臺灣新竹地方法院民事-SCDV,108,訴,1021,20200831,1

臺灣新竹地方法院民事判決 108年度訴字第1021號
原 告 林廣楠
訴訟代理人 李文傑律師
李家豪律師
被 告 林廣銘
林廣明
上列當事人間請求履行協議事件，本院於民國109 年8 月4 日辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、程序方面被告林廣明經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面

壹、原告主張：

一、兩造為兄弟關係，伊等父親即訴外人林新村原將購買坐落新竹市○○段000 地號土地登記在伊等母親即訴外人林廖元妹名下，並在其上興建平房供全家居住使用，嗣於民國61年間，將上開平房拆除改建為二層樓房屋（即門牌號碼新竹市○○街000 號，下合稱系爭房地），並於64年間辦理建物保存登記時，將建物登記為兩造三兄弟共有，權利範圍各3 分之1 。

爾後，因兩造陸續結婚、生子，原告乃另行購屋居住，系爭房地則異動為被告共有，權利範圍各2 分之1 ，然為保障原告權益，兩造遂於79年7 月20日簽訂「協議書」，約定被告將系爭房地出售時，應將所得價款扣除一切必要費用後，分配10分之2 予原告。

二、詎被告多年來並無積極出售系爭房地之意願，或以高於市價行情甚多即2,500 萬元至2,980 萬元之價格委託不動產仲介公司銷售，藉以搪塞原告，並避免被指責違約。

被告甚至於收受原告促請履行協議之存證信函後，表明拒絕履行，顯無履約之誠意，則其等顯係以不正方法阻擾協議書出售系爭房地條件成就，依據民法第101條第1項規定，應視為條件已成就，亦即被告已將系爭房地出售。

三、又系爭房地鄰近湳雅商圈，市價逾新臺幣（下同）2 仟萬元，爰以2 仟萬元計算售價，扣除必要稅、費後，至少尚餘1,800 萬元，則原告可得分配360 萬元【計算式：1,800 萬元×2/10＝360 萬元】。

四、為此，爰依法提起本件訴訟，請求被告履行契約。並聲明：（一）被告應給付原告360 萬元，及自民事調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

（二）訴訟費用由被告共同負擔。

（三）願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告則以：

一、被告林廣銘部分：

（一）被告二人長久以來均居住於系爭房地內，無其他房產，而兩造簽訂系爭協議書之目的，僅在確認將來有出售系爭房地時，原告可分配之權利比例，並未約定出售日期。

詎原告於取得確認可在將來分配售屋淨額5 分之1 之權利後，竟逼迫被告二人售屋，此非訂約當時兩造之本意。

（二）被告自訴外人林廖元妹104 年間死亡後，即積極委託不動產仲介業者售屋，欲以2,460 萬元之價格出售，實收2,300 萬元。

被告二人已年邁，身體健康不佳，亦希望能出售系爭房地以改善生活，並未故意不賣，僅係希望能以好價格成交，否則倘低價出售，則兩造均會受到減少分配價金之損失。

（三）綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；

2.訴訟費用由原告負擔。

3.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

二、被告林廣明經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

參、得心證之理由：

一、按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。

又不正當行為之定性，舉凡故意妨害、違反法令或違背正義之行為均屬之外，當視法律行為時當事人之意思依誠實信用之原則客觀地評價，以決定該當事人所為是否可被允許，其評價之作成，並應考慮該當事人對系爭條件之成就施以影響之動機、目的，再參酌具體個案情況予以認定之。

倘系爭條件成就之促成，係以不作為之方式為之，於評價該不正當性時，更應以作為義務之存在為前提（最高法院103 年度台上字第2068號裁判意旨參照）。

又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。

（最高法院17年上字第1118號、39年台上字第1053號判例可資參照）。

二、經查，檢視兩造簽訂之系爭協議書，固記載：「立協議書人：林廣銘（以下稱甲方）、林廣楠（以下稱乙方）、林廣明（以下稱丙方）茲因下述事項參之同意如下：1.甲方與丙方共同之土地座落：新竹市○○段地號：柒柒伍號…。

2.甲方與丙方共有之右地號上建物建號：217 號，門牌號碼：新竹市○○里○○街000 號…之房屋乙棟。

3.前述之土地及建物，甲、丙双方出售時，協議將售得價金總額（扣除一切必須費用之淨額）之拾分之貳（即1/5 ）歸乙方林廣楠所有，甲丙双方絕無異議。」

等語（見卷第19頁），亦即被告二人於日後出售名下系爭房地時，有將銷售淨額之5 分之1 分配予原告之義務，惟兩造就出售不動產之期限、價格、條件、買受人資格、出售方式等項，均未作有任何約定，原告亦自承系爭協議書確未約定出售之時間（見卷第142頁），足認兩造所約定者僅係將來被告如出售系爭房地時，原告就賣得款項所得分配之比例。

三、次查，系爭房地乃訴外人林新村所購買、出資興建，並由其決定不動產所有權之登記名義人，而兩造於79年7月20日簽訂系爭協議書前，就系爭房屋原各登記3分之1持分，嗣因原告已另行購屋，餘被告二人與父母同住其內，乃在訴外人林新村之主導下，將系爭房地所有權變更為被告二人共有，事後更在訴外人林新村之見證下簽訂系爭協議書，此有系爭房地之土地登記簿、建築改良物登記簿、協議書、土地及建物登記謄本等件附卷可考（見卷第3-26頁），並為兩造所不爭執。

則由兩造簽訂系爭協議書之緣由觀之，系爭房地之購買、興建人實為兩造父親林新村，目的係供作家人一同居住使用，其後更因兩造之實際居住狀況而主導變更持有人，加以被告與訴外人林新村、林廖元妹長久以來皆居住在系爭房地內，再參酌系爭協議書未載明出售期限等情，可推認兩造於簽訂系爭協議書時，有使系爭房地優先用於供被告及其父母家人共同居住使用之意涵，兼併確認原告在將來房地出售時可取得之價金比例，是自不得僅以兩造簽訂系爭協議書起迄今已逾30年乙情，即逕謂被告無履約誠意。

四、再者，觀之被告所提出之委託銷售資料，可知被告在兩造母親林廖元妹死亡後，自104年1月起即多次委託他人居間仲介銷售系爭房地，截至原告提起本訴止，其次數已不下20次，縱使於本件訴訟進行中，仍有委託銷售之事實；

且被告所委託之對象均為專業之不動產買賣仲介公司，受託人更遍及仲介業各加盟店，可認被告已屬積極出售，而無原告所指摘之搪塞虛應情事，否則被告亦不會每隔一段時日，即與不同法人簽訂契約以委託銷售之可能。

再者，由被告歷年委託銷售之金額觀之，其金額介於2,980萬元至2,500萬元之間，其後再降為2,300萬元，本院審酌系爭房地乃坐落新竹市北區，鄰近湳雅商圈，原告自承系爭房地市價逾2,000萬元（見卷第11頁），不動產仲介公司於109年之建議銷售價則為2,000萬元（見卷第137頁）；

參以一般不動產交易慣例，出賣人多會先定一較高之金額，以作為斡旋、議價空間，則被告委託銷售金額縱有較高於實際可能成交價格，亦難認係不正當方法。

另參酌被告年紀非輕，且身體狀況不佳（見卷第109-111頁），尚於系爭房地設定3筆抵押借款（見卷第21-26頁）等情，足認被告林廣銘抗辯其並非無賣屋意願，而係希望能賣得好價錢以改善生活等語，應屬非虛，並與常情無違，原告主張系爭協議書將永無實現可能，被告將可永久使用系爭房地而違反誠信原則云云，純屬臆測。

是以，被告並未故意以不正行為阻止協議書所載條件之成就，堪予認定。

五、綜上所述，原告主張被告應履行系爭協議書之協議，且其等之行為符合民法第101條第1項規定，應給付原告360 萬元，及自民事調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。

又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。

肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
民事第二庭 法 官 林南薰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
書記官 陳麗麗