臺灣新竹地方法院民事-SCDV,89,訴,470,20010515,1

臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度訴字第四七○號
原 告 羅榮福即祭祀公業羅德春管理人
被 告 己○○
被 告 丙○○
被 告 辛○○
被 告 壬○○
被 告 庚○○
被 告 乙○○
被 告 酉○○
訴訟代理人 劉國華
被 告 卯○○
被 告 丑○○
被 告 辰○○
被 告 丁○○○
被 告 甲○○○
被 告 戊○○○
被 告 癸○○
被 告 子○○
被 告 午○○
被 告 巳○○
被 告 申○○
被 告 寅○○
被 告 未○○
右當事人間請求調整租金事件，本院判決如左：

主 文

被告丙○○承租原告所有坐落新竹市○○段一四六七地號土地應付年租金自民國八十九年六月二十六日起租金調整為按該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之五計算之租金。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告丙○○負擔百分之八，餘由原告負擔。

事 實甲、原告部分：

壹、訴之聲明：求為判決：

一、被告己○○承租原告所有坐落新竹市○○段一四六三號土地、面積一０五平方公尺、建地之每半年應付租金額，自民國八十九年一月一日起調整為按當年度申報地價之百分之四計算。

二、被告丙○○承租原告所有坐落新竹市○○段一四六七號土地、面積七五平方公尺、建地之每半年應付租金額，自八十九年一月一日起調整為按當年度申報地價之百分之四計算。

三、被告辛○○承租原告所有坐落新竹市○○段一五九四號土地、面積一二五平方公尺、建地之每半年租金額，自八十九年一月一日起調整為按當年度申報地價之百分之四計算。

四、被告劉燦耀承租原告所有坐落新竹市○○段一五九五號土地、面積七一平方公尺、建地之每半年應付租金額，自八十九年一月一日起調整為按當年度申報地價之百分之四計算。

五、被告庚○○承租原告所有坐落新竹市○○段一五九六號土地、面積七五平方公尺、建地之每半年應付租金額，自八十九年一月一日起調整為按當年度申報地價之百分之四計算。

六、被告乙○○承租原告所有坐落新竹市○○段一五九七號土地、面積七五平方公尺、建地之每半年應付租金額，自八十九年一月一日起調整為按當年度申報地價之百分之四計算。

七、被告酉○○承租原告所有坐落新竹市○○段一五九八號土地、面積一一０平方公尺、建地之每半年應付租金額，自八十九年一月一日起調整為按當年度申報地價之百分之四計算。

八、被告卯○○、丑○○、辰○○、丁○○○、甲○○○、戊○○○、癸○○、子○○、寅○○、午○○、未○○、巳○○、申○○等十三人承租原告所有坐落新竹市○○段一五八九號土地、面積二八八平方公尺、建地之每半年應付租金額，自八十九年六月二十六日起調整為按當年度申報地價之百分之四計算。

貳、陳述：

一、緣座落新竹市○○段一四六三號、一四六七、一五九四、一五九五、一五九六、一五九七、一五九八、一五八九號等八筆土地均屬祭祀公業羅德春所有，管理人為羅榮福。

上開土地依序全筆與被告己○○、丙○○、辛○○、壬○○、庚○○、乙○○、酉○○、鄭陳己妹設定不定期限租賃契約。

其中鄭陳己妹已於八十二年十一月五日亡故，其繼承人為鄭金榮、卯○○、丑○○、辰○○、丁○○○、甲○○○與戊○○○等七人，其中鄭金榮於八十九年二月二十八日死亡，由被告癸○○、子○○、午○○、巳○○、申○○、寅○○、未○○繼承。

二、按上開八筆土地原約定給付租金額依公告地價百分二計算，迄今已近十年之久，公告現值漲幅有二．六七倍或達五．二五倍不等，原定租金額顯已過低，按租賃物不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文，爰依前開規定為本件租金調整請求。

又上開土地坐落於城北街，與北大路商圈毗鄰，香火鼎盛之媽祖廟矗立於旁，甚屬繁榮，其租金率應以如訴之聲明所示為適當。

三、按房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。

故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院四十八年臺上字第五二一號判例可資參照。

原告曾以八十八年二月四日台北東門郵局第一六八、一六九、一七○、一七二、一七三、一九二、一七五號存證信函各別向被告己○○、丙○○、辛○○、壬○○、庚○○、乙○○、酉○○等表示調整租金意旨，惟渠等仍依舊約定租金額繳租至八十八年底，是以原告自得請求自八十九年一月一日為租金額調整，另就被告卯○○等人部分，則請求自起訴時開始調整之。

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四、民法第四百四十二條規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，得向法院為增減租金之請求，其目的乃在因日後情事變更致原約定之租金額顯不相當而有調整必要所設，以維公平。

又租金額計算是否適當，除須考量計算基準之公告地價（或申報地價）外，亦應併為審認租金率部分，本件兩造雖曾於七十七年經調解達成協議以當期公告地價×年息百分之二為租金計收標準，惟該約定已因情事變更，顯不公平，蓋公有土地於七十七年時租金額計算係以公告地價×３％年利率，惟目前公有土地則均以公告地價×５％計算租金，果依被告所稱公告地價已可充分反應土地地價調昇變動，公有土地應無調整租金率之必要。

如前所述，公有土地於七十七年時係以公告地價×３％年利率計租，原告認以公告地價×２％為租金收取，尚可接受，惟公有土地租金率目前已調漲為５％，且自七十七年迄八十八年止，系爭土地之公告現值平均增加約二萬八千元，漲幅平均增加二倍，而系爭土地之公告地價增加金額平均為一千九百元，漲幅增加僅約０．０六倍，亦即系爭土地之公告地價並未隨不動產價值之調昇為相對之漲幅，按系爭土地之七十七年公告地價與公告現值金額同一，惟迄今二者間差距懸殊，不可同日而語，該等差距情事之形成，要非兩造簽訂調解書時所得預料。

果仍以公告地價年息百分之二計，自七十七年迄八十八年止，以二時點間公告地價漲幅僅約０．０六而言，則原告於八十九年所得請求之租金額仍與七十七年間相差無幾，惟如前述，系爭土地不動產價值十幾年來增值狀況至為明顯，顯見仍以公告地價年息百分之二為租金額計收，至不公平且不合理，原告請求調整租金，以維公平，確有必要。

五、被告雖辯稱原告所為本件請求有一事件更行起訴之疑義，惟被告前開所認容有誤解，出租人經為調整租金請求，經法院判決確定調整數額後，若判決確定後有不動產增值之新事實，出租人自仍得以該新事實再為調整租金請求，要非經為一次調整租金請求，其後出租人即喪失再為租金調整權利。

兩造於七十七年時曾為租金協定並為調解書面簽立，對兩造雖有拘束力，惟如前述，系爭土地不動產調昇係為調解後發生之新事實，且該新事實已非兩造原合意範圍所能涵蓋（七十七年時兩造約定租金計算標準，並未能預料日後系爭土地公告地價未能與公告現值同步調昇），原告據此新事實主張本件租金調整，並無違更行起訴禁止之原則。

參、證據：提出土地登記謄本八件、地籍圖影本一件、新竹市調解委員會調解書影本一件、戶籍謄本四件、繼承系統表一件、新竹市地政事務所地價証明書正本二件、地價對照表各一件、存證信函影本八件、台灣省政府函一件、相片九紙為證，並聲請本院勘驗現場。

乙、被告部分：

壹、被告己○○、丙○○、辛○○、劉燦耀、庚○○、乙○○、酉○○部分：

一、聲明：求為判決駁回原告之訴。

二、陳述：

（一）關於本件租金之約定，被告曾與原告於七十七年間經新竹市政府依法調解成立，並經本院核定在案。

按鄉鎮市調解條例第二十四條第二項規定：「經法院核定之民事調解，與民事確定之判決有同一效力。」

又民事訴訟法第四百條第一項規定：「訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係更行起訴。」

另依最高法院判例：「當事人對於曾經確定判決之訴訟標的更行起訴，即欠缺訴訟要件應認其訴不合法」。

原告不得就同一事件更行起訴至明。

（二）依契約應嚴守之原則，租金既經約定，自不容任意增減，民法第四百二十二條雖規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。」

乃例外之情形，本條之適用必須具備以下要件即⑴租賃務須為不動產⑵租賃物之價值須有昇降，指租賃物本身價值之漲落，至於一般物價是否變動，在所不問⑶須為不定期租賃。

原告與被告間地租計算標準，前經本院核定，已將租賃物之價值昇降為適切考慮，原告依核定調解內容，只要提出地政機關公告地價證明，即可算出當年之租金。

又原告請求將計算標準，由雙方同意調解且經本院核定之百分之二，調漲至百分之八，顯違反核定內容，並與租賃物價值升降無關，蓋調解內容既已將土地價值升降列入計算標準，原告單方欲提高計算之百分比，顯有雙重調高租金之嫌，且其請求已逾越前開要件⑵。

（三）土地法第一百零五條準用第九十七條結果，租用基地建築房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，然此最高限額之限制，當事人約定計算標準如高於百分之十，出租人對超出部分無請求權（參最高法院五十九年台上字第七九三號判例）。

反之，如當事人約定低於百分之十則為常態，依契約應嚴守之原則，當事人非得任意變更，況原被告間就租金之計算標準，已經本院核定為百分之二，原被告均應受其拘束。

（四）原告主張公有土地於七十七年時租金額計算係以「公告地價×３％」，惟目前公有土地則均以「公告地價×５％」計算租金，原告所提書證係省政府八十三年五月九日函，迄今是否仍有適用誠屬可疑。

台灣省省有基地租金率調整方案，是否公佈實施？其公布實施之內容為何，亦有調查之必要。

縱然，公有土地地租之計算方式目前真如原告所言，亦僅係省政府與承租人間之私法契約，自不得拘束原被告間經法院核定之租金計算方式。

（五）原告主張曾於八十八年二月四日，以存證信函向被告己○○等七人，為調整租金之意思表示，而起訴請求溯及自八十九年一月一日起調整租金，實不足採。

蓋最高法院四十八年台上五二一號判例，乃以起訴前之租金並未按原約定租額付清為要件，法院准許增加之判決，使得自出租人為調整租金之意思表示起算。

被告等於原告起訴時並未積欠租金，故原告所引判例即無適用餘地。

（六）原告罔顧其他被告訴訟程序進行之利益，一再為訴之追加、變更，顯有礙訴訟之終結，對此被告不同意。

三、證據：提出新竹市調解委員會調解書六件、新竹市政府函一件為證。

貳、被告卯○○、丑○○、辰○○、丁○○○、甲○○○、戊○○○、癸○○、子○○、午○○、巳○○、申○○、寅○○、未○○方面：右被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

丙、本院依原告之聲請勘驗現場。

理 由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。

二、請求之基礎事實同一者。

三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。

四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。

五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。

六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。

七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。

民事訴訟法第二百五十五條第一項定有明文。

本件原告起訴主張時係以被告己○○、丙○○、辛○○、劉燦耀、庚○○、乙○○、酉○○、卯○○、鄭金榮、丑○○、辰○○、丁○○○、甲○○○、戊○○○為被告，於訴訟進行中因發現鄭金榮於起訴前已死亡，故追加癸○○、子○○、午○○、巳○○、申○○、寅○○、未○○為被告，而本件除追加被告與被告卯○○、丑○○、辰○○、丁○○○、甲○○○、戊○○○間因繼承之法律關係為必要共同訴訟外，其餘被告間雖為普通共同訴訟，然因原告與各被告間原所約定之給付租金內容均相同，各承租土地亦均坐落同地段且相鄰，原告因此一併提起本件訴訟，暨原告嗣雖變更訴之聲明，惟本院認原告上開追加暨變更，其所據以請求之基礎事實均同一，且亦無礙訴訟之終結，基於紛爭一次解決原則，原告所為訴之變更追加，應予准許，合先敘明。

二、被告卯○○、丑○○、辰○○、丁○○○、甲○○○、戊○○○癸○○、子○○、午○○、巳○○、申○○、寅○○、未○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。

三、本件原告主張座落新竹市○○段一四六三號、一四六七、一五九四、一五九五、一五九六、一五九七、一五九八、一五八九號等土地（下稱系爭土地）其所有，且依序與被告己○○、丙○○、辛○○、壬○○、庚○○、乙○○、酉○○暨被告卯○○等之被繼承人鄭陳己妹訂有不定期限租賃契約之事實，業據原告提出土地登記謄本、新竹市調解委員會調解書等件為證，復為被告己○○、丙○○、辛○○、壬○○、庚○○、乙○○、酉○○所不爭執，而被告卯○○、丑○○、辰○○、丁○○○、甲○○○、戊○○○、癸○○、子○○、午○○、巳○○、申○○、寅○○、未○○經合法通知均未到場，亦未提書狀答辯以供本院審酌，堪信原告此部分之主張為可採。

至原告主張系爭土地自七十七年迄今，公告現值已調漲數倍，且原定租金額顯已過低，爰依法請求租金調整等語，雖提出地價證明書為憑，然被告己○○、丙○○、辛○○、壬○○、庚○○、乙○○、酉○○則以兩造就系爭土地之租金調整已經調解成立按每年公告地價之百分之二調整，並經本院核可，已慮及土地價值之漲跌因素，原告不得再為本件請求等語置辯。

惟：

（一）按未定期限租賃之租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金，為民法第四百四十二條所名定。

基地租金數額之調整，除以基地申報為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。

倘以申報地價之一定比率定其租金額，而基地因工商繁榮價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額比例復有爭執，不定期租賃之出租人，非不得依民法第四百四十二條規定，訴請法院調整租金額之比例，以維公平。

是本件兩造雖於七十七年間曾就租金之調整約定依「租用面積按當期公告地價計算土地總價後按百分之二計算」，此有調解書在卷可稽，並為兩造所不爭執。

然若符合上述條件，原告即非不得請求調整租金。

（二）準此，查本件系爭土地其中一四六三地號、一五九五地號、一五九六地號、一五九七地號、一五九八地號土地，八十年七月之公告現值每平方公尺為新台幣（下同）四萬八千元，迄八十八年七月各該土地之公告現值仍為每平方公尺四萬八千元，並無調漲；

又其中一四六七地號土地，八十年七月之公告現值為每平方公尺二萬四千元，迄八十八年七月調漲為每平方公尺四萬四千六百二十七元；

另一五九四地號土地，八十年七月之公告現值為每平方公尺三萬四千三百六十八元，八十八年七月之公告現值為每平方公尺三萬四千九百三十六元，即每平方公尺調漲五百六十八元；

而一五八九地號土地，八十年七月之公告現值為每平方公尺二萬四千元，迄八十八年七月之公告現值為每平方公尺二萬五千元，即每平方公尺調漲一千元，此有卷附之土地登記謄本、地價證明書足按。

由此可知，除一四六七地號土地外，其餘一四六三、一五九五、一五九六、一五九七、一五九八等五筆土地價值，於過去八年間並無發生昇降，而另二筆土地即一五九四、一五八九地號土地價值調升幅度極微。

（三）承上述，既然一四六三、一五九五、一五九六、一五九七、一五九八地號等五筆土地並未發生價值昇降之情形，經本院斟酌該土地臨二線車道寬之新竹市○○街，附近均為住家，車輛往來不多，距離北大路商圈尚有四、五百公尺之遠，離香火鼎盛之馬祖廟約一百公尺，鄰近於城北街與民富街口有一二十四小時之便利商店，順由城北街至經國路尚須一公里；

而被告所有位於系爭土地上之房屋現況，其中被告己○○所有門牌號碼為城北街二三號之房屋，係一層樓鐵皮屋頂、牆面磚造，目前供住家使用；

被告劉燦耀所有門牌號碼為城北街二六號之房屋，係日治時期興建，房屋正面係磚造、牆壁係竹片建造，樓上是閣樓，亦供住家使用；

被告庚○○所有門牌號碼為城北街三十號之房屋結構與劉燦耀相似，閣樓荒廢，目前被告一人獨居；

被告乙○○所有門牌號碼為城北街三二號之房屋屋齡亦六十年以上，目前開設印刷廠；

被告酉○○所有門牌號碼為城北街三四號之房屋屋齡六十年以上，目前供住家使用（詳見本院八十九年十月十三日勘驗筆錄）等土地位置、承租人利用土地所受利益等情事，認上述五筆土地，並不符上開調整租金之要件，原告請求調整此部分土地租金，為無理由。

（四）至於一五九四、一五八九兩筆土地公告現值雖略有調漲，然每平方公尺調幅未逾百分之四，其中一五九四地號上門牌號碼為城北街二四號之房屋，第一層為磚造、第二層為鐵皮加蓋，目前供住家使用；

至一五八九地號土地上有一一層樓磚造牆壁鐵皮屋頂之房屋，其餘為空地，雖掛有告示牌表示該空地作停車場使用，惟經本院勘驗現場情形，現場空地堆置雜物，且土地因地處城北街巷內，利用價值不高，實際是否充作停車場使用，尚非無疑，故本院認以土地調升幅度、承租人利用土地之情形觀之，該兩筆土地亦無調整租金之必要。

（五）關於一四六七地號土地部分，因土地每平方公尺之公告現值調漲二萬零六百二十七元，調幅達百分之八十六，土地價值明顯有調昇。

惟按城市地方房屋租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，租用基地建築房屋之基地租金準用之，為土地法第九十七條第一項及第一百零五條所明定。

土地法施行法第二十五條則規定所謂土地價額係指法定地價而言，又土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法申報之地價為法定地價，而依平均地權條例第十六條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。

故本件土地之租金，應以不超過申報地價之年息百分之十為限。

是本院斟酌該土地未臨道路，處城北街巷內，其上門牌號碼愛文街二六巷六之一號建物為磚造一層樓，目前供被告丙○○住家使用，及上述土地週邊環境等情，認該土地租金之調整應由原約定調整為每年租金以每年申報地價之百分之五計算為適當，原告逾此部分之請求，不應准許。

四、末按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力（最高法院四十七年台上字第一一五二號判例意旨參照）。

查原告雖主張其已於八十八年二月四日以存證信函向被告丙○○為調整租金之意思表示，故主張應自八十九年一月一日起調整租金。

然依前揭判例意旨所示，原告此部分之主張，顯不可採。

是本件租金應自原告向本院聲請調整租金時即八十九年六月二十六日起調整為當。

原告逾此部分之請求，亦不應准許。

五、綜上所述，原告請求被告丙○○承租原告所有坐落新竹市○○段一四六七號土地、面積七五平方公尺、建地之每年應付租金額，自八十九年六月二十六日起調整為按當年度申報地價之百分之五計算，為有理由，應予准許，原告其餘請求，為無理由，應予駁回。

六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未經援用之舉證，經本院審酌後核與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 十五 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭
~B法 官 魏瑞紅
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 楊靜芳
中 華 民 國 九十 年 五 月 十五 日