有分管協議之事實負舉證責任。

如僅主張自父祖輩或曾祖父輩起，即就占有部分各自使用、收益，且現各繼承人間亦依被繼承人之指示，各分就繼承土地特定區域使用、收益之，並持續至今，互不干涉，持續多年，亦無任何紛爭產生等情，然僅在敘述渠等占有使用之情形，尚難認已盡舉證責任（最高法院95年度台上字第 765號判決意旨參照）。

本件被告對於原告為系爭土地共有人之事實既不爭執，而僅以非無權占有為抗辯，自應就其占有系爭土地係有正當權源，即系爭土地其餘共有人與被告就系爭土地之使用，有分管契約存在之有利於己之事實負舉證責任，合先敘明。

２、被告辯稱系爭社區各住戶前之陽台區域係供各戶個別使用，均無人干涉，而每戶玄觀前本即有高起之台階，亦係供該戶使用，被告係在高起台階上加設門框與採光罩，而系爭社區住戶自社區興建完成迄今逾5年期間，亦均未表示異議，由此可見系爭社區確有默示分管契約云云，惟審酌被告前開抗辯系爭社區有成立默示分管協議之理由，乃以其使用系爭地上物多年未經其他共有人異議云云，即係以其餘共有人單純沈默之情事，逕推論為默示意思表示，而未言及系爭土地共有人於何時有任何舉動或其他特別情事，且被告究於何時與其他共有人成立分管契約，如何約定？被告均無說明提出當時之共有人有於何時做成分管契約或有何默示意思表示為分管協議之相關證據。

然揆諸前開說明，共有人長期未對系爭土地進行管理而未提出異議，至多僅係單純之沈默，並無何舉動或其他情事，足以間接推知其等有為默示分管之效果意思，自難認共有人間已有默示之分管協議。

被告又以原告曾於106年7月29日系爭社區區分所有權人會議中稱陽臺是你家的地，且有另名住戶亦表示要將自己種的樹搬到陽台上乙節而認系爭社區住戶均認陽台部分為各住戶個別專用云云，惟此陽台部分本為各建物之附屬建物而為各住戶所有，況此為區分所有權人於會議中之發言，並未就此作成決議，無從據此推論系爭社區就共有之系爭1160地號土地有默示分管協議存在。

至於被告以其增建玄觀及採光罩時均有與建商確認，建商均有同意云云，惟觀諸原告提出之雄基建設股份有限公司102年1月28日（102）雄字第102012801號函，該建設公司就被告自行加裝之部份已表明有違反住戶公約之約定等情（本院卷第26頁），是被告此部份之辯解，亦無可採。

㈡、原告依法本得請求被告拆除占用系爭1160地號土地之地上物，並將該部分土地返還原告及其他共有人，原告並無權利濫用之情事：１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條定有明文。

被告未能證明其占有系爭土地有合法之占有權源，自屬無權占有，則原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將無權占有系爭1160地號土地上之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及其他全體共有人，自屬有據。

２、次按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。

故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。

是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。

又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法院71年台上字第737號判例意旨參照）。

申言之，綜合一切具體情事、衡量權利人因權利行使所能取得之利益，除自己所獲得之利益極微，並對他人及社會所造成之損失極大而應受限制外，尚不能認其權利之行使即係為權利濫用。

是不論從權利本質、經濟目的及社會觀念而言，原告請求被告移除地上物並返還土地乃權利之正當行使，無違反誠信可言，尚不能認原告依民法第767條、第821條規定行使所有權排除侵害請求權係權利濫用，原告請求被告移除地上物並返還土地予原告及其他共有人，雖不免使被告喪失利益，然原告並非以損害被告為主要目的，揆諸前開說明，原告請求被告拆屋還地並非權利濫用。

３、至於被告以其占用系爭1160地號土地之地上物價值僅26萬元，拆除費用需10萬元而認原告提起本件訴訟係權利濫用云云，又如附圖編號A、B所示之地上物既屬被告無權占用系爭1160地號之土地，被告本即負有拆除地上物及返還土地之義務，而前揭地上物拆除雖不免支出相關費用，然此乃無權占用土地之人應自行負擔之責任，而原告為維護系爭1160地號土地所有權之完整性，而訴請拆除返還予原告及其他共有人，係本於所有權之正當行使，尚難認係以損害他人為主要目的。

㈢、原告得請求相當於租金之不當得利：１、按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。

復按租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，是本件被告無權占用系爭土地，並因此受有使用該土地之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，依上開規定，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由。

２、又按建築房屋基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10% 為限；

所謂土地申報價額，係土地所有權人依土地法所申報之地價，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條定有明文。

另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，有最高法院68年度台上字第3071號判例參照。

查系爭土地如附圖所示A、B部分均為系爭社區內部，系爭社區由社區前方出入口進出等情，有勘驗筆錄及現場照片可佐（見本院卷第76至77頁、第80至83頁），再斟酌被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益等一切情狀後，認原告所請求相當於租金之不當得利數額，以按土地申報地價年息4%為計算，方為合理適當，原告主張按最高租金率10％計算之不當得利，就超過4％之部分自屬無據。

３、本件原告係於106年7月17日向本院提起訴訟，此有原告起訴狀上本院收狀章可按（見本院卷第5頁），則原告請求自106年1月21日起算至拆除占用之地上物返還系爭土地之日止相當於不當得利之租金，期間回溯未逾5年，故屬有據。

而系爭1160地號土地105年1月申報地價為每平方公尺9,760元，此有土地登記第一類謄本可稽（見本院卷第89頁），則按土地申報地價年息4%及被告占用系爭土地面積2.91平方公尺及原告之權利範圍為1/10計算，原告得向被告請求每月之不當得利數額為9元【計算式：9,760元×2.91㎡×4%12月×1/10＝9元，元以下四捨五入，下同】，原告逾上開准許金額之請求，均屬無據，應予駁回。

六、綜上所述，原告主張依民法第767條第1項前段、第821條規定請求被告拆除如附圖A、B部分所示地上物，並返還占用之土地，及依民法第179條規定請求被告自106年1月21日起至返還前項土地之日止，每月給付原告相當於租金之不當得利9元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

至於被告以其所有權狀上有3.52平方公尺附屬建物之記載，而認附圖A、B均在該範圍內，應為其專用云云，惟就被告建物所有權狀觀之（本院卷第147頁），被告所指部分係坐落在國道段0000-0000地號之土地，權利範圍為1分之1，而本件附圖之A、B部份則係坐落於系爭1160地號土地，被告僅為共有人之一，權利範圍為10分之1，被告此部分係有誤解，末此敘明。

七、假執行之宣告：本件判決第一項所命給付之價額，經核未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應由本院依職權宣告假執行，原告雖陳明此部願供擔保聲請假執行，僅促使法院職權發動，另被告聲明願供擔保聲請免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之（公告地價86,000元×2.91㎡＝250,260元），原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所據，併予駁回。

至本判決第二項所命之給付，屬將來給付之訴，性質上不得宣告假執行，亦此敘明。

八、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，因本件事證已臻明確，且與判決基礎不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

九、末按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77之2條第2項定有明文。

本件原告僅就其請求相當於租金之不當得利請求部分係部分敗訴，是以本件訴訟費用應由被告全部負擔，併此說明。

十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 3 月 9 日
新竹簡易庭法 官 林惠君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 9 日
書記官 鄧雪怡