臺灣新竹地方法院民事-SCDV,110,竹小,38,20210205,1

臺灣新竹地方法院民事小額判決
110年度竹小字第38號
原 告 潘朵拉社區管理委員會

法定代理人 楊雪芳
被 告 馮淑雅

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國110年1月14日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣肆萬參仟貳佰元，及自民國一○九年十一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告係坐落門牌號碼新竹市○○路0段000號等建物之潘朵拉社區管理委員會，且向新竹市東區區公所報備在案，依公寓大廈管理條例之規定，有當事人能力。

被告則係潘朵拉社區之區分所有權人，被告所有之建物門牌號碼為新竹市○○路0段000號6樓之10。

潘朵拉社區住戶應繳之管理費，每戶每月原為新臺幣（下同）1,000元，後依潘朵拉社區區分所有權人第八屆第二次臨時大會決議，自民國108年度起每戶每月調整為1,200元。

被告於106年7月之前按時繳納管理費，詎自106年7月起至109年9月止，共計39個月未繳納管理費，積欠金額共計43,200元（計算式：1,000×18＋1200×21=43,200）。

原告曾於109年9月4日寄發存證信函催告被告繳納，迄今仍未清償。

爰依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付積欠之管理費。

（二）被告辯稱107年4月14日召集人楊雪芳捏造社區規約改選第八屆管理委員會，不合法開會後，與訴外人劉明禎共同偽造文書、偽造印章，謊稱報備證明因移交遺失而申請補發，讓劉明禎於107年5月25日申請主任委員變更得逞，報備證明仍由第七屆主任委員保管中云云，俱非事實。

實則訴外人張秦禎於擔任潘朵拉社區第七屆管理委員會主任委員期間，因積欠廠商貨款與管理員、清潔員薪資，且於任期屆滿前未召開區分所有權人會議以選任下借管理委員，又避不見面未與社區住戶聯繫管理委員會交接事宜，依公寓大廈管理條例第29條第4項規定已視同解任。

潘朵拉社區住戶無法忍受無人管理而影響住戶權益，遂於107年3月依公寓大廈管理條例第25條第3項、同條例施行細則第7條第3項規定，推舉並公告區分所有權人楊雪芳為第八屆臨時區分所有權人會議之召集人，而楊雪芳擔任召集人後，公告並發送開會通知召集臨時區分所有人大會，經歷第一次臨時會議因出席人數不足法定人數而流會，再於107年4月4日公告並發送開會通知於社區公告欄、電梯及住戶信箱，於107年4月14日召集第八屆第二次臨時區分所有權人大會，出席人數已達公寓大廈管理條例規定之出席比例，故於該次會議中選出第八屆管理委員劉明禎等人，同時通過管理費自108年1月1日起調整為每戶每月1,200元之決議，另通過決議，從108年度下屆（即第九屆）管理委員會之選舉方式改為自願優先，再以門號從16號起輪流方式依次輪流，若不履行委員職責，則須繳納6,000元於社區管理基金。

而第八屆管理委員選出後，因第七屆主任委員拒絕移交，第八屆主任委員基於維護社區權益及本於管理委員之職責，僅得聲請補發管理委員會之報備證明、變更管理會之印鑑等文書、財務所需相關資料，以利社區事務運作與財務支出。

第八屆管理委員任期屆滿後，第九屆管理委員依前述方式由門號16號往前輪替，2樓至10樓共9名擔任，有第九屆第二次區分所有權人會議紀錄可稽。

嗣於109年5月30日召開第九屆第二次臨時區分所有權人會議，選出第十屆即目前之管理委員與主任委員。

由上可知，原告組織合法、法定代理人之代表亦無欠缺，本件訴請被告繳納管理費，於法有據。

（三）並聲明：被告應給付原告43,200元，及自原支付命令狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告辯以：

（一）107年4月14日召集人楊雪芳捏造社區規約改選第八屆管理委員會，不合法開會後，與劉明禎共同偽造文書、偽造印章，謊稱報備證明因移交遺失而申請補發，讓劉明禎於107年5月25日申請主任委員變更得逞。

然依第八屆第五次會議紀錄所載，潘朵拉社區管理委員會之報備證明仍在第七屆主任委員手上，顯然並無因移交遺失之事實。

而劉明禎申請主委變更後，旋以第七屆主任委員張秦禎侵占公款35元為由，對張秦禎提起刑事告訴，嗣經臺灣新竹地方檢察署（下稱新竹地檢）檢察官為不起訴處分。

又劉明禎每月提領訴訟等社區運作費3萬元，期間長達一年總計36萬元。

（二）楊雪芳恣意違反社區規約第3條第7款及第5條規定，不重新合法通知開會，竟拿著當時謊報因遺失而申請補發之組織報備證明，到主管機關登記主委變更獲准後，即繼續使用與劉明禎補發而來之銀行存摺要求區分所有權人匯入管理費。

其並非不繳管理費，但要繳給合法之管理委員，第七屆管理委員會沒有財務報告等語。

（三）並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張之上開事實，業據提出與所述相符之存證信函、新竹市東區區公所補發之公寓大廈管理組織報備證明、新竹市○○路0段000號6樓之10建物登記第三類謄本、第八屆第二次臨時區分所有權人大會會議紀錄、潘朵拉社區規約、107年3月17日公告、第八屆第二次臨時住戶大會緊急通知、第九屆第三次區分所有權人會議紀錄、第九屆第二次臨時區分所有權人會議記錄、新竹市東區區公所109年6月18日同意備查函等件為證。

被告對於106年7月之前有繳納管理費，自106年7月起才未繳納並不爭執，惟以前詞置辯。

是本件爭點厥為：㈠原告是否經合法代理，亦即楊雪芳擔任法定代理人之代理權有無欠缺？㈡原告請求被告給付管理費有無理由？茲逐一說明如下。

四、關於原告是否經合法代理、楊雪芳擔任法定代理人之代理權有無欠缺： 依本院新竹市東區區公所調取潘朵拉社區報備資料所示，109年6月11日楊雪芳檢具區分所有標的基本資料表、建築物使用執照或建築物合法證明文件、全體區分所有權人名冊、區分所有權人會議記錄、區分所有權人會議出席名冊、推舉書或其他證明文件，向新竹市東區區公所申請變更新任管理委員，經新竹市東區區公所審核認符合規定准予備查，有申請變更報備書（見本院卷第57-58頁）、新竹市東區區公所關於潘朵拉社區管理委員會主任委員變更案同意備查函（見本院卷第131頁）在卷可按，復有原告所提109年5月30日第九屆第二次臨時區分所有權人會議記錄足憑（見本院卷第125-127頁），為被告所不爭執（見本院卷第75頁），且被告並未提出該次會議決議經撤銷之證明，堪信潘朵拉社區目前之主任委員確為楊雪芳無訛，是楊雪芳為原告之法定代理人，其代理原告提起本件訴訟，法定代理權並無欠缺。

五、關於原告請求被告給付管理費有無理由：

（一）按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。

查被告於96年1月4日登記為新竹市○○路0段000號6樓之10之所有權人，有建物登記簿第三類謄本存卷可考，是被告自96年1月4日起為潘朵拉社區之區分所有權人，依上開規定，自有繳納有關專用、共用部分之修繕、管理、維護費用（下稱管理費）之義務甚明。

而各區分所有權人每月應繳納之管理費數額，係經潘朵拉社區區分所有權人召開區分所有權人會議決議通過，而制定之住戶規約為依據。

從而，被告依潘朵拉社區規約第10條規定（見本院卷第93頁），負有繳納管理費之義務。

（二）次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條亦有規定。

準此，倘被告積欠管理費逾2期以上，經原告定相當期間催告仍不給付者，原告得訴請法院命被告給付。

（三）有關106年7月至107年12月部分：查原告主張106年7月至107年12月止，每戶每月應繳管理費1,000元，為被告所不爭執，況被告自承在106年7月之前其均有繳納管理費（見本院卷第73頁），足徵被告欠繳此揭期間內之管理費甚明。

被告雖辯稱第七屆管理委員會沒有財務報告云云，惟公寓大廈之區分所有權人依法應按區分所有權人會議決議繳納管理費，以作為屬公寓大廈全體區分所有權人共有之公共基金，且該管理費之給付與公寓大廈之管理機關之管理行為間，並無對待給付之關係，亦無同時履行抗辯之適用，是以，被告以第七屆管理委員會未製作財務報告為由拒絕給付管理費，洵屬無據。

（四）有關108年1月起調整後之管理費： ⒈原告主張107年4月14日第八屆第二次臨時區分所有權人大會決議，系爭社區之管理費自108年1月1日起調整為每戶每月1,200元，業據提出該次會議紀錄（見本院卷第107-15頁）存卷可考，且該次會議紀錄亦送請新竹市東區區公所經備查在案（見本院卷第61-62頁），堪信系爭社區之管理費確經區分所有權人大會予以調整，自108年1月起調整為每戶每月1,200元。

⒉被告辯稱107年4月14日會議係召集人楊雪芳捏造社區規約改選第八屆管理委員，違反社區規約第3條第7款及第5條規定，為不合法開會。

經查，潘朵拉社區規約第3條第7款係規定：「區分所有權人因故無法出區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席，代理人應於簽到前，提出區分所有權人之出席委託書。

但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」

；

規約第5條則係關於管理委員會組成、人數、選任方式之規定（見本院卷第90-91頁）。

故被告所辯，係主張107年4月14日區分所有權人會議之召集程序或決議方法有違反規約之情形。

而公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令或章程之決議效力為何，固未規定，惟參諸召集公寓大廈區分所有權人會議之人，多非法律專家，對召集程序或決議方法是否合於法令或章程，未必熟悉，如認召集程序或決議方法一有違反法令或章程之情事，即概認為無效，徒增糾紛，對於公寓大廈之區分所有權人未必有利，當非立法本意，此應屬法律漏洞，須類推適用其他規定填補之（臺灣高等法院暨所屬法院92年度法律座談會民事類提案第1 號之研討結果參照）。

依上開實務見解，公寓大廈區分所有權人會議決議內容違反法令或規約者，該決議為無效，區分所有權人得類推適用民法第56條第2項規定，訴請法院確認決議無效，另一方面，決議方法違反法令或規約者，區分所有權人得類推適用民法第56條第1項規定，於決議後3個月內訴請法院撤銷其決議。

本件被告雖辯稱如上，然未提出業已訴請法院確認107年4月14日區分所有權人會議決議無效之證據，況且該決議距今早逾3個月得訴請法院撤銷之不變期間，當亦無可能經法院撤銷。

從而，上開會議決議既未經法院確認無效，亦未經法院撤銷，被告空言辯稱開會不合法云云，委無足採。

⒊被告又辯稱107年4月14日不合法開會後，楊雪芳與劉明禎共同偽造文書、偽造印章，謊稱報備證明因移交遺失而申請補發，使得劉明禎變更主任委員得逞等情，此與被告依法律、規約應按時繳納管理費之義務，洵屬二事，且無同時履行抗辯之適用，本件原告法定代理人之代理權經認並無欠缺，業如前述，被告以此拒絕繳納管理費，即無從採。

⒋至被告另辯稱劉明禎對第七屆主任委員張秦禎提起侵占告訴、劉明禎每月領取社區運作費3萬元長達一年等節，即令屬實，亦與本件被告依法律、規約應按時繳納管理費之義務無涉，被告此揭辯解，實無從採。

（五）綜上，並佐以原告提出催告被告繳納管理費之存證信函及回執（見支付命令卷第17-19頁），堪信原告業已定期催告。

從而，原告依前開規定請求被告給付自106年7月起至109年9月共39個月之管理費43,200元（計算式：1,000×18＋1200×21=43,200），及自支付命令狀送達翌日（即109年11月14日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬正當，應予准許。

六、綜上所述，原告請求被告43,200元及自109年11月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

八、本件係小額訴訟事件為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，並於判決時確定訴訟費用額如主文第2項所示。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 2 月 5 日
新竹簡易庭 法 官 李珮瑜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後二十日內以上訴狀記載上訴理由向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 8 日
書記官 蕭宛琴

附錄：
一、民事訴訟法第436條之18第1項：
（小額訴訟程序）判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事項，於必要時得加記理由要領。
二、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
三、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。