臺灣新竹地方法院民事-SCDV,106,竹簡,64,20170501,1

臺灣新竹地方法院民事判決 106年度竹簡字第64號
原 告 許琮晟
訴訟代理人 石明坤
吳麗芳
被 告 錢惟國
訴訟代理人 蔡伊雅律師
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國106年4月6日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新竹市○○路000號4樓房屋遷讓返還原告。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限。

又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。

查本件原告起訴時係依民法第956、957、958條之規定為請求權基礎，嗣於民國106年4月6日變更為依民法第767條所有物返還請求權為請求權基礎。

被告就原告上開變更並未異議，而為本案之言詞辯論，已視為同意變更，揆諸上開規定，自應准許原告為此部分訴之變更。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）原告為本院105年度司執字第7526號強制執行事件之拍定人，業持不動產權利移轉證書向地政機關辦理所有權移轉登記。

原告曾持上開不動產權利移轉證書向居住於系爭坐落新竹市○○段0地號土地上之同段1246建號即門牌號碼新竹市○○路000號4樓房屋之被告會談協商搬遷事宜，被告雖曾承諾3日內答覆，然之後即置之不理，因原告未同意被告使用系爭房屋，被告屬無權占有，爰依民法第767條規定，請求被告遷讓房屋，並將系爭房屋返還予原告。

（二）被告原為系爭房屋之所有權人，惟因無法如期償還訴外人林恩瑜欠款，即將其名下系爭房屋所有權移轉予訴外人林恩瑜，並約定每月返還5,000元借款，直到借款返還完畢後，始將系爭房屋所有權移轉予被告，故關於被告與訴外人林恩瑜訂立之契約性質應為擔保讓與契約，被告陳稱其於民國104年4月即與訴外人簽訂房屋租賃契約，而以其對訴外人林恩瑜之借款每月返還5,000元作為租金之給付，並提出租約為證，惟縱認該租約為訴外人林恩瑜與被告所簽署，亦僅能認定該租約有形式上之證據力，至於實質上能否證明被告曾向訴外人林恩瑜承租系爭房屋而存在有效之租賃契約，存有疑問？單就訴外人林恩瑜之證言，應認被告與訴外人林恩瑜間係債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉予債權人，使債權人在不超過擔保之目的範圍內取得擔保物所有權，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，就其價金受償，即所謂擔保讓與，因此本案之租賃契約非有效之租賃契約，而無買賣不破租賃之適用，是被告主張系爭房屋之租賃契約對原告繼續存在，即難認有據。

（三）綜上，爰依民法第767條所有物返還請求權之法律關係，聲明請求：㈠被告應將系爭門牌號碼新竹市○○路000號4樓房屋遷讓返還原告。

㈡訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：

（一）被告於104年3月3日將系爭房屋出賣予訴外人林恩瑜，並簽訂買賣契約，訴外人林恩瑜亦依約給付簽約金50萬元，雙方依法繳交相關稅金，系爭房屋已移轉登記予訴外人林恩瑜，雖部分買賣價金係用債權金額相抵，此僅為價金給付之方式，仍無礙於系爭房屋出賣予訴外人林恩瑜。

惟因被告與訴外人林恩瑜為朋友關係，有金錢之借貸，訴外人林恩瑜也承諾如果被告能還清債務，可將系爭房屋移轉給被告，但被告因為公司倒閉沒有去繳銀行貸款，雙方即就系爭房屋之歸屬問題再做確認，故於此際系爭房屋所有權確實已歸訴外人林恩瑜所有，此有訴外人林恩瑜之證述在卷可稽。

是縱買賣系爭房屋之初，亦有擔保債務之目的，惟至系爭房屋拍賣前，雙方已確定由訴外人林恩瑜取得系爭房屋之所有權，而就借款，訴外人林恩瑜另由被告對第三人之工程款取償之，雙方就系爭房屋即單純為承租之法律關係。

被告自104年4月1日起向訴外人林恩瑜承租系爭房屋，租期5年即自104年4月1日至109年3月31曰（按租賃契約書誤載為109年3月30日）止，每月租金5,000元，每半年繳納1次，訴外人林恩瑜皆全權委任訴外人林月英處理系爭房屋租賃事宜，是以包含簽訂租約及繳納押金及租金，被告皆與訴外人林月英為之，被告原為系爭房屋之所有權人，自89年6月2日即遷戶籍入系爭房屋，所有權移轉後，訴外人林恩瑜願意出租系爭房屋予被告，被告始得繼續設籍於該處，且承租期間被告依約繳納水費、電費、瓦斯費用及管理費，足徵被告確實係依租賃之法律關係而有權使用占有系爭房屋，且被告係自104年4月即開始租賃系爭房屋，而原告於105年12月7日始取得系爭房屋之所有權，被告實無法預知房屋將遭拍賣而事先假撰租賃契約。

本件原告於105年12月間因拍賣程序成為系爭房屋所有權人，依民法第425條買賣不破租賃之原則，該原存於被告與訴外人林恩瑜間之租賃契約應由原告繼受訴外人林恩瑜之地位而成為出租人，原告與訴外人林恩瑜間即存有租賃關係，被告自有占有使用系爭房屋之合法權源，並非無權占有。

（二）綜上，爰答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。

㈢如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院判斷之理由：

（一）原告主張系爭門牌號碼新竹市○○路000號4樓房屋業經其於本院105年度司執字第7526號強制執行事件拍定取得，並領得不動產權利移轉證書，為系爭房屋之所有權人，而被告迄仍由占有使用系爭房屋之事實，業據提出本院105年度司執字第7526號強制執行事件不動產權利移轉證書影本為證，並經本院調取本院105年度司執字第7526號強制執行事件案卷核閱無訛，且為被告所不爭執，故原告此部分之主張，自堪信為真實。

（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

民法第767條第1項定有明文。

以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。

（最高法院92年度台上字第312號判決意旨參照）。

揆諸前開說明，系爭房屋既係原告所有，然為被告占有使用，則被告以非無權占有為抗辯，被告即應就其取得占有系爭房屋係有正當權源之事實舉證以證明之。

查被告雖以系爭房屋原係伊所有，然伊已將系爭房屋所有權讓與移轉予訴外人林恩瑜，嗣伊再向訴外人林恩瑜承租系爭房屋，租期5年即自104年4月1日至109年3月31曰止，依民法第425條買賣不破租賃之原則，伊非屬無權占有等情置辯，並提出房屋租賃契約書、自來水繳費證明、電費繳費證明、天然氣氣費證明單、不動產買賣契約書、存摺存款明細、土地增值稅暨契稅繳款書等影本為證。

然查：㈠出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

民法第425條第1項固定有明文。

惟按民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提。

（最高法院97年度台上字第508號判決要旨參照）。

次按，信託之擔保讓與，係指債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉於債權人，而使債權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物所有權，債權清償後，該擔保物即應返還於債務人；

債務不履行時，債權人得將擔保物變賣或估價而就該價金受清償者而言。

（最高法院98年度台上字第544號判決意旨參照）。

當事人一方將所有權讓與他人，以作為向他人借款擔保書，在對外關係，受讓人就供擔保之物雖已取得完全之所有權，但在內部關係，對於讓與人，仍僅得以擔保權人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利，因此依擔保權之內容而言，讓與人之占有供擔保之物，在受讓人方面，尚不得主張其為無權占有。

（最高法院77年度台上字第1298號判決意旨參照）。

易言之，所有權之擔保讓與，係超過經濟目的之行為，固難謂為無效，然就讓與人與受讓人之內部關係而言，讓與人固得對受讓人主張有權占有供擔保之物，惟就外部關係而言，讓與人仍不得執以對抗取得擔保物所有權之第三人。

㈡查系爭房屋即坐落新竹市○○段0地號土地上之同段1246建號建物確原係被告所有，嗣被告於104年3月16日將坐落新竹市○○段0地號土地所有權權利範圍233/10000暨其上之同段1246建號建物即系爭房屋所有權權利範圍全部以買賣為登記原因移轉登記予訴外人林恩瑜所有，此有本院104年度司執字第16381號強制執行案卷卷附之系爭建物登記謄本在卷可稽，並有被告提出之不動產買賣契約書影本可證，自應堪以認定。

然就被告究係基於如何之法律關係，而將系爭房屋所有權移轉予訴外人林恩瑜乙節，已據證人即訴外人林恩瑜到庭結證稱：「（與被告）有金錢上的往來..被告有在作生意，會跟我調一些錢..（欠你多少錢沒還？）約有上百萬..（後來就把房子頂讓給你？）是。

（就用借款抵房子？）是。

（所以你沒再付買賣價金？）是。

（完全用借款來抵買賣價金？）借款也有抵，不足的部分，他也有還我一些。

（房子有貸款？）有，貸不多，忘記了。

（你有繳貸款？）沒有..因為我跟被告說，房子先轉給我，自己去繳貸款，如果可以的話，把銀行還清，把欠我的錢也還清，我就把房子還給他，所以繳款應該由被告來繳，後來我家裡發生事情，陸續收到查封公告，我就覺得很煩，就把它丟到旁邊，我有打電話給被告，叫他趕快把事情處理好，就是銀行的事情..後來就陸續收到銀行的查封、拍賣，我問他怎麼回事，他說銀行的錢繳不出來了，但是拍出去的錢應該還有剩，到時可以還我一些，但後來也沒有還我。

（所以銀行貸款到底欠多少錢，如何繳納，你都不知道？）是。

（先把房子過戶給你，是誰提議？）是被告自己提議。

（你剛所講的情形，你們雙方的約定，被告把房子過戶給你，應該就是要擔保你的債權？）是。

（實際上不是一般的買賣？）是..（既然過戶只是擔保，不是買賣，房子就不是你的，雖然是登記在你的名下，但是就你們雙方的關係而言，房子一樣不是你的，只是過戶在你的名下讓你有擔保而已，為何你可以跟他收租金？）..他有跟我承諾，房子賣掉，分配完畢，有剩下的，就是我的，我就跟他說，你就當作是跟我租房子，每個月給我一點錢當租金。

（實際上你們並沒有租賃關係？）我有跟他打租賃契約，我認為房子是我的名字，我有去問銀行，為何會抵押這麼多，跟他之前跟我說的不一樣，所以我才叫他跟我訂租約，給我一點保障。

..（既然是擔保讓與，水電的名字都沒有變更，還是被告錢惟國的名字？）是..（瓦斯的名字都沒有變更？）是。

..（你們當時約定說他自己去繳銀行的貸款，如果結清你的借款，你就把房子過戶還給他，當時還沒有講到期限是多久，就是沒有講到說，他在多久的期間內償還你的借款，你就把房子還給他，結果講完沒多久，他公司就倒閉了，房子就被查封了。

）是。

..（房子歸你，有何用處？）看拍賣後，有無剩餘的錢可以拿回來。

（你意思是被告倒閉後，你們有確認房子歸你的意思，是讓銀行去拍賣，銀行拍賣後有剩餘的錢，自然就歸你所有？）是」等情明確（參本院106年3月1日言詞辯論筆錄），已足堪認被告確係為擔保其對訴外人林恩瑜之債務，而將擔保物即系爭房屋所有權移轉於債權人即訴外人林恩瑜，而使債權人即訴外人林恩瑜在不超過擔保目的範圍內取得擔保物即系爭房屋所有權，倘被告即債務人清償債權，債權人即訴外人林恩瑜即應將該擔保物即系爭房屋所有權返還於債務人即被告；

若被告之債務無法履行，債權人即訴外人林恩瑜即得將該擔保物即系爭房屋任由銀行強制執行拍賣變價，而就拍賣變價所得金額償還銀行優先債權後受清償其債權，足見被告將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人林恩瑜係屬信託之擔保讓與，而被告與債權人即訴外人林恩瑜形式上所簽訂之租賃契約則顯係通謀虛偽意思表示，並無租賃之真意。

㈢再者，觀諸原告提出之不動產買賣契約書，被告與訴外人林恩瑜就坐落新竹市○○段0地號土地所有權權利範圍233/10000暨其上之同段1246建號建物即系爭房屋所有權權利範圍全部之買賣，乃約定買賣價金為950萬元，其中簽約款50萬元應於簽約日即104年3月3日支付，尾款900萬元則應於產權登記完畢3日內支付。

然依被告提出之存摺存款明細既未載明係何人帳戶或如何轉帳，且轉帳金額500,000元及收付495,000、6,000元之日期分別為104年3月16日、104年3月17日、104年3月18日，均顯與簽約款50萬元應於簽約日即104年3月3日支付之約定不符；

甚且，訴外人林恩瑜亦自承被告尚積欠其上百萬元，而坐落新竹市○○段0地號土地所有權權利範圍233/10000暨其上同段1246建號建物即系爭房屋所有權權利範圍全部，已由被告分別設定516萬元、360萬元之第一、二順位最高限額抵押權予訴外人新光銀行及台北富邦銀行，訴外人林恩瑜亦未依約定於產權登記完畢3日內支付尾款900萬元，且未承擔該抵押權債務，訴外人林恩瑜豈有願再給付被告簽約金50萬元之可能！況坐落新竹市○○段0地號土地所有權權利範圍233/1 0000暨其上同段1246建號建物即系爭房屋所有權權利範圍全部，原係由被告分別設定516萬元、360萬元之第一、二順位最高限額抵押權予訴外人新光銀行及台北富邦銀行，然迄至該不動產經債權人新光銀行聲請強制執行拍賣拍定分配價金時，第一、二順位最高限額抵押權人新光銀行及台北富邦銀行之抵押債權（含本利）分別僅為4,178,114元及2,799,102元，合計為6,977,216元，亦遠不及於尾款900萬元；

又倘被告與訴外人林恩瑜間之買賣契約為真，訴外人林恩瑜又豈有放任該抵押之不動產任由新光銀行聲請強制執行予以拍賣，致拍定之價金僅401萬元，而遠低於被告與訴外人林恩瑜約定之買賣賣價金950萬元，此有本院105年度司執字第7526號強制執行事件分配表在卷可稽；

又參以被告將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人林恩瑜後，銀行貸款之事仍均由被告自行處理，自來水、電力及天然氣用戶亦未變更（即仍為被告名義），且均由被告自行繳納自來水水費、電費及天然氣氣費，此均為被告所不爭執，更有被告自行提出之自來水繳費證明、電費繳費證明、天然氣氣費證明單影本為證，凡此在在均足堪證證人即訴外人林恩瑜之上開證述屬實，更足證被告將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人林恩瑜確係屬信託之擔保讓與，且被告與債權人即訴外人林恩瑜形式上所簽訂之租賃契約則顯係通謀虛偽意思表示，並無租賃之真意。

被告辯稱訴外人林恩瑜已依約給付簽約金50萬元，部分買賣價金係用債權金額相抵，應無礙於被告將系爭房屋出賣予訴外人林恩瑜。

又縱認系爭房屋買賣之初有擔保債務之目的，惟至系爭房屋拍賣前，雙方已確定由訴外人林恩瑜取得系爭房屋之所有權，雙方就系爭房屋即單純為承租之法律關係云云，則顯不足採信。

㈣綜上所述，被告將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人林恩瑜乃係基於信託之擔保讓與。

而揆諸首揭說明，基於信託之擔保讓與，在對外關係上，受讓人即訴外人林恩瑜就供擔保物即系爭房屋固已取得完全之所有權，然就讓與人即被告與受讓人即訴外人林恩瑜間之內部關係而言，受讓人即訴外人林恩瑜僅得以擔保權利人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利，讓與人即被告則仍係有權占有擔保物即系爭房屋，故被告與訴外人林恩瑜自無從就該信託擔保讓與之擔保物即系爭房屋成立租賃契約可言，且被告與債權人即訴外人林恩瑜間並無租賃之真意，渠等形式上所簽訂之租賃契約顯係通謀虛偽意思表示，應屬無效。

從而，原告拍定取得系爭房屋所有權時，被告與訴外人林恩瑜間既未存在有效之租賃契約，自無民法第425條第1項買賣不破租賃之適用，被告辯稱原告應繼受被告與訴外人林恩瑜間之租賃契約云云，自屬無據。

（三）綜上，原告既已因拍賣取得系爭房屋所有權，被告復未能舉證證明占用系爭房屋有何正當權源，則原告主張被告係無權占用系爭房屋，而本於所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據，為有理由，應予准許。

四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，核均與本判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 1 日
新竹簡易庭 法 官 汪銘欽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 1 日
書記官 周育瑜