臺灣新竹地方法院民事-SCDV,111,訴,1149,20240731,1

111年度訴字第1149號

原告陳明輝

訴訟代理人楊肅欣律師

複代 理 人楊愛慈

被告陳明智

賴東輝

受告知

訴訟人吳咏欣

上列當事人間分割共有物事件，本院於民國113年6月25日辯論終結，判決如下：

兩造共有如附表所示之建物，應分歸由原告、被告陳明智共同取得，並由其等依應有部分各二分之一比例維持共有。

原告、被告陳明智應分別補償被告賴東輝新臺幣陸拾伍萬柒仟捌佰肆拾玖元。

訴訟費用由兩造各負擔三分之一。

壹、程序方面：

一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。經查，被告賴東輝將其所有新竹縣○○市○○段000○號建物應有部分3分之1設定最高限額抵押權予訴外人吳咏欣，有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷一第29頁)，原告請求判決分割附表所示之建物（下稱系爭建物），受告知訴訟人吳咏欣依民法第824條之1第2項之規定，就系爭建物之分割有法律上之利害關係，為保障其權利，爰對吳咏欣告知訴訟，惟吳咏欣並未聲明參加本件訴訟，合先敘明。

二、被告陳明智、賴東輝經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：系爭建物為兩造共有，系爭建物為原告與被告陳明智之父親陳斌海所建，嗣於92年間由父親贈與訴外人陳明宏、原告及被告陳明智兄弟3人。而系爭建物坐落之基地則於陳斌海死亡後由其全體繼承人繼承為公同共有。因陳明宏積欠裕融企業股份有限公司（下稱裕融公司）債務，經該公司訴請陳明宏之繼承人張凱蓁、陳昕於遺產範圍內連帶給付，並經本院108年度竹北簡字第403號判決確定，嗣裕融公司據以聲請強制執行，查封拍賣系爭建物而由被告賴東輝拍定取得系爭建物應有部分3分之1。系爭建物本為原告與家人居住之處所，一樓店面出租他人營業使用，二、三樓為自住，原告與被告陳明智同時為系爭建物坐落基地之所有權人，由原告與被告陳明智分得系爭建物最能符合原始法律關係成立之真意，且是維持系爭建物原有使用狀態之最佳方法，原告及被告陳明智願按應有部分比例金錢補償被告賴東輝。

二、被告陳明智曾出具同意書同意原告所提分割方案；被告賴東輝則主張：系爭建物由被告賴東輝取得，並補償其餘共有人，或採變價分割，建物或基地共有人可直接參與拍賣投標，或以相同條件優先承買，且可兼顧共有人之特殊情感及對所有共有人皆是公平之分割方式。　　

三、得心證之理由：

（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查附表所示系爭建物為兩造共有之事實，有建物登記謄本為憑（見本院卷一第29、31頁），並經本院調閱110年度司執字22014號強制執行卷宗核閱無訛（見本院卷一第163-171頁），且系爭建物依其使用目的並無不能分割情形，而兩造亦無就系爭建物有不分割之協議，被告就此亦未爭執，是兩造既就分割方法無法達成協議，則原告訴請裁判分割共有物，自屬有據。

（二）再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之，民法第824條第1至6項分別定有明文。因此請求共有物之分割，應由法院依民法第824條規定命為適當之分配，不受當事人主張之拘束，法院為共有物分割時，應斟酌共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則，且社會利益亦應考慮在內。而共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，始予變賣，以價金分配於各共有人(最高法院51年台上字第271號判例、90年度台上字第1607號判決意旨參照)。　　

（三）經查，系爭建物原為訴外人陳斌海（即原告、被告陳明智之父親）所有，陳斌海於92年間將系爭建物贈與原告、被告陳明智及訴外人陳明宏等3名兄弟，由其等共有，應有部分各3分之1，陳明宏死亡後，由訴外人張凱蓁、陳昕繼承陳明宏就系爭建物之應有部分；嗣因陳明宏生前積欠債務未清償，經陳明宏債權人以張凱蓁、陳昕為繼承債務人聲請拍賣系爭建物之應有部分，其後由被告賴東輝於111年1月7日拍定取得系爭建物之應有部分，現系爭建物為兩造共有，應有部分均為3分之1；而系爭建物所坐落之竹北市○○段000地號土地原亦為陳斌海所有，陳斌海死亡後，現由原告、被告陳明智及訴外人陳雅萍、張月英、張凱蓁、陳昕、陳雅芬以繼承為原因而為公同共有；被告賴東輝經由法院強制執行程序取得系爭建物之應有部分前，系爭建物原全體共有人間業已成立分管契約，且於被告賴東輝拍定前，系爭建物即已由原告、被告陳明智及其家人自住使用中等情，有本院111年度訴字第762號民事判決、系爭建物登記謄本附卷可參（見本院卷一第159-161、31頁），復經本院依職權調取本院110年度司執第22014號強制執行卷宗核閱無誤。本院審酌兩造共有系爭建物，應有部分各3分之1，以原物分配並無困難，故應以原物分配；惟系爭建物僅有單一出入口，勢必難以滿足分割後個別住戶之使用，現實上顯無原物分割分配於各共有人之可能性，考量系爭建物使用現況、原告與被告陳明智亦同時有系爭建物坐落之基地所有權，將系爭建物分歸原告與被告陳明智取得，可使系爭建物與其坐落基地所有權一體化，簡化占有法律關係，有助於預防紛爭，發揮系爭建物經濟效益，而被告賴東輝未受分配，自當以金錢補償之。

（四）又本件經囑託黃小娟不動產估價師事務所鑑估結果，系爭建物以比較法、成本法、收益法勘估之建物總價分別為新臺幣（下同）3,482,478元、3,360,980元、3,616,095元，其中比較法適用於任何不動產產品之評估，係於本區域不動產交易市場中選取建物型態相似之交易比較案例資料，運用替代原則客觀反應系爭建物之房地價格，再就土地與建物占整體房地總價之貢獻比例進行價格拆算；成本法大多於建築物成本價值評估時適用，大型開發案多以成本法評估，係求取系爭建物於價格日期當時重新取得或重新建造所需成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算系爭建物價格；收益法則適用於具有收益之不動產，係採用計算系爭建物未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算系爭建物價格等情，有不動產估價報告書可稽（見報告書第31-32、67-68頁）。本院考量系爭建物並非大型開發案，採用成本法估價，未能將系爭建物坐落地段之因素計算其中，應不適用於本案；而比較法所選擇之比較標的並非無基地產權之透天厝，而係房地一同成交之案例，縱之後進行土地、建物貢獻價格拆算，難認已客觀合理反應系爭建物交易價格；反之，原告已自承系爭建物一樓店面出租他人營業使用，為具有收益之不動產，故採用收益法所估算之系爭建物價格作為兩造各自獲分配建物及其等原應有部分比例價值互為補償之計算，應為公允。另系爭建物四樓有未辦保存登記之鐵皮加蓋增建部分，經補充鑑定價格為331,000元（見本院卷一第303-315頁），是依民法第824條第3項規定，原告及被告陳明智應分別補償被告賴東輝各657,849元【（3,616,095元＋331,000元）×1/3÷2人，元以下四捨五入】。

（五）被告賴東輝抗辯系爭建物四樓未辦保存登記之鐵皮加蓋增建部分僅以成本法為估價，有違反法令情事云云，此部分業經鑑定單位於補充報告書說明本次作業僅評估建物成本價格，且依不動產估價技術規則第14條「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。」及第108條「建物估價，以成本法估價為原則」之規定，故本次作業建物估價方法僅採成本法進行評估等語（見本院卷一第307頁），復審酌勘估標的本為鐵皮加蓋之增建物，與原來鋼筋混凝土加強磚造之主建物不同，並參酌上開各估價方法適用說明，難認鑑定單位僅以成本法為補充鑑定，有何違反法令之處。至被告賴東輝其餘指摘估價報告不當之處或聲請重新鑑定，查本件估價報告乃係委請兩造同意且為司法院公告之鑑定機構鑑定而得之結論，該估價師與系爭建物共有人均無利害關係，其所為鑑定既係本於中立客觀立場及專業知識而為之，自有相當之憑信性。系爭建物之價格既已送鑑定，鑑定之程序亦無瑕疵，內容亦無不適當，本院認自無重新鑑定之必要，被告賴東輝抗辯均屬無據。　　

四、綜上所述，本件系爭建物既未有不能分割之情事，原告依民法第824條之規定，請求分割系爭建物，為有理由，本院斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等情形，爰分別定適當公平之分割方法如主文第一、二項所示。

五、末按，分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，茲斟酌兩造所受利益，並參酌其等應有部分之比例，爰就本件訴訟費用負擔判決如主文第三項所示。

六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，經審酌核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項。

中　　華　　民　　國　　113 　 年　　7　　月　　31　　日

民事第二庭法官林哲瑜

以上正本係照原本作成。　

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對

造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁

判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　31　　日

　　　　書記官彭富榮

附表：