臺灣新竹地方法院民事-SCDV,112,重訴,186,20240919,1

臺灣新竹地方法院民事判決 
112年度重訴字第186號
原      告  林卓𨫪 


訴訟代理人  林茂進 
            張立宇律師
上  一  人
複代 理 人  王品舜律師
被      告  天竹建設有限公司

法定代理人  馮藍欽 
被      告  譽家建設有限公司

法定代理人  陳玉玲 
共      同
訴訟代理人  洪大明律師
上列當事人間塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國113年7月17日辯論終結，判決如下：
主      文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由

一、原告主張：

（一）緣原告、林鈞鵬、林加縈、林景美、林師印分別共有新竹市○○段000地號土地（下稱系爭土地），於民國112年3月29日，訴外人林加縈寄發新竹光華街第69號存證信函予原告與訴外人林鈞鵬，告知訴外人林加縈、林景美、林師印3人（下稱林加縈3人）就系爭土地所有之應有部分已逾3分之2，依土地法第34條之1規定，於112年3月21日與被告締結買賣契約（下稱系爭契約），而且雙方約定「（第六條）若他共有人依法主張優先購買權並簽訂買賣契約書時，本契約自動解除，賣方須無條件配合返還買方已付之價款」、「（第九條）買方確知買方須同時購得鄰地同段106-1、114-1地號等2筆土地全部持分時方有本案價格可整體開發，因此雙方約定若買方無法順利取得鄰地同段106-1、114-1地號等2筆土地時，本契約無條件解除，賣方須無條件配合返還買方已付之價款」、「（第五條）本土地買賣合約買方須支付仲介費新臺幣貳佰柒拾捌萬伍仟貳佰元整」等特約條款，並通知原告與訴外人林鈞鵬得行使優先購買權。

原告遂以台北信維郵局第9312號存證信函回覆林加縈3人就系爭土地行使優先購買權。

同時，因原告獲悉訴外人林鈞鵬亦授權其父林茂焜代理就系爭土地行使優先購買權，是以原告特別指出就系爭土地應有部分之轉讓與相關稅賦規費等宜與林加縈3人商議。

（二）原告已以上開存證信函依法主張優先購買權，買賣契約又當然成立於林加縈3人與原告間，業已符合系爭契約第6條約款之要件；

又鄰地同段106-1地號土地經法院假處分，被告顯然無法順利取得該地號土地，已符合系爭契約第9條約款，均足認林加縈3人與被告間系爭契約已經合意解除。

詎林加縈3人與被告明知上情，仍於112年5月19日進行移轉登記，顯係以損害他人權利為主要目的，彼等之物權行為應屬無效。

是以，原告、訴外人林鈞鵬、林加縈3人仍為系爭土地共有人，依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告、訴外人林鈞鵬、林加縈3人所有。

（三）綜上，爰聲明：被告應將坐落於新竹市○○段000地號土地所有權全部，於112年5月19日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告、林鈞鵬、林加縈、林景美、林師印所有。

二、被告則以：原告雖以存證信函表示欲行使優先承購權，卻不同意依系爭契約之同樣條件進行系爭土地之買賣，甚訛稱系爭契約中並無仲介費之約定(參特約條款第5條)，顯未合法行使其優先承購權而不生效力。

況土地法第34條之1之優先承購權僅具有債權效力，原告訴請塗銷土地移轉登記為無理由。

再者，原告亦未與林加縈3人簽訂買賣契約，不符系爭契約特約條款第6條約定，被告與土地出賣人間之系爭契約自仍有效存在。

爰答辯聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。

故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院最高法院65年台上字第853號民事判例意旨參照）。

是依前述，土地法第34條之1第4項規定之共有人優先購買權僅屬債權性質，並無物權效力，而訴外人林加縈3人於112年3月21日將系爭土地出賣予被告，有土地買賣契約書可稽（見本院卷第21-25頁），縱令原告所稱林加縈3人未接受其願意優先承買之通知等情為真，因系爭土地所有權已辦妥移轉登記完畢，而由被告取得所有權，即發生物權之效力，故原告依其與林加縈3人間之債權關係主張塗銷物權之系爭土地所有權移轉登記，顯屬無據，不應准許。

（二）次按，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。

又民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。

又按土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權（最高法院98年度台上字第1285號裁判意旨參照）。

（三）查被告已以買賣為原因取得系爭土地所有權，原告不得主張該買賣為無效而請求塗銷被告依法所為之登記，已如前述。

更況，林加縈3人並非自始拒絕與原告締結買賣契約，反而係原告於林加縈3人通知備妥身分證件及第一期款與仲介費之銀行本票以進行後續買賣事宜後（見本院卷第77頁），即以台北信維郵局第10495號存證信函回覆就仲介費無給付義務（見本院卷第83頁），而該仲介費由買家給付之約定確實存在於林加縈3人寄發通知原告行使優先優先承買權之存證信函所附第3張附件特約條款第5項（見本院卷第25頁），原告收受該存證信函，要難推諉「仲介費新臺幣0000000元之部分，並未見於本件買賣契約中」（見本院卷第83頁），是被告抗辯原告不同意依系爭契約之同樣條件進行系爭土地之買賣，原告未合法行使優先承購權，核屬可採。

嗣林加縈3人認原告拒絕按同一條件履行後，將系爭土地移轉登記予被告，屬正當權利之行使，難認有違反誠信原則或權利濫用之情形。

而原告先以存證信函表明拒絕以相同買賣條件給付仲介費之意旨，再以林加縈3人及被告拒絕協商為由提起本件訴訟，並稱要求協商不代表不按照原合約履行或拒絕付款云云，均難認正當。

（四）綜上所述，原告未合法行使優先承購權，其依土地法第34條之1或民法第767條第1項前段規定，請求塗銷系爭土地於112年5月19日以買賣為原因之所有權移轉登記，為無理由，不應准許。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條

中 華 民 國 113 年 9 月 19 日
                  民事第一庭    法 官 林哲瑜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 19 日
              書記官  彭富榮