臺灣新竹地方法院民事-SCDV,112,簡上,81,20240816,1

臺灣新竹地方法院民事判決 
112年度簡上字第81號
上  訴  人  春福大地公寓大廈管理委員會

法定代理人  黃卉羚 
訴訟代理人  林淑娟律師
複  代理人  林虹如 
被  上訴人  劉美君 



上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國112年4月14日本院新竹簡易庭111年度竹簡字第26號第一審判決提起上訴，本院於民國113年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主      文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由

一、被上訴人起訴主張：伊為門牌號碼新竹市○○路0000巷00號（下稱系爭25號建物）1樓房屋（下稱系爭房屋）之所有人，而為春福大地社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，上訴人則為系爭社區之管理委員會。

系爭25號建物與新竹市○○路0000巷00號建物（下稱系爭21號建物）間之伸縮縫（下稱系爭伸縮縫）老化，上訴人未修繕、管理、維護系爭伸縮縫，致系爭房屋之房間及浴室牆壁嚴重滲水，浴室牆壁插座孔滲水、房間牆壁大片水痕及發霉。

伊因此受有系爭房屋修復所需費用新臺幣（下同）68,267元、系爭房屋價值減損300,000元、相當於租金之損失16,000元、相當於薪資之損失87,790元、付出時間及金錢等勞務費用損失21,000元等損害。

爰依侵權行為之法律關係，於原審聲明求為命上訴人應給付伊493,056元等語。

二、上訴人則以：系爭房屋漏水原因為系爭25號建物加蓋建築物、系爭21號建物加蓋頂棚，兩者接合處未施作完善之防水處理，且系爭25號建物頂樓加蓋建築物之屋頂外緣未施作接水溝槽，造成雨水沿系爭25號頂樓加蓋建築物之鐵皮外牆滲漏至系爭伸縮縫再往下滲流，長久以來間接造成系爭伸縮縫因老化而漸漸失去防水功能，導致系爭房屋漏水，是系爭房屋漏水主因係先有系爭25號建物頂樓加蓋，並非僅因系爭伸縮縫老化失去防水功能所致。

系爭社區102年度第2次臨時區分所有權人會議決議由伊補助頂樓防水工程費用一半，頂樓住戶自行出資另一半，以進行防水工程，然系爭25號建物、系爭21號建物頂樓住戶均未向伊申請，故伊前已提出解決方案，頂樓住戶未處理，系爭房屋漏水顯不可歸責於伊，無須負損害賠償責任，且被上訴人未申請補助，與有過失。

另依系爭社區109年度第1次區分所有權人會議通過之系爭社區規約（下稱系爭規約）第17條第2項約定，伊僅於3,000元之範圍內補助等語，資為抗辯。

三、原審判命上訴人應給付被上訴人199,724元，並駁回被上訴人其餘之訴，暨就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行暨依聲請宣告免為假執行。

上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

至未據被上訴人聲明不服部分，業已確定，不予贅述。

四、兩造不爭執之事項（二審卷第89頁）： ㈠被上訴人為系爭房屋之所有人。

㈡系爭房屋所在之系爭25號建物，與系爭21號建物相鄰，二者間有系爭伸縮縫。

五、得心證之理由：被上訴人主張因上訴人未修繕、管理、維護系爭伸縮縫，致系爭房屋之房間及浴室牆壁嚴重滲水，受有修復所需費用、系爭房屋價值減損之損害等節，為上訴人所否認，並以前詞置辯。

是本院應審酌者厥為：㈠上訴人未盡修繕、管理、維護系爭伸縮縫之責，是否為系爭房屋漏水之原因？㈡被上訴人依侵權行為之法律關係請求上訴人賠償199,724元，有無理由？茲分述如下： ㈠上訴人未盡修繕、管理、維護系爭伸縮縫之責為系爭房屋漏水原因之一：1.按專有部分指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

管理委員會之職務如下：二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第10條第2項、第36條第2款分別定有明文。

次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；

數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、民法第185條第1項前段亦分別規定甚明。

2.經原審囑託社團法人臺灣省土木技師公會鑑定，該會製有111年7月19日（111）省土技字第中1006號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），鑑定結論略以：「根據000年0月00日下午2時之現場會勘結果，系爭房屋在21號與25號間之伸縮縫，有漏水的現象，造成25號1樓浴廁與臥室之牆面有漏水痕跡，研判其漏水原因如下：1.至頂樓會勘，得知目前25號頂樓有加蓋建築物，而21號頂樓則有加蓋鐵棚，兩者之接合處，並未施作完善之防水處理，且25號頂樓所加蓋之建築物其屋頂外緣並未施作接水溝槽，造成下雨時雨水由兩者之接合處沿著25號頂樓所加蓋建築物之鐵皮外牆滲漏至21號與25號兩棟大樓間之伸縮縫再往下滲流，造成25號1樓的牆面漏水。

2.經勘查發現在21號之頂樓其地坪有積水現象，主要是由於頂樓之地坪所設置之排水孔高程較高，造成積水無法順利排除，且積水隨著時間將沿著女兒牆面與地坪交接處慢慢滲漏至上述之伸縮縫；

另，造成21號頂樓積水，除了部分由21號之頂棚與25號相接處之接縫處滲漏外，頂棚之釘子貫穿屋面，下雨時雨水沿著釘孔滲漏，此可由釘孔生鏽佐證。

3.除以上所述造成原告（按：指被上訴人，下同）之房屋漏水原因外，兩棟大樓間之伸縮縫因老化（由原告所提資料得知本大樓完工迄今已逾29年）而漸漸失去防水功能；

且因外力（如地震）產生裂縫等，乃為本案漏水之主要原因。

因此，21號與25號兩棟大樓間之伸縮縫應定期維護與整修」等語，有系爭鑑定報告可參（外放）。

上開鑑定結果係賦予兩造到場及陳述意見之機會，其鑑定程序之進行應屬公平，而無偏頗一造之處，再由鑑定人憑其專業智識、經驗，以儀器檢測輔以現場觀察所出具之意見，並附有現況照片佐證（外放系爭鑑定報告書第39至58頁），且該鑑定內容大致上並無明顯不合理之處，自堪信採為本件審認基礎。

據此足認系爭房屋之房間（臥室）及浴室牆壁確實存有漏水之現象，且漏水之主要原因為系爭伸縮縫失去防水功能，並因外力產生裂縫。

系爭伸縮縫為系爭社區專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用，屬公寓大廈管理條例第3條第4款規定之共用部分，上訴人本應注意履行其依同條例第10條第2項、第36條第2款規定所負修繕、管理、維護系爭伸縮縫之責，且客觀上並無不能注意之情事，卻疏未注意為之，應認具有過失。

而雨水沿失去防水功能且產生裂縫之系爭伸縮縫往下滲流，為造成系爭房屋漏水之主要原因，已如前述，是上訴人前揭過失行為，與系爭房屋漏水之結果間，具有相當因果關係，亦堪認定。

3.上訴人雖抗辯：系爭房屋漏水主因係先有系爭25號建物頂樓加蓋；

頂樓住戶未處理，系爭房屋漏水顯不可歸責於上訴人；

非僅因系爭伸縮縫老化失去防水功能所致云云（二審卷第27至29頁）。

惟系爭伸縮縫失去防水功能且產生裂縫，既為系爭房屋漏水之共同原因之一，上訴人即應負侵權行為之責，不因另有其他共同原因而有異。

是上訴人據此抗辯其不負侵權行為損害賠償責任，自無可採。

4.準此，系爭伸縮縫為系爭社區之共用部分，上訴人未盡其修繕、管理、維護系爭伸縮縫之責，具有過失，且為系爭房屋漏水原因之一，因而使被上訴人受有損害，故上訴人應負侵權行為之損害賠償責任，堪予認定。

㈡被上訴人依侵權行為之法律關係請求上訴人賠償199,724元，為有理由：1.系爭房屋修復所需費用68,267元部分：⑴按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；

第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；

損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第213條第1項、第3項、第216條第1項分別定有明文。

⑵關於系爭房屋修復所需費用，系爭鑑定報告鑑定結論略以：工程項目及金額包含平頂及牆面油漆（含臥室、浴廁天花板）11,250元、既有天花板拆除3,000元、9mm厚矽酸鈣板天花板（不含油漆）3,216元、15cmLED崁燈、開關及安裝1,500元、牆面白華壁癌處理15,000元、保護及清潔工程8,000元、廢料清理及運費12,000元、其他費用5,397元、利潤、稅捐及管理費8,904元，合計68,267元等情（計算式：11,250+3,000+3,216+1,500+15,000+8,000+12,000+5,397+8,904=68,267），有系爭鑑定報告可參（外放系爭鑑定報告第7頁）。

經核上開所列各修復項目，與系爭房屋受損之情形相符，堪認確係屬修復系爭房屋所必要，各項費用亦屬合理，堪予採憑。

⑶上訴人固抗辯：上開修復所需費用為預估值，既然被上訴人已經有修繕，請求上訴人提出收據云云（二審卷第102頁）。

惟依前開民法第213條第3項規定，被上訴人得請求上訴人支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，並非指被上訴人必須先行實際支付費用後，始得請求實際支付之數額，且上開系爭鑑定報告所鑑定之系爭房屋修復所需費用為可採，已如前述，況上訴人陳稱：我有在113年3月至6月間試圖修繕，目前修繕還沒有完畢等語（二審卷第102頁），既仍未修繕完畢，自不妨礙被上訴人依上開規定請求上訴人支付回復原狀所必要之費用以代回復原狀，亦無命上訴人提出收據之必要。

被上訴人此部分之抗辯，自難採憑。

⑷基上，系爭房屋修復所需費用為68,267元，足堪認定。

2.系爭房屋價值減損131,457元部分：⑴按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。

故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院104年台上字第2391號判決意旨參照）。

查系爭房屋縱經修復後，於市場交易時，衡情仍足以影響一般理性市場參與者之評價觀感及購買意願，致使系爭房屋在市場上之價值降低。

準此，被上訴人主張其受有系爭房屋價值減損之損害，核屬有據。

⑵按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項規定有明文。

查系爭鑑定報告鑑定結論略以：「依據臺灣各級法院有關瑕疵房屋汙名化判決，及中華民國不動產估價師公會各地方公會有關瑕疵房屋鑑定操作實務，瑕疵房屋市場交易價格汙名化減損金額（非工程性補償金額），針對瑕疵不動產，在該地區缺乏瑕疵房屋不動產市場交易案例作為比較參考時，一般採認『買賣合約價格』或『市場交易正常價格』之5%至15%計算」等語，有系爭鑑定報告可參（外放系爭鑑定報告第6頁）。

然系爭房屋因漏水所致價值減損之程度，因涉及不同交易相對人個人主觀感受及認知之差異，若欠缺客觀成交數據以資參考，實易流於主觀浮泛，然因難以蒐集相同情形之成交案例，致亦無從透過具有一定客觀性基礎之市場比較法進行評估。

據此，堪認被上訴人就系爭房屋價值減損之確切損害額，證明顯有重大困難。

⑶系爭鑑定報告究系爭房屋價格計算略以：依據內政部不動產實價登錄資料，蒐集108年1月至111年5月因新竹市東區明湖路、柴橋路交叉處以東地區不動產交易，查詢該地區當時房屋交易；

篩選5層樓式公寓買賣108年至111年度代表性紀錄3筆，計算系爭房屋市場正常價格為4,381,900元等語，有系爭鑑定報告可參（外放系爭鑑定報告第6頁）。

衡諸系爭鑑定報告比較標的與系爭房屋均位處近鄰，面積、地形、屋齡、層次等條件亦屬相似，並無何明顯瑕疵可指，應認上開價格應屬允恰，而為可採。

⑷系爭房屋之建築完成日期為82年6月17日，有建物所有權狀可考（外放系爭鑑定報告第62頁），且經鑑定於111年6月21日現場會勘，系爭房屋浴廁與臥室之牆面有漏水痕跡，已如前述，審酌系爭房屋確受有價值減損之損害，惟其損害數額證明顯有重大困難，依民事訴訟法第222條第2項規定，參酌系爭房屋之屋齡、漏水輕重程度等一切情狀，認系爭房地交易價值貶損比例應為3%，並按此計算系爭房屋價值減損之損害數額為131,457元（計算式：4,381,900*3%=131,457）。

⑸從而，系爭房屋價值減損之損害數額為131,457元，堪可認定。

3.上訴人固抗辯：依系爭規約第17條第2項約定，被告僅於3,000元之範圍內補助云云，並提出系爭社區109年度區分所有權人大會第1次會議紀錄、系爭規約等件為證（原審卷第165至169頁）。

惟觀諸系爭規約第17條第2項約定：「社區各棟之公共工程經提報管理委員會評估，有施作之必要時，工程金額逾3000元時，由管理委員會以管理基金提撥補助3000元，其餘不足部分由各該棟住戶協商比例分攤」等語（原審卷第169頁），僅係就有關所稱「公共工程」之費用上訴人應如何與住戶分攤之問題，與前開「系爭房屋」漏水所致修復所需費用、價值減損之侵權行為損害賠償，分屬二事。

故上訴人此部分抗辯，為無可採。

4.上訴人另辯稱：被上訴人未申請防水工程補助，與有過失云云。

惟按民法第217條規定所謂與有過失，係指被害人苟能盡善良管理人之注意，即得避免其損害之發生或擴大，乃竟不注意，致有損害發生或擴大之情形而言。

查系爭伸縮縫屬共用部分，屬上訴人負有修繕、管理、維護之責任範圍，已經說明如前。

被上訴人僅為系爭25號建物1樓房屋之所有人，對於系爭伸縮縫或系爭25號建物頂樓加蓋建築物、系爭21號建物頂樓加蓋頂棚，均難認負有何種注意義務，上訴人亦未說明被上訴人何以負有義務而必須注意向上訴人申請防水工程補助，自難認被上訴人未申請補助有何與有過失可言。

是上訴人此部分抗辯，不足採憑。

5.從而，被上訴人得請求上訴人賠償系爭房屋修復所需費用68,267元、價值減損金額131,457元，合計為199,724元（計算式：68,267+131,457=199,724），堪可認定。

六、綜上所述，被上訴人依侵權行為之法律關係，請求上訴人給付199,724元，要屬有據，應予准許。

原審命上訴人給付199,724元，並依職權宣告假執行暨暨依聲請宣告免為假執行，經核並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

上訴人聲請通知系爭25號建物、系爭21號建物頂樓住戶到庭作證云云，惟此僅屬於如有其他共同侵權行為人時，上訴人可否於共同侵權行為人間內部求償之問題，對上訴人賠償之責任不生影響，是此部分聲請調查，核無必要，併予敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 8 月 16 日
                  民事第一庭  審判長法  官  彭淑苑
                                    法  官  周美玲
                                    法  官  楊子龍
本件正本證明與原本無異。
不得上訴。 
中 華 民 國 113 年 8 月 16 日
                                    書記官  洪郁筑