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臺灣新竹地方法院民事判決 109年度訴字第654號
原 告 陳萬得
被 告 吳明容 桃園市○○區○○路00號
訴訟代理人 李淵源律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年7月23日辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段○○○○○地號、面積二百六十四平方公尺之土地，及其上同小段一四○建號即門牌號碼新竹縣○○鄉○○○街○○○號建物，所有權均全部，應予變價分割，其賣得價金，按兩造各二分之一之比例予以分配。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號裁判意旨參照），是當事人主張之分割方案，並非裁判分割共有物訴訟之訴訟標的，縱使變更分割方案，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更（參見民事訴訟法第256條規定）。
查，本件原告起訴時，就兩造共有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段00000地號之土地及其上同段140建號，即門牌號碼為新竹縣○○鄉○○○街000號建物之所有權均全部(以下簡稱系爭土地與系爭建物，並合稱系爭房地)，其分割方案原係聲明請求：系爭房地予以分割，分割方法為：如起訴狀附圖1分割示意圖所示(見本院第15、19頁)，即面對建物左半側之一半房地分歸原告，右半側之一半房地分歸被告取得，嗣於民國109年7月23日言詞辯論期日當庭變更分割方案為變價分割(見本院卷第286-287頁)。
核原告此部分關於分割方案聲明之變更，係屬更正事實上或法律上陳述，揆諸前揭規定，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣系爭房地為兩造所共有，系爭土地之面積為264平方公尺，系爭建物為二層加強磚造及加蓋第三樓鐵皮之透天屋，原、被告之就系爭房地之應有部分皆各1/2。
系爭房地並無不能分割之情形，且兩造間亦無不為分割之特約，惟兩造間就分割方法未能達成協議，為此，原告就系爭房地，爰依民法第823條、第824條規定，提起本件分割共有物之訴訟，並因估價師鑑定系爭房地之價值偏高，與市情行情不符，不願意採行將系爭房地全部分歸予一方，該方再金錢補償予另一方之分割方式，並聲明：請求為變價分割。
二、被告答辯：原告請求分割之標的為兩造共有之系爭房地，其上有法定空地，且系爭土地上有系爭建物之合法建物，如採原物分割，原、被告各取得一半之土地，將有違法定空地分割辦法之規定。
另系爭建物只有一棟，亦只有一個出入口，無法原物分割予原、被告各取得一半。
倘將系爭房地原物分割，由兩造各取得一半之所有權，日後亦顯難以再利用各自分得之土地及建物，是系爭房地並不適於原物分割予兩造。
另如將系爭房地分給一造，再為金錢找補，因為法院所送估價師所鑑定系爭房地之價值偏高，與市場行情不符，因此被告不同意由一方取得全部房地，再以金錢找補他方之方式為分割等語。
並聲明：系爭房地應以變價分割之方式，並按兩造應有部分比例分配所賣得之價金。
三、本院之判斷：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
查，原告主張系爭房地為兩造所共有，應有部分均各二分之一，而系爭土地為系爭建物之基地，且該土地及建物並無依物之使用目的，不能分割之情形，兩造間亦未訂有不分割之期限，復無不分割之協議，但又不能達成分割協定等情，已據原告提出系爭房地之登記謄本、龜山郵局存證號碼000350以及000389號之存證信函在卷為證，且為被告所不爭執。
則系爭房地既無不能分割之限制，兩造間亦無不分割之協議，則原告對被告向本院訴請裁判分割系爭房地，揆諸上述之規定及說明，於法即屬有據，應予准許。
㈡、次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
民法第824條第1項至第3項分別定有明文。
又按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字第1402號裁判亦同此見解）。
㈢、經查：１、系爭土地使用分區為工業區，使用地類別為丁種建築用地，面積為264平方公尺，其四週以圍牆為界，其上坐落有系爭建物及空地，而系爭建物為二層加強磚造加蓋第三層鐵皮屋之透天建物，其中有辦理保存登記部分（含附屬建物）面積合計為180.58平方公尺，建物本身僅有一對外出入口，主要用途為住家用，一樓有二間套房及一間客廳，二樓有三間套房，頂樓加蓋一層有一間套房、廚房、客廳以及夾層小閣樓，套房皆有獨立衛浴，建物內部僅有一樓梯供上下以及進出等情，有原告所提之系爭房地之登記謄本，及本院會同兩造履勘系爭房地後，所製作之勘驗筆錄及現場照片在卷為憑（見本院卷第21-23頁、第69頁、第115-131頁)，並有本院囑託黃小娟不動產估價師事務所（下稱系爭估價師）鑑定系爭房地之市價後，系爭估價師所檢送之估價報告書內之記載可憑（見本院卷第181頁)，故系爭建物之二、三層，既無獨立之對外出入口，均需經由一樓之房門，該等樓層之各樓層，在使用上已不具獨立性，反而需與一樓為整體及一體性之利用，始能達到使用及經濟上之效益，是不適宜以各樓層為基準，做上下各樓層之橫向分割，且以目前建物之結構情形，亦不適宜將該建物作左右縱向之原物分割，否則不僅影響該建物於分割後之使用效益，亦會大大減損其分割後建物之價值；
而系爭土地既為透天建物之基地，即需配合建物之使用情形，始能發揮其土地之利用效益，是建物既不適宜以橫向上下或縱向左右原物分割予兩造，則系爭土地亦然。
從而依上開之說明，如將系爭房地，按兩造之應有部分比例，各原物分配予兩造，恐不利於兩造日後就系爭房地之利用，亦會減損系爭房地分割後之經濟價值，故非妥適之分割方案。
２、另就以系爭房地全部原物分割給一造，再由其以金錢找補給他造之分割方式而言，因兩造皆認為系爭估價師，鑑定系爭房地價值所得之金額即21,706,000元，與市場行情相較，乃屬過高，而均無意願以鑑定價格之一半找補對方，取得系爭房地全部之所有權，且雙方就找補之金額，仍有相當之差距，並無法就找補金額達成較一致之共識等情，此有本院109年7月23日調解程序及言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷第285 -287頁），是此一分割方案，亦非妥適，應不可採。
至就變價分割方式部分，因兩造均表示欲採行此一分割方式（見本院卷第286-288頁），且兩造共有人可透過變價分割之出賣方式，將系爭房地出售，俾以顯示系爭房地之交換價值，再由共有人按應有部分比例分配價金，較能維護系爭房地之完整性，增進系爭房地之使用利益，且符合共有人間之公平性，對共有人自屬有利。
再者，倘透過變價分割方式，原共有人即兩造皆可應買，亦屬良性公平競價。
況參酌民法第824條第7項之規定，已增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。
準此，倘兩造仍欲取得系爭房地加以利用，或個人主觀上認其對系爭房地，存有特殊之情感，亦得於變價程序時，行使依相同條件優先承買之權利，如此，亦非無取得系爭房地之機會。
故本院綜合斟酌系爭房地屬透天屋之型態、使用情形、發揮系爭房地分割後之經濟價值之考量及公平原則，暨尊重兩造對分割方案之意願等一切各情，認兩造共有之系爭房地，應以採行變價分割，並將價金按兩造應有部分比例分配之方式為適當。
㈣、綜上所述，原告請求將兩造所共有之系爭房地分割，為有理由。
本院並審酌系爭房地之型態及其使用上之一體性、經濟效益之發揮，並兼顧公平原則、尊重兩造對分割方案之意願等一切因素，認系爭房地應予採行變價分割，並將價金按兩造應有部分各二分之一之比例分配之方式為適當，爰判決如主文第1項所示。
㈤、末按分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於分割所得之利益，及兩造就系爭房地目前享有應有部分之比例等一切情事，由兩造依原應有部分比例分擔較為公允，爰判決如主文第2項所示。
㈥、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決之結果不生影響，爰不一一條列審酌，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第78條。
中 華 民 國 109 年 8 月 26 日
民事第二庭 法 官 鄭政宗
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 27 日
書記官 鄧雪怡
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