臺灣新竹地方法院民事-SCDV,109,訴,1063,20210204,1

臺灣新竹地方法院民事判決
109年度訴字第1063號
原 告 王淇謀
訴訟代理人 楊隆源律師
被 告 戴鸝緯
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國109年1月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○號二十樓之一房屋騰空返還原告。

被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟元，及民國一○九年十二月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國一○九年十一月十六日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。

訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。

本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。

本判決第二項，於原告以新臺幣壹萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。

本判決第三項各期到期款項，經原告每期以新臺幣柒仟元為被告供擔保後，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告於民國108年11月13日向原告承租門牌號碼新竹市○○路000巷00號20樓之1（下稱系爭房屋），約定租賃期間自108年11月16日至109年11月15日為期1年，每月租金為新臺幣（下同）11,111元，稅後實付10,000元，並應按月負擔管理費1,000元，應於每月5日前繳納，租期屆滿時被告即應將系爭房屋騰空返還予原告，逾期不即時遷讓房屋，應賠償原告按租金額一倍計算之違約金（下稱系爭租約），而被告已給付押租金20,000元。

詎被告自109年5月起即未依約繳納租金及管理費，迄至契約屆滿時，已積欠原告8個月租金80,000元、管理費8,000元，扣除押租金20,000元，尚積欠原告68,000元。

（二）又系爭租約已於109年11月15日終止，迄今被告仍繼續占有使用系爭房屋，已違反系爭租約第12條第3項之約定，依約應按月賠償原告租金額一倍計算之違約金10,000元，並得請求相當於租金之損害10,000元，則原告自得請求被告自109年11月16日起至遷讓之日止按月給付原告20,000元。

（三）綜上，爰依系爭租約第12條第3項、租賃及不當得利法律關係提起本件訴訟，提起本件訴訟，並聲明：１、被告應將門牌號碼新竹市○○路000巷00號20樓之1房屋騰空返還予原告。

２、被告應給付原告68,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

３、被告應自109年11月16日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告21,000元。

４、願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

（一）原告主張被告向原告承租系爭房屋，每月租金及管理費合計11,000元，應於每月5日繳納當期之租金及管理費，被告已支付押租金20,000元，而被告自109年5月起即未依約繳納租金，迄今仍未遷離等情，業據原告提出房屋租賃契約書、存證信函、回執等件為證（本院卷第15至39頁），核與原告所述相符。

而被告經合法通知未曾到場爭執，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪信原告主張為真實。

（二）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第455條前段分別定有明文。

又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決同此見解）。

經查：１、原告固於109年7月23日以新竹光華街郵局存證信函，催告被告給付租金及管理費，逾15日未繳納即終止契約；

於109年9月9日以新竹光華街郵局存證信函終止系爭租約等情，雖據其提出存證信函、回執為證（本院卷第31至39頁），惟揆諸前揭意旨可知，倘承租人有給付押租金，須先以押租金抵償後仍遲付租金達2個月之租額，出租人始得終止租約。

惟查，被告雖自109年4月16日至109年7月15日3個月之租金及管理費33,000元，嗣原告於109年7月23向被告定期催告，並表示逾期未繳即終止系爭租約之意思表示時，因被告積欠數額，經抵充押租金20,000元，僅為13,000元尚未達2個月租金數額即20,000元，自不生合法終止系爭租約之效力，復於109年9月9日表示終止系爭租約時，被告以積欠達5個月租金及管理費55,000元，經抵充押租金20,000元，已達35,000元，已逾2個月租金數額，原告固得終止系爭租約，惟原告並未提出該存證信函之回執，尚難認該終止契約之意思表示已到達被告，亦不生終止系爭租約之效力，則原告提前終止系爭租約既不合法，其主張系爭租約既已因租期屆滿而終止，即屬有據。

是原告請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。

２、原告又主張被告自109年5月起即未依約給付租金及管理費，積欠其租金88,000元等情，惟自被告未繳付租金及管理費之日即109年4月16日起，至租期屆滿之日即109年11月15日間，該期間為7個月租期，則被告應僅積欠原告7個月之租金及管理費77,000元，經抵充押租金20,000元後，原告得請求被告給付之租金及管理費為57,000元，逾此數額之請求，則屬無據，應予駁回。

３、從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付積欠租金及管理費57,000元，為有理由，應予准許，逾此數額之請求，則屬無據，應予駁回。

（三）次按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨可參）。

又系爭租約第12條第1項、第3項記載：租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記；

承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得項承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止，有房屋租賃契約書可參（本院卷第21頁），則揆諸前揭說明可知，倘承租人於租賃關係終止後，未依約返還房屋者，除應給付出租人相當之租金損害外，尚須給付出租人相當於一個月租金之違約金。

經查，系爭租約業於109年11月15日終止，已如前述，被告迄今仍未移交系爭房屋予原告，繼續占用系爭房屋，自屬無法律上之原因，並受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，參以被告前以每月10,000元作為承租系爭房屋之租金，本院認以前開金額作為原告所受之損害，應屬適當；

另原告尚得依系爭租約第12條第3項約定，請求被告至返還系爭房屋之日止給付相當於一個月租金之違約金，且該違約金債權之有無，繫諸於被告是否依約搬遷與否，屬被告所得控制事項，並非無上限，且其等以原每月租金1倍計算違約金即每月10,000元，約定數額亦未過高，亦屬適當，則原告得請求被告自109年11月16日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元，逾此數額之請求，則屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，原告依系爭租約第12條第3項、租賃及不當得利法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及請求被告給付原告57,000元，及自109年11月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元，洵屬有據。

從而，原告請求被告將系爭房屋騰空返還予原告；

被告給付57,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即109年12月21日）至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

自109年11月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回；

並就原告勝訴部分准許為假執行之宣告；

至原告敗訴部分假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依據，不予准許。

五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 2 月 4 日
民事第一庭 法 官 王碧瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 5 日
書記官 嚴翠意