臺灣新竹地方法院民事-SCDV,112,重訴,230,20240422,1

臺灣新竹地方法院民事判決
112年度重訴字第230號
原 告 統合開發股份有限公司

法定代理人 黃春煌
訴訟代理人 陳義龍律師
劉韋廷律師
陳禹齊律師
被 告 范揚鎏
范芳瑜
范玉珍
鍾美霞
劉素珍
上 一 人
訴訟代理人 黃玉鑑
被 告 邱垂鴻
訴訟代理人 林裕家律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，前經臺灣臺北地方法院112年8月30日112年度重訴字第843號民事裁定移送前來，經本院於民國113年3月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認被告邱垂鴻對於坐落新竹縣關西鎮馬武督段馬武督小段三八之二０、三八之一及三八之二一地號土地之優先購買權均不存在。

被告范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、鍾美霞、劉素珍應將坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○段○○○○○地號、面積五七三平方公尺、權利範圍全部之土地，移轉登記予原告；

及范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、鍾美霞、邱垂鴻應將坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○段○○○○地號土地、面積七六九平方公尺，暨坐落同段同小段三八之二一地號土地、面積三０一平方公尺、權利範圍均全部之土地，皆移轉登記予原告指定之第三人洪正益。

訴訟費用新臺幣貳拾壹萬肆仟肆佰元及自本判決確定之翌日起，加給按年息百分之五計算之利息，由被告范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、鍾美霞、劉素珍、邱垂鴻負擔。

本判決第二項於原告以新臺幣柒佰陸拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元供擔保後，得假執行。

但被告邱垂鴻以新臺幣貳仟參佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、被告范芳瑜、范玉珍、鍾美霞、劉素珍4人，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，依同法第385條第1項前段規定，由其一造辯論而為判決。

二、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以本件確認判決將之除去者而言。

查，原告承買新竹縣○○鎮○○○段○○○○段00○00○00○0○00○00地號、權利範圍均為全部之土地（下稱系爭土地，或分稱各該地號土地），遭部分被告以優先購買權云云，予以否認，原告於此部分之法律上地位有受侵害危險，且該不安狀態得以確認判決除去，原告提起本件確認之訴，有確認利益，合先敘明。

三、原告主張：原證1即系爭買賣契約，是其民國在112年3月15日願意向被告范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、鍾美霞購買該4人即系爭買賣契約乙1方與其他共有人，合有完整之系爭土地之條件，及向被告范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、訴外人范揚欽、范揚琳5人購買坐落於系爭土地上，由該等5人共有之門牌號碼新竹縣○○鎮○○里00號馬武督37號之未辦理保存登記房屋（下稱系爭房屋），是被告范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、鍾美霞4人與訴外人范揚欽、范揚琳2人以函須通知其他共有人即另二位被告劉素珍、邱垂鴻並限期15日，是否行使優先購買權，於次（4）月12日原告亦曾與被告范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、鍾美霞4人與訴外人范揚欽、范揚琳2人再簽訂增補協議書，將訴外人張采慈（上1人係因被告邱垂鴻將其本人對系爭房屋應有部分10/67讓與給該訴外人張采慈）有關之部分納入並重新計算分配之買賣價金比例，被告邱垂鴻固主張其本人行使優先購買權，然而既未出於相同條件，則所稱優先購買權云云，自不能有效存在，但當原告及原告指定之人欲辦理系爭土地所有權移轉登記（申請案號依序為新竹縣竹北地政事務所JB22字第101120號、第101110號），遭到被告邱垂鴻異議（同所112年6月16日收字第1120002764號），以致無法完成登記（同所112年6月19日駁回登記字第000125號），是爰依民事訴訟法第247條規定，以訴請確認地主方面其中被告邱垂鴻所稱之優先購買權不存在，併依買賣契約法律關係，請求將系爭土地登記於原告及原告指定之人即訴外人洪正益等語（本院備註：原告起訴聲明表列範圍，列非38之20地號共有人邱垂鴻而請求邱垂鴻移轉該筆土地物權，及列非38之1、38之21地號共有人劉素珍而請求劉素珍移轉該2筆土地物權，明顯誤載，爰由本院更正）。

聲明：如主文第1、2項所示，且就請求移轉登記部分，並聲明供擔保宣告假執行。

四、被告則以：

（一）范揚鎏：同意原告請求。

（二）范芳瑜、范玉珍、鍾美霞3人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據其等先前所提書狀：同意原告請求。

（三）劉素珍經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據伊先前陳述以：伊沒有要優先成買，但伊認為被告邱垂鴻業以相同條件承購，伊無須捨近求遠至台北簽約（指原證4信函記載：…前至台北市○○區○○○路0號12樓之4安靜地政士聯合事務所…），因此同意出賣於新竹縣關西鎮地區、就近辦理之被告邱垂鴻，但其他共有人未配合，請法院作出公正合理判決。

（四）邱垂鴻：我受112年4月17日原證4台北中崙郵局第871號函限期15日通知，已於112年4月26日回覆有關西郵局第21號存證信函，21號函上我有提到願以相同條件優先承購，並未增加多餘文字，可見我本人已合法行使優先購買權，而原證6之買賣契約，這根本不是邱垂鴻提出的，又原告認為我本人之後112年5月15日關西郵局第25號存證信函，25號函提到價金1,619萬4,030元與原證1即系爭買賣契約之2,300萬元價金有所不同乙節，那是我邱垂鴻可以扣除我自己與被告劉素珍和訴外人張采慈的部分，也就是我邱垂鴻自己的部分，我自己本毋庸給付於我自己，至被告劉素珍、訴外人張采慈的部分，則是我邱垂鴻會自行去給付，因此若加計起來，買賣價金仍然是2,300萬元，仍屬同一條件，而原告的版本，捨近求遠地去台北辦理，費用不合理等語，資為抗辯，爰答辯聲明求為駁回原告之訴，如受不利判決並願供擔保請准宣告假執行。

五、得心證之理由：

（一）被告邱垂鴻就系爭土地不具有優先承購權： 1、按，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項定有明文。

土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。

2、查： （1）系爭土地登記之應有部分：此於3筆土地，被告范揚鎏均各為75/268、范芳瑜均各為125/670、范玉珍均各為95/670、鍾美霞均各為25/268；

又其中38之20地號土地，則有另一被告劉素珍為共有人，應有部分20/67；

至38之1、38之21地號土地，則有另一被告邱垂鴻為共有人，應有部分均各為20/67（見本院卷第23～25頁、38之20地號；

第33～35頁、38之1地號；

第41～43頁、38之20地號土地登記謄本）。

而系爭土地其上之系爭房屋則為：被告范揚鎏（權利範圍125/670）、范芳瑜（應有部分125/670）、范玉珍（應有部分95/670）、訴外人范揚欽（應有部分125/670）、范揚琳（應有部分10/67）、張采慈（上1人因買受被告邱垂鴻應有部分10/67而共有房屋，見本院卷第67～69頁新竹縣政府稅務局112年12月27日新縣稅房字第1120141155號覆函、北院卷第40頁及第58頁即原證1安靜地政士聯合事務所112年3月15日契約書及原證3之2價金分配表）。

原告與被告范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、鍾美霞、訴外人范揚欽、范揚琳上列6人，就系爭土地及系爭房屋簽署買賣契約（見原證1即系爭買賣契約，見北院卷第29～43頁、影本），且經原告指定訴外人洪正益為其中38之1、38之21地號兩筆土地登記名義人，為此原告與訴外人洪正益前往地政機關申請辦理完整買賣標的之系爭土地過戶事宜（見北院卷第57～63頁即原證3之1增補協議、條款，及本院地政資料卷第112～115頁新竹縣竹北地政事務所函覆該所112年6月16日JB22字第101120號系爭38之20地號土地所有權移轉登記申請書、第10～13頁新竹縣竹北地政事務所函覆該所112年6月16日JB22字第101110號系爭38之1、38之21地號土地所有權移轉登記申請書），因遭被告邱垂鴻委由訴外人黃宏偉向地政事務所提出共有人邱垂鴻業已行使38之1、38之20、38之21土地優先購買權之異議，地政事務所認權利人間尚有爭議，故無法完成登記（見本院地政資料卷第103～107頁異議書及附件112年5月15日關西郵局第25號存證信函、同上卷第7頁新竹縣竹北地政事務所112年6月19日登記駁回字第000125號土地案件登記駁回通知書）。

（2）所謂優先承買權其性質為形成權之一種，一經行使，即生與出賣人按其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力，本件原告與被告邱垂鴻各執一詞如上，經本院檢視卷證結果，證物編號原證5之112年4月26日關西郵局第21號存證信函，係被告邱垂鴻向被告范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、鍾美霞4人及訴外人范揚欽、范揚琳2人以函稱：本人邱垂鴻就系爭土地，該3筆土地及其上系爭房屋願依相同條件優先承購，請前往黃宏偉地政士事務所辦理過戶手續等語（見北院卷第73～74頁，21號存證信函、影本），惟上開第21號存證信函並未說明所稱相同條件四個字之內容，僅有該四個國字而已，且該件存證收件人明顯尚缺另一被告即38之20地號共有人劉素珍（同上卷頁），亦無法得見價金總額與給付時程、付款方式等等，屬於契約要項之內容（另詳本院於後開112年5月17日週三LINE對話相關之論述），甚至經原告整理雙方版本之差異點，已見諸多要項不同之處（見本院卷第123～130頁，係原告訴訟代理人遵法官開庭指示，所提出之整理一覽表，經本院轉印編為本判決附表、下稱附表），難謂為被告邱垂鴻所稱願優先承買乙事，係立基於同一條件之基礎上。

（3）至被告邱垂鴻訴訟代理人為當事人之利益，於最後期日在庭抗辯稱：附表當中，由原告訴訟代理人整理提出之對照內容，該附表於被告邱垂鴻版本欄位項下，係以原證6為基礎加以為整理，但該原證6係係制式契約，又不是被告邱垂鴻提供，被告邱垂鴻不可能用原證6之內容，跟人訂約等語在卷（見本院卷第140～141頁最後筆錄），惟查該件原證6係固係電腦打字之契約，但已登載各項具體條件，悉如附表所示，且該件原證6契約書契約編號為N0000000，一式四聯，白聯－指黃宏偉地政士、黃聯－指手寫買方邱垂鴻、綠聯－指手寫賣方指范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、鍾美霞及訴外人范揚欽、范揚琳共6人、藍聯－永豐建經，標的為系爭土地但限於其中47/67，及系爭房屋但限於其中57/67（見北卷院第75～77頁，證物編號：原證6、不動產買賣契約書影本），已可排除某無聊人士，胡亂妄為，替38之1及38之21地主邱垂鴻隨意出謀畫策之可能性，何況根據本院卷附LINE對話紀錄，112年5月17日週三，全文如下：（見本院卷第149～150頁）已可證明前述地政事務所駁回登記字第000125號，係因被告邱垂鴻委任之黃宏偉地政士向地政事務所提出，112年6月15日異議書及附件112年5月15日關西郵局第25號存證信函，而此份25號存證信函即前引112年5月17日週三LINE對話紀錄，所稱「今天有收到存證信函，他表示願用相同條件…」，係同一存證信函之事實（影本見北院卷第89～91頁原證8；

地政資料卷第105～107頁，亦同）。

茲訴外人即黃宏偉地政士表示「上次已經傳送過，內容都一樣喔」「（檔案打不開…）好的，我找一下【傳送如原證6所示內容之不動產買賣契約書】」，該名黃宏偉地政士既係被告邱垂鴻前函（21號函）所指定位於新竹縣○○鎮○○路000○0號之承辦代書（見北院卷第73頁即112年4月26日寄件人為被告邱垂鴻之關西郵局第21號存證信函最後兩行），素負專業且正常執業中，焉有可能隨意無故謀畫開列攸關影響及於優先承買與否之買賣條件，並傳送於他人知曉？故應認被告邱垂鴻訴訟代理人為當事人之利益，於最後期日提出抗辯如上，不足為取。

（4）綜合前引112年5月15日被告邱垂鴻關西郵局第25號存證信函、112年5月17日黃宏偉地政士之LINE對話紀錄、112年6月16日新竹縣竹北地政事務所收字第1120002764號由黃宏偉地政士代理被告邱垂鴻提出之112年6月15日異議書及附件關西郵局第25號存證信函（依序見原證8、原證20、地政資料卷第101頁地政事務所函稿），足認本件被告邱垂鴻於112年5月15日以函表示其本人行使優先購買權之買賣價金為1,619萬4,030元，第1期161萬9,403元、第2期485萬8,209元、第3期323萬8,806元、尾款647萬7,616元（見原證8、函＋原證6、契約書），經核與系爭買賣契約訂定之買賣價金2,300萬元，第1期230萬元、第2期690萬元、第3期460萬元、尾款920萬元（見原證1、系爭買賣契約書），及其付款方式、時程，此等屬於買賣交易之要項，明顯不同，大致如附表所示。

又，被告邱垂鴻訴訟代理人曾為當事人利益具狀以：「買賣總金額2,300萬元從未改變，只是要扣除其本人316萬4,179元和另一被告劉素珍358萬2,090元與訴外人張采慈5萬9,701元，因為被告邱垂鴻自己無須給付自己本人，而被告劉素珍與訴外人張采慈部分則是被告邱垂鴻會另行給付，故仍為同一條件」云云各語（見本院卷第135～136頁民事答辯狀），經核原證1即系爭買賣契約明白約定契約甲方即買方原告應就2,300萬元買賣價款以現金支付，且契約乙方即地主同意買方給付第2階段之期款時，將共有之系爭土地完整地先行設定新臺幣2,300萬元抵押予甲方，而甲方則依各期指定價款與條件，將價金存入約定之履保專戶，再由履保專戶依約辦理撥款，並於撥款之前，尚須扣除所有相關之費用、稅款、信託管理等等，始能全部分配於全體共有人（見北院卷第31頁第1行、第37頁第1～3行。

履保專戶：原於112年3月15日約定由合作金庫商業銀行龜山分行辦理，嗣於112年4月12日補充協議更改為第一商業銀行受託信託財產專戶，且費用由契約買方與乙1方平均負擔（見北院卷第61頁補充條款三，及原證12第一商業銀行江子翠分行於000年0月00日出具之信託專戶收支明細），是就被告邱垂鴻於其本人的部分、連同雖無優先購買意願但亦不願與多數共有人分攤前往指定外縣市專業人員辦理而生費用之劉素珍的部分，所為單獨抽離價金之版本，兩者自不能相同等視之。

（二）被告范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、鍾美霞、劉素珍、邱垂鴻應將所有系爭土地持分，移轉登記予原告及其指定之訴外人洪正益： 1、按，物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。

2、查，原告取得系爭土地多數共有人，即被告范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、鍾美霞同意（應有部分依序為75/268、125/670、95/670、25/268），合於土地法第34條之1第1項要件（指一併處分被告劉素珍對38之20土地應有部分20/67，及另一被告邱垂鴻對38之1與38之21地號土地應有部分均20/67），且原告業已依照系爭買賣契約，給付第1期230萬元、第2期690萬元、第3期460萬元至履保專戶，並同意被告范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、鍾美霞，為被告劉素珍、邱垂鴻辦理提存，第4期尾款則因前引被告邱垂鴻委任之黃宏偉地政士，向地政事務所提出之112年6月15日異議書及附件112年5月15日關西郵局第25號存證信函，經新竹縣竹北地政事務所於6月16日收字第1120002764號受理，3日後之112年6月19日登記駁回字第000125號通知駁回土地移轉登記申請，致使第4期款因未能過戶而給付條件尚未成就（見北院卷第131頁履保專戶收支明細，112年6月13日收入簽約金230萬元、6月13日收入備證用印款690萬元、6月16日收入完稅款460萬元，截至6月28日結餘款為693萬6,631元；

第134頁本院112年度存字第472～474號提存書；

北院卷第135頁新竹縣竹北市地政事務所竹北JB22字第101110號、101120號土地登記申請案件駁回通知書），可見原告已完成其給付義務（含增補協議），是本件並無優先購買之問題，已析述如上，則依有效之買賣關係，被告即地主們應負有依約移轉完整之系爭土地所有權予原告之義務，並將其中38之1、38之21地號土地，移轉登記於原告指定之人即訴外人洪正益（身分證字號：R1*******0，詳見北院卷第10頁即本件起訴狀第2頁第3行，暨本院地政資料卷第10頁即竹北JB22字第101110號土地登記申請書編號⑽欄位登載字號）。

六、綜上，本次系爭土地於112年3月15日、由安靜地政士聯合事務所承辦之原證1即系爭買賣契約，土地其他共有人行使優先購買權因不合法而不存在，已析述如上，前次系爭土地於110年10月27日由原告委任大聯盟資產管理顧問社居間媒介之要約書（即臺灣臺北地方法院111年8月18日111年度訴字第2075號民事判決論述之系爭要約書），於該次（110年）同一位共有人邱垂鴻行使38之1、38之21地號兩筆土地優先購買權之情形，兩案並不相同（見臺灣臺北地方法院111年度訴字第2075號民事判決書第4頁第23～24行理由）。

本次（112年）於38之1、38之20、38之21地號三筆土地，因出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，行使優先承購權者非均接受，大致如附表，又被告邱垂鴻訴訟代理人為當事人利益所辯各節，復俱無足取，從而原告既然業已依照有效之買賣契約法律關係履行，則被告范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、鍾美霞、劉素珍、邱垂鴻必須依約移轉登記系爭土地所有權，此為地主方面依照有效之買賣法律關係而應負之契約義務，其情甚明。

故本件原告聲明求為如主文第1、2項所示，均有理由，應予准許。

至如主文第2項所示之內容，原告與被告邱垂鴻各自陳明願供擔保請求准、免假執行，核無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當之擔保金額分別宣告之。

七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證與訴訟資料，核與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用之負擔：本件訴訟標的金額或價額為2,300萬元，應徵收第一審起訴裁判費21萬4,400元，已由原告預納（見北院卷第5頁綠聯收據乙紙），依民事訴訟法第78條、第91條第3項、第85條第1項前段規定，定其負擔，如主文第3項所示。

中 華 民 國 113 年 4 月 22 日
民事庭 法 官 周美玲
以上正本係照原本作成。
被告如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應一併繳納上訴審裁判費新臺幣32萬1,600元暨添具繕本1件。
如委任律師辦理上訴，若未同時繳納上訴費用，依民事訴訟法施行法第9條規定，其上訴不合程式，第一審法院得不行裁定命補繳裁判費之程序，而逕行駁回上訴，請特別注意。
中 華 民 國 113 年 4 月 22 日
書記官 徐佩鈴
附表：「原告買賣契約與被告邱垂鴻優先承買契約之比較表」，出處為本院卷第123～130頁，係原告訴訟代理人依承辦法官於民國113年2月23日開庭指示，而整理提出之一覽表，經本院轉印編為本判決附表。
交易條件 原告之買賣契約 （原證1） 被告邱垂鴻之優先承買契約（參原證6） 原告訴訟代理人比較結果 買賣標的 新竹縣關西鎮馬武督段馬武督小段38-1、38-20、38-21地號（三筆土地權利範圍均為1/1） （契約第1條） 新竹縣關西鎮馬武督段馬武督小段38-1、38-20、38-21地號（三筆土地權利範圍均為47/67） （契約第1條） 買賣標的範圍不同。
縱如被告邱垂鴻主張就38-1、38-21地號之自己應有部分(20/67)扣除，然就38-20地號仍應就「全部」表示承買（包含劉素珍之應有部分在內）。
兩份買賣契約就建物買賣之應有部分亦有不同，但因建物非本件審理範圍，故不贅述。
買賣總價 2,300萬元 （契約第2條） 1,619萬4,030元 （契約第2條） 買賣價金不同。
（本院備註：前者、土地2260萬元＋建物40萬元＝2300萬元；
後者、2300萬元－邱垂鴻316萬4179元－劉素珍358萬2090元－劉采慈5萬9701元＝1619萬4030元） 付款方式 【第一期款】 支付金額：230萬元 支付方式：開立支票交由林慶苗律師保管，並於第二期款給付時一併存入履保專戶。
（契約第2條第1項） 【第一期款】 支付金額：161萬9,403元 支付方式：不明 付款條件：交付房地權狀予地政士保管 （契約第2條） (應指：黃宏偉地政士) 買賣價金、支付方式、付款條件均不同。
【第二期款】 支付金額：690萬元 付款條件：十日內備齊土地所有權狀、身分證影本、房屋稅單、地價稅單、印鑑證明、土地建物所有權移轉登記表書用印，並指定由安靜地政士聯合事務所辦理。
（契約第2條第2項） 【第二期款】 支付金額：485萬8,209元 付款條件：於?日備齊身分證明文件、稅單、印鑑章、印鑑證明、土地建物所有權移轉登記表書用印。
（契約第2條，?為空白） 買賣價金、付款條件不同，且辦理期限約定不同。
【第三期款】 支付金額：460萬元 付款條件：核稅後10日內，由地政士通知買賣雙方，再行支付並辦價金提存。
（契約第2條第3項） 【第三期款】 支付金額：323萬8,806元 付款條件：核稅通知後3日內支付。
（契約第2條） 買賣價金、給付時程不一致。
【第四期款】 支付金額：920萬元 付款條件：辦妥所有權移轉登記，並依契約第7條約定不動產點交完成後7日內付款。
（契約第2條第4項） 【第四期款】 支付金額：647萬7,616元 付款條件：辦妥所有權移轉登記後，3日內支付款項，雙方約定辦理點交手續。
（契約第2條） 買賣價金、給付時程不一致。
前者須移轉登記並「點交完畢後付款」；
後者則約定「付款後點交」。
履約保證 指定合作金庫商業銀行股份有限公司為履約保證公司 （契約第2條） （於次月經協議改為第一商業銀行） 指定永豐建築經理股份有限公司為履約保證公司 （契約第3條） 不一致。
指定登記第三人 辦理所有權移轉登記時，應於交付必備文件前確認，並提出以第三人為登記名義人聲明書，該第三人應在聲明書同意與本契約甲方所未履行之債務負連帶給付責任並簽章，甲方自行負擔指定登記名義人之一切法律責任。
（契約第3條） 買方得指定第三人為登記名義人，該登記名義人與買方就本約共負連帶保證責任，應備齊證件在繳納完稅款前到場或書面授權買方，與買方共同或由登記名義人簽發擔保本票及在本約之「買方連保人暨產權登記名義人」欄位裡簽署。
但在用印後買方始要求更改登記名義人時，須經賣方書面同意，因此延遲而增加之稅費及其他損失則由買方及新登記名義人連帶負擔。
（契約第5條第3項） 指定登記名義人之時限，前者為辦理所有權移轉登記前；
後者則為繳納完稅款前，且要求登記名義人簽發擔保本票，顯與前者不同。
手續辦理之委託 指定安靜地政士聯合事務所辦理。
（契約第4條第2項） 未約定 （本院備註：對此，被告劉素珍曾具民事答辯狀，表示多數人不願至新竹辦理，見卷第85頁） 配合義務 雙方均應配合地政士辦理相關手續，不得刁難、推諉或藉故要求任何條件。
（契約第4條第4項） 經承辦地政士通知買賣雙方提供證件、用印及其他應納稅捐，雙方均應配合辦理且不得以任何理由推諉或要求任何補貼，如因延遲致影響產權登記致他方受損害者，應由延遲者負擔損害賠償責任。
（契約第5條第2項） 不動產移轉登記之時程 約定於提存完畢（即第三期款）之2個工作日向地政機關提出。
（契約第4條第5項） 沒有約定 不一致。
（本院備註：本件原告已完成民國112年6月15日竹北字第96890號新臺幣2300萬元普通抵押設定，擔保地號38之1、38之20、38之21） 稅捐負擔 地價稅、房屋稅，以不動產移轉登記完畢日為劃分基準點，由甲方及乙方依徵收期間之比例分擔。
（契約第5條第1項） 房地點交前應繳納之各項費用（例如地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、公共基金、公共修繕費及管理費等）悉由賣方負責繳清，點交後即由買方負擔；
而該年度之各項稅捐應以房地點交日為準，按實際使用情況比例負擔。
（契約第6條第1項） 前者以不動產移轉登記完畢日區分稅捐負擔；
後者則以房地點交日為準，有所不同。
代辦費用負擔 地政士代辦費用由雙方負擔1/2。
（契約第5條第3項） 買方負擔地政士職務執行費用。
（契約第6條第2項） 不一致。
產權保證 賣方保證不動產產權清楚，如有任何權利瑕疵，應由賣方在第二階段約定期限內負責清理，但若是共有人邱垂鴻、劉素珍之應有部分遭法院查封或設定他項權利，賣方不負責處理。
另賣方同意辦理預告登記。
（契約第6條） 賣方保證產權清楚，無一屋數賣及占用等情，如第三人主張權利，賣方須負責清理塗銷。
（契約第5條第5項） 針對部分共有人應有部分遭法院查封或設定他項權利之處理方式不一致。
配合點交之擬制效果 未約定 買賣雙方應於辦理買賣標的點交之同時簽立「不動產點交暨價金履約保證結案單」，雙方同意委由承辦地政士辦理房地點交及簽署（簽署時視為點交手續完成）相關事宜，並由承辦地政士將上開結案單交付予永豐建經辦理專戶結算出款。
如買賣雙方已完成不動產買賣契約及履約保證委任書義務時，任一方拒不簽立結案單，視為該方放棄此權利，永豐建經得依事實進行認定後依相關約定處理人。
賣方將買賣標的物騰空辦理點交（含所有權狀、鑰匙、購買車位者含車庫遙控器及相關證件）予買方佔有時，點交手續視為完成；
如買方無故拒絕點交或拒絕協調或怠於提起仲裁，經賣方及永豐建經限期催告仍拒不配合點交，則賣方得免除配合點交之義務，買賣標的物利益與危險之負擔，由買方收受與負擔，視為買方同意永豐建經將履約保證專戶價金餘額依約結清予賣方。
（契約第7條第1項） 前者無此特別約定。
房屋拆除之處理 未約定 違章建築物於簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；
若在交屋後被通知須拆除時，則由買方自行負擔風險。
但賣方於交屋前相關單位已受理違章查報或已收拆除通知而故意未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責（買方或其指定人報拆者不在此限）。
（契約第7條第6項） 前者無減少價金、鑑價費用負擔及損害賠償之約定。
賣方點交義務之違反效果 本契約點交日（即甲方交付第四階段之期款（即尾款）時）乙1方應確實履行點交(包括但不限於本條第二項乙1方應履行事項)，不得藉故拖延或延遲收受尾款及點交事宜。
如有延遲，乙1方應自登記完畢日起以每逾一日按買賣總價(指全部總價款金額)千分之一計算賠償金予甲方，逾期十五日以上則依第八條規定處理[1]，本項乙1方均履行完畢後，甲方始得給付第四階段之期款(即尾款)，否則甲方得於第四階段之期款(即尾款)扣除乙1方違約產生之所有罰款(包括但不限於賠償金、損害賠償等)。
（契約第7條第4項） 賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），但買方不得藉賣方未給付違約金而拒絕契約義務或妨礙房屋點交，買方應另行主張之。
經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣契約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方。
（契約第8條第1項） 1.違約金計付方式不同。
2.前者遲延15日以上方可解約；
後者則僅要求催告7日即可解約。
3.前者違約金與尾款支付得同時履行抗辯；
後者則否，買方應另行主張。
買方違約之解約與違約金 如甲方違反本契約規定或中途違約不買，或有遲延給付價金之情事，乙1方以書面限期催告後，甲方仍不補正或不能補正者，乙1方得解除契約，甲方已付之全部價款悉數由乙1方沒收作為懲罰性違約金，如甲方尚未給付者，亦應給付本契約第二條第一項所定第一階段【簽約】款之金額作為懲罰性違約金，甲方不得主張酌減，本契約之土地甲方同意應由乙1方逕行收回，絕無異議，且乙1方均各有權單獨代表乙方解除本買賣契約，甲方並應將懲罰性違約金給付予解除契約之一方。
（契約第8條第2項） 買方若不依契約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），但賣方不得藉買方未給付違約金而拒絕契約義務或妨礙房地點交，賣方應另行主張之。
經賣方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款或已付支票據，作為懲罰性違約金，權狀返還賣方，賣方得另行出賣他人與買方無涉；
若產權已過戶予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件配合辦理回復登記所有權予賣方，並負擔因此衍生之全部稅費。
（契約第8條第2項） 前者僅約定「解約後」懲罰性違約金；
後者則同時約定「遲延時」違約金萬分之二，以及「解約後」懲罰性違約金，故有不同。
訴訟管轄 約定以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院 （契約第12條） 約定以「中華不動產仲裁協會」為仲裁庭，並同意仲裁庭使用「衡平原則」為判斷。
（契約第13條第1項） 不一致。