臺灣新竹地方法院民事-SCDV,107,訴,165,20180525,1

臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第165號
原 告 陳家晟
訴訟代理人 鄭堯升
原 告 陳雅芳
被 告 富旺國際開發股份有限公司
法定代理人 林正雄
訴訟代理人 李玉豐
上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國107年5月16日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告陳家晟新臺幣壹拾壹萬陸仟元。

被告應給付原告陳雅芳新臺幣壹拾萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。

本判決第一、二項得假執行；

但被告如分別以新臺幣壹拾壹萬陸仟元、壹拾萬元為原告陳家晟、陳雅芳預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

㈠、原告於民國106年8月18日去看房子，在被告鼓吹下也告知每月房貸只要新台幣（下同）2萬餘元，因此在同月19日即分別給付訂金5萬元予被告，被告雖於同月21日以LINE傳合約書，惟字體太小，看不清楚，兩造遂於106年8月26日簽訂不動產買賣契約。

然原告所欲購買之房屋係不含裝潢，原告陳家晟購買之E1房地，價金應為850萬元，原告陳雅芳購買之E10房地，價金應為870萬元，詎契約書所載之買賣總價卻係含裝潢之價格，即E1為980萬元，E10為1,000萬元，被告就不動產買賣契約書買賣總價之記載，已有不實之情。

又原告將該不動產買賣契約書拿去華南商業銀行股份有限公司評估貸款，由於生平第一次買房，不知嚴重性，106年8月29日貸款尚未評估完成，即再給付85萬元予被告。

嗣於同年8月31日，銀行通知每月貸款要繳36,000元，與被告當初保證每月貸款只需繳付2萬餘元差距甚大，認有詐欺之嫌。

再者，買賣契約僅以LINE傳送，並未事前以紙本給予原告審閱之機會，亦不合理。

原告係遭詐欺而簽訂不動產買賣契約，爰依法撤銷之，並請求被告返還原告已經給付之買賣價金等語。

又若鈞院認被告抗辯解除契約為有理由，爰依民法第252條之規定，請求法院酌減違約金。

㈡、並聲明：被告應給付原告各90萬元。

二、被告則以：

㈠、原告於106年8月18日來看屋，同月21日拿到合約，26日簽約，其所簽訂之不動產買賣契約書，與被告於106年8月21日以LINE提供之空白契約書內容均相同（僅為空白版本與排版之差異-載入不動產標示以及刪除不適用之第10條第8項)，又貸款是銀行決定的，不能以原告經核貸後每月應繳之貸款數額無力負擔，即認為被告有詐欺，再者，原告購買的是含裝潢的房子，所以價金是契約上所載的買賣總價，並無不實。

㈡、依兩造於106年8月26日簽訂不動產買賣契約書，第9條「違約責任」第4款明訂：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，再參酌相關最高法院判決意旨，本件兩造所約定之違約金，其性質應為懲罰性違約金，則被告應無庸舉證損害金額，而係原告應就所主張有酌減事由之該利己事實負舉證責任，蓋約定之違約金是否過高，乃為事實問題，應由原告就此利己事實主張及證明。

又，基於契約自由、私法自治原則，原則上當事人均應同受該違約金約定之拘束，始符合契約約定之本旨，況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人自應受該違約金約定之拘束，倘原告於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將原告不履行契約之不利益歸由被告分攤，不僅對被告難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。

㈢、另，在不動產交易實務中，依據中華民國90年7月11日內政
部台（90）內中地字第0000000號公告頒行（行政院消費者保護委員會第七十八次委員會議通過）之成屋買賣契約書範本第10條（違約罰則）規定「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應按逾期期款部分附加法定利息於補付期款時一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾七日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，但所該沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。」
故參照此條規定，原告既有違約事由，被告合法解除契約後所沒收原告給付之每戶簽約款90萬元，僅約房地總價款百分之九(90/980=9.1%及90/ 1000=9%)，亦無過高之虞，故原告請求鈞院依民法第252條規定酌減違約金，亦非有理。
㈣、並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告陳雅芳於106年8月26日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約1），由原告陳雅芳以1,000萬元之價格，向被告購買座落新竹縣湖口鄉○○段1720、1720-6、1720-1、1720-45、1720-69地號土地（權利範圍分別為全部、1/10、1/63、1/63、1/63）及其上同段1012建號房屋（權利範圍全部，門牌號碼：新竹縣○○鄉○○○街00巷0號）（下稱E10房地）。
㈡、原告陳家晟於106年8月26日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約2），由原告陳家晟以980萬元之價格，向被告購買座落新竹縣湖口鄉○○段1720-7、1720-6、1720-1、1720-45、1720-69地號土地（權利範圍分別為全部、1/10、1/63、1/63、1/63）及其上同段1003建號房屋（權利範圍全部，門牌號碼：新竹縣○○鄉○○○街00巷0號）（下稱E1房地）。
㈢、兩造於簽訂系爭買賣契約1、2之同時，另簽立買賣補充協議書、確認書。
㈣、系爭買賣契約1、2第2條約定原告應於契約簽訂時支付簽約款（含訂金）90萬元，並於106年9月8日支付備證用印款65萬元，106年9月20日支付完稅款65萬元，並於產權移轉登記完畢後3日內支付780萬元、760萬元。
㈤、原告2人已各給付簽約款90萬元予被告。
㈥、被告於106年12月7日以臺中大隆路887、888號存證信函催告原告於文到3日內繳納備證用印及完稅款，並於107年2月7日以臺中大隆路87、88號存證信函對原告為解除系爭買賣契約1、2之意思表示。
四、本件爭點：
㈠、原告主張係受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約1、2，並撤銷被詐欺所為簽訂買賣契約之意思表示，而請求被告返還價金，有無理由？
㈡、被告抗辯已因原告違約而解除契約，並沒收原告已繳之買賣價金，是否有理？
五、本院之判斷：
㈠、原告主張係受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約1、2，並撤銷被詐欺所為簽訂買賣契約之意思表示，而請求被告返還價金，有無理由？
⒈按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；
又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院56年台上字第3380號判例、44年台上字第75號判例意旨參照）。
本件原告主張被告對其銷售E10、E1房地有詐欺情事，致其陷於錯誤而為購買E10、E1房地之意思表示云云，既為被告所否認，依上開說明，原告自應就上開詐欺事實之存在負舉證責任。
⒉證人即介紹原告購買E10、E1房地之銷售人員徐○○於本院行言詞辯論時具結證述：「（如何向原告介紹系爭不動產？）原告陳家晟還有他太太及姐姐，他們是106年8月18日下午5點到現場看房子，所以我們介紹裝潢屋A5給他們，再看E10的格局，一直到晚上7點半，我們解說貸款方式，說明三十年貸款每壹佰萬元，每月本利攤還約3500至3600元之間，要看銀行審核，因為每人條件不同。
所以每戶每月還款約在三萬元以內，約29000元。
但是我有跟原告說明因為銀行不是我們開的，所以貸款的額度、成數是由銀行審核。
原告二人說會再帶家人來看，這是第一天的狀況。」
、「（原告何時決定要購買系爭不動產？）106年8月19日上午9點半，當天有大約七人一起來看屋，我們一樣從A5、A8、E10介紹，陳爸爸是對E10較有興趣，之後他們說希望姊弟可以買在一起，所以我們就介紹E10對面的E1給他們。
之後E1他們出價850萬元，不含130萬元的裝潢。
E10是870萬，不含130萬的裝潢，各付5萬元的斡旋金。
106年8月21日公司同意出售該二戶給原告二人，我就通知原告陳家晟跟原告陳雅芳，說公司同意出售，請他們準備26日上午10點簽約，並將契約書LINE給原告陳家的群組。」
、「（系爭房屋真實的買賣價格為何？）E10是870萬元，另加130萬元的裝潢價金，因為試算貸款時就有算給客戶看，是以1000萬元計算，所以契約也是寫1000萬。
如果交屋時原告不要裝潢，我們就可以折130萬。
所以原則上買賣價金是1000萬元含裝潢，如果交屋時原告不裝潢，就可以折130萬元。
所以簽約時也有寫確認書。
E1也是相同情形。」等語（見本院卷第78至80頁）。
⒊按消費者保護法施行細則第11條第1項及第2項固規定「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。
違反前項之規定者，該條款不構成契約之內容」。
惟其目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容機會之前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。
稽之證人徐○○前揭證述，原告於簽訂系爭買賣契約1、2前，曾數次偕同家人親至房地現場看屋，並詢問有關買賣價金、辦理貸款等情形，且證人徐○○於簽約前5日亦曾將空白之不動產買賣契約書傳送至原告家人LINE群組，此有LINE訊息數紙附卷可稽（見本院卷第71至75頁），原告對此不為爭執。
原告為智慮正常之成年人，若對於系爭買賣契約1、2內容不瞭解或有疑義，衡情於簽約前應會向被告之銷售人員問明細節，尚不至於在對契約權利義務關係尚不瞭解之情形，即率予簽名而不要求給予審閱期間。
且並無事證證明被告限制原告在系爭買賣契約1、2簽名締約之時限，原告即非不得於簽名前就該契約文書之內容（含買賣價金）予以詳讀，或攜回閱覽。
故原告主張被告於訂約前未給予合理之審閱期間，不足憑採。
⒋又原告主張其所欲購買之房屋係不含裝潢，E1房地價金應為850萬元，E10房地價金應為870萬元，詎契約書所載之買賣總價卻係含裝潢之價格，即E1為980萬元，E10為1,000萬元，被告就不動產買賣契約書買賣總價之記載，已有不實云云。
承前，原告為智慮正常之成年人，若對於系爭買賣契約1、2所載之買賣總價有疑義，衡情於簽約時應會向被告之銷售人員問明確認，況原告於締約之同時，另簽立買賣補充協議書及確認書（見本院卷第41、42頁），此為原告所不爭執，觀諸該買賣補充協議書之約定，E1房地總價為980萬元（E10房地總價為1,000萬元），其中130萬為傢俱裝潢工程款，原告應於買賣房地產權移轉過戶完成前，通知被告進行裝修，倘逾期未通知或原告選擇自行裝修，則視同放棄裝潢工程，雙方同意扣除裝潢工程款後調整前述房地總價，而原告選擇自行進行裝修工程，故兩造再以確認書同意就買賣總價扣除裝潢工程款130萬元後，調整房地總價為E1為850萬元，E10為870萬元，是依上開3份不動產買賣契約書、買賣補充協議書、確認書之簽立通盤觀察，應認本件買賣之價金，E1房地應為980萬元、E10房地應為1,000萬元，僅係原告選擇自行進行裝修工程，而被告同意扣減裝潢工程款130萬元，難認被告就系爭買賣契約1、2關於買賣總價之記載，有何不實而詐欺原告之情，原告此部分之主張，亦屬無稽，難以信採。
⒌至原告稱被告告知每月負擔貸款之金額與實際上銀行核貸應繳納之金額不同一節，按債務人向金融機構申請貸款，金融機構尚須審核借款人之償債能力、擔保品之價值、申貸之年限等因素，而決定是否核貸、每月應還款之數額，當隨個案而有所不同，非以房屋銷售人員之概算或粗略之評估為據，本件被告之銷售人員徐○○固有於原告看屋時提及每戶每月還款約29,000元等語，然此僅係概略之粗算，實際核貸情形仍應視金融機構審核之結果，非可謂被告所告知之每月應繳貸款數額與金融機構核貸後每月應還款之數額不符，即遽指被告有詐欺之情，原告主張殊嫌無據，不足採信。
⒍綜上，原告既無法證明被告銷售E1、E10房地有何施以詐術之行為，自難認其係陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約1、2，從而，原告依民法第88條、第92條之規定撤銷系爭買賣契約1、2，為無理由。
㈡、被告抗辯已因原告違約而解除契約，並沒收原告已繳之買賣價金，是否有理？
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；
又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。
民法第229條第1項、第254條分別定有明文。
⒉依系爭買賣契約1、2第2條「價款給付」第1項約定：甲方（即原告）應依下列日期給付乙方（即被告）價款：買賣總價：（E1為980萬元）（E10為1,000萬元）、簽約款（含訂金：本契約簽訂時支付90萬元、備證用印款：106年9月8日支付65萬元、完稅款：106年9月20日支付65萬元、產權移轉款（產權移轉登記完畢後3日內）支付（E1為760萬元）（E10為780萬元）、第9條「違約責任」第1項約定：甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約，解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費，此有系爭買賣契約1、2在卷可稽（見本院卷第8、13頁）。
是關於上開各期款之給付，有確定之繳納期限，自屬已定期限之給付，此亦為兩造所不爭。
又原告僅繳付簽約款90萬元，為兩造所不爭。
嗣被告於106年12月7日以臺中大隆路887、888號存證信函催告原告於文到3日內繳納備證用印及完稅款，並於107年2月7日以臺中大隆路87、88號存證信函對原告為解除系爭買賣契約1、2之意思表示，業經原告合法收受，有存證信函及回執在卷可稽（見本院卷第23至26、98、99頁），並為原告所不爭執，則依系爭買賣契約1、2之約定，原告未於通知期限內繳納價款，即屬給付遲延，被告並得據以解除系爭買賣契約1、2。
⒊又依系爭買賣契約1、2第9條第2項之約定：甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。
如甲方毀約不買或其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。
查原告未依約繳納前開應付之買賣價款，經被告以前揭臺中大隆路887、888號存證信函合法催告，原告仍未於期限內繳交，已生遲延責任，則被告依系爭買賣契約1、2第9條第1項約定，於107年2月7日以臺中大隆路87、88號存證信函對原告為解除系爭買賣契約1、2之意思表示，業經原告合法收受，已如前述，原告確未依限繳納逾期價款，則兩造所訂立之系爭買賣契約1、2業於原告收受上開臺中大隆路87、88號存證信函即107年2月7日已生合法解除之效力，則被告抗辯依系爭買賣契約1、2第9條第2項之約定，沒收原告已繳價款抵充違約金，固非無據。
⒋惟按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。
本院審酌原告業已分別繳納E1、E10房地價款各90萬元，嗣因未依約繳款，經被告於107年2月7日解除系爭買賣契約1、2，然本件買賣尚未至備證用印階段，被告亦無額外支出相關費用，且自締約時之106年8月迄解除系爭買賣契約1、2之107年2月，僅不到半年之時間，被告仍可於解除系爭買賣契約1、2後，再銷售予他人，則被告因原告前揭違約所受之損害應屬有限，倘依系爭買賣契約1、2第9條第2項之約定，沒收原告已給付之全部款項，尚屬過高，應認本件違約金以房地買賣總價金之8%即E1部分為784,000元（計算式：9,800,000×0.08＝784,000），E10部分為800,000元（計算式：10,000,000×0.08＝800,000）為允當。
⒌從而，被告自解除系爭買賣契約1、2後，就原告所給付之房地價金，各得扣除房地總價金之8%即784,000元、800,000元作為違約金，亦即原告所給付之買賣價金扣除違約金後，E1房地部分尚餘116,000元（計算式：900,000-784,000 =116,000），E10部分尚餘100,000元（計算式：900,000-800,000=100,000）。
而兩造就系爭買賣契約1、2解除時起，互負回復原狀之義務，則被告應返還原告陳家晟116,000元，原告陳雅芳100,000元，原告此部分之請求為有理由，應予准許，逾此部分所為之請求，則屬無據，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告2人無法證明被告銷售E1、E10房地有何施以詐術之行為，自難認其係陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約1、2，原告依民法第88條、第92條之規定撤銷系爭買賣契約1、2，為無理由。
惟系爭買賣契約1、2既經被告合法解除，被告沒收原告已繳付之價款充作違約金之數額過高，應予酌減，經本院依職權酌減後，被告應返還原告陳家晟116,000元、原告陳雅芳100,000元。
從而原告陳家晟請求被告給付116,000元，原告陳雅芳請求被告給付100,000元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、本件所為命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款依職權宣告假執行。
又被告既陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 25 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 28 日
書記官 王恬如