臺灣新竹地方法院民事-SCDV,109,竹簡,203,20200826,2

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 109年度竹簡字第203號
原 告 葉明鏞
被 告 張念慈

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國109 年8 月19日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○弄○○號三樓房屋全部遷讓，交還原告。

被告應給付原告新臺幣肆萬零參佰參拾參元，及自民國一○九年七月一日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

原告以被告向其承租門牌號碼新竹市○○路000 巷00弄00號3 樓房屋（下稱系爭房屋），租期自民國108 年10月11日起至113 年10月10日止，詎被告已逾2期租金未繳付，原告已終止兩造間租賃關係，請求被告騰空遷讓系爭房屋，並依兩造約定請求賠償違約金，而聲明：（一）被告應將系爭房屋全部遷讓，交還原告，並自109 年3 月11日起至遷讓交還房屋日止，按月賠償新臺幣（下同）22,000元。

嗣於言詞辯論程序中追加租金請求自終止契約後之不當得利並撤回違約金請求，而聲明：（一）被告應將系爭房屋全部遷讓，交還原告。

（二）被告應給付原告40,333元，及自109 年7 月1 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告11,000元，有起訴狀、言詞辯論筆錄附卷可按，經核與前開規定相符，應予准許。

（二）本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：被告於108 年9 月11日向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自108 年10月11日起至113 年10月10日止，每月租金11,000元，於每月11日給付，簽約時給付押金22,000元。

詎被告僅繳付108 年10月、11月租金，而108 年12月租金尚欠1,000元未給付，至今被告所欠租金已逾2 個月以上，經原告以存證信函催告被告限期給付，並告知如逾期不給付將終止租約。

詎被告屆期仍未繳清積欠租金，原告爰以本院109 年6 月9 日言詞辯論筆錄繕本之送達再為催告被告限期繳納未給付租金，如未繳納即為終止租約之意思表示。

而被告仍未依期給付租金，兩造間租賃法律關係已於109 年6 月30日終止，，則兩造租賃關係既經原告依法終止，原告自得請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及扣除押租金後付積欠租金40,333元。

又被告於兩造租賃契約終止後繼續占用系爭房屋，受有相當於租金不當得利，使原告受有相當租金之損害，故請求被告自109 年7 月1 日起至騰空遷讓房屋之日止，相當於租金之不當得利等語。

並於本院聲明：如主文第1 、2 項所示。

二、被告於最後言詞辯論期日未到場，惟據其以前辯論以：原告擁有系爭房屋鑰匙，會擅自進入屋內竊取被告物品；

原告於給付租金日清晨便會大敲系爭房屋鐵門，要求被告立即給付現金，限制被告匯款；

原告於109 年3 月13日要求被告搬離系爭房屋，卻不返還押金22,000元及違約金11,000元，並強制被告不准進入系爭房屋；

原告於109 年4 月10日至系爭房屋外，以工具拆除瓦斯開關及水錶開關。

被告才是受害者，已提起刑事告訴。

被告向原告承租系爭房屋每月起約是11日，為何原告是從109 年7 月1 日開始起算每月11,000元？而且原告憑什麼終止？原告詐欺租屋，應該是賠償伊違約金、押租、搬家費總共45,000元才對等語。

並於本院聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張被告於108 年9 月11日向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自108 年10月11日起至113 年10月10日止，每月租金11,000元，於每月11日給付，簽約時給付押金22,000元之事實，有房屋租賃契約書在卷可憑。

四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段及第455條前段分別定有明文。

原告主張被告自109 年1 月起即未給付租金，其遲付之租金總額已達2 個月以上，而被告於本件言詞辯論終結前未提出相關已繳付租金證明，堪信原告前開主張為真實。

而原告於109 年3 月13日以新竹英明街郵局第98號存證信函催告被告於文到7 日內清償積欠之租金，雖因招領逾期遭退回，然原告再於本院109 年6 月9 日言詞辯論期日當庭催告被告應於5 日內繳納未付租金，如未繳付即終止租約之意思表示，並以該言詞辯論筆錄送達為意思表示送達，有該存證信函暨退件信封、本院言詞辯論筆錄在卷可參。

而前開言詞辯論筆錄於109 年6 月25日合法送達被告，此有送達證書在卷可證，被告屆期仍未支付租金，則兩造租賃法律關係已於109 年6 月30日已合法終止。

從而，原告本於終止租賃法律關係後之租賃物返還請求權，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，即屬有據。

五、雖被告主張原告擁有系爭房屋鑰匙，會擅自進入屋內竊取被告物品；

原告於給付租金日清晨便會大敲系爭房屋鐵門，要求被告立即給付現金，不提供帳號限制被告匯款；

原告於109 年3 月13日要求被告搬離系爭房屋，卻不返還押金22,000元及違約金11,000元，並強制被告不准進入系爭房屋；

原告於109 年4 月10日至系爭房屋外，以工具拆除瓦斯開關及水錶開關等語。

然查：被告主張前開事實，並未提出相關證明以資佐證，另觀諸卷附兩造簽訂之租賃契約書已明確記載原告匯款帳號。

至被告主張原告於109 年4 月10日至系爭房屋外，以工具拆除瓦斯開關及水錶開關等情，縱然屬實致原告涉犯強制罪嫌，然仍不得減免被告仍應給付前積欠租金之義務，原告終止兩造間租賃法律關係，仍屬合法有據。

六、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

承租人應依約定日期，支付租金。

同法第421條第1項、第439條前段亦定有明文。

被告自109 年1 月起即未按期給付租金，至原告終止本件租賃契約時即109 年6 月30日止，共計積欠租金62,333元【計算式如下：（11,000×5 ）＋（11,000×20/30 ）＝62,333，小數點以下四捨五入】，另被告於簽訂本件租約時已繳納22,000元押租金予原告等情，為原告所不爭執，是經扣抵後，被告尚積欠40,333元租金（計算式如下：62,333－22,000＝40,333），則原告依兩造租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之租金40,333元，亦屬有據。

七、又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

而無權占有他人土地房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例意旨可資參照。

查兩造間就系爭房屋租賃契約之法律關係，業經原告於109 年6 月30日合法終止，已如前述，惟被告於租賃契約關係終止後，仍未將系爭房屋遷讓交還原告，核即屬無權占用，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害。

從而，原告依不當得利之法律關係請求被告返還利益，而請求被告自109 年7 月1 日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利11,000元，自屬有據。

八、綜上所述，原告依租賃物返還請求權請求被告遷讓交還系爭房屋予原告，暨依租賃契約請求被告給付積欠之租金40,333元，復依不當得利之法律關係請求被告自109 年7 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利11,000元，即有理由，應予准許。

又本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 26 日
新竹簡易庭 法 官 邱玉汝
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 26 日
書記官 陳筱筑