臺灣新竹地方法院民事-SCDV,89,簡上,92,20010509,1

臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度簡上字第九二號
上 訴 人 丙○○
複 代理人 丁○○
被上訴人 甲○○
訴訟代理人 乙○○

右當事人間確認租賃關係存在事件，上訴人對中華民國八十九年六月十六日本院竹東
簡易庭八十八年度竹東簡字第一０一號判決提起上訴，本院判決如左：

主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決廢棄。
（二）請求確認上訴人與被上訴人間就坐落新竹縣北埔鄉○○○段水磜小段一六九地號土地，如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ面積三四二平方公尺部分之土地有不定期租賃關係存在。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。添
二、陳述：
（一）緣本件上訴人自民國（下同）七十五年起即於新竹縣北埔鄉之自有山坡地上畜養牛隻，並與訴外人莊應宏訂立不定期租賃契約，承租坐落新竹縣北埔鄉○○○段水磜小段一六九地號土地（下稱系爭土地）中如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ面積三四二平方公尺部分供為牛舍使用，迄今十餘年。
嗣七十六間莊應宏將系爭土地出賣予被上訴人，依修正前民法第四百二十五條規定，本件租賃關係即繼續存在於兩造間，無須另立租賃契約，雖八十八年四月二十一日曾修正前開民法四百二十五條之規定，惟對於修正前之法律關係並未為溯及之規定，是本件自仍適用修正前民法第四百二十五條規定。
（二）查上訴人因於八十六年間始知悉原地主莊應宏將系爭土地出售並移轉登記與被上訴人，故上訴人於八十五年以前之租金均支付予訴外人莊應宏，至八十六年間以後之租金，上訴人即已依法支付予被上訴人，惟卻遭被上訴人拒收，上訴人不得已始將自八十五年間起迄今歷年來之租金全部向法院辦理提存在案。
（三）次查八十八年間，被上訴人竟罔顧存於兩造間之上開租賃契約，先後由被上訴人連續雇工或由訴外人即被上訴人之子莊永有、乙○○及莊永生毀損上訴人原有磚造牛舍大門、屋頂及通道等，致該牛舍業已不堪使用，而被上訴人及其子莊永有、乙○○、莊永生之前開行為所涉之刑事犯罪，亦分別經台灣新竹地方法院檢察署檢察官提起公訴或經本院刑事庭、竹東簡易庭判決認定罪責成立在案，其中被上訴人所涉部分，並經本院刑事庭八十八年度易字第七七七號判處有期徒刑四月，嗣經台灣高等法院以八十九年度上易字第三六三號刑事判決駁回上訴而確定。
其後上訴人即因原有牛舍遭被上訴人破壞，已不堪使用，並恐有倒塌之虞，始不得已雇工於原處重新興建牛舍，此屬於在租賃目的所為之改良行為；
至上訴人之所以捨原有磚造平房式牛舍，改興建鋼構二層樓牛舍，係考量其結構堅固，不易遭他人破壞，且考量現代畜牧業已較七十五年間進步，鋼構二層牛舍業為畜牧業所普遍採用，一樓做為牛舍，二樓則做為置放牧草、飼料、水塔及疫苗藥品等處所，另大型冰箱則用來冷藏保鮮飼料疫苗，故均係作為牛舍使用，並未變更使用方法，亦經本院會同兩造現場履勘屬實，是原審採信被上訴人所辯，認為二層鋼構建築不可能做為牛舍使用云云，顯有所誤會。
況本件系爭牛舍一樓四面無牆僅圍以鐵絲網，二樓亦非密閉空間，衡情除作為牛舍之用，自不可能挪做他途使用。
又按承租人對於租賃物在租賃目的範圍內，本有自由改良之權利，系爭租約既未限定牛舍之材質樣式，則關於上訴人如何修築牛舍，應非被上訴人所得干涉，祗須系爭土地上之房屋係作為牛舍使用，即難謂為違反租約。
（四）綜上所述，上訴人自七十五年承租系爭土地迄今，確實均於該地從事畜養牛隻工作，並將系爭土地闢為牛舍之用，並無原審所稱違反租賃契約約定使用等情，此除有卷附相片足稽外，亦經證人彭昭宗及陳三棋證述綦詳，並有新竹縣北埔鄉保安西藥房、北埔五金材料行出具之證明書及新竹縣北埔鄉公所北鄉農字八九八七八六號函、新竹縣北埔鄉公所北鄉農字九二五九八號函、新竹市三民國小八十五學年度家長會委員名冊等資料，均足徵上訴人從事畜牧業時間已久，非如被上訴人所稱係為本件訴訟之進行始臨時置放牛隻於系爭土地上，則被上訴人逕以終止兩造間租賃契約即顯屬無據，亦不生終止契約之效力，故兩造間之土地租賃關係自仍屬存續狀態，實不容被上訴人以片面之詞否認之。
三、證據：提出相片二十二張、台灣高等法院八十九年度上易字第三六三號刑事判決影本一份、本院竹東簡易庭八十九年度竹東簡字第九九號刑事簡易判決影本一份、台灣新竹地方法院檢察署檢察官八十九年度偵字第三九三號聲請簡易判決處刑書影本一份、台灣新竹地方法院檢察署檢察官八十九年度偵字第二六七號起訴書影本一份、北埔五金材料行證明書一份、保安西藥房證明書一份、本院刑事庭傳票影本一份、新竹縣警察局北埔分駐所受理刑事案件報案三聯單影本一份、新竹縣北埔鄉公所函影本一份為證，並聲請履勘現場及訊問證人彭昭棕、陳三棋。
乙、被上訴人方面：本件被上訴人經通知未於言詞辯論期日到場，惟據其在準備程序所提出之書狀及陳述略以：
一、聲明：請求駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）被上訴人否認上訴人目前所興建之二層鋼架建物仍係供牛舍使用，目前二層鋼架建物一樓有放置牛隻，係兩造間發生本件訴訟後，上訴人始另行購買放置以為掩飾。
（二）且查本件上訴人原本之牛舍係屬無平房之磚造建物，惟卻改建為二層鋼架建物，且改建二層鋼架建物之前，亦未供飼養牛隻使用，故上訴人自係違反系爭土地所約定之使用方法，且經被上訴人阻止仍置之不理，從而被上訴人依據民法第四百三十八條之規定終止前開租賃契約，於法自屬有據。
（三）上訴人擅長以假證據及移花接木之技倆，故被上訴人否認上訴人所提之證二相片係原來牛舍之相片，至於上訴人所提之證五相片除第一張係現在牛舍之相片外，其他相片亦均否認係上訴人在系爭牛舍附近山坡所飼養牛隻之相片；
又被上訴人並未破壞原有牛舍，僅係以怪手鋤草時不小心弄壞原有牛舍大門及鐵絲網。
三、證據：爰用原審之立證方法。
丙、本院依職權調閱臺灣高等院八十九年度上易字第三六三號妨害自由刑事案偵審卷，及臺灣高等法院訴易字第五七號損害賠償事件卷，另依職權向新竹縣北埔鄉公所查詢並調取上訴人飼養牛隻數量、地點、期間之資料。

理 由
一、程序方面：
被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件上訴人起訴主張系爭土地原為訴外人莊應宏所有，於七十五年間，原告與訴外人莊應宏就系爭土地約一百坪（嗣經實際丈量結果如附圖所示ＡＢＣＤ部分，面積三四二平方公尺），訂立不定期租賃契約，約定作為牛舍使用，十餘年來上訴人均依照契約行事，惟被上訴人卻於八十八年七月五日及同年月十五日僱工將牛舍大門等毀損，被上訴人此部分之行為業經本院刑事庭判處徒刑在案，因上訴人原有牛舍遭被上訴人破壞，上訴人不得已始以鋼架進行補強，惟仍作為牛舍之使用，底層養牛，二層置放飼料，故被上訴人辯稱上訴人變更使用方法，顯非事實，是其終止租約並不合法；
至被上訴人指稱上訴人在農地上建築牛舍，違反農業發展條例等規定，其得終止租約或主張無效云云，亦不符實情，蓋農業發展條例之有關規定僅係取締規定，而非效力規定，再者被上訴人與上訴人間有不定期之租賃關係存在，且已收租多年，被上訴人自不能以農地未農用為由，主張租約無效，蓋農地未農用者比比皆是，而此僅係主管機關得予處罰之問題，並非謂農地非農用之所有法律行為，均為無效；
而查上訴人係於七十五年間向訴外人莊應宏承租系爭土地，七十六年間莊應宏將系爭土地移轉給被上訴人，依修正前之民法第四百二十五條及最高法院二十三年度上字第三０九二號判例所示，兩造間當然發生租賃關係，無須另立租約，雖八十八年四月二十一日曾修正前開民法四百二十五條之規定，惟對於修正前之法律關係並未為溯及之規定，是本件自仍適用修正前民法第四百二十五條規定，亦即兩造間之租賃契約仍有效存在；
因上訴人於八十六年間始知悉訴外人莊應宏業將系爭土地移轉給被上訴人，故八十五年以前之租金均支付予莊應宏，八十六年間以後之租金欲支付被上訴人卻遭拒收，上訴人不得已始將租金向本院辦理提存，亦生清償之效力，而本件係因被上訴人自行將牛舍大門、牆壁、屋頂等毀損，使租賃關係因牛舍不堪使用而終止，其所為自於法不合；
另被上訴人又以收回自耕為由，主張終止租賃契約云云，惟按耕地三七五減租條例第十九條規定，係以租約期滿為要件，本件租約並未到期，故被上訴人亦不得終止，又同條例第十七條雖規定在租賃契約尚未屆滿前可於特定情形終止，但就所謂得終止之情形，惟被上訴人並未提出確切證明已符合該條規定，自應受不利之判決等情。
被上訴人則以系爭土地乃向訴外人莊應宏購買，未曾出租予任何人，又上訴人自認其向莊應宏承租系爭土地，乃為建築牛舍使用，但上訴人並未依農業發展條例第十四條規定，確實做好水土保持處理及維護，且上訴人使用範圍顯已超越租賃契約，又其擅自變更使用方法，將原約定建築牛舍之使用方法擅自變更為二層鋼架建物使用，被上訴人於八十八年五月二十七日業以北埔郵局第二三號存證信函通知上訴人返還系爭土地，其意即在終止租賃關係而將系爭土地收回自耕，上訴人擅自變更租賃物約定之使用方法及違反法令所強制及禁止之事項，被上訴人自得終止租賃契約；
再者原訂租賃契約為不定期租賃關係，被上訴人亦得隨時終止，將土地收回自耕等情置辯。
三、上訴人主張系爭土地原為訴外人莊應宏所有，於七十五年十二月間，其與訴外人莊應宏就系爭土地內約一百坪（嗣經實際丈量結果如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ間面積三四二平方公尺部分），訂立不定期租賃契約，約定作為牛舍使用，嗣訴外人莊應宏於七十六年十月間將系爭土地移轉過戶與被上訴人之事實，業據提出租賃契約書及土地登記簿謄本等為證，亦為被上訴人所不爭執，自堪信上訴人此部分之主張為真實。
惟被上訴人辯稱其與上訴人並無租賃關係，且亦不知上訴人與訴外人莊應宏就系爭土地內前開範圍部分訂有租賃契約云云；
按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第四百二十五條定有明文；
雖修正後即目前之民法第四百二十五條，規定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用前開「買賣不破租賃」之規定，惟參諸民法債編施行法第一條後段規定，除另有規定外，對於修正施行前發生者，不適用修正施行後之規定，而前開修正後民法第四百二十五條規定，並無溯及之規定，又係於八十九年五月五日施行，從而對於成立在該條修正施行前之前開租賃契約，自仍應適用修正前之規定，亦即上訴人與訴外人莊應宏簽訂之前開租賃契約，於被上訴人取得系爭土地之所有權後，縱被上訴人並未知悉有租賃情事，前開租賃契約對於被上訴人仍繼續存在，是被上訴人此部分所辯尚不足採。
四、次查上訴人於前開租賃契約存續期間，有將原本之牛舍拆除，並改建為二層鋼架建築之事實，業經本院會同兩造現場履勘屬實（見本院上訴審八十九年十月三十日勘驗筆錄），亦為兩造所不爭執。
惟被上訴人辯稱此違反約定之使用方法，經在興建中發現阻止而上訴人仍繼續為之，自得以終止租約等情；
上訴人則謂係因原有牛舍遭被上訴人破壞，已不堪使用，並恐有倒塌之虞，始不得已雇工於原處重新興建牛舍，此屬於在租賃目的所為之改良行為云云，從而本件所應探究者為上訴人前開將原有牛舍拆除再行興建二層鋼架建築之行為，是否違反前開租賃契約所約定之使用方法，而此又先予審究者則為前開租賃契約之性質。
五、查兩造就系爭土地之承租範圍係供上訴人建築牛舍使用，並不爭執，亦有前開土地租賃契約書在卷可稽，是其目的自非供上訴人自任耕作，從而並無耕地三七五減租條例、民法及土地法第三編第四章有關耕地租用等規定之適用。
又查前開上訴人興建之建物係做為牛舍使用，並非供居住使用，故亦無土地法第三編第三章房屋及基地租用規定之適用，從而前開租賃契約僅屬一般之土地不動產租賃關係，應適用民法租賃之相關規定自明。
次按承租人應依約定之使用方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應依租賃物之性質而定之方法為之，民法第四百三十八條第一項定有明文；
上訴人固主張前開改建後之二層鋼架建物，其一樓係做為放置牛隻，二樓則做為置放牧草、飼料、水塔及疫苗藥品等處所，另其內之大型冰箱則用來冷藏保鮮飼料疫苗，故均係做為牛舍使用，並未變更使用方法云云。
查前開二層鋼架建築，其中一樓部分目前飼養五頭牛，四週則係以鏤空鐵絲網為圍籬，二樓則放置供牛隻食用之牧草、飼料，供牛隻注射用之針筒、疫苗試劑，及供牛隻外用之牛避逃－Ｓ等物，雖經本院會同兩造至現場履勘屬實（見前開勘驗筆錄）；
惟查依據前開租賃契約書第一條係約定系爭土地之前開租賃範圍係供上訴人建築牛舍使用，面積則達一百坪（實際測量為三百四十二平方公尺），第二條則約定租賃期間為不定期，第三條約定租金以每年稻谷一百二十斤計算，並依照台灣省糧食局收購價格拆算現款給付等情，有前開土地租賃契約書一份在卷可按；
而上訴人原本興建之牛舍乃屬單層磚造建物，其上僅舖有石棉瓦，有原有牛舍之相片在卷可考，亦為上訴人所不爭執；
則參諸前開租賃契約之約定，前開租賃契約係約定為不定期，顯非供上訴人得以永久租賃使用，而租賃之目的固係供上訴人建築牛舍使用，惟衡諸租約簽訂之期間係為不定期，且每年之租金僅為一百二十斤稻谷，使用之面積卻廣達三百四十二平方公尺等情，足見簽訂租約之真意顯係約定僅供上訴人建築牛舍使用，並於建築牛舍完成後，依據該牛舍之型式為使用，其後則不得再進行改建或重建，否則豈非使上訴人得以不斷藉重建、改建為由，而使上訴人得以極少之租金而達永久使用系爭承租土地之目的；
且縱前開簽訂契約時並無就使用方法為上開之約定，惟依據前述，則參諸租賃契約之相關約定，並依據前開租賃物之性質，亦可認定上訴人承租系爭土地應依前開原本建築牛舍之型式使用、收益自明。
又前開租賃契約雖係供上訴人自行建築牛舍使用為其目的，而認非有相當之期限不能達其目的，惟前開約定之不定期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為最長係至上訴人建築之前開原有牛舍不堪使用即應認租賃之目的已達而為終止之期限亦明。
而基於前述，上訴人原本興建之牛舍，係屬於單層磚造之一層建物，其上則係舖設石棉瓦；
而牛舍內亦僅為簡便之牛欄為區隔，亦有上訴人所提原本牛舍之相片二張在卷可按，足見上訴人原本興建之牛舍甚為簡陋，加以原有牛舍業經使用十餘年，建物已屬老舊，呈多處斑駁，甚至有部分修補痕跡，從而被上訴人本得期待前開原有牛舍如至不堪使用時，可以請求上訴人返還承租土地；
惟查上訴人其後又將原有牛舍拆除重建，重建之建物係為二層鋼架型式，其面積顯較原本之磚造牛舍為廣（此觀原審卷第七十七頁、第八十一頁、第一０八頁背面所附之相片，可見二層鋼架建物係在原本牛舍尚未拆除時，即在其上四週向外各延伸之情形下，先行興建鋼架之結構部分自明），而其結構部分係以堅固之粗鋼架為主，此外二樓及屋頂部分再另再架設鐵皮等情，除經本院履勘現場屬實外，亦有現場相片在卷可考，是目前之二層鋼架建物，無論就面積、興建型式、耐用年限等均顯與原有之牛舍不同，且如依照目前之建物型式，將可使用相當多年，除非被上訴人有法定或約定之終止租約事由，否則在可預見之未來，被上訴人均無從主張租約業已終止而請求返還租賃土地，足見上訴人重新興建之建物，顯已違反約定之使用方法自明。
六、上訴人雖另主張前開重建之牛舍係採二層鋼架建築，乃考量其結構堅固，不易遭他人破壞，且現代畜牧業已較七十五年間進步，鋼構二層牛舍業為畜牧業所普遍採用云云。
惟查如原本牛舍遭致他人破壞，上訴人自得依法提出刑事告訴或民事損害賠償，尚無從作為上訴人得以將原有農舍改建為二層鋼架結構之正當理由，且縱改建為二層鋼架建物，仍有遭他人破壞之可能，從而上訴人此部分之主張自不足採；
又現代畜牧業固有興建二層鋼架牛舍之情形，惟依據前述，兩造之租賃契約，並無上訴人得視時代之進展隨時改建或重建新牛舍之權利，從而上訴人此部分之主張縱屬真實，亦不能即謂上訴人興建前開二層鋼架建築型式之牛舍，即屬合於約定之使用方法。
至上訴人另主張原有牛舍因上訴人連續雇工或由訴外人即被上訴人之子莊永有、乙○○及莊永生陸續毀損其大門、屋頂及通道等，致該牛舍業已不堪使用，並恐有倒塌之虞，其始不得已於原處興建前開二層鋼架牛舍云云；
被上訴人則辯稱係除草時將上訴人原有農舍大門及鐵絲網破壞外，至原有牛舍之屋頂等均非被上訴人或其子所為等情；
惟不論前開原有牛舍之屋頂係遭何人破壞，依據原審卷附之相片所示，上訴人原有牛舍本身受損者，僅為石綿瓦屋頂之一小部分（見原審卷第八十頁、第八十一頁），至於上訴人另主張之牛舍大門、鐵絲網等，縱遭受損害，亦均未影響牛舍本身之使用功能；
而依據上訴人所提本院竹東簡易庭八十九年度竹東簡字第九九號刑事簡易判決，亦僅認定被上訴人之子莊永有係以木棍損壞原有牛舍之屋頂致屋頂破洞等情，另上訴人所提之臺灣新竹地方法院檢察署檢察官八十九年度偵字第二六七號起訴書，亦僅認定被上訴人之子乙○○、莊永生係持磚塊、鐵棒等物，砸毀原有牛舍之屋頂，致喪失遮風避雨之效用等情，有上開刑事簡易判決及起訴書各一份在卷可考；
是被上訴人及其子縱有前開毀損行為而有所不當，惟因上開屋頂之破損，均無關牛舍本身之建物結構，自得重新舖設石棉瓦修補即可回復原本牛舍之效能，尚不致使牛舍達於不堪使用之程度，故亦不能作為上訴人重新建築牛舍之正當理由，尤不能使上訴人因此甚至得以重建前開二層之鋼架建築，故上訴人此部分之主張亦不足採。
七、按承租人應依約定之使用方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應依租賃物之性質而定之方法為之；
承租人違反前開之規定為租賃物之使用收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止租約，民法第四百三十八條定有明文。
查本件上訴人並未依約定之使用方法即依照原本建築之牛舍而使用，反而建築面積更廣、更高且堅固之鋼構建材建物，自屬違反約定之方法使用前開承租之土地，且被上訴人於原審進行程序中發現上訴人在原有牛舍週邊延伸重建二層鋼架建築時，亦具狀主張上訴人變更約定之使用方法，乃加以阻止，並陳請新竹縣政府以八十九年一月二十日八九府建都字第七四四三號函請上訴人速停止前開違規（興建前開二層鋼架建物）行為，惟上訴人仍繼續興建前開二層鋼架建物使用，被上訴人因而以上訴人違反約定之使用方法為由終止租約等情，有被上訴人於原審所提之八十九年一月十四日、八十九年二月十七日答辯狀、八十九年四月二十八日辯論要旨狀及新竹縣政府前開公函為證，亦為上訴人所不爭執，是被上訴人自已依法終止兩造間之租賃契約，從而兩造間之租賃契約自已不存在。
從而上訴人請求確認兩造間就如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ間面積三四二平方公尺部分土地有不定期租賃契約存在云云，自屬無據，原審據以駁回上訴人之請求，於法自無不合。
上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌對於判決結果均不生影響，爰不逐一調查論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三百八十五條第一項前段、第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 九 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭
~B審判長法官 陳國成
~B法 官 許翠玲
~B法 官 李承訓
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B法院書記官 呂超上
中 華 民 國 九十 年 五 月 九 日