臺灣新竹地方法院民事-SCDV,106,訴,62,20170531,1

臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第62號
原 告 吳學宗
訴訟代理人 江肇欽律師
複 代理人 路春鴻律師
被 告 徐鴻達
訴訟代理人 曾肇昌律師
複代理人 林淑芬
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國106年5月4日辯論終結，判決如下：

主 文

確認兩造間就坐落新竹縣○○鎮○○段○○地號土地上之新竹縣關西鎮湖字第十號耕地三七五租約租佃關係不存在。

被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段○○地號土地上如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示編號Ａ部分面積二百一十九平方公尺之地上物、編號Ｂ部分面積四百平方公尺之水泥地、編號Ｃ部分面積七十三平方公尺之地上物、編號Ｄ部分面積二十七平方公尺之地上物、編號Ｅ部分面積一百三十平方公尺之地上物、編號Ｆ部分面積一百零三平方公尺之地上物、編號Ｈ部分面積四十七平方公尺之地上物、編號Ｉ部分面積五十一平方公尺等地上物拆除後，將上開土地騰空返還予原告；

另應將編Ｇ部分面積八十一平方公尺之地上物遷讓返還原告。

被告應自民國一百零六年二月十七日起至拆除前開第二項如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｈ、Ｉ部分地上物並與編號Ｇ部分之地上物騰空返還予原告之日止，按月給付原告新台幣貳仟伍佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第二項部分，於原告以新臺幣貳佰貳拾萬元或等值之合作金庫可轉讓定期存單為被告預供擔保後，得為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。

查本件租佃爭議事件前經新竹縣關西鎮公所耕地租佃委員會調解、新竹縣政府耕地租佃委員會調處均不成立後，經新竹縣政府移送本院處理，有新竹縣政府106年1月9日府地權字第1060004609號函暨新竹縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、關西鎮公所耕地租佃委員會調解程序筆錄等附卷可稽（見卷一第2、5至11頁、34至38頁），揆諸首揭規定，原告提起本訴，自應准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意或請求之基礎事實同一者，不在此限。

又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。

民事訴訟法第255條第1項第1、2款、第2項、第256條分別定有明文。

查本件原告起訴時，原以民法第767條第1項、第184條第1項前段及第179條為請求權基礎，聲明請求：（一）確認兩造間就坐落新竹縣○○鎮○○段00地號土地上之耕地三七五租賃契約關係不存在。

（二）被告應將第一項所示土地上之地上物（位置、面積以實測為準，但泥磚造舊房屋除外）拆除後，將上開土地返還與原告，並應自準備書(一)狀送達之翌日起至返還上開土地為止，按月給付原告新臺幣（下同）5,000元。

（三）第二項聲明部份，原告願以現金或等值之合作金庫可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。

嗣經本院會同兩造及竹北地政事務所測量人員履勘現場後，原告依履勘測量結果，變更聲明為：（一）確認兩造間就坐落新竹縣○○鎮○○段00地號土地上之耕地三七五租賃契約關係不存在。

（二）被告應將前項土地所示如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示編號A，面積219平方公尺之鐵皮屋、編號B，面積400平方公尺之水泥地、編號C，面積73平方公尺、編號D，面積27平方公尺、編號E，面積130平方公尺、編號F，面積103平方公尺、編號H，面積47平方公尺、編號I，面積51平方公尺等地上物拆除後，將上開土地騰空返還與原告，另應將編號G，面積81平方公尺之地上物遷讓返還與原告，並應自準備書狀送達之翌日起至返還上開土地為止，按月給付原告5,000元。

（三）第二項聲明部份，原告願以現金或等值之合作金庫可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。

經核原告上開依附圖即竹北地政事務所測繪之土地複丈成果圖變更請求拆除系爭土地上地上物面積及位置之聲明，僅係依該地政事務所測量結果所為之補充，非屬訴之變更或追加；

另就變更聲明第二項請求被告遷讓返還附件編號G，面積81平方公尺之地上物部分，原告追加依繼承及民法第470條第1項之法律關係，核其請求基礎事實同一，且訴訟資料前後均得加以援用，再被告就原告上開追加亦未異議而為本案之言詞辯論，應視為同意變更，揆諸上開規定，自應准許。

三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；

又民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。

本件原告主張其與被告間就新竹縣○○鎮○○段00地號土地（下稱系爭土地）上之耕地三七五租佃關係不存在，惟為被告所否認，故兩造就系爭土地上之耕地之租佃法律關係存否不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，且此種不安狀態，能以確認判決將之除去，是原告提起本件確認之訴，自屬有據，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）緣原告之祖父即訴外人吳清仁於民國（下同）38年6月間依耕地三七五減租條例將系爭土地出租予被告之父即訴外人徐統耀並簽訂湖肚字第10號私有耕地租約1紙（下稱系爭租約），惟系爭租約因不明原因出租人記載為原告之父吳政德。

嗣訴外人吳清仁於46年間因憐憫承租人生活清苦，乃應承租人之要求，出資興建面積約122平方公尺之泥磚造農舍（即如附圖所示G部分地上物），供其農耕所用，詎承租人竟未經出租人同意，私自從64年至83年間陸續於系爭土地興建面積348平方公尺之水泥廣場、土地面積達94.86平方公尺供被告全家居住之兩層樓房屋，面積156平方公尺之鐵皮屋及其他多間小寮。

其中兩層樓建物部分，現由被告所居住，並已分隔作為客廳、臥室、浴廁、神明廳等用途，除供被告居住外，尚供其子即訴外人徐俊星及其孫徐湘殷使用，被告家族之戶籍亦設於該址，明顯係供作被告家族居住使用，自非為便利耕作而設之農舍，而係供農耕無關之其他用途，已明顯違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項之禁止規定；

鐵皮屋部份雖係置放三久牌乾燥機與自用小客車，惟該乾燥機處理能力已遠逾被告耕作系爭土地種稻之需，足認被告利用此違建廠房放置該機具為他人處理稻穀之乾燥工作進行營利事業，亦已違反耕地三七五減租條例保障佃農權利之範疇；

又其他小寮部份，被告雖稱曾作為飼養豬、雞、牛之用，惟目前係作為車庫使用，與農耕目的無涉，同樣無解於未自認耕作之事實，綜上，系爭土地總計非供農業耕作使用之面積高達1050平方公尺之多。

是被告既將系爭土地作非耕作用途之使用，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定，系爭租約應為無效。

（二）被告抗辯系爭土地上建物均係出租人同意興建使用乙節，，原告鄭重否認之，自應由被告負舉證之責。

再者，行政院農委會103年1月23日農企字第1030702021號函明揭：「依『申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法』第4條第5款規定，申請農業用地作農業設施容許使用，應檢附土地所有權人出具之土地使用同意書，查並未排除訂有三七五租約之佃農無須檢附。

爰以，為避免租佃雙方私權爭議，佃農擬於訂有三七五租約之農業用地申請農業設施，並主張以三七五租約文件，視為土地使用同意書者，則回歸該租約內容，倘有約定得作相關之使用，始得據以審認之。」

足見，農業設施之興建若非屬耕地三七五減租條例第12條由出租人所提供者，即必須經出租人同意後始得為之，惟遍觀系爭租約內容中並未約定被告得搭建系爭建物，再加上出租人亦從未同意被告搭建系爭建物，因此被告擅自搭建系爭建物仍屬不自任耕作之行為殆無疑義。

何況，耕地三七五減租條例係政府當年為了照顧廣大佃農所立法，性質上為強制規定，尚不得由租賃當事人以合意方式排除有關未自任耕作之效力。

故被告辯稱系爭土地之出租人同意被告興建系爭建物，系爭租約仍有效云云，不僅不是事實，也明顯於法未合，尚屬無據。

至附圖編號E之違章建築房屋雖有申請稅籍及裝設電錶，亦不足以推論被告現居之房屋為合法建物，更何況，耕地上原本就不應有任何供居住使用之建物存在，此與該建物是否為合法根本無關，自無解於系爭耕地租賃關係已因未自任耕作而失效之結果。

（三）被告另辯稱原告之父吳政德曾於被告之母徐吳雨妹於89年6月16日死亡及被告配偶劉和妹於101年4月10日死亡公祭時到場，見被告於原地重建、擴建系爭加強磚造房屋居住並未反對，且被告興建上開房屋已近30年，原告均無異議，已足以引起被告之信任，因認原告提起本件訴訟，顯違反誠信原則云云。

然查，被告之母徐吳雨妹於89年6月16日死亡時，原告之父吳政德因為身體不好並未親臨公祭現場，該簽名亦非吳政德親簽，而係宗族一同致意。

再者，原告之父吳政德早在89年12月間因痛風及中風等原因致肢體障礙出入醫院多年，嗣於100年9月10日因腦中風入住台北榮民總醫院新竹分院，一直無法痊癒，之後又先後在90年及92年間中風二次，而完全癱瘓在床，最後不幸於105年5月間過世。

故被告之妻劉和妹於101年4月10日過世後之公祭，吳政德根本不可能親臨現場致祭，該禮簿上之簽名確非原告之父吳政德所親簽至明，從而被告上開所辯，顯無理由。

況本件被告係因在系爭土地上興建系爭地上物，違反耕地三七五減租條例第16條第1項之禁止規定，致兩造間之耕地租賃關係失效，原告只是依法請求確認系爭耕地租賃關係不存在及拆屋還地，乃為正當權利之行使，尚難謂有任何違反誠實信用原則或權利濫用之虞。

再者，所謂權利失效係指權利人除長期不行使權利外，並有外觀事實足以引起義務人之正當信任其不欲行使權利，始足當之。

惟原告之父吳政德早在89年起因病長期臥床，既非故意不行使權利，更無任何外觀事實足以令被告合理信賴其日後已不欲行使權利，故被告上開抗辯亦非有據。

尤其，被告本身違法在先，不斷在系爭土地上興建大量之地上物，違反農地農用之政策，更違背政府保護佃農之良法美意，使良田成為建地，無法再作為生產作物之用途，其主觀上已具有惡意，殊不值得特別加以保護，自無主張誠信原則及權利濫用之餘地。

（四）被告復辯稱附圖編號E部分係38年以前就已存在之竹造農舍，於毀壞後原地重建，且系爭土地上大部分均經被告種植水稻等農作物云云，更非事實。

原告鄭重否認被告原地重建之情，自應由被告負舉證之責。

再者，據原告向農林航空測量所申請系爭土地於67年7月3日所拍攝之航照圖顯示，系爭土地上如附圖編號所示A、B、C、D、E、F等地上物所在位置，在67年當時根本無任何地上物存在，由此可證明系爭地上物確實是在67年以後才陸續興建，故被告未自任耕作之事實應堪認定。

又按，耕地縱令僅有一部分符合未自任耕作之事實，則不論其面積多寡，全部租約均屬無效，此觀最高法院86年台上字第97號判決及92年台上字第2494號判決意旨自明，而本件系爭地上物確實已占用系爭耕地至少百分之11以上之面積，作為非耕作用途，業如前述，因此系爭租約即已全部歸於無效，此尚與其他土地是否仍供農作使用無涉。

（五）綜上，兩造間之系爭租約關係既已不存在，則被告在系爭土地上所坐落使用之地上物，除泥磚造之編號G，面積81平方公尺之舊屋，係原告之祖父吳清仁所出資興建後交由被告之父徐統耀作為農耕之用，故事實上處分權仍由原告繼承者外，其餘建物均屬欠缺法律上之正當權源，而屬無權占有。

而兩造間之系爭租約關係既已不存在，則關於上開編號G，面積81平方公尺之泥磚造房屋之使用借貸目的應已完畢，使用借貸關係應已終止，原告自得本於繼承之法律關係及民法第470條第1項、第767條第1項前段及第179條等法律關係，請求被告返還上開泥磚造房屋，並拆除其餘部分之地上物，將土地返還原告。

又被告對於系爭土地並無合法占用權源，故其違法占用之行為不但獲有相當於租金之利益，而且造成原告損害，原告自得依不當得利、侵權行為之法律關係暨土地法第105條準用第97條之規定為計算標準，請求被告給付相當於租金之不當得利損害金。

經查，系爭土地面積面積為8,928平方公尺，於106年度之申報地價為每平方公尺112元，而系爭土地鄰近中豐路（即台三線）及關西高中，與關西鎮公所距離不到2公里，距國道三號關西交流道約4公里左右，生活機能及交通狀況尚稱良好，故應以年息百分之6計算為當，則被告無權占用系爭土地期間，按月即可獲有相當於租金之不當得利為5,000元【計算式：（8928×112元×6%÷12個月）＝=5000】，故原告自得依上開規定請求被告自準備書狀(二)狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地之日為止，按月給付原告5,000元之不當得利損害金。

為此聲明：１、確認兩造間就新竹縣○○鎮○○段00地號土地上之耕地三七五租賃契約關係不存在。

２、被告應將前項土地如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示編號A，面積219平方公尺之鐵皮屋、編號B，面積400平方公尺之水泥地、編號C，面積73平方公尺、編號D，面積27平方公尺、編號E，面積130平方公尺、編號F，面積103平方公尺、編號H，面積47平方公尺、編號I，面積51平方公尺等部份之地上物拆除後，將上開土地騰空返還與原告，另應將編號G，面積81平方公尺之地上物遷讓返還與原告，並應自106年2月13日準備書狀送達之翌日起至返還上開土地為止，按月給付原告5,000元。

３、第二項聲明部份，原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）緣被告之父徐統耀與原告之先祖父吳政德於38年間就系爭土地訂有三七五私有耕地租約，嗣由被告繼承續訂系爭租約至109年12月31日。

而依原告自陳，系爭地土之泥磚農舍，係其先祖父吳政德於60餘年前所出資興建予原承租人即被告之父徐統耀使用，是系爭租約既仍續存於兩造之間，系爭泥磚農舍仍由被告繼續使用，依耕地三七五減租條例第12條及最高法院46年台上字第1249號判例意旨，原告自不得主張拆除該泥磚農舍至明。

第以，被告於系爭土地上另建造之鐵皮屋、水泥鋪面、小寮係分別置放烘穀（乾燥）機、犁田機、施田（插秧）機、曬穀場、養豬、牛寮、雞寮、廚房及育苗及碾米使用，建蓋至今已逾30餘年，甚至60餘年，依最高法院57年台上字第755號判決意旨，尚難認為將承租之耕地，用以建築專供居住之房屋，不能與不自任耕作同論，而認原定租約無效。

至被告現居住之房屋，係早於38年以前，經原告之先祖父口頭同意而搭建便於耕作兼居住之土竹農舍，其門牌號碼為新竹縣○○鎮○○里0鄰○○00號，並於67年間因村里行政區域之劃分，由2鄰調整為8鄰，門牌號碼不變。

嗣因該竹土造房屋歷經多年風雨吹打毀壞，瀕臨傾倒，被告乃於76年間在原地重建如附件編號E之加強磚造兩層樓建物，以便於被告耕作及居住，門牌號碼則不變。

是原告主張被告未經同意興建兩層樓建物，實與事實相左。

又所謂農舍縱不以解決佃農家族實際居住為目的，惟並不排除農舍得兼供佃農居住，否則佃農須另覓居住處所，耕作時兩地奔波，自不便於耕作，是本件兩層樓建物係為便利耕作而建，自不能與將承租之耕地，用以建築專供居住房屋之情形相提並論。

至原告所指被告於系爭土地所建造之鐵皮屋、水泥廣場、小寮數間等非用於自任耕作云云，於鐵皮屋之部分，係用以置放乾燥機、犁田機、插秧機；

水泥廣場部分，係作為晒穀場，顯均係用於耕作使用；

小寮數間則係前用於飼養牛、豬、雞使用，而飼養豬隻等本為農家生活不可分離之副業，是此部份之使用自與前述晒穀場無異，依一般觀念，亦應同於自任耕作之情形。

（二）又被告之母徐吳雨妹與原告之祖父吳清仁為同胞兄妹，徐吳雨妹於89年6月16日死亡，原告之父吳政德以娘家親友身分親臨參加公祭並致奠儀，對被告於原地重建、擴建系爭泥磚造房屋便於耕作並居住，並無異議。

嗣被告之妻徐劉和妹於101年4月10日死亡，原告之父亦致奠儀，對被告重建便於耕作並居住之系爭泥磚造房屋，亦無異議。

退一步言，縱被告係未得出租人同意建造上開兩層樓建物，系爭租約自38年間訂立迄今已逾68年，被告現所居住之兩層樓建物，係被告於76年間依38年以前經原告之祖父口頭同意搭建之門牌號碼新竹縣○○鎮○○里0鄰○○00號竹土造房屋原地加以重建而來，使用至今亦已有29年之久，無論原告之先祖父、父親及原告均未曾對此有任何異議，已足以引起被告之信任，以為原告已不欲行使其耕地出租人之權利，主張被告未自任耕作並要求拆屋還地，然原告竟於被告耗資改建系爭居住房屋近30年後，突然提出本件訴訟，要求被告拆屋還地，實有違誠信原則，自不應准許其請求等語，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：查系爭租約原係由原告之父即訴外人吳政德與被告之父即訴外人徐統耀於38年6月間簽訂，並登記為新竹縣關西鎮湖字第10號耕地三七五租約，後由被告繼承系爭租約並變更登記及續訂租約至109年12月31日，而原告於訴外人吳政德死亡後亦繼承該出租人之地位，並於105年9月10日以繼承關係申請變更系爭租約之出租人名義，此有新竹縣政府106年1月9日府地權字第1060004609號函檢附之臺灣省新竹縣私有耕地租約影本、新竹縣關西鎮三七五耕地租約登記簿影本、系爭土地所有權狀影本、耕地三七五租約變更後登記申請書影本、私有耕地三七五租約單獨申請登記理由書各1份在卷可佐，應堪認為真實（見本院卷一第57、63、64、77、79、81）。

又被告及被告之父徐統耀在系爭土地上建有如附圖即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖所示A部分之鐵皮屋、B部分之水泥地、C、D部分之磚造石棉瓦房、E部分之加強磚造兩層樓地上物、F部分之磚造房屋、H部分之磚造廚房、I部分之小寮，現由被告居住或使用之事實，業據本院現場履勘暨囑託新竹縣竹北地政事務所測量無訛，有本院106年3月13日勘驗測量筆錄及如附件即新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷一第162至171頁），復為兩造所不爭執，自亦堪以認定。

是本件之爭點厥為：被告於系爭土地之使用是否屬不自任耕作之情形？原告依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定主張系爭租約無效，請求確認系爭租賃關係不存在，並請求被告返還土地，有無理由？原告另依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？其金額應為若干？

（一）原告主張被告「未自任耕作」，兩造間之租佃契約無效，，並請求返還系爭土地，為有理由：１、按耕地三七五減租條例第16條第1項規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」

第2項規定：「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」

所謂「承租人應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條例第2項所定原訂租約無效之原因。

（最高法院70年台上字第4637號判例要旨參照）；

佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。

上訴人在原審曾提出戶籍謄本乙件，證明被上訴人之子某職業為工，並未耕作系爭土地，且與被上訴人分財分居，自立一戶，主張被上訴人許其子在系爭地上建築包括客廳、浴、廚各一及臥室兩間之房屋一棟，顯有不自任耕作之情形。

果其所稱非虛，自不能因被上訴人與其子原為父子關於之故，而認被上訴人無違反耕地三七五減租條例第16條第1項之情形。

（最高法院64年台上字第571號判例要旨參照）；

上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造所訂租約應歸無效。

其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效。

（最高法院84年度台上字第2584號參照）。

２、查系爭土地使用現況，依本院於106年3月13日至現場履勘情形如下：系爭土地範圍約以竹林、駁崁、溪邊及路面為界，現況大部分種植水稻及菜園，水稻田區分為五塊，另於靠近溪邊一側鋪設有水泥廣場及建有地上物，由柏油農路進入鐵門後，依序為鐵皮屋、水泥廣場、磚造已廢棄豬寮、雞寮、牛舍、磚造廚房（現況廚房內部有磚造流理台、磚造生火爐灶，內部擺放有鍋具、冰箱、餐桌），廚房後方為泥磚造房屋（即本院卷一第53頁「舊房屋範圍」，現況擺放雜物），泥磚造房屋有一磚造石棉瓦屋頂地上物（現況擺放木材、農具、肥料使用，即本院卷一第53頁小寮3），泥磚屋及小寮3前方建有加強磚造兩層樓地上物，頂樓以鐵皮加蓋一層，門牌號碼為關西鎮東山里湖肚15號。

由正門進入為客廳，客廳右側為臥室，據被告三子徐連廷表示該臥室為被告使用，客廳擺放電視櫃、茶几、桌椅、客廳左側為另一臥室，內部擺放床、電視、衣櫃、衣服、寢具，據徐連廷稱為被告之二子徐俊星所使用，該房間左側設有一小房間，內部擺放雜物、衣櫃、桌子，現無人使用；

小房間前方為浴室及廁所，由浴室旁樓梯通往二樓，一上樓梯左手邊有一空房間，房間旁為浴廁間，浴廁門旁為另一上鎖之臥室，據徐連廷表示為徐俊星之子徐湘殷使用，臥室旁為神明廳，神明廳後有一房間堆放雜物，神明廳右側有一房間現無人使用，擺放床、桌子、衣櫃、書櫃，並裝有一台冷氣。

三樓鐵皮屋由神明廳外陽台一側樓梯進入，現況擺放兩個鐵製水塔及竹竿供日常曬衣使用。

系爭房屋左側為磚造石棉瓦房，內部停放農用搬運車及機車、代步車、農具、肥料、碾米機、稻穀。

柏油農路進入鐵門之鐵皮屋為挑高建物，內部隔成兩間，其中挑高部分擺放一台三久乾燥機、農用搬運車及一台3000c.c.自小客車，未挑高部分鐵皮屋內部擺放割稻機、插秧機各一台及肥料包等情，有履勘筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷一第163、164、208至225頁）。

參以被告與其長子徐雙俊、次子徐俊星及其孫徐湘殷、徐靖傑均設籍於新竹縣○○鎮○○里○○00號房屋，有全戶戶籍資料表在卷足憑（見本院卷二第23至26頁），則系爭土地上如附圖編號E 之加強磚造兩層樓建物，除實際上供被告、被告之子、被告之孫三代共同居住外，該建物內亦設置客廳、臥房、浴廁、神明廳等設施以滿足居住者休憩、信仰、休閒等共同生活之需求，被告與其家屬復設籍其內，自非屬便於耕作之農舍，而係以解決被告家族實際居住為目的，揆諸前開說明，被告顯有不自任耕作之情形。

又被告就附件編號E 部分建物雖僅係就系爭土地之一部未自任耕作，但兩造以單一契約（即系爭租約）約定承租範圍，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其「全部」租約均應歸於無效。

３、被告雖辯稱其現居住之房屋，係早於38年以前，經原告之先祖父口頭同意而搭建便於耕作兼居住之土竹農舍，嗣因年久毀壞傾倒，其乃於76年間原地重建為加強磚造兩層樓建物以便耕作及居住云云，並提出系爭房屋之房屋稅籍證明及台灣電力公司新竹區營運處裝錶供電證明函為證（見本院卷一第182至184頁），然為原告所否認。

而依被告提出之新竹縣○○鎮○○里○○00號房屋稅籍證明，其中建物面積90.6平方公尺之土竹造（純土造）建物起課時間為38年7月，面積90平方公尺之加強磚造二層建物之起課時間為76年7月，固與被告抗辯之時間相符，惟尚無法證明其於76年間重建時有經出租人之同意，至裝錶供電證明函僅能證明前揭門牌號碼業於46年間已申請供電而已，亦不能為被告有利之論證。

況耕地三七五減租條例第16條規定禁止耕地承租人不自任耕作及轉租，乃屬強制規定，係立法者於立法時考量租佃制度之不平等，為保障廣大佃戶權益而設，是其租約雖屬私法契約，惟仍具公益性，從而該條規定之效力並不容許當事人以合意排除之，是被告此部分所辯，亦無可取。

４、次按耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人居住使用系爭耕地上之建物，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。

又兩造所定租約倘已無效，則承租人占有系爭耕地即無正當之權源，出租人請求承租人拆屋還地，亦難謂係權利濫用或有違誠信原則（最高法院86年台上字第97號判決意旨參照）。

被告復辯稱其母徐吳雨妹與其妻徐劉和妹分別於89年6月16日、101年4月10日死亡時，原告之父吳政德親臨參加公祭，對被告於原地重建、擴建系爭泥磚造房屋並無異議。

已足以引起被告之信任，然原告竟於被告耗資改建系爭居住房屋近30年後要求被告拆屋還地，有違誠信原則云云。

惟如前所述，系爭租約既因被告於系爭土地未自任耕作致全部無效，且兩造並無另行成立租賃關係之合意，自不因原告嗣後繼續收租，或知有系爭地上物存在而未曾異議，即得使原已無效之系爭租約恢復其效力。

而原告以被告有不自任耕作情形，系爭租約無效，請求收回系爭土地等耕地為由，向新竹縣政府耕地租佃委員會申請調處，經新竹縣政府耕地租佃委員會調處不成立後，由新竹縣政府移送本院處理，乃於法所允許之範圍內正當行使其權利，要難指有濫用權利或者違反誠信原則可言。

是以，被告前揭抗辯，亦難採憑。

５、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。

查附圖編號G 所示，面積81平方公尺之泥磚造房屋，係原告之祖父吳清仁出資興建後交由被告之父徐統耀作為農耕之用，為兩造所不爭，而系爭租約既因被告未自任耕作致全部無效，業如前述，兩造間之系爭租約關係即已不存在，則關於上開編號G，面積81平方公尺之泥磚造房屋之使用借貸目的即已完畢，原告自得本於繼承之法律關係及民法第470條規定請求被告返還上開泥磚造房屋。

至系爭土地上之其餘地上物，被告並無法舉證證明有何適法占有之正當權源，自屬無權占有。

從而，原告基於系爭土地所有權人地位，訴請被告拆除系爭土地上除附圖編號G外之其餘部分之地上物，並騰空返還占用之土地，即屬有據。

（二）原告得請求自106 年2 月17日起至遷讓返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告2500元：按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照。

次按，城市地方房屋、土地之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10﹪為限，此觀土地法第97條第1項、第105條規定自明；

又依土地法施行法第25條及土地法第148條規定，前開土地及建築物申報總價，係指土地之申報地價及地政機關估定之建築物價額而言。

本件兩造間系爭租約因被告就系爭土地未自任耕作而無效，原告得依民法第767條第1項所有物返還請求權之法律關係請求遷讓返還系爭土地，已如前述，則原告主張被告繼續占用系爭土地，依前揭說明，自受有相當於租金之不當得利。

查系爭土地坐落於新竹縣關西鎮、面積總共約為8,928平方公尺、申報地價為每平方公尺112元，有系爭土地登記謄本影本（見本院卷一第143頁）存卷足憑，本院爰審酌其坐落位置、繁榮程度及上開經濟用途等因素，認被告占用系爭土地所受之利益，應以申報地價年息3﹪計算，較為妥適。

從而，原告請求被告自準備書狀送達之翌日即106年2月17日起至起至被告返還系爭土地之日止，按月給付2,500元不當得利之範圍內（計算式：8,928平方公尺×112元×3%÷12＝2,500，元以下四捨五入），為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，本件兩造間之系爭耕地租佃契約關係，確已因承租人不自任耕作而全部歸於無效，則原告訴請確認兩造間之系爭租約關係不存在，並依民法第767條第1項前段、第470條及不當得利之法律關係，請求被告將系爭土地如附圖所示編號A、C、D、E、F、H、I等部份之地上物及編號B之水泥地拆除後，將系爭土地騰空返還原告，另應將編號G部分之地上物遷讓返還與原告，及自準備書狀送達之翌日即106年2月17日起至返還前開土地日止，按月給付原告2,500元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 6 月 2 日
書記官 劉亭筠