臺灣新竹地方法院民事-SCDV,106,重訴,172,20181228,1

臺灣新竹地方法院民事判決 106年度重訴字第172號
原 告 莊欣妤
訴訟代理人 蔡伊雅律師
被 告 總太地產開發股份有限公司

法定代理人 翁毓羚


被 告 邵秀葉
上二人共同
訴訟代理人 劉繼蔚律師
上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國107年11月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告總太地產開發股份有限公司應給付原告新臺幣參佰陸拾陸萬壹仟伍佰元，及自民國一百零六年八月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告總太地產開發股份有限公司負擔百分之三十五，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾貳萬元為被告總太地產開發股份有限公司供擔保後，得假執行。

但被告總太地產開發股份有限公司如以新臺幣參佰陸拾陸萬壹仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；

前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。

本件依兩造間簽訂之買賣契約書第15條約定，因本契約發生之爭議，雙方同意以本契約標的不動產所在地為第一審法院，而兩造契約買賣之標的為門牌號碼新竹縣○○市○○路○段000號3樓之房屋及坐落之新竹縣○○市○○段000地號土地應有部分（下稱系爭房地），是本院就本件訴訟應有管轄權，合先敘明。

二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；

第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；

聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條、第176條定有明文。

查被告總太地產開發股份有限公司（下稱被告總太公司）之法定代理人原為吳錫坤，嗣於訴訟程序進行中變更為翁毓羚，而於民國106年11月24日提出書狀聲明承受訴訟，有被告總太公司提出之經濟部函暨股份有限公司變更登記表、公司及分公司基本資料查詢在卷可稽（見本院卷一第213至221頁），於法核無不合，應予准許。

三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；

原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款、第262條第1項分別定有明文。

本件原告以其向被告購買系爭房地後，發現社區公設有多處瑕疵，主張得解除兩造買賣契約，並以先位之訴請求被告返還已支付之價金，及以備位之訴請求減少價金，其起訴時之先位聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）621萬元，及自106年5月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

並願供擔保，請准宣告假執行。

備位聲明為：被告應減少852萬3,000元之買賣價金（見本院卷一第5頁）。

嗣就其先位聲明有關利息起算時點部分，更正為請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷一第128頁）。

復因被告總太公司已將原告購買之系爭房地出售並移轉登記予他人，兩造買賣契約陷於給付不能，原告遂當庭撤回其備位之訴，並經被告當庭表示同意（見本院卷二第25頁）。

原告復以被告將系爭房地出售並移轉登記予他人屬違約，追加請求被告依兩造買賣契約約定賠償違約金，其擴張後訴之聲明為：被告應給付原告1,023萬3,246元，及其中597萬1,746元自106年5月13日起，其餘426萬1,500元自107年10月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

並願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第54頁）。

經核原告撤回備位之訴，業經被告同意；

原告就先位之訴所為之變更，核屬擴張或縮減應受判決事項之聲明，且所據基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，於法均無不合，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

(一)原告於106年4月8日與被告總太公司、邵秀葉簽立成屋買賣契約書，約定原告向被告購買「雍河」建案即門牌號碼新竹縣○○市○○路○段000號3樓（含停車位）之房屋1戶，及其坐落新竹縣○○市○○段000地號土地之應有部分，買賣價金總額為2,841萬元，原告已陸續依約繳納價款571萬元、稅費及手續費用50萬元，合計621萬元，並依契約約定之貸款處理程序向台新銀行辦理房屋貸款，經台新銀行核貸2,270萬元，詎原告在對保前夕加入「雍河」社區LINE網路群組，得知社區管理委員會自104年6月起開始與被告總太公司辦理公共設施驗收點交事宜，因發生諸如：電梯無法正常關閉運作、中央幹管減壓閥產生共振噪音；

人行道路樹及後院與香堤交接處土壤流失，恐有影響主建物結構，危及安全；

地下一樓車道部分區段斜率不足，致每逢大雨必淹水；

污水管斜率不足，致曾爆管，仍有覆爆之可能；

A棟（系爭房屋之棟別）住宅主臥浴廁產生濃烈臭味；

地下室一樓編號92車位（原告所購車位）上方漏水（於107年2月中旬始修繕）；

景觀池嚴重漏水；

消防設備地下室二樓消防泵浦2號揚水馬達故障等明顯瑕疵，迄今已逾3年仍無法完成公設之點交，是被告應就該部分瑕疵對原告負物之瑕疵擔保責任，經原告於106年6月2日以存證信函通知被告修繕瑕疵，惟被告仍無修繕作為，原告再向新竹縣政府消費者保護委員會申訴，協調過程中被告竟發函向原告催繳其餘價款，原告遂於同年7月26日以存證信函向被告為解除契約之意思表示，現再依民法第359條之規定，以本件起訴狀之送達為解除契約之意思表示，被告自應返還所收受之價金。

被告雖抗辯本件危險負擔尚未移轉，原告不得主張物之瑕疵擔保責任等情，然「雍河」建案之公設驗收點交事宜逾3年未能完成，甚至出現上開嚴重瑕疵，經社區住戶多次請求修補均未能改善，可知被告並未積極就公設瑕疵為補正，顯然無法在交屋前排除瑕疵，則原告仍得在危險移轉前依民法第359條規定解除契約。

(二)又被告於買賣過程中，並未依內政部不動產說明書應記載之事項負不動產現況之告知義務，原告自得拒絕給付相當之價金，原告於發現上開公設部分之瑕疵後，即未續辦理貸款之對保手續，致未能完成撥款（但未撤回貸款之申請），被告總太公司卻向原告催繳其餘價款，並以原告未支付剩餘價款為由解除兩造契約，被告總太公司解除契約並不合法，詎被告總太公司於本件訴訟程序中，竟於107年1月29日逕行將系爭房地出售即移轉登記予他人，違反其移轉系爭房地所有權予原告之義務，依兩造買賣契約第12條第1項、第4項約定，原告得解除兩造買賣契約，被告除應返還原告已付之價款外，尚得請求被告賠償按房地總價百分之15之違約金，且本契約之一切稅費應由違約之被告負擔，原告遂以民事準備書二狀向被告為解除契約之意思表示，則原告自得請求被告返還已支付之價金571萬元、及按房地總價百分之15計算之違約金426萬1,500元（計算式：28,410,000×15%＝4,261,500），另原告前所交付被告之50萬元代辦款項，因除原告已領回契稅退款238,254元，剩餘用以支付稅費之261,746元，被告亦應返還予原告（計算式：500,000－238,254＝261,746）。

(三)爰依民法第359條、第259條規定或兩造契約第12條第1項及第4項之約定，擇一主張解除契約，並請求返還被告已自原告受領之金錢597萬1,746元（計算式：5,710,000＋261,746＝5,971,746）及遲延利息，另依兩造契約第12條第1項約定，請求被告給付違約金426萬1,500元及遲延利息。

並聲明：被告應給付原告1,023萬3,246元，及其中597萬1,746元自106年5月13日起，其餘426萬1,500元自107年10月19日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)本件成屋買賣契約書之當事人為原告及被告總太公司，被告邵秀葉僅為土地之原所有權人，非契約當事人，原告本件對被告邵秀業所為之請求，自屬無據。

而「雍河」社區之公共設施已於104年10月22日交付移轉給社區管委會，缺失部分是後續是否就公設負瑕疵擔保或保固修繕義務的問題，不影響公設已交付給社區使用管理的客觀事實，原告主張公設未經點交與事實不符，又原告所指106年2、3月間污水管爆管、電梯間積水等瑕疵，均經被告總太公司修補完成；

消防設備漏缺等問題，亦經管委會前任主委當庭表示於其任內已處理完畢，足見兩造簽約當時已無原告所指之公設瑕疵存在，更遑論危險移轉時。

再按買受人依物之瑕疵擔保規定行使解除權之要件，必須為瑕疵明顯、出賣人經催告補正而仍不補正，且其效果並非拒絕給付全部之價金，而是依據瑕疵的情形僅得拒絕給付相當之價金，縱認原告所指之公設瑕疵存在，此亦屬輕微缺失，無礙於原告居住使用系爭房地，被告總太公司迄今亦有持續協助社區修繕維護公共設施，原告不得以此公設之輕微缺失解除全部契約，亦不得拒絕給付全部剩餘價金餘額，況原告當時所寄發之存證信函僅主張價金過高，並未認為系爭房屋全無價值，則原告至少必須按認為應減少之金額履約付款，詎原告於給付部分買賣價金571萬元後，即未依兩造契約第6條、第7條約定完成貸款處理事宜，經被告總太公司於106年6月1日以存證信函通知原告應依約辦理，原告竟於翌日以存證信函向被告總太公司主張幾達總價款3分之1之高額暫扣押款，被告總太公司再於同年6月5日以存證信函催告原告應依約完成貸款事宜，原告仍拒不依約辦理，被告總太公司方於同年8月3日以存證信函之送達解除兩造契約，被告總太公司於合法解除兩造契約後，始將系爭房地出售並移轉所有權予他人，於法並無不合，原告主張被告總太公司違約，並據此主張解除兩造契約及請求被告總太公司賠償違約金，於法無據。

(二)本件原告經催告後仍逾期給付剩餘價款，依兩造契約第12條第3項約定，買方即原告應賠償按總價款百分之15計算之違約金426萬1,500元，此屬賠償總額預定性之違約金，而兩造契約約定買賣雙方之違約金均為總價款百分之15，並無輕重不同，核與內政部所製頒「成屋買賣契約書範本」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」所定百分之15違約金相符，與一般交易習慣相當，並無過高而須酌減之情。

另原告委託被告總太公司代為辦理稅費負擔及其他應納費用而代收之50萬元，經結算已於106年5月16日完納契稅23萬8,254元，此項稅款嗣經原告申請退費完成，應予扣除；

委請代書申辦、代刻印章及申領謄本之費用共5,150元，應由原告自行負擔，餘款為25萬6,596元（計算式：500,000－238,254－5,150＝256,596），則原告已支付之價金571萬元扣除上開違約金426萬1,500元後之餘額144萬8,500元，加計上開25萬6,596元後，共計應退還原告170萬5,096元，被告總太公司業以存證信函通知原告盡速領取，惟未獲置理，被告總太公司遂於106年11月27日將上開金額以本院106年度存字第900號提存在案，被告總太公司已別無其他給付義務，則原告本件訴請被告總太公司返還價金，並非可採。

(三)為此答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

(一)原告與被告總太公司於106年4月8日簽立成屋買賣契約書，由原告購買被告總太公司「雍河」建案、門牌號碼新竹縣○○市○○路○段000號3樓房屋及坐落基地（含停車位），約定價金為土地1,364萬元、建物1,107萬元、車位370萬元，總價金為2841萬元，契約書上買賣雙方及土地所有權人即被告邵秀葉均有用印。

(二)原告已於106年4月8日給付定金30萬元、106年4月13日給付簽約款255萬元、106年4月25日給付備證用印款143萬元、106年5月15日給付完稅款143萬元，總計已給付買賣價金571萬元，尾款2,270萬元尚未支付。

原告另有交付50萬元予被告，由被告代為辦理原告應負擔之稅賦，被告業以該款項繳納契稅238,254元、地政士代辦相關費用5,150元，該契稅嗣因撤銷申報而已返還原告。

(三)系爭房地業於107年1月29日以買賣為原因移轉登記予訴外人曾文蔚。

(四)原證七、十存證信函有送達被告總太公司，被證一至四存證信函有送達原告。

四、得心證之理由：

(一)原告主張其與被告總太公司於106年4月8日簽立成屋買賣契約書，由原告購買被告總太公司「雍河」建案之系爭房地，雙方約定價金為土地1,364萬元、建物1,107萬元、車位370萬元，總價金為2,841萬元，原告已於106年4月8日給付定金30萬元、106年4月13日給付簽約款255萬元、106年4月25日給付備證用印款143萬元、106年5月15日給付完稅款143萬元，總計已給付買賣價金571萬元，尾款2,270萬元原告預定以貸款方式支付，雙方並約定於貸款撥付日106年5月19日交屋，契約書上買賣雙方及土地所有權人即被告邵秀葉均有用印，惟原告迄未完成貸款申辦手續以支付尾款、賣方亦未辦理系爭房地之交屋及過戶手續等情，有系爭房地成屋買賣契約書、原告繳納系爭房地價款之發票可佐（見本院卷一第13至48頁），上情且為兩造所不爭執，堪信屬實。

而由上開買賣契約書所載內容，立契約書人之「賣方」欄位係被告總太公司、「土地所有權人」欄位係被告邵秀葉，可知被告邵秀葉係原土地所有權人，惟並非興建及出售「雍河」社區建案房屋之人，參以原告繳納買賣價金及以存證信函催告及解除契約之對象均為被告總太公司，原告於提起本件訴訟前均未曾向被告邵秀葉有任何履行契約之請求，堪認系爭房地買賣契約書有關「賣方」之權利義務，均應由被告總太公司行使及負擔，被告邵秀葉則非本件買賣契約之當事人，則原告本件訴請被告邵秀葉返還價金及給付違約金部分，洵非有據，先予敘明。

(二)按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第373條定有明文。

次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條亦有明定。

再按民法第359條但書所稱之「但依情形，解除契約顯失公平者」，係指物之瑕疵，對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，兩相權衡，有失公允與平衡，買受人因之僅得請求減少價金，而不得據以解除契約之情形而言（最高法院96年度台上字第1394號判決意旨參照）。

又民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益；

在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金（最高法院89年度台上字第1085號、91年度台上字第1315號判決意旨參照），則出賣人所負物之瑕疵擔保責任，係以買賣標的物交付時為準，苟買賣標的物始終未交付，自無物之瑕疵擔保責任可言，惟倘買賣標的物於危險移轉前，已有明顯之瑕疵存在，而該物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應解為買受人在危險移轉前即得行使瑕疵擔保請求權，並拒付相當之價金，然此情形究屬例外，必須在標的物存有明顯之瑕疵，且經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，或瑕疵確定無法補正之情況下，買受人始能於危險移轉即受領標的物前行使物之瑕疵擔保請求權，若瑕疵並非明顯，或出賣人未確定的拒絕擔保，買受人仍尚不得依民法第359條規定解除契約。

本件原告主張系爭房地雖尚未交屋，惟其加入社區群組後得知社區公設有明顯瑕疵，且迄至兩造約定交屋日仍未修繕完畢，原告得依民法第359條規定解除兩造契約等情，被告總太公司則抗辯原告所指公設瑕疵均已陸續協助社區修繕完畢，並無原告所指拒絕修補之事，且原告所指均屬輕微缺失，不影響原告居住於所購買之系爭房地，原告至多僅能請求減少部份價金，解除全部契約顯失公平等語。

(三)經查，被告總太公司所興建之「雍河」社區完工後，於104年6月22日與當時社區管理委員會完成公設點交手續，被告總太公司於104年6月22日將社區公設點交予管委會、供社區全體住戶使用後，管委會與被告總太公司尚有就社區公設之瑕疵修繕、維護事宜持續協商，被告總太公司有就先前管委會所指之瑕疵陸續進行修繕，有部分已修繕完畢，另有部分管委會認為被告總太公司仍應繼續改善等情，有下述證據資料可參，互核大致相符：１、雍河社區管委會有於105年8月18日以存證信函寄送社區缺失併建議記錄表、於105年8月31日以存證信函寄送公設點交缺失改進表予被告總太公司，與被告總太公司協商公設缺失改進事宜；

雍河社區於105年度曾經就消防缺失進行檢討，惟消防安全設備嗣已驗收通過；

社區地下室污水管於106年2月7日有發生爆管、於106年3月8日有發生電梯內積水之情，經被告總太公司修復後，現已未繼續出現污水管爆管及電梯積水之情況等情，有106年2月7日、106年3月8日照片、雍河社區大樓公設點交操作說明簽到名冊及記錄、總太雍河社區管理委員會寄發之存證信函及所附資料、消防安全設備檢修申報書等附卷可稽（見本院卷一第49至69頁、第170至175頁、第291至343頁、第345至371頁），其後經社區管委會委請物業管理公司與被告總太公司持續協商，社區管委會有將雙方106年7月14日就公設瑕疵修復之協商結果，於106年7月25日以存證信函寄送予被告總太公司，被告總太公司復於106年8月4日函覆社區管委會公設瑕疵修繕情況，社區管委會再於106年11月30日函請被告總太公司改善公設瑕疵，並於107年2月5日寄送雙方於107年1月26日就公設缺失改善之協商記錄予被告總太公司，經被告總太公司於107年3月5日函覆缺失改善情況後，社區管委會有再於107年3月8日函請被告總太公司進行後續處理等情，有雙方歷次函文暨所附缺失改善協商資料等在卷可參（見本院卷一第151至166頁、第196至210頁、第275至283頁、第372至384頁），依上開107年3月間最新一次協商記錄內容所示，目前社區管委會認為被告總太公司仍應繼續改善尚有：㈠電梯無法正常關閉運作；

㈡中央幹管減壓閥產生共振噪音；

㈢人行道路樹及後院與香堤交接處土壤流失；

㈣因先前曾發生爆管之污水管，希望能改地下一樓車道部分區段之斜率；

㈤A棟（系爭房地之棟別）住宅主臥浴廁有發出臭味；

㈥地下室一樓編號92車位（原告所購車位）上方漏水；

㈦景觀池漏水；

㈧消防設備地下室二樓消防泵浦2號揚水馬達故障等公設瑕疵存在。

２、證人即雍河社區住戶鄧安成於本院107年7月16日言詞辯論期日到庭證稱：我有擔任過第一、二屆社區主委，是104年4月至106年4月，社區完工交屋是在104年2、3月間，104年中公設點交是我負責，當時建商認為數量對就算點交完成，但我們認為功能也要正常才算點交完成，點交時我們最大的爭議是電梯，我們是兩棟共用兩部電梯，點交時只要風壓太大電梯門就會合不起來，會當機，漏水的部分是一樓景觀池、花圃漏水，後花園有水土流失，前述問題建商有處理，但電梯建商說是因為新竹風大無法處理，後花園水土流失部分現在還在處理中，景觀池、前庭院漏水部分也沒有處理完成。

公設點交後，我當主委時有代表社區發105年8月18日存證信函給總太，缺失建議記錄表記載的項目裡，景觀池、前花園石壁縫隙漏水現在還在測量中；

警衛室上方盆栽無法獲得適當水源沒有處理；

電梯至今都還是很難關上；

安全閥噪音就是我剛剛換減壓閥後爆管造成電梯故障。

105年8月31日管委會有寄公設點交缺失記錄改進表給總太，造型鋁包板下雨天滴水的部分，我們希望總太做小的引水道把水引到兩邊，這總太沒有做；

麻將桌原本有附一般的，住戶希望升級成電動麻將桌，總太不同意；

自動開啟氣窗，這是因為一樓大廳是密閉式的，夏天很悶熱，住戶希望總太增設電動排煙窗，這不是本來設計就有的，總太不同意；

我們希望在一樓挑高的部分把密閉式的玻璃替換成窗戶讓空氣對流，總太也不同意；

車道遇水時排水不及是我們社區剛蓋好遇到颱風時，發生社區外圍玻璃被風吹掉，這總太有處理補強結構，另外就是颱風造成一樓閱覽室淹水，這是因為施工時有個排水孔他們沒有處理好，閱覽室的木頭地板有換掉，另外就是雨太大車道排水不及導致淹水，我有要求總太租水車模擬下大雨的狀況，看看車道的排水量是否來得及排水，總太並沒有做；

景觀水池漏水的部分，我們要求要給15年保固，到現在都還沒有修好；

車道入口增設攝影機連接到大廳及車道，這總太不願意做，後來社區自己做了。

106年2月7日照片是B1的糞水管本來是連到化糞池，後來政府有做污水下水道處理系統，所以把社區化糞池停用，改排入汙水下水道處理系統，我們社區開放空間很長，所以污水管拉線距離很長，曾經發生一次B1糞水管爆開，建築法規有規定管線的斜率，我們去看管線發現有往上一點點再往下降，不是穩定下降，比較容易發生堵塞爆水管，後來建商有把管子接好，那次接好到現在一年，還沒有再發生爆管的事情。

106年3月8日照片是電梯下方有個排水孔沒有接到，造成電梯下方積水，兩這個總太後來有處理好。

另外最近頂樓的小交誼廳天花板也在漏水，建商有在處理中，是否已經修好了要再確認，現在已經開始使用，應該已經修好了。

上個月17樓的減壓閥一直有異音，17樓住戶住進來就開始有反應，上個月建商有來看，但減壓閥沒有處理好所以爆水管，水順著逃生梯往下流，造成社區的三部電梯同時故障不能使用，至今電梯都在維修中。

A棟浴廁臭味我聽住戶說時有時無，我家裡算輕微，我可以忍受所以沒有在意這個問題，92、93車位上方漏水我不清楚，揚水馬達故障我也不清楚，外牆玻璃破裂我也不知道，大廳櫃台天花板水漬我有看到總太有來修理，梯廳氣窗排煙窗漏水有沒有修我不知道，紅酒吧樓梯漏水看樣子是修好了。

消防設備檢驗後來驗收有合格，在我任內是合格的等語（見本院卷二第10至17頁）。

３、證人即雍河社區住戶謝瓊輝於本院107年3月5日言詞辯論期日到庭證稱：我是雍河社區住戶，印象中是104年2月交屋，我是106年3月搬入居住，106年3月至107年3月這屆主委是我的同居人洪秋綠，實質上是由我代理，鄧安成是第一、二屆的主委，社區公設點交的事情他比較清楚，應該是104年6月進行第一次驗收，第二次應該是一個月以後。

我入住時還有很多公設修繕中，例如景觀水池一直反覆漏水、修繕，現在還不能蓄水；

電梯風大時就不能運作。

105年消防缺失檢討所記載的問題現在都已經改善完成了；

106年除夕那天地下一樓污水管爆開，有請機電廠商做整段管路評估，總太表示他們是按圖施工，機電廠商認為有些段落管路斜率不足，爆管後重新接好，我們有請廠商定期清理，廠商發現管路轉彎處離出口超過50米，讓他們無法清理，我們有跟總太討論加裝清潔口，否則無法保養，這些都還在跟總太討論中，106年除夕以後就沒有再發生污水管爆管的事情；

106年3月8日積水的電梯是兩台客梯，不清楚為何會積水，之後就沒有再出現積水的情形，目前客梯是有控制板、主機板的問題，門會關不起來。

106年7月25日社區有整理公設缺失狀況，由物業經理跟總太協商，106年8月4日總太有發函給社區表示會朝這方面去修繕，中庭花園漏水問題目前觀察中；

景觀水池漏水部分總太有來修繕，但沒有效果，又衍生其他漏水問題；

大廳櫃台上方天花板水漬部分還沒有完成；

與香堤交界處土壤不明原因流失還沒有完成；

地下一樓污水管沒有再爆管，但我們希望增加清潔口及改善斜率部份還沒有處理；

地下室梯廳風壓太大無法關門還沒有處理完畢。

107年1月份還有請總太的協理來社區討論修繕進度，剛剛社區總幹事有回報還有一些項目沒有修繕，包含景觀水池、電梯，還有大樓減壓閥運作時會產生很大的噪音始終無法改善，電梯1月份整整修了一個月，目前觀察孩有一些小狀況，Ａ棟浴室有異味無法排除，這些狀況都有陸續跟被告開會。

107年1月26日和被告的公設缺失協商會談記錄所記載的問題，目前92、93車位上方漏水已處理，地下二樓消防馬達故障部分也有處理，景觀池漏水也有在處理；

客梯異常部分保養廠在嘗試找問題，還在觀察；

減壓閥噪音沒有處理；

外牆玻璃破裂部分還沒有處理，但有承諾要討論；

大廳櫃台上方天花板水漬部分原先協調保養空調時一併處理，現在還在；

人行道路樹及後院與香堤交接觸土壤流失有補一部分，尚未補足；

地下一樓車道部分區段斜率不足問題總太回復無法改善；

紅酒酒吧樓梯漏水還沒有解決；

各層樓氣窗排煙囪滲水部分還沒有回報；

電梯風壓部分這一年有請廠商調整測試，無法關門的情況有大幅降低，但又出現電控等問題，有時門關不起來、或是燈亮了又熄了、或是無法抵達預定的樓層等，這些都有通知總太修繕等語（見本院卷一第263至271頁）。

４、由上開協商記錄及證人證述內容內容所示，原告所指上開尚未修復完畢之公設瑕疵，有關㈠電梯無法正常關閉運作部分，被告總太公司已請機電廠商更換電源供應器及不斷電設備，目前尚在觀察處理問題中；

㈡中央幹管減壓閥產生共振噪音部分，被告總太公司已承諾與機電廠商研討減壓閥處理方式；

㈢人行道路樹及後院與香堤交接處土壤流失部分，被告總太公司被告總太公司已進行補土，目前尚在觀察中；

㈣因先前曾發生爆管之污水管，管委會希望能改地下一樓車道部分區段之斜率部分，被告總太公司承諾會請下游水電包商研究可否再開清潔孔；

㈤A棟（系爭房地之棟別）住宅主臥浴廁發出臭味部分，被告總太公司承諾改善中；

㈥地下室一樓編號92車位（原告所購車位）、93車位上方漏水部分，被告總太公司已修繕完成；

㈦景觀池漏水部分，被告總太公司承諾再與維護廠商研究當初未考量新竹地區風大造成溢、漏水等問題如何處理；

㈧消防設備地下室二樓消防泵浦2號揚水馬達故障部分被告總太公司已有處理，並無原告所指被告總太公司拒絕修補公設瑕疵、或瑕疵已確定無法補正之情況，揆諸上揭說明，原告尚不能於危險負擔移轉前行使物之瑕疵擔保請求權，並據此解除兩造契約。

退步言之，縱認原告已能行使物之瑕疵擔保請求權，惟依上開書證及證人證詞內容，被告總太公司於104年點交移轉予社區管委會之公共設施，或不符管委會認為應有之標準、或係經社區住戶使用後發生故障而待維修，惟被告總太公司迄今仍有持續與管委會協商進行改善修復，且上開公設瑕疵均與原告所購買之系爭內部居住功能無涉，此雖影響原告與其他社區住戶使用公設之權益，惟原告已自承公設占原告所購買之比例僅有百分之30，上開待修補有瑕疵者更僅為社區公設之一部分，被告總太公司目前亦有持續進行修補，則原告所指上開僅占所購買範圍一部分之公設有待修補之瑕疵縱使存在，且縱原告能於危險負擔移轉前先行主張物之瑕疵擔保責任，其嚴重程度應未達能解除兩造全部契約，至多僅能請求減少買賣價金，則原告以上開公設有部分待修補之瑕疵為由，主張解除兩造全部買賣契約及拒絕給付全部價金，不符衡平原則，應屬顯失公平，不應准許。

(四)再依上開兩造買賣契約第4條、第6條、第7條之約定，買方尚未支付之尾款2,270萬元預定以貸款抵付，買方應於交付備證用印款（即106年4月25日）同時提供辦理貸款所必需之授權代償文件及指定融資貸款之金融機構，並應依賣方通知之日期辦理開戶、對保，及授權金融機構將核貸金額逕行撥入賣方指定之帳戶，且應開立與貸款同額、以賣方為受款人之禁止背書轉讓本票或提供相當之擔保；

依第8條、第10條之約定，雙方應於備證用印付款時交付相關資料予地政士辦理產權移轉登記，賣方應於貸款撥付日106年5月19日辦理交屋；

依第11條約定，賣方應擔保無一物數賣之情形；

依第12條第1項約定，賣方違約時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期未解決時，買方得解除契約，解約時賣方除將買方已支付房地價款全部退還買方外，並應支付與房地總價款同額之違約金，惟該違約金以不超過房地總價款百分之15為限，買方不得另行請求損害賠償；

依第12條第3項約定，買方逾期一個月不付清期款，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾第七日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之15為限，賣方不得另行請求損害賠償。

經查：１、原告依兩造買賣契約支付簽約款、備證用印款、完稅款共計571萬元後，因認雍河社區之公設有上開瑕疵，而未就尾款2,270萬元辦理後續貸款手續，被告總太公司於106年6月1日以存證信函催告原告於7日內完成貸款申辦手續，原告則於106年6月2日寄送存證信函予被告總太公司，表示待被告總太公司修復公設瑕疵完畢後才願付款，被告總太公司復於106年6月5日再度催告原告於7日內辦理貸款手續；

嗣經雙方於107年7月7日向新竹縣政府提出消費申訴案件協調，未能達成共識，被告總太公司再於106年7月12日以存證信函向原告表示依契約第12條解除兩造買賣契約，原告又於106年7月26日以存證信函再度催告被告總太公司於7日內履行，否則將解除契約，其後兩造於106年8月2日於新竹縣政府再度進行消費爭議協商未果，被告總太公司即於106年8月3日以存證信函通知原告已支付之價金571萬元扣除違約金426萬1,500元後之餘額144萬8,500元，加計上開25萬6,596元後，共計應退還原告170萬5,096元，請原告於10日前來領取，上開金額並經被告總太公司以本院106年度存字第900號提存在案，且上開存證信函均有經對造收受等事實，有上開存證信函及回執、新竹縣政府消費申訴案件協調記錄書、本院106年度存字第900號提存書等在卷足憑（見本院卷一第84至92頁、第136至150頁、卷二第77頁），而被告總太公司以原告未依約申辦貸款支付剩餘價金為由，向原告為解除契約之意思表示後，復於107年1月29日將系爭房地以買賣為原因移轉登記予訴外人曾文蔚一情，亦有系爭房地登記謄本可參（見本院卷二第49至52頁），該部分事實復為兩造所不爭執，堪以認定。

２、原告主張被告總太公司並未合法解除契約，其在兩造契約關係存續期間將買賣標的物移轉予他人，其移轉系爭房地及交屋予原告之義務已無法履行，依兩造契約第12條第1項、第4項約定，原告得解除兩造契約及請求返還已支付之價金、另請求按房地總價百分之15計算之違約金等情，被告總太公司則抗辯原告未依約申辦貸款，其已合法解除契約，且得將原告已支付款項其中按房地總價百分之15計算之金額沒收充作違約金等語。

查原告不得以雍河社區有上述公設瑕疵為由解除全部契約及拒絕給付全部價金，已如上述，原告在危險負擔移轉之前，即以上開公設瑕疵未修補為由，拒絕依約辦理貸款申辦及支付尾款，即非有據，原告既未能依兩造買賣契約所定之付款時程，於交付備證用印款即106年4月25日之同時向金融機構辦理貸款之開戶、對保、授權將核貸金額撥入賣方指定帳戶，亦未開立與未付款項同額之禁止背書轉讓本票作為支付尾款之擔保，致後續貸款程序無法進行，經被告總太公司依兩造買賣契約第12條第3項約定，於106年6月1日、106年6月5日兩度以存證信函催告原告於7日內完成貸款申辦手續，原告仍未辦理，被告總太公司再於106年7月12日以存證信函解除兩造買賣契約，於法尚無不合，而兩造間買賣契約既已經合法解除，被告總太公司其後於107年1月29日將系爭房地移轉登記予他人，即無對原告違約可言，準此，原告以賣方違約為由，主張依兩造契約第12條第1項、第4項約定解除契約及請求返還已支付之價金、另請求按房地總價百分之15計算之違約金，應非有據。

３、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。

次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；

當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準；

若所約定之額數，與實際損害懸殊者，法院自得酌予核減，且不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，此有最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號判例、82年度台上字第2529號判決要旨足資參照。

被告總太公司抗辯兩造買賣契約經合法解除後，就原告已支付之價金571萬元，被告總太公司得依兩造契約第12條第3項約定，將其中按房地總價百分之15計算之金額即426萬1,500元沒收充作違約金等情，惟依兩造買賣契約第12條第3項之約定，買方逾期未付價款者，賣方解除契約後得沒收買方已支付之價款充作違約金，所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之15為限，可知按房地總價款百分之15計算之違約金，係被告總太公司得沒收違約金之最高限度，非謂原告所應支付之違約金必須按房地總價款百分之15計算，本院審酌被告總太公司事後於106年10月26日將系爭房地另行以2,800萬元出售予他人，有被告總太公司提出之買賣契約書可參（見本院卷二第78至79頁），與兩造就系爭房地之買賣總價款2,841萬元相較，被告總太公司固受有41萬元之價差損失，及遲延受領尾款所生之利息損失；

然原告所購買系爭房地所在社區之公設目前仍有前述電梯無法正常關閉運作、中央幹管減壓閥產生共振噪音部分、人行道路樹及後院與香堤交接處土壤流失、地下一樓污水管所在位置斜率改善、A棟主臥浴廁發出臭味、景觀池漏水等瑕疵，尚待被告總太公司修復完成，且自公設於104年移交社區管委會迄今已有3年，期間社區公設陸續發生諸多瑕疵，對社區住戶使用公設之權益影響甚鉅，足以影響系爭房地之價值，該應減少而未減少之價值屬被告總太公司額外獲取之利益，本院綜合上情，認被告總太公司倘依兩造買賣契約書第12條第3項約定，沒收按房地總價百分之15計算之違約金即426萬1,500元，尚屬過高，是本件原告遲付價款應付之違約金酌減為60萬元，方為允當，即被告總太公司僅得自原告已繳付之571萬元價金沒收其中60萬元充作違約金，餘款511萬元則應返還原告。

(五)又依兩造買賣契約第9條約定，本件買賣之契稅、所有權移轉登記代辦費用應由買方即原告負擔，查原告為委託被告總太公司代為辦理稅費負擔及其他應納費用，已預先交付被告總太公司50萬元，被告總太公司已於106年5月16日代為繳納契稅23萬8,254元、另代為繳納委請代書申辦、代刻印章及申領謄本之費用共5,150元，而上開契稅該嗣因撤銷申報而已由原告領回等情，有契稅繳款書、新竹縣政府稅捐稽徵局函文可參（見本院卷一第228至229頁、卷二第60頁），則原告預先交付被告總太公司之上開50萬元代辦款項，扣除原告已領回之契約23萬8,254元、及扣除應由買方即原告負擔之代書費用5,150元後，被告總太公司應將餘款25萬6,596元返還原告（計算式：500,000－238,254－5,150＝256,596）。

至原告主張因依兩造買賣契約第12條第4項約定，本件買賣契約係因可歸責於賣方之事由解除，一切稅費應由賣方負擔，故被告總太公司應全額返還上開代辦費用等情，然兩造買賣契約係遭被告總太公司以買方遲付價金為由合法解除契約，原告以兩造契約第12條第1項所定賣方違約事由解除契約，並非合法，已如上述，則原告自不得以兩造契約第12條第4項約定要求被告總太公司自行負擔上開代辦費用，是其該部分主張，洵非可採。

(六)按債權人受領遲延或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326條定有明文。

是以提存方法為債之清償者，須有債權人受領遲延或不能確知孰為債權人之情形始得為之。

而所謂受領遲延者，乃指債權人對於清償人依債務本旨提出之給付，拒絕受領或不能受領之情形而言。

是故清償人以債權人受領遲延為原因而提存者，必須依債務本旨提出其給付，經債權人表示拒絕受領或有不能受領之情形，始得為之。

倘未為給付之提出，或不依債務本旨提出，均不能構成提存之要件，清償人若逕為提存，尚不生清償之效力（最高法院75年度台上字第1905號判決意旨參照）。

經查，原告與被告總太公司間之買賣契約業經被告總太公司解除，就原告已支付之買賣價金571萬元，扣除被告總太公司得沒收之違約金60萬元、加計應返還原告之剩餘代辦費用25萬6,596元後，被告總太公司應返還原告536萬6,596元，被告總太公司已於106年8月3日以存證信函通知原告於10日內前來領取170萬5,096元，因原告未為領取，而屬受領遲延，被告總太公司已於106年11月27日將上開170萬5,096元以本院106年度存字第900號提存在案，有上開存證信函及回執、提存書附卷可稽，則該部分債權業因被告總太公司清償而消滅。

準此，原告請求被告總太公司返還其餘價金即366萬1,500元（計算式：536萬6,596元－170萬5,096元＝366萬1,500元），及自起訴狀繕本送達翌日即106年8月22日起至清償日起，按週年利率百分之5計算之遲延利息，應屬有據。

五、綜上所述，系爭房地買賣契約之當事人係原告與被告總太公司，原告尚不得以系爭房地所在社區之公設有部分瑕疵尚待被告總太公司修補為由，解除全部買賣契約及拒絕給付剩餘全部價金，被告總太公司以原告遲付價款為由解除買賣契約，應屬合法，原告則不得以被告總太公司於雙方買賣契約關係解消後、復行將系爭房地所有權移轉登記予他人為由，對被告總太公司主張解除契約返還價金及請求賠償違約金；

而原告已支付之買賣價金及應返還原告之剩餘代辦費用，扣除被告總太公司得沒收之違約金及已因提存而清償部分後，被告總太公司尚應返還原告366萬1,500元，從而，原告訴請被告總太公司給付原告366萬1,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年8月22日起至清償日起，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。

至被告邵秀葉僅為土地所有權人，並非應對原告負本件出賣人義務之人，則原告對被告邵秀葉提起本件訴訟，亦無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，併駁回之。

七、兩造其餘攻擊及防禦方法及所提證據，於本件判決結果不生影響，爰不一一論列，亦併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
民事第一庭 法 官 林宗穎
本件正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 2 日
書記官 董怡湘