臺灣新竹地方法院民事-SCDV,112,訴,1155,20240724,1

臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第1155號
原 告 俞秉豐
訴訟代理人 洪坤宏律師
被 告 范文彬
訴訟代理人 朱昌政
上開當事人間請求返還土地等事件，本院於民國113年6月25日辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段0000地號土地，如附圖所示A部分面積113.60平方公尺、B部分1F面積46.65平方公尺、B部分2F面積60.52平方公尺、C部分面積9.35平方公尺、D部分面積56.54平方公尺、E部分面積88.15平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告。

二、被告應給付原告新臺幣7,876元，及自民國112年10月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

暨自民國112年10月27日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣131元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

五、本判決第一項於原告以新臺幣208,000元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣623,504元為原告預供擔保後，得免為假執行。

六、本判決第二項前段所命給付，於原告以新臺幣2,600元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣7,876元為原告預供擔保後，得免為假執行。

後段所命給付，各已到期部分，於原告每期各以新臺幣44元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如每期各以新臺幣131元為原告預供擔保後，得免為假執行。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由甲、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦或訴訟之終結者，不在此限；

又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3、7款、第2項分別定有明文。

第按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。

經查，原告提起本件訴訟，原係聲明請求：「一、被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上，面積270平方公尺（實際面積以地政機關測量結果為準）之地上物拆除騰空，並將土地返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣（下同）7,775元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

並自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告130元。

三、訴訟費用由被告負擔。

四、願供擔保請准宣告假執行。」

。

嗣於訴訟進行中，因實施土地測量，原告乃具狀將聲明變更為如訴之聲明所示。

經核，因測量而確定地上物之位置及使用土地面積後，所為之補充及更正事實上陳述，非為訴之變更或追加；

另本件前後之請求基礎事實，均係以被告有無使用上揭土地之權限，而應負除去地上物返還土地之責任，其原因事實具有共通性及關聯性，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開法條，基於訴訟經濟及紛爭解決一次性之考量，本件原告所為訴之變更行為，應予准許。

乙、實體方面

壹、原告起訴主張：

一、原告所有之系爭土地，遭被告之被繼承人范振國無權占用，並於其上如附圖所示位置A、B、C、D、E部分，建蓋一層磚造、二層磚造、石棉瓦造、雞舍、豬舍等地上物（下稱系爭地上物）使用，侵害原告之所有權。

訴外人范振國嗣於民國112年3月3日死亡，系爭地上物由其繼承人協議歸由被告繼承，是原告自得依據民法第767條第1項前段、中段及繼承之法律關係，請求被告拆除該等地上物，並返還占用之土地。

二、再者，被告無權占用系爭土地，可獲得相當於租之之利益，並致原告受有損害，原告自得向其請求所獲得相當於租金之利益。

又系爭土地坐落在新埔往來龍潭之道路上，交通尚屬便利，附近有多處休閒觀光農場，故應以系爭土地價額之年息6%，計算相當於租金之不當得利。

是被告應給付起訴前5年之相當於租金利益，即應為9,450元【計算式：公告地價120元×80%×328.16平方公尺×6%×5年】；

被告並應自起訴時起至返前開土地之日止，按月給付原告不當得利158元。

三、否認系爭土地之原地主劉福順與被告之被繼承人范振國間 ，就系爭土地具租賃關係存在，此經證人劉福順到庭證述明確；

況且縱使有之，基於債之相對性，系爭租約對原告亦不生效力，被告不得據此對原告主張為有權占用。

此外，訴外人劉福順於將系爭土地出售予原告時，訴外人范振國已表示不優先承買之意，被告亦不得再藉故主張優先承買。

四、綜上，爰依民法第767、179條等規定，提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應將系爭土地上，如附圖所示A部分面積113.60平方公尺、B部分1F面積46.65平方公尺及2F面積60.52平方公尺、C部分面積9.35平方公尺、D部分面積56.54平方公尺、E部分面積88.15平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告。

(二)被告應給付原告9,450元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告158元。

(三)訴訟費用由被告負擔。

（四）願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告則以：

一、被告之祖母彭香妹前曾與系爭土地之原地主劉仁德協議，將系爭土地出租予被告之父親范振國耕作，租金為每年120元；

訴外人劉仁德嗣並同意由訴外人彭香妹、范振國在系爭土地上搭蓋2房1廳1廚之磚造瓦舍暨附屬柴房以居住。

訴外人劉仁德後於56年間，改要求由訴外人范振國於每年清明節前，代其整理位於同段1434-5地號土地上之劉家墓園，並以工資對價替換免除租金120元，同時永久託耕。

二、訴外人劉仁德死亡後，其繼承人劉福順亦默示上開原租約。詎訴外人劉福順竟於90年間，要求訴外人范振國購買系爭土地，且未依誠信原則說明買受人之承買價金為何，在未通知訴外人范振國行使優先承買權之情況下，即將系爭土地出售予原告，被告係迨至111年間收受原告寄發之存證信函後，始知悉系爭土地之權利主體異動。

三、承上，訴外人彭香妹、范振國與劉仁德間，就系爭土地具有租賃契約存在；

渠等就房舍坐落基地，亦成立未訂使用期限之使用借貸關係。

又被告所繼承之房舍，係修築於區域計畫法公告實施前，嗣加強磚造修築於非都市使用管制公告前完成地基，並非違建。

再者，原告於買受系爭土地時，對土地上被告使用借貸蓋房舍乙情，具有使用目的未完成公示性存在，且系爭土地設有抵押權之附約，可推認原告知悉民法第354條規定買受標的物之利益及危險，其於斟酌情況、權衡權益、有繼受讓與人存有使用借貸關係之事實負擔風險等，為追求經濟效益或其他目的而與讓與人締約，實應概括承受其資產及負債，亦即原告應受前揭合意之拘束。

繼者，被告就系爭土地亦具民法第425條之1規定之適用。

另訴外人劉福順於出售系爭土地時，係將系爭土地與其餘土地共16筆同時出售予原告，阻礙被告行使優先承購權單獨購買系爭土地之權利。

故而，被告非無權占用系爭土地，且履行契約精神自任耕作中。

四、原告與訴外人劉福順係以通謀虛偽買賣之方式，由訴外人劉福順設定債權移轉過戶登記予原告，原告提起本訴涉利益交換，蓋訴外人劉福順所有之同段1361地號土地屬袋地，渠等利益勾串欲被告拆屋還地，欠缺誠信原則，屬故意背於善良風俗之方法為之。

五、綜上，原告提起本訴為無理，不應准許。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。

（二）訴訟費用由原告負擔。

參、得心證之理由：

一、查原告主張其所購得之系爭土地，經被告占用如附圖所示編號A、B、C、D、E部分以建置地上物使用等情，業據其提出土地登記謄本、航拍圖等件為證（見卷第17、21頁），且經本院會同兩造至現場履勘並囑請新竹縣竹北地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽（見卷第393-397頁），並為被告所不爭執，自堪信原告此部分主張為真實。

惟原告另主張被告欠缺占用系爭土地之合法權源，構成無權占有，侵害土地所有權等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者為：（一）被告占用系爭土地上如附圖所示編號A、B、C、D、E部分，是否具正當法律權源？原告請求被告除去系爭地上物，並將土地返還予原告，有無理由？（二）原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲論述如下。

二、被告占用系爭土地上如附圖所示編號A、B、C、D、E部分，是否具正當法律權源？原告請求被告除去系爭地上物，並將土地返還予原告，有無理由？

(一)所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項規定甚明。

次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。

而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨可資參照）。

又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。

準此，被告既不否認有於原告所有之系爭土地上如附圖所示編號A、B、C、D、E部分建置地上物之事實，僅辯稱其具有占用土地之合法權源，揆諸前揭法條及判決意旨，自應由被告就其上開非無權占有土地之利己事實，負舉證說明之責。

(二)經查，檢視被告上開關於有權占用之主張，首係以其先祖即訴外人彭香妹、范振國，有與系爭土地之原地主劉仁德承租系爭土地云云為據。

然按：1.稱「租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」

、「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

、「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。」

，民法第421條第1項、第425條、第199條第1項分別定有明文。

又債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此即債之相對性原則。

故不動產於所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有權人同意允予繼續使用外，縱經前所有權人基於債權契約同意使用，亦不能以之拘束現在之所有權人，而對現在之所有權人主張有使用系爭不動產之權利。

2.觀諸系爭土地之前地主即證人劉福順，於本院審理時之具結證言：伊之父親劉仁德前曾將系爭土地交由被告之先祖即訴外人范振國、范火生、范振富三人代耕，未收取租金，係由渠等幫忙打理劉氏墓園，並於政府尚未停徵田賦前，向渠等收取少量金錢補貼稅金等語（見卷第351-352頁）；

且被告對於有受託在清明節前夕為劉家墓園除草乙事亦不爭執（見卷第65頁）。

由此可知，訴外人劉仁德係以請訴外人范振國、范火生、范振富一年一度打理劉氏墓園及給付少量稅金為代價，而將系爭土地交由該三人耕作，則以清理墓園之勞務對價及不足額之土地稅金，與交予耕作之系爭土地面積高達1,634.39平方公尺相較，顯低於一般租金收取行情，則此究竟屬租金抑或係補貼稅金，已有疑義，自難遽予認定渠等間係成立土地租賃關係。

3.退步言之，縱認系爭土地之原地主劉仁德，確曾將系爭土地出租予被告之先祖，惟租賃契約為債權契約，且原告非訴外人劉仁德、劉福順之繼承人，基於債之相對性原則，自亦不得以之對抗契約以外之第三人即原告。

復因出租人與承租人未就不動產租賃定有期限，且未經公證，則依民法第425條第2項規定，本件亦無買賣不破租賃規定之適用。

4.從而，租賃契約為債權契約，原告既已買受取得系爭土地所有權，被告或其先祖與原告之前手即訴外人劉仁德或劉福順間，縱有租賃關係之存在，亦不得拘束原告。

是被告以之為由作為其有權占用系爭土地之依據，於法即非有理，不足憑採。

(三)次查，被告次主張其先祖即訴外人彭香妹、范振國，有與系爭土地之原地主劉仁德，就系爭地上物坐落基地成立未訂期限之使用借貸契約，而原告於買受系爭土地時明知或可得推認上情，故應受前揭合意之拘束云云。

然按：1.稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約；

附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第464條、第99條第2項規定甚明。

2.查被告先祖於系爭土地上建蓋地上物之緣由，係經證人劉福順到庭結稱：被告之祖母彭香妹前與伊之父親劉仁德商量，說因被告之父親范振國當時房屋倒塌，沒地方居住，欲在系爭土地上建蓋平房安身，倘土地所有權人之後要使用土地或出售，會無條件拆屋還地，訴外人劉仁德乃心軟同意等語（見卷第353頁）。

本院審酌證人劉福順上開關於訴外人彭香妹向訴外人劉仁德借用土地建蓋房屋之事，核與被告自陳：伊常聽聞祖母彭香妹回憶往事，口述因被告祖父死亡而艱苦度日，幸得鄰居劉仁德救濟幫助才有飯吃，嗣又遭遇八七水災，致被告父親范振國無處棲身，乃徵得訴外人劉仁德同意而在系爭土地上建蓋2房1廳1廚暨附屬柴房等語（見卷第152-153頁）大致相符，可認訴外人彭香妹就房地坐落基地，應有與訴外人劉仁德成立使用借貸之契約。

再衡酌訴外人劉仁德、彭香妹非親非故，僅為鄰居關係，衡情訴外人劉仁德應無未設任何條件限制而同意彭香妹及其後代在土地上永久建蓋不動產之可能，且訴外人劉仁德已以低於行情甚多之代價將系爭土地交予被告之先祖耕作；

參以渠等約定建蓋之建築型式簡單，可推認渠等當時均認使用借貸之時間非永久，凡此足認證人劉福順上揭關於「訴外人彭香妹承諾倘土地所有權人之後要使用土地或出售，會無條件拆屋還地」之證言，應屬真實而得憑採。

3.承上，訴外人劉仁德、彭香妹既有就房屋坐落基地之使用借貸契約，達成「貸與人需使用或出售土地」為解除條件之合意，則系爭使用借貸契約，至遲應於訴外人劉仁德之繼承人劉福順於90年6月22日買賣移轉系爭土地所有權予原告時，即因條件成就而失其效力，借用人應交還地上物坐落基地予貸與人。

故而，被告此部分所辯，於法亦非有據，委無足採。

(四)第查，被告再主張本件有民法第425條之1規定之適用云云。惟按，該條第1項係明定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。」

，可知立法者就默許受讓人以該房屋使用土地，係以「土地及房屋同屬一人」為前提。

然而，系爭土地原為訴外人劉仁德所有，嗣由訴外人劉福順繼承取得再轉讓予原告；

系爭地上物則為訴外人范振國所搭建，再由被告繼承，此為兩造所不爭執，亦即系爭土地及系爭地上物原即非同一人所有，核與上開法條所定之要件不符，自無適用之餘地。

是以，被告此項主張，應係誤解法律，亦無可採。

(五)再查，被告另主張其就系爭土地有優先承買權云云。惟查，承租人之土地優先承買權，係以其有向出租人租用基地建築房屋為前提，亦即房屋與坐落基地需有租賃關係存在。

然而，被告就其有權使用系爭地上物坐落基地之法律上原因，既係以具無償之使用借貸契約為由（見卷第312頁），且經本院於前審認訴外人劉仁德、彭香妹確係就房屋坐落基地成立附解除條件之使用借貸契約，則被告是否具有優先承買系爭土地之權利，即有疑義。

況且，證人劉福順係於本院審理時到庭證述：伊曾於89年間詢問訴外人范振國是否以600萬元價格，購買包含系爭土地在內5筆土地，惟經答覆無購買意願；

嗣伊在90年間將系爭土地出售予原告前，再次詢問訴外人范振國是否以上開條件購買，否則即將土地出售予他人，惟再獲覆稱無錢購買等語（見卷第352頁、354-356頁），顯見斯時之建物所有權人亦無承購系爭土地之意願。

故而，被告以之作為其有權占有系爭土地之理由，亦非有理，無可採信。

(六)被告末辯稱原告係與訴外人劉福順通謀虛偽成立買賣，以達使被告拆屋還地之目的，欠缺誠信原則而屬權利濫用云云。

而按，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。

權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可；

行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。

而所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條亦有明文，原告所有之系爭土地既遭被告無權占用，則其本於所有權人之地位請求排除侵害，僅係為求回復其對於系爭土地得完整自由使用、收益、處分之權利，而屬適法之權利行使，除非有相當之佐證足認其所為係構成權利濫用，自難僅以原告訴請排除侵害之結果，將使被告拆除占用系爭土地之系爭地上物，即逕認原告有以損害被告為主要目的之情形可言，況被告占用純為私益，而無為公益之存在，是原告為自己所有權完整之利益而行使物上請求權，縱於被告之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無何濫用權利之虞，是被告此部分所辯，自無足採。

(七)綜上，被告占用系爭土地上如附圖所示編號A、B、C、D、E部分，不具正當法律權源，且本件並無違反誠信原則或構成權利濫用。

是原告本於物上請求權之法律關係，請求被告除去系爭地上物，並將土地返還予原告，為有理由，應予准許。

三、原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？

(一)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。

經查，原告為系爭土地之所有權人，而被告占有系爭土地並無合法權源，已如前述，則被告無權占用原告所有之上開土地，致受有損害，依前開規定說明，自已成立不當得利，原告據此請求被告返還相當於租金之利益，即屬有據。

(二)又相當租金之不當得利計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項規定，予以計算較為客觀公允，再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。

另按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例要旨參照）。

查系爭土地使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，107年1月、109年1月、111年1月之申報地價均為每平方公尺96元；

參以系爭土地位於新竹縣新埔鎮，附近多為林地及農地，交通便利、生活機能尚可，而被告占用土地係供自己建置房屋及雞舍、豬舍之用等情，業經本院於113年4月25日會同兩造前往現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄（見卷第393頁）附卷可憑。

是本院審酌上情，認原告請求被告使用系爭土地如附圖所示編號A、B、C、D、E之對價，以系爭土地價額之年息6%，難認妥適，應以系爭土地當期申報地價之年息5%計算，應較為合理。

依此計算，被告使用如附圖編號A、B、C、D、E面積共328.16平方公尺【計算式：113.60㎡＋60.52㎡＋9.35㎡＋56.54㎡＋88.15㎡＝328.16㎡】土地，於起訴前5年所獲相當於租金之利益為7,876元【計算式：96元×328.16㎡×5％×5年≒7,876元】，自起訴狀繕本送達翌日起每月之不當得利數額為131元【計算式：96元×328.16㎡×5％年÷12月≒131元】。

(三)從而，原告得請求被告給付起訴前5年之不當得利數額為7,876元，及自起訴狀繕本送達翌日（即112年10月27日）起至返還占用土地之日止，得請求被告按月給付之不當得利，以131元為限。

四、綜上所述，被告占用系爭土地上如附圖編號A部分面積113.60平方公尺、B部分1F面積46.65平方公尺、B部分2F面積60.52平方公尺、C部分面積9.35平方公尺、D部分面積56.54平方公尺、E部分面積88.15平方公尺範圍，係屬無權占有。

是原告依據民法第767、179條之規定，請求被告應將系爭土地上之系爭地上物拆除，並將土地返還予原告；

併訴請被告給付原告7,876元，及自起訴狀繕本送達翌日（即112年10月27日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自112年10月27日起至返還占用土地之日止，按月給付原告131元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無理，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

並依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 7 月 24 日
民事第一庭 法 官 林南薰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 24 日
書記官 陳麗麗