臺灣新竹地方法院民事-SCDV,111,訴,1171,20230928,1

臺灣新竹地方法院民事判決
111年度訴字第1171號
原 告 林振源
林振鈴
林永章
許明標
林怡伶
林佩琪

林龍珠

林愛珠
賴榮華
林淳

徐萬乾
江鋆欗 住新竹縣竹北市縣○○路○段000號00 樓
陳隆寶
沈世晶
楊淑雲
陳宣瑜
洪錦雲
林秉毅
林涵堉
林資宜
林依蓉
陳郁翔
陳玫君
林麒祥
林麒賢
林麒華
洪張桃
許萬德
共 同
訴訟代理人 楊惠琪律師
被 告 洪寶輝
洪寶玉
洪寶萃
上 一 人
訴訟代理人 林淑華
共 同
訴訟代理人 林君鴻律師
林育瑄律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國112年9月8日辯論終結，判決如下：

主 文

確認兩造間就坐落新竹市復興段三九○之一、三九○之二、三九○之四地號土地之租賃關係（租約字號：新市埔字第九七九號私有耕地租約）不存在。

事實及理由

壹、程序方面

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。

本件兩造間租佃爭議事件，前經新竹市政府耕地租佃委員會調處不成立後，經新竹市政府移送本院審理，此有新竹市政府民國111年12月9日府地籍字第1110184141號函及所附資料在卷供參（見本院卷第11至129頁），是本件起訴合於前開法條規定，先予敘明。

二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段規定甚明。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。

經查，原告等28人主張兩造間就坐落如附表所示之新竹市○○段00000○00000○00000地號土地（下合稱系爭土地），以租約字號：新市埔字第979號之私有耕地租約（下稱系爭租約）所成立之租賃關係不存在，為被告等3人否認，堪認原告等28人主觀上就此法律上地位確有不安之狀態，且能以確認判決將之除去，是原告等28人提起本件訴訟即有受確認判決之法律上利益，應予准許。

三、被告等3人經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：系爭土地為原告等28人所共有，而兩造間就系爭土地訂有系爭租約。

惟系爭土地均經新竹市政府於103年4月22日以府都規字第10300953741號函公告發布實施之「擬定高速公路新竹交流道附近地區特定區計畫」之二期範圍內，均經編定為「公園用地」。

又系爭土地現經光埔二期重劃會辦理公共設施整地及施工，被告等3人就系爭土地已非占有使用之狀態，原告等人遂以系爭土地已依法編定或變更為非耕地使用為由，於111年2月15日以新竹武昌街郵局存證號碼第150號存證信函對被告等3人為終止系爭租約之意思表示，並由被告等3人所收執，其後原告等28人於111年11月30日在新竹市政府耕地租佃委員會與被告等3人調處時，亦依減租條例第17條第1項第5款規定向被告等3人為終止系爭租約之意思表示，嗣原告等28人於本件訴訟審理期間，再次以民事準備狀（見本院卷第219頁）對被告等3人為終止系爭租約之意思表示，是系爭租約已經原告合法終止。

為此，請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係（租約字號：新市埔字第979號）不存在等語。

並聲明：如主文所示。

二、被告等3人經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，惟據渠等先前到庭及具狀所為之陳述略以：依減租條例第17條規定，地主欲以地目變更做為終止租約之事由時，應於終止租約時補償佃農，方為合法終止租約，亦即倘若無補償佃農，則其終止租約為不合法而有瑕疵，故其請求確認租約不存在即不應准許。

而被告等3人就原告等28人起訴主張終止系爭租約一事沒有意見，惟被告等3人認為原告等28人應依減租條例第17條第2項規定，於終止系爭租約時給予被告等3人補償金，現原告等28人迄今尚未給付佃農應有之補償金額，渠等主張系爭租約已經合法終止，並請求確認系爭租約不存在，即有違上開規定，被告等3人為同時履行之抗辯。

至於補償金額部分，應同時包含承租人改良土地所支付之費用、尚未收穫農作物之價額及終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額1/3，方為適法之金額。

爰答辯聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：㈠原告主張兩造間就系爭土地訂有系爭租約（租約字號：新市埔字第979號），租期尚未屆滿等事實，有新竹市政府檢送系爭租約111年2月15日變更登記影本在卷可稽（見本院卷第67、69頁），亦為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真。

㈡按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：五、經依法編定或變更為非耕地使用時，減租條例第17條第1項第5款定有明文。

次按減租條例第17條第1項第5款及第2項規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，出租人並應給予承租人補償，係該條例於72年12月23日修正時所增訂，旨在配合獎勵投資條例第65條及平均地權條例第76條、第77條之規定，以促進土地之利用。

故衹須耕地已依法編定或變更為非耕地使用，不論其編定或變更係在租約訂立前或租約訂立後，出租人均得據以終止租約（最高法院85年度台上字第138號判決意旨參照）。

㈢經查，系爭土地業經編定為「公園用地」一節，有新竹市都市計畫土地使用分區及公共設施用地證明書在卷供參（見本院卷第81頁），且系爭土地現況已經新竹市東區光埔二期自辦市地重劃區重劃會進行整地等情，亦據原告提出系爭土地現況照片、空拍圖為證（見本院卷第231至239頁），足見系爭土地確經依法編定或變更為非耕地使用，揆諸前揭說明，原告自得依減租條例第17條第1項第5款之規定終止系爭租約，堪可認定。

㈣次按終止租賃契約，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之，上訴人向該管耕地租佃委員會申請調解，終止伊等與被上訴人間之耕地租賃契約收回耕地，如在申請調解前，未曾以意思表示，向被上訴人聲明終止租賃契約，須俟該調解申請書或嗣後之訴狀繕本送達被上訴人時，始生終止租賃契約之效力，並非申請調解或起訴時當然有止約之效力。

再按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性，最高法院65年台上字第1107號、64年台上字第2294號判例意旨供參。

經查，原告於111年2月15日以新竹武昌街存證號碼150號存證信函（見本院卷第71至73頁），對被告所為終止系爭租約之意思表示，並未以全體出租人之名義為之，又兩造雖於111年11月30日就本件租佃爭議事件進行調處，惟卷內並未見有原告等28人具名之調解申請書繕本送達被告之資料，均難認已合法終止系爭租約，故應以原告等28人民事準備狀繕本之送達即112年6月14日（郵件收件回執見本院卷第265至269頁），作為向被告等3人為終止系爭租約之意思表示，是兩造之系爭租約，已於112年6月14日經全體出租人即原告等28人合法終止而使租賃關係消滅，洵堪認定。

㈤被告雖抗辯依減租條例第17條第2項規定，原告應於終止租約時給付補償金方為合法終止租約云云。

然減租條例第17條第2項規定出租人終止租約應給予承租人之補償，與同條第1項第5款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，更非出租人終止耕地租約之生效要件。

故耕地出租人於耕地經依法編定或變更為非耕地使用後，祇須依同條例第17條第1項第5款規定向承租人為終止租約之意思表示，自已生合法終止租約之效力；

減租條例第17條第2項規定之補償，與同條第1項第5款規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題（最高法院87年度台上字第1340號判決、83年台上字第2400號判例意旨參照），是原告縱尚未補償被告，亦無礙原告得依法終止系爭租約，被告上開所辯，難認有據，不予憑採。

四、綜上所述，兩造間就系爭土地之系爭租約，業經原告依減租條例第17條第1項第5款之規定，於112年6月14日合法終止。

從而，原告請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係（租約字號：新市埔字第979號）不存在，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、本件係因耕地租佃發生爭議，依減租條例第26條第1項規定，免收裁判費用，且於訴訟過程中，亦未增生其他費用，自無諭知訴訟費用負擔之必要，附此說明之。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 9 月 28 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 28 日
書 記 官 吳雅真

附表：系爭土地之使用分區、使用地類別、登記面積與承租面積一覽表
編號 土地坐落 使用分區 使用地類別 登記面積 （平方公尺） 承租面積 （平方公尺） 備註 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 01 新竹市 復興段 390-1 （空白） （空白） 1,386.06 238 02 新竹市 復興段 390-2 （空白） （空白） 2,514.89 565 03 新竹市 復興段 390-4 （空白） （空白） 3,957.46 499