臺灣新竹地方法院民事-SCDV,109,訴,554,20200826,1

臺灣新竹地方法院民事判決 109年度訴字第554號
原 告 祭祀公業法人新竹縣林同興

法定代理人 林聖崇
訴訟代理人 黃聰明
林博瑞
被 告 王錦全
訴訟代理人 歐翔宇律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國109年7月23日辯論終結，判決如下：

主 文

被告承租原告所有坐落新竹市○○段○○○地號土地面積一一七五平方公尺之土地，應自民國一０九年三月十四日起，調整租金為每年新臺幣參拾捌萬肆仟玖佰參拾元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：緣坐落新竹市○○段000 地號土地（即重測前苦苓腳段66地號）為原告所有，並於民國80年10月2 日起就上開土地其中面積1175平方公尺（下稱系爭土地）與被告簽訂土地租賃契約，約定每年租金按實際承租面積之最近一次公告地價總值，81年度按年息3%，於82年1月15日付清、82年度按年息4%，於83年1月15日付清、83年度以後按年息5%計算，於次年1月15日前付清，並約定地價稅率提高為2%以上時，雙方同意另行調整。

詎料，系爭土地之公告地價20多年來均未調漲，目前租金為每年新臺幣（下同）246,720元，然依系爭土地108年公告現值為每平方公尺15,500元計算，系爭土地之現值為18,212,500元，而附近土地之租金行情為每月每坪200元，顯然系爭土地之租金已嚴重與市場脫節而偏低，應有重新審酌調高租金之必要，且因被告於系爭土地上原三合院建物旁，另搭蓋三樓透天厝一棟，並於該透天厝一樓經營全暐企業有限公司及全宏昌營造有限公司，作為營業處所，使用系爭土地所獲之利益較高，並非無法負擔租金調漲，被告所為並已致原告所有權之行使受有損害，故應以公告地價年息8%計算其年租金為適當。

為此，原告爰依民法第442條及第227條之2之規定，依選擇合併之關係，提起本件訴訟。

並聲明：被告承租原告所有系爭土地，自本件起訴狀繕本送達被告翌日起調整租金為每年394,800元。

二、被告之答辯：兩造間就系爭土地於80年10月2 日所簽訂之租賃契約，已明確約定自83年後之土地租金係按最近一次公告地價總值5%計算租金，且地價稅率提高亦為調整之條件，則兩造間之租金約定顯係以土地價值之昇降而機動調整，依最高法院80年台上字第10號、84年台上2544號判決意旨，原告自無再依民法第442條規定，請求法院調整租金之適用等語。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造之爭點及本院之判斷：

㈠、查，系爭土地為原告所有，面積為1217.36 平方公尺，使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地，就系爭土地其中面積1175平方公尺部分，原告與被告間存在有租地建屋之不定期契約，並曾約定每年租金按實際承租面積之最近一次公告地價總值，81年度按公告地價年息3%，於82年1月15日付清、82年度按公告地價年息4%，於83年1月15日付清、83年度以後按公告地價年息5%計算，於次年1月15日前付清，並約定地價稅率提高為2%以上時，雙方同意另行調整等節，有原告提出之系爭土地登記謄本及租賃契約書影本一份在卷為憑，且為兩造所不爭執（見本院卷第21-25頁、第91-92頁），此部分堪信為實。

原告另主張系爭土地近20多年未調漲公告地價，所約定之租金已偏低而顯失公平，依民法第442條及第227條之2第1項規定，請求調漲租金，為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：原告依據民法第442條及同法第227條之2第1項規定，請求調漲系爭土地租金，有無理由？若有，則調整金額為何？茲論述如下。

㈡、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；

但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。

又按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。

同法第227條之2第1項亦有規定。

是故不動產如其本身價值於契約成立後有昇降，當事人自得申請法院增減租金額（有最高法院20年滬上字第4號裁判意旨可供參照）。

又按「倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第四百四十二條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。」

、「未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規定，訴請法院調整其租金。」

，亦有最高法院87年台上字第1133號、93年台上字第2446號民事裁判意旨可資參考。

㈢、查，系爭土地租賃雙方，於20餘年前存有租地建屋契約時，係約定81年、82年分別按系爭土地公告地價之年息百分之三、百分之四計算年租金，自83年以後按公告地價之年息百分之五計算年租金，如地價稅率提高為2%以上時，雙方同意另行調整年租金乙節，已如前述，而系爭土地自89年起迄今之公告地價均為每平方公尺4,200元，有原告提出之公告土地現值及公告地價資料、新竹市地政事務所109年4月24日函附系爭土地80年至109年間之公告地價清冊各一份在卷可憑（見本院卷第27-29頁、第77-79頁），亦即系爭承租土地自89年起迄今，每年租金均為246,750元（即1175×4200×5%＝246,750元，每月每坪為57.85元「即246750÷《1175×0.3025》÷12」＝57.85元），並由被告向原告繳納租金，且多年來租金均未再調整乙節，亦為被告所不否認，亦堪以認定為實。

㈣、次查，被告向原告承租系爭土地之租地建屋契約，目前於系爭土地上有一間舊式三合院，門牌號碼為新竹市○○路0段000巷0號（下稱系爭7號房屋），面積約8、90坪，屋齡老舊，目前堪用，其內有佛堂祖先牌位，亦有人居住，旁邊有一間三樓鋼筋磚造透天建物，門牌號碼為新竹市○○路0段000巷0號（下稱系爭5號房屋），地坪約5、60坪，屋齡約20幾年，尚屬堪用，目前一樓做公司營業辦公室及堆放材料之用，公司名稱為全宏昌營造有限公司及全暐企業有限公司，二、三樓為住家使用，系爭土地其餘部分為空地、植栽，系爭土地位於東大路3段110巷旁邊，該巷路寬約4米，離東大路3段旁邊空軍基地距離約幾十公尺，且因位於空軍基地航道附近，飛機起降會有噪音，另一端離公道五路（快速道路）約100公尺，附近大部分為住家，亦有興建中之新住宅，旁邊有福特汽車修理廠之倉庫等節，已據本院會同兩造履勘現場屬實，並製有勘驗筆錄及現場照片在卷（見本院卷第93-106頁），及原告提出之系爭土地現場簡圖及照片一份在卷可憑（見本院卷第107-121頁）。

可見系爭土地目前雖非位於新竹市熱鬧繁榮之地帶，然因旁邊不遠處之兩端，各有新竹市主要交通幹道之東大路、公道五路，交通尚屬便利，且住家林立，生活機能亦在發展中，核與20多年前，系爭土地附近交通較為封閉，住家亦較少，生活機能亦較缺乏之情形，已有所不同。

又系爭土地自82年7月至85年7月間，其每平方公尺之公告現值均為8,000元，嗣於86年7月，調漲為9000元，其後自87年7月起至109年1月止，其公告現值逐漸從每平方公尺9000元，多次調漲為16000元，可見系爭土地本身之價格係逐漸上漲，且已為82年間者之2倍，惟系爭土地之公告地價金額於80年7月為每平方公尺2,000元，83年7月調漲為每平方公尺2,300元，86年7月調漲為每平方公尺2,700元，然自89年7月起至109年1月時，長達約20年間均為每平方公尺4,200元而未再調漲，此有原告所提出系爭土地之公告土地現值及公告地價資料、地價第一類謄本及新竹市地政事務所109年4月24日函附系爭土地80年至109年公告地價清冊各一份在卷可憑（見本院卷第27-29頁、第77-83頁）。

因土地之公告現值與公告地價相較，前者金額係與土地之市價較為相近，此為眾所週知之事，惟其多年來土地公告地價卻未調整，是就系爭土地多年來公告地價地未調整而言，顯無法反應出土地價值增加之情形。

從而，系爭土地於成立租地建屋契約後之80幾年間，迄至目前為止，其週遭及附近生活便利性及機能、工商業繁榮程度，業已有相當之提高，土地價值亦大幅漲價，與80幾年間時相較，業已有相當之變更，應非當時所得預料，且多年來土地公告地價均未調整，已無法真實呈現土地價值增加之情形，倘仍舊以原約定公告地價之年息百分之五計算其年租金，顯然與土地價值漲幅比率不相當而偏低，即有需調高之必要性。

㈤、況且，被告承租系爭土地後，原係在系爭土地上坐落有系爭7號之三合院，並僅為自行居住使用，然嗣於三合院旁興建系爭5號房屋即三樓鋼筋磚造透天建物，並將一樓供作全宏昌營造有限公司及全暐企業有限公司營業辦公室及堆放材料，已為營業使用，二、三樓作為被告住家之用，已如前述，亦有載明被告為全暐企業有限公司股東，被告之子王昌哲為全宏昌營造有限公司負責人之上開二家公司變更登記表，及王昌哲之個人戶籍資料在卷可憑，是被告將系爭土地上建物作為營業使用，此等情事變更，非原告先前出租時所得預料；

且參照系爭土地附近之新竹市○○段0000000地號土地為鄉村區、乙種建築用地，於106年5月之每月每坪租金為472元，而距離系爭土地約數公里遠之新竹市○○段0000000地號土地為特定農業區、農牧用地（非建地），於109年2月之每月每坪租金為58元，此有原告所提內政部不動產交易實價查詢服務網資料影本在卷可參（見本院卷第69-71頁），然系爭土地屬甲種建築用地，非農牧用地，其目前之租金為每月每坪僅57.85元，與前二者相較顯然偏低，而被告僅繳付上開低額之土地租金予原告，卻又於系爭土地上兼有從事營業活動，獲取較多之利益，可見系爭土地租金之約定數額，已有所失衡，亦對原告有失公平，是系爭土地如仍按約定之公告地價年息百分之五計算其租金，確屬偏低而需加以調高。

是以雖然租賃雙方約定系爭土地按公告地價年息百分之五計算租金，並於地價稅率提高為2%以上時，雙方同意另行調整租金，然因該等土地租賃於80幾年間之後，其繁榮、便利性等程度，以及土地之價值，已有提高，惟公告地價之變動，幾乎並無反應出上開之情形，且承租人於租地建屋自住後，之後再於原建物旁興建三樓透天厝，並將一樓供作公司營業使用，而有營利行為，使用土地所獲利益已增加，如不予調整土地之租金數額，已有失平衡及對原告不公平，且於訂約後上開所述之情事變更，亦非出租人當時所得預料，則揆諸上開之規定及說明，原告依民法第227條之2第1項及第442條本文之規定，訴請本院調整系爭土地之租金，自屬有據而應予准許，被告辯稱兩造既約定按系爭土地公告地價之年息比率作為土地之租金，因公告地價之調整，已反應系爭土地價值之昇降，是原告調整租金之請求，不符合民法第442條規定之要件云云，即不可採。

㈥、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總額年息百分之十為限，且於租地建屋者準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。

而依土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價，而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價。

次按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，此有最高法院68年台上字第3071號裁判意旨可供參照。

經查，系爭土地非位於新竹市熱鬧繁榮之地帶，然其附近交通尚屬便利，且住家林立，生活機能亦屬相當，惟因位於空軍機場航道附近，飛機起降會有噪音等情，已如前述，而被告承租系爭土地其中面積1175平方公尺，該土地於109年度每平方公尺之申報地價為5040元，此有原告所提系爭土地之地價第一類謄本在卷可參（見本院卷第81頁）。

是本院綜合審酌系爭土地前述價值之增漲、所處位置、被告承租土地後，目前於系爭土地上有一屋齡老舊之三合院外，旁邊另興建一屋齡20餘年之三樓透天厝，並於透天厝一樓供作營業使用，其餘部分供作住家居住使用，及附近有機場噪音等一切情狀，認被告向原告承租系爭土地之年租金，應以調整為按系爭土地目前之申報地價年息百分之6.5計算為適當、合理，即依109年度之申報地價調整年租金為384,930元（即5,040元×1175平方公尺×6.5%）。

又按法院准許調整租金之判決，得自出租人為調整之意思表示時起算（有最高法院48年台上字第521號裁判意旨可資參照），是原告請求自其起訴狀繕本送達被告之翌日即109年3月14日（見本院卷第53頁送達證書），起算調整租金之時點，即屬有據。

四、綜上所述，原告依民法第227條之2第1項及第442條本文之規定，提起本件訴訟，請求被告承租系爭土地，其租金自109年3月14日起調整為每年384,930元，即屬於法有據，應予准許，逾此範圍，則無理由而應予駁回。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所用之證據，核均與本判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 26 日
民事第二庭 法 官 鄭政宗
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 27 日
書記官 鄧雪怡