臺灣新竹地方法院民事-SCDV,110,訴,96,20220211,1

臺灣新竹地方法院民事判決
110年度訴字第96號
原 告 吳采樺

訴訟代理人 吳存富律師
黃韋儒律師
被 告 呂雨蓁

訴訟代理人 曾能煜律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國111年1月14日辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；

前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。

查本件依兩造間簽訂之不動產買賣契約書第14條約定，買賣雙方同意，如因本契約所生之相關爭議涉訟時，雙方合意以標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院，又本件涉訟標的門牌號碼為新竹縣○○市○○○路○○段000號13樓房屋，有該契約書影本在卷足證（見本院卷第26、36頁）。

從而，被告之住所雖非在本院管轄區域內，惟兩造間既以文書合意定本院為第一審管轄法院，本院對本件訴訟自有管轄權，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：㈠原告前經由訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）於民國109年7月13日向被告購買門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○段000號13樓房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽訂買賣總價新臺幣（下同）16,600,000元之不動產買賣契約書（下逕稱買賣契約）。

而被告及信義房屋公司仲介人員於簽訂買賣契約時，已就系爭房屋之現況是否有滲漏水或壁癌等情形（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）均勾選「無」、「否」之選項，足見被告及信義房屋公司仲介人員均已向原告保證表示系爭房屋未有漏水之情形，原告因此信賴被告及信義房屋公司仲介人員之上開保證，而與之簽訂買賣契約，買受系爭房屋。

孰料原告發現系爭房屋存有多處漏水及屋況瑕疵後，曾委請訴外人和家工程檢測有限公司（下稱和家公司）就系爭房屋進行檢測，檢測結果除浴廁多處漏水、滲水以外，更有磁磚、地磚全為空鼓，天花板變形等瑕疵。

更有甚者，因浴室地面防水層破裂，導致滲水至12樓（各項瑕疵均如附表所示），是系爭房屋既存有上開瑕疵，被告自應就系爭房屋存有瑕疵一事負責。

而兩造間雖曾於109年9月21日就浴廁（除水泥天花板外）部分達成和解，並簽訂協議書（下逕稱協議書），惟其餘房屋瑕疵部分仍未有共識，為此，爰依民法第227條第1項、第231條第1項、第373條、第354條第1項前段、第2項、第356條第1項、第359條本文、第360條之規定提起本件訴訟。

㈡依通常交易觀念，房屋其物之通常效用即為供居住使用，倘有房屋瑕疵，自足影響居住目的，而今系爭房屋存有上開瑕疵，顯然欠缺被告所保證之無漏水狀態，遑論更有漏水至樓下之情形。

此外，除如附表所示之瑕疵外，系爭房屋主臥室靠近主浴室之側牆面亦因滲漏水導致有壁癌之瑕疵。

當初驗屋時因主浴室漏水嚴重，推測該牆面應有嚴重壁癌，原告透過仲介要求被告同意移動該系統衣櫃查看，如有問題應行修繕，惟被告拒絕該項目修繕賠償，實則該牆面嚴重壁癌發霉龜裂。

可見系爭房屋無以完足發揮其供人居住之目的，有欠缺一般建物通常效用、減少其價值之瑕疵，而屬物之瑕疵，依民法第227條第1項、第231條第1項、第354條第1項之規定及最高法院73年台上字第1173號判例意旨，屬可歸責於被告之不完全給付。

㈢兩造於締約之磋商過程中，已明確表示系爭房屋不得有滲漏水之情形，被告自應以無滲漏水狀況之房屋交付予原告，始符合債務本旨，今被告交付之系爭房屋既存有上開滲漏水之瑕疵存在，是依前開條文之規定，顯然欠缺出賣人所保證之品質，原告自得依前開條文規定，向被告請求減少價金或損害賠償。

又法律上損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，故自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。

關於物被毀損時，原告除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀。

是依臺灣桃園地方法院104年度訴字第817號判決、臺灣高等法院105年度上易字第543號判決意旨，以不動產估價師公會統計一般屋價折損問題，其中因漏水導致房屋價值減損分兩種情況：⒈漏水已修復，折價幅度約為房屋時價之百分之15至19；

⒉漏水未修復，折價幅度則視滲漏情況（更高）而定，則本件買賣價款總金額為16,660,000元，折價比例縱使以折損比例最低之百分之15計算，亦達2,499,000元（計算式：16,660,000元×15%＝2,499,000元）。

㈣關於被告抗辯如附表編號1、3號所示瑕疵部分：⒈依最高法院106年度台上字第2099號判決意旨，修復僅係填補物理上所生之技術性貶值損失，而不及於交易性貶值損失。

參酌內政部編定成屋買賣契約書範本之建物現況確認書及不動產說明書應記載及不得記載事項，均要求敘明有無滲水情形，則汙名化之交易價值貶損與物理上修復費用為分別請求之項目，應屬可採。

又參照兩造簽訂之協議書內容第一行即明列由被告給付金額完畢後，交由原告委請廠商修繕主臥浴廁、共用浴廁等語，可見整份協議書均係以填補物理上所生之技術性貶值損失作為和解範圍，而不包括交易性貶值損失。

又協議書第3條約定內容亦記載「視為雙方已履行本房地買賣契約第17條第4項之約定」等語，關於買賣契約第17條第4項內容亦表達由信義房屋公司評估修繕費用由被告負擔。

⒉至被告辯稱其從未知悉系爭房屋有漏水之情事，且漏水亦屬一般正常中古屋之屋況，並非嚴重漏水等語，惟依原告所提出109年8月22日驗屋之錄影、錄音檔案顯示，實質情況為樓下屋主早向被告反映過有漏水情形，且漏水狀況嚴重，絕非被告所述漏水甚微之情形。

㈤另被告辯稱原告簽署協議書後即不得向被告為其他請求等語，惟信義房屋公司先前曾委請3家廠商給予報價單，以第一間展維工程行之報價單最為完整，其中項次明顯包括地磚之修繕費用，第二間精築室內空間設計亦有估價出磁磚之修繕費用。

嗣經被告不斷刪除修繕費用之金額後，兩造方以第三間廠商之估價單作為修繕費用之協議金額。

再者，依買賣契約第17條第21項約定係明載系爭房屋地板有部分空心磚瑕疵，相關瑕疵交屋後由原告自行修繕等語，惟實際狀況為簽署買賣契約時，因被告之刻意隱瞞下，原告僅得知部分地磚有瑕疵，孰料經驗屋公司於109年8月22日檢驗後，發現系爭房屋全室約百分之80面積地磚空鼓，已趨近於全室，而非僅有部分。

此外，兩造於109年8月22日驗屋前即多次談及地磚瑕疵情事，甚至有表達修繕之費用金額，亦見兩造最初簽署買賣契約時，並未就全部地磚空鼓瑕疵達成和解。

縱鈞院認定兩造於協議書中已就室內地磚達成協議，原告所主張如附表編號6、7號所示之瑕疵亦非室內之地磚，即不在此協議書之範圍。

㈥綜上，爰聲明：⒈被告應給付原告990,000元，及自109年12月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒉訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：㈠原告主張系爭房屋存有如附表所示等瑕疵，並認被告於標的物現況說明書中勾選「無漏水」，已保證系爭房屋無瑕疵等語。

惟系爭房屋之屋齡為16年，自興建後歷經風吹、日曬、大雨及地震等大自然力量之破壞，對於系爭房屋均會造成一定程度之損害。

不論如何盡力維護，均無法擔保使用年限久遠之房屋絕不會漏水或滲水，故系爭房屋若存有如附表各項所示等瑕疵，均屬一般中古屋普遍常見之現象，此亦為原告購買中古屋時應承受之風險，自不得主張系爭房屋存有瑕疵，進而依據房屋總價百分之15至19比例請求交易價值之減損。

㈡而觀諸內政部公布之不動產說明書應記載及不得記載事項，及一般仲介公司製作之不動產說明書，僅要求賣方說明「是否有滲漏水情形，若有，應敘明位置」、「標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形」、「標的物委託前六個月是否經修繕滲漏水、壁癌」等語，可知房屋滲漏水經修復完成，再無滲漏後，賣方在出賣時並毋須揭露在委託前6個月曾經修復之事實，本件原告於修復完成後6個月內既無出售之情，自無所謂揭露之必要，且雙方於協議書已有保密條款，自無所謂系爭房屋因曾有滲漏水而有汙名化之價值減損。

被告僅為普通百姓，且第一次出售中古屋，於兩造買賣時，系爭房屋當時之市價有17,500,000元，原告秉持早年取得之價格較為便宜，願以16,600,000元之低價出售，然系爭房屋迄今已漲至20,000,000元，原告於賺得買賣房屋之差價後，卻仍嫌棄此中古屋有諸多微小缺失。

㈢關於原告主張如附表編號1、3號所示瑕疵部分：⒈被告居住在系爭房屋期間，並未發現有漏水情事，故於現況說明書中勾選「未漏水」。

原告主張如附表編號1所示之瑕疵，致使用之水由13層滲漏至12層，然被告於使用該浴室時，根本不可能發現自家浴室之水會滲漏至樓下，且樓下住戶亦未曾向被告抱怨其天花板漏水之情事，自難認被告有隱匿之情。

實係原告於簽約後，未經被告同意並由被告陪同，擅自覓得專業人員驗屋檢測，方認為系爭房屋有如附表編號1、3所示之瑕疵，而有些微滲漏至樓下，然此等漏水情形輕微，樓下住戶因此未發現，進而要求被告維修。

⒉而原告委請專業人員發現上開滲漏水情況後，透過信義房屋公司告知被告，被告方發現滲漏，嗣兩造就上開浴廁滲漏水之瑕疵達成減價協議，並解決本次購屋爭議，是原告於交屋前已知悉系爭房屋有上開滲漏之情事，並於交屋後與被告協議減價收受，由渠自行維修即可，未曾提及於減價協議後，尚須保留其他包含交易價值減損之權利，足徵兩造已就上開滲漏水之事宜以減價263,850元處理完畢，原告即不得再向被告為其他請求，否則被告顯無可能同意減價263,850元並簽署協議書，且就上開瑕疵留下後續，使原告得事後再行請求。

⒊又系爭房屋如附表編號1、3所示瑕疵所造成之損害係位於樓下，而非系爭房屋，上開瑕疵經修復後已可完全填補損害，並無所謂修復完畢後尚有價值之減損。

且縱有上開瑕疵，該漏水情節甚微，樓下住戶甚至無漏水之感覺，從未要求被告修復，故系爭房屋無從產生價值之減損。

⒋另一般工班於施作地板防水工程僅需約60,000元即可，且原告當時要求整修之項目除滲漏水等缺失外，尚要求拆除、重貼、整平浴廁之「牆面」壁磚、加裝LED燈、浴室拉門等非瑕疵之工項，被告仍本諸與人為善之心念，同意墊付此部分修繕費用，未料原告食髓知味，於和解成立後，再以所謂交易價值減損提起本件訴訟，顯見其毫無誠信可言。

㈣關於原告主張如附表編號2號所示瑕疵部分：被告居住15年期間，並未發現窗框有漏水之情形，若未使用專業儀器測量，根本無法察覺該滲漏情形，是所謂右窗下拚料漏水，僅係鋁窗使用16年後有些微之滲漏情事，僅以矽立康修復即可，根本不影響房屋之通常效用，難認為瑕疵，原告自不得請求交易價值之減損。

㈤關於原告主張如附表編號4號所示瑕疵部分：原告此部分主張之瑕疵，係指浴室塑鋼天花板因使用16年後產生些微變形，此乃購買中古屋之常態，上開情況依然可以使用，實難認為瑕疵。

且被告亦同意將上開缺失更換一新，而此等缺失經更換後，亦無所謂交易價值減損之情。

㈥關於原告主張如附表編號5至9號所示瑕疵部分：⒈兩造於買賣契約第17條第21項即約定系爭房屋地板有部分空心磚瑕疵處，相關瑕疵處交屋後由買方自行修繕等語，可知原告於購買系爭房屋時已知悉系爭房屋有地磚空鼓等中古屋存在之問題，自不符合民法所謂物之瑕疵，本件原告因聲稱買受系爭房屋後要自行裝潢，因地磚拆除、重鋪係繁瑣工程，配合至後裝潢工程一併處理較為方便，兩造因此約定地磚空心瑕疵由原告自行修復，此亦為被告由出價19,800,000元降低至時價登錄16,600,000元出售之原因之一，況竹北市內之房屋110年間價值飛漲，原告根本不可能受有交易價值之減損。

⒉至附表編號8號所示後陽台積水部分，原告於看屋時，仲介已告知室內、外之地磚有空鼓，原告表示要重新裝修，故約定房屋交易金額減少，由原告自行僱工修復，而室外僅有少量積水，高度不滿0.5公分，經日照可馬上乾燥，且日後亦會因地磚重鋪而修復完成，原告自不得以此為小缺點要求瑕疵賠償。

㈦關於原告主張如附表編號10號所示瑕疵部分：⒈系爭房屋浴室天花板僅在管路附近存有一小部分之水痕，若未打開浴室天花板根本不可能發現，可見被告並無隱瞞之情，又天花板存有該等水痕並不表示一定滲漏嚴重，否則塑鋼天花板於長期受潮之情況下必已腐爛不堪，是依原告所主張之情形（見本院卷88頁照片），難以認定天花板之水痕已達減少系爭房屋價值或通常效用，而屬標的物之瑕疵，且依民法第354條第1項但書尚規定減少通常效用之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，而系爭房屋興建迄今已有16年，經歷長期使用及地震等災害影響，對於房屋均會造成一定程度之損害，顯然無法擔保使用年限久遠之房屋絕對不會滲漏水，故難認 原告所主張天花板之水痕係屬瑕疵，並得請求交易價值之減損。

⒉又兩造係因天花板之水痕並不嚴重，且日後若滲漏嚴重，影響系爭房屋之使用，原告尚可請求樓上住戶進行維修，並由該住戶負擔修繕費用，方未列入協議書內處理，亦見原告不得請求此項缺失之交易價值減損金額。

㈧綜上，爰答辯聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：㈠按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；

又買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。

又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；

基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決同此見解）。

㈡本件原告主張兩造於109年7月13日簽訂買賣契約，約定由原告以16,600,000元之價格，向被告購買系爭房屋。

兩造簽定買賣契約後，原告嗣於109年8月22日委由訴外人和家公司就系爭房屋進行檢測，檢測結果認系爭房屋有如附表各項所示之瑕疵。

其後兩造於109年9月7日完成交屋程序，並於109年9月21日就系爭房屋主臥浴廁及共用浴廁範圍內之全部屋況瑕疵（除水泥天花板外）達成協議，約定由被告給付263,850元予原告後，由原告自行委請廠商修繕，並後續由該廠商負擔保固之責等事實，業據原告提出買賣契約、房屋品質檢測報告書、協議書、標的物現況說明書等件為證（見本院卷第24至44、48至90、126、128頁），並為被告所不爭執，堪信屬實。

㈢而原告主張被告於交屋時未將如附表各項所示瑕疵告知原告，被告並於簽約時，曾出具標的物現況說明書向原告擔保系爭房屋並無漏水等瑕疵，嗣經原告於簽約後自行檢測始發現該等瑕疵存在，且系爭房屋地磚空鼓之範圍甚大，與買賣契約第17條第21項約定所載系爭房屋存有「部分」地磚空鼓之情形不符等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。

經查：⒈依原告所提出標的物現況說明書內記載（見本院卷第126、128頁），其中於「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形？」欄位中勾選「無」之選項，且該說明書下方並有被告之簽名，可知被告曾向原告告知系爭房屋現況並無漏水等情事發生，堪信原告主張被告曾擔保系爭房屋無漏水等情形一事，並非無稽。

惟再參酌兩造於訂約後之109年9月21日所簽立之協議書所示，其中另記載「一、甲（即原告）、乙（即被告）雙方合意，由乙方給付附件報價單總金額即新台幣（下同）貳拾陸萬參仟捌佰伍拾元予甲方後，就主臥浴廁及共用浴廁範圍內之全部屋況（除水泥天花板外）由甲方自行委請廠商修繕，並後續由該廠商負擔保固之責…四、除本協議書外，就本房地主臥浴廁及共用浴廁範圍內之全部屋況（除水泥天花板外）及基於該屋況之衍生事宜與仲介服務，甲、乙雙方同意不再向彼此及信義房屋（含關係企業及受僱人）為民、刑事及行政上之主張或請求…」等語，此亦有原告提出上開協議書在卷可參（見本院卷第90頁），可見兩造於簽訂買賣契約後，嗣另以協議書約定由被告折讓部分買賣價金之方式，就系爭房屋主臥及共用浴廁範圍內之漏水等瑕疵，改由原告自行修繕。

足認原告發現系爭房屋存有上開漏水等瑕疵後，已經兩造嗣後合意另以特約方式，約定由被告退還部分買賣價金後，免除被告就系爭房屋主臥及共用浴廁範圍內之物之瑕疵擔保責任，亦即被告已經兩造特約約定，就如附表編號1、3至5、10部分之瑕疵，不負物之瑕疵擔保責任。

從而，原告主張被告就系爭房屋如附表編號1、3至5、10部分之瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任，即無理由。

⒉又觀諸買賣契約第17條第21項約定：「買賣雙方約定本室地板有部分空心磚瑕疵處，相關瑕疵處交屋後由買方自行修繕」等語，有買賣契約在卷可按（見本院卷第42頁），可知兩造於簽訂買賣契約時，被告並無未曾告知系爭房屋部分地磚空鼓之瑕疵，是原告於簽約時，應已知悉上開地磚空鼓一事，仍約定由原告於交屋後自行修繕，足認兩造間就系爭房屋地磚空鼓部分（即如附表編號6至9號部分）之瑕疵，亦另以特約免除被告物之瑕疵擔保責任，則原告主張被告就系爭房屋如附表編號6至9所示之瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任，亦無理由。

⒊至原告所主張如附表編號2所示「主臥窗戶右下拚料漏水」之瑕疵，兩造雖未於買賣契約或協議書約定免除被告物之瑕疵擔保責任，惟細譯原告所提檢測報告書所附現場拍攝照片（見本院卷第74頁下方），該面窗戶係系爭房屋主臥室之對外窗，檢視照片似僅有窗戶右下窗框接縫處有些微滲水之情形，衡以系爭房屋屋齡已逾15年（94年1月建築完成，見外放之不動產估價報告書第18頁），窗框接縫處防水之矽立康因使用多年而鬆脫或失去黏著力，實為材料之自然損耗，且該對外窗本即有可能因雨水之沖擊而使相關接縫處較易潮濕，縱有檢測報告書所稱漏水情事，應屬自然及必然之損耗及老化現象，重新施作防水或修補即可，況原告就該項瑕疵之修復，固提出工程報價單在卷供參，然遍觀報價單就主臥室裝潢修繕之品項（見本院卷第136、137頁），均未見有針對該項瑕疵之修繕，實難認該項瑕疵已達民法第354條第1項所稱減少通常效用之情形，原告主張被告就系爭房屋如附表編號2所示之瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任，猶顯無稽，難以憑採。

㈣原告另主張被告於簽訂買賣契約時即已知悉系爭房屋存有漏水等瑕疵，然刻意未告知原告，且系爭房屋地磚空鼓之範圍甚大，與買賣契約第17條第21項約定所載系爭房屋存有「部分」地磚空鼓之情形不符等語。

惟兩造既另以特約，就前開漏水及地磚空鼓等瑕疵，約定排除被告負物之瑕疵擔保責任，已如前述，則關於前開漏水及地磚空鼓等瑕疵，被告縱有未告知原告之情形，該等瑕疵亦經原告事後所知悉，並以上揭特約約定同意免除被告物之瑕疵擔保責任，自不得事後再就上開瑕疵主張應由被告負責。

況有關外觀可輕易查看、檢視之屋況，買受人於決定買受中古屋前本可以事先檢視，並依據當時屋況老舊程度與出賣人議價，非謂中古屋之屋況未達新屋之標準，即屬物之瑕疵而得請求解除契約或減少價金。

而依原告所提出系爭房屋現況照片所示（見本院卷第196頁），已可見系爭房屋部分牆面有大面積浮起及掉落之痕跡，足認系爭房屋漏水之現象，已為肉眼清楚可見，至系爭房屋地磚空鼓之情形，亦只要透過現場敲擊即可輕易查知，顯見原告於購屋前至系爭房屋現場看屋時，應已知悉系爭房屋有上開漏水、壁癌及磁磚空鼓等瑕疵，仍難認被告有就上開瑕疵刻意隱瞞未告知之情事，然原告卻未曾於議約過程就此點提出質疑，就此可輕易事前查看、檢視之屋況，自應由買賣雙方依照中古屋房屋實際老舊程度為議價，難謂系爭房屋之屋況未達新屋之標準，即屬瑕疵而令被告應負物之瑕疵擔保責任。

㈤次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；

又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，固經民法第359條本文、第360條定有明文。

惟系爭房屋如附表各項所示之瑕疵，均經兩造以契約約定排除被告之物之瑕疵擔保責任或尚未達民法第354條第1項所稱瑕疵之程度，已如前述，亦難認被告有何故意不告知瑕疵而未依債務本旨給付之債務不履行事由，則原告依上開規定，請求被告減少系爭房屋之買賣價金或不完全給付之損害賠償990,000元，已無理由。

況審酌本院前就系爭房屋是否因漏水瑕疵而有交易價值減損之情形，委請不動產估價師進行鑑定，經鑑定結果認定系爭房屋現況漏水狀況已修復，但未來發生再次漏水之情形及風險未定等語，並認定系爭房屋不具瑕疵之正常價格為16,940,920元，汙名價值減損金額為186,457元，有上開鑑定報告可稽（見證物外放之不動產估價報告書第36至46頁），另佐以兩造就系爭房屋之買賣價款約定總金額為16,600,000元，嗣經兩造以協議書達成協議後，約定由被告退還原告263,850元等情，有前開買賣契約書、協議書可參（見本院卷第28、90頁），經核兩造約定之買賣契約總價已低於鑑定報告所認定不具瑕疵之正常價格，更遑論嗣後被告依協議書之約定退還之數額亦高於鑑定報告所認定汙名價值減損之金額，益徵兩造於簽訂買賣契約及協議書時，已就系爭房屋之屋況及價值減損部分進行議價，且兩造最終合意約定之買賣價格，並無顯與市場行情不符等情形，足認兩造間實際已就系爭房屋之價值減損部分，約定由被告退還部分買賣價金，則原告於本件再向被告請求交易價值減損之金額990,000元，洵屬無據，難認可採。

四、綜上所述，兩造間既以買賣契約及協議書之約定，以特約免除被告就如附表編號1、3至10所示之瑕疵應負物之瑕疵擔保責任，又附表編號2所示之瑕疵亦未減少系爭房屋之通常效用，原告復未能舉證證明被告有故意不告知瑕疵之情事，則原告依民法第359條本文、第360條之規定，請求被告減少系爭房屋之買賣價金或債務不履行之損害賠償990,000元，為無理由，應予駁回。

五、原告雖聲請傳喚證人賴恒毅到庭作證，待證事實為證明原告所提原證7影片之女性確為系爭房屋12樓之屋主等情，查系爭房屋雖有如附表編號1、3所示之主臥、共（客）用浴室地面防水層破裂導致滲水至12樓之瑕疵，惟該等瑕疵已經兩造以協議書特約免除被告物之瑕疵擔保責任，況本件判決之基礎已臻明確，原告上開聲請核無必要，無從准許，至兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予說明之。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 2 月 11 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 11 日
書記官 謝國聖
附表：原告主張系爭房屋存在之瑕疵
編號 原告主張之瑕疵態樣 原告主張說明 出處 01 共（客）用浴室地面防水層破裂導致滲水至12樓。
兩造就浴室部分雖簽訂原證4協議書，惟該和解僅為修繕費用，未包括交易價值減損。
施工總價94,744元。
原證3第11頁編號SB-3、原證5。
02 主臥窗戶右下拚料漏水。
兩造並未就此部分達成和解。
業已包括在主臥裝潢修繕中。
原證3第13頁編號MR-2 、原證6。
03 主臥浴室地面防水層破裂導致滲水至12樓。
兩造就浴室部分雖簽訂原證4協議書，惟該和解僅為修繕費用，並未包括交易價值減損。
施工總價94,744元。
原證3第15頁編號MB-3、原證5。
04 主臥浴室天花板變形，維修孔損壞。
兩造就浴室部分雖簽訂原證4協議書，惟該和解已明文排除水泥天花板未達成和解。
參照原證5項目128.，品項「浴室平釘天花板」，總金額為5,632元。
參照原證5項目129.，品項「平釘天花板水泥漆」，總金額為1,936元。
原證3第15頁編號MB-4 、原證6項目128、129。
05 主臥浴室磁磚及地磚全為空鼓。
兩造就浴室部分雖簽訂原證4協議書，惟該和解僅為修繕費用，未包括交易價值減損。
施工總價94,744元。
原證3第16頁編號MB-5、原證5。
06 後陽台地磚空鼓9處（共27塊）。
兩造並未就此部分達成和解。
原證3第17頁編號RB-1。
07 後陽台室外機下方地磚空鼓達80%。
兩造並未就此部分達成和解。
原證3第18頁編號RB-2。
08 後陽台地坪積水。
兩造並未就此部分達成和解。
原證3第18頁編號RB-3。
09 全室約80%面積地磚空鼓。
兩造並未就此部分達成和解。
業已包括在系爭房屋全部地板之裝潢修繕中。
原證3第19頁編號ALL-2、原證6。
10 主臥浴室天花板有水痕。
兩造就浴室部分雖簽訂原證4協議書，惟該和解僅為修繕費用，未包括交易價值減損。
施工總價94,744元。
原證3第20頁編號MB-6、原證5。