臺灣新竹地方法院民事-SCDV,90,竹簡,142,20010529,1

臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度竹簡字第一四二號
原 告
即反訴被告 甲○○
即反訴原告 乙○○
複 代理人 何智昌
右當事人間請求損害賠償等事件，本院判決如左：

主 文

原告之訴駁回。

反訴原告應於反訴被告給付新台幣貳佰捌拾萬元，及自民國九十年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息同時將坐落新竹市○○段九二一之二○地號土地、面積九四平方公尺、權利範圍全部暨其上建物門牌號碼為新竹市○○路七七七巷七號、權利範圍全部交付反訴被告。

本訴及反訴訴訟費用均由原告即反訴被告負擔。

本判決反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新台幣玖拾肆萬元供擔保後，得假執行；

但反訴被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰捌拾萬元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。

事 實甲、原告即反訴被告方面：

壹、聲明：

一、本訴聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）三十六萬元。

二、反訴聲明：求為判決：

（一）駁回反訴原告之訴。

（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

貳、陳述：

一、本訴部分：

（一）原告經北區房屋仲介（新竹經國店）向被告購買坐落新竹市○○段○九二一之二○地號土地暨其上建物門牌號碼為新竹市○○里○○路七七七巷七號之建物一棟（下稱系爭房屋），約明房屋有所瑕疵、漏水，賣方（即被告）負有擔保修護之責任，而於民國八十九年十月三十一日前將房屋交付原告，雙方始完稅、過戶、交屋及付清款項。

八十九年八月二十一日兩造簽約時，房屋內堆放家具物品，使原告用肉眼無從審視。

待同年十月十五日被告搬空家具後，原告即發現系爭房屋有多處瑕疵，缺少被告所保證之品質。

（二）按買賣為雙務及有償契約，雙方互付給付義務而有同時履行抗辯權。被告八十九年十月三十一日正式交屋時，原告要求被告修繕系爭房屋，被告竟拒絕修繕並要求原告立即辦交屋，按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保責任者，買受人得解除契約或減少價金，民法第三百五十九條定有明文。

原告委請安泰土木工程人員勘查系爭房屋，並估計修復工程款為三十六萬元，原告主張物之瑕疵擔保，請求減少價金以抵充修繕費用。

（三）按因條件成就而受有不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件成就，視為條件已成就，民法第一百零一條第一項定有明文。

本件買賣契約被告有修繕義務，被告竟拒不履行義務，自係以不正當行為阻其條件成就。

二、反訴部分：

（一）系爭房屋尚未交屋，但交屋之前，反訴被告已發現系爭房屋有應由賣方即反訴原告應負擔之瑕疵擔保責任，故反訴被告主張依民法第二百三十五條之規定拒絕受領，並按民法第二百六十四條之規定主張同時履行抗辯權。

（二）八十九年九月二十五日反訴被告已將乙紙票號為○五三二五八號、面額二百八十萬元之本票交由承辦本件之代書蔡碧華轉交反訴原告，故尾款二百八十萬元，反訴被告已以上開本票支付。

（三）八十九年十月二十七日反訴被告電話告知代書銀貸核撥給付反訴原告，同時辦理交屋，然代書說：反訴原告威脅承辦代書，如依反訴被告之請求將銀貸核撥，即要告代書。

足證本件係反訴原告用威脅、恐嚇手段阻止條件成就，拒不辦理受款、修繕、交屋。

反訴原告主張系爭房屋絕無瑕疵，及反訴被告阻止銀行給付尾款予反訴原告，均不實在。

三、證據：提出買賣契約書、估價單、錄音帶譯文、本票各一件、存證信函二件、照片四十二紙為證。

乙、被告即反訴原告方面：

壹、聲明：

一、本訴部分：求為判決駁回原告之訴。

二、反訴部分：

（一）反訴被告應給付反訴原告二百八十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

（二）願供擔保，請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、本訴部分：

（一）本件係中古屋買賣，原告於簽約前已看屋數次，且原告要求被告對於若半年內房屋有漏水情形，被告應負責修復，被告亦同意，並註明於買賣契約書備註第三項之內，然系爭房屋現況並未漏水，原告之主張並不實在。

（二）被告希原告明理，並請本院促原告依約履行，蓋系爭房屋已過戶至原告及其代理人名下，而尾款已由銀行撥付，現置於代書處，惟原告阻撓，被告深感無奈。

本件是中古屋買賣，以房屋之現狀為主，原告事後反悔並主張有漏水之瑕疵，顯不實在，且買賣契約訂立後，歷經多次颱風豪雨亦未漏水，原告主張有瑕疵應減少價金三十六萬元，顯不實在。

（三）原告所提出之照片，不能證明有滲水、壁裂之情形，被告否認安泰土木工程人員之估價單為真實，蓋本件未經鑑定，焉知瑕疵？又原告請銀行核撥之款項，欲逕行扣除三十六萬元，此被告亦反對。

二、反訴部分：

（一）本件買賣標的物為中古屋，房屋之現況反訴被告於簽約前已數次前往查看，如真有瑕疵亦不影響反訴被告所應履行之契約義務，更何況反訴被告既拒絕給付價金，即無以瑕疵為由主張同時履行抗辯，更何況本件系爭房屋並無反訴被告所指稱之瑕疵。

本件買賣價金為四百二十五萬元，反訴被告已給付一百四十五萬元，尚欠二百八十萬元未付，依買賣契約書之約定，反訴被告早已逾應付款之期限，為此依法訴請反訴被告給付買賣價金二百八十萬元。

至於反訴被告所給付之本票，為擔保性質，不能作為認定反訴被告已給付價金。

（二）反訴被告所稱反訴原告用不正當之手段阻止條件成就、威脅代書等情，均非實在。

三、證據：提出本件買賣過程紀錄、買賣契約書各一件、存證信函二件為證，並聲請訊問證人陳儀君、蔡碧華、張自強。

理 由

壹、本訴部分：

一、原告主張與被告就被告所有坐落新竹市○○段九二一之二○地號土地暨其上建物門牌號碼為新竹市○○路七七七巷七號（即系爭房屋）訂立買賣契約之事實，業據提出買賣契約書一件為憑，並為被告所不爭執，堪信為真。

至原告主張系爭房屋因有漏水等瑕疵，經估價後修復費用為三十六萬元，故依物之瑕疵擔保責任規定，請求減少價金三十六萬元部分，雖據原告提出相片、估價單等件為證，然被告否認系爭房屋有漏水瑕疵，並以本件係中古屋買賣，簽約前原告已數次前往系爭房屋查看等語置辯，並聲請訊問證人陳儀君、張自強以佐其說。

是本件應審究者為系爭房屋有無原告所主張之瑕疵，暨原告請求減少價金三十六萬元有理否？

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條第一項定有明文。

本件原告主張系爭房屋有瑕疵等情雖提出相片為證，然據證人即本件買賣之仲介人陳儀君於本院證稱：（有無帶原告看過本件系爭房屋？）有，看過約四、五次，去看時有本來屋主住，有放家具，白天晚上都有去看。

（提示相片，有無如相片這些情形？）我們去看房屋時現場就是如相片所示情形，當時牆壁沒有放家具，頂樓是晾衣服地方沒有放家具，：：原告簽約前有去看過二次，現狀如相片，他都沒有提出瑕疵：：每次看約半小時，有帶原告去看另一個房屋，原告看結果說他喜歡系爭房屋：：等語。

另證人張自強亦證稱伊在簽約前一天晚上有帶原告去看過系爭房屋，房屋現況如相片所示，原告看約二、三十分鐘左右，每層樓每間房間都有看，應該原告自己認為沒有問題才簽約等語（詳見本院九十年五月八日言詞辯論筆錄）。

另參諸原告所提出之相片可知，原告所主張之瑕疵有存在於樓梯角、牆壁、窗邊之壁癌，有些是天花板或牆壁有裂痕，有些是頂樓牆壁、樓梯、地面之裂痕及壁癌，原告雖主張看房子時因有家具擋住所以未能發現上開瑕疵云云，惟以上述裂痕、壁癌所在位置觀之，應是看屋時即能看見或發現之情形，加以上開證人之證詞，顯然原告所謂有家具擋住之主張，尚非可採。

至於原告雖又主張系爭房屋有漏水情形，然由原告所提之相片所示，尚不足以證明系爭房屋確有漏水情事，而原告復未能提出其他證據證明之，所為主張亦不足採。

（二）退一步言，縱原告上開瑕疵主張為可採，然按，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文。

買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，此為民法第三百七十三條所規定。

而按依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷，與不動產移轉登記已未完成無關（最高法院三十三年上字第六○四號、四十年台上字第一二○○號判例意旨參照）。

故此可知，買受人之物之瑕疵擔保請求權之行使，須於買賣標的物交付後，始得為之。

查本件系爭房屋雖已移轉登記所有權予原告，然迄今尚未交屋乙情，為兩造所不爭執，既然尚未交屋，則原告主張物之瑕疵擔保請求減少價金，依前揭說明，於法顯有未合。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張反訴被告尚有二百八十萬元之餘款未付之事實，雖為反訴被告所是認，但反訴被告另辯稱因系爭房屋有應由反訴原告應負擔之瑕疵擔保責任，故反訴被告拒絕受領系爭房屋，關於尾款之給付部分並行使同時履行抗辯權，又反訴被告已以面額二百八十萬元之本票支付尾款云云，並提出本票一紙為證。

反訴原告雖不否認有收受該本票，然主張本票僅具擔保付款性質等語。

查：

（一）關於反訴被告抗辯系爭房屋有瑕疵暨反訴原告應負瑕疵擔保責任等情，並不可採，如前所述；

另按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。

但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之情事，通知債權人，以代提出，民法第二百三十五條定有明文。

查本件反訴原告曾於八十九年十月三十日以存證信函通知反訴被告，訂於八十九年十月三十一日辦理交屋事宜，此有反訴原告提出之存證信函一件為證，顯然反訴原告已以言詞提出給付；

而本件既是特定之中古屋買賣，衡諸常情，中古屋本不能與新屋相提並論，房屋有裂痕、壁癌等情形非無可能，亦因此中古屋之價值通常較同級之新屋價值為低，反訴被告於訂約前既看過系爭房屋數次，對於系爭房屋之現況必於已瞭解、衡量價值後始為訂約，今反訴被告持房屋之現況抗辯系爭房屋有瑕疵而拒絕受領，即顯無理由。

（二）又關於反訴被告行使同時履行抗辯權部分，按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段明文規定。

次按雙務契約之一方當事人受領遲延者，其原有之同時履行抗辯權，並未因而歸於消滅。

故他方當事人於其受領遲延後，請求為對待給付者，仍非不得提出同時履行之抗辯。

除他方當事人應為之給付，因不可歸責於己之事由致給付不能，依民法第二百二十五條第一項規定，免其給付義務者外，法院仍應予以斟酌，如認其抗辯為有理由，應命受領遲延之一方當事人，於他方履行債務之同時，為對待給付（最高法院七十五年台上字第五三四號判例意旨參照）。

查兩造於買賣契約書備註第（四）條約定：「甲方（即反訴被告）提向銀行申請貸款核撥日，隨即交付尾款予乙方（即反訴原告），乙方同時交屋。」

可見反訴被告之給付尾款義務與反訴原告之交屋義務，係立於對待給付之地位。

又依兩造上開約定內容之真意，尾款之交付既係於銀行核撥貸款當日隨即為之，顯然尾款應係以現金或相當於現金之支票或本票支付始符契約本旨，始可謂履行完畢。

準此則反訴被告抗辯尾款已以上開本票給付云云，不足採之，反訴原告請求反訴被告給付尾款二百八十萬元，為有理由。

惟依前揭法條暨判例意旨所示，反訴被告行時同時履行抗辯權，於法亦並無不合，故本件反訴被告給付價金之義務與反訴原告交屋義務之履行，應同時為之。

參、綜上所述，本件本訴部分，原告依據物之瑕疵擔保之法律關係，請求減少價金三十六萬元，並無理由，應予駁回。

而反訴部分，反訴原告請求反訴被告給付價金二百八十萬元，及反訴被告同時履行抗辯權之行使，均有理由，爰判決如主文第二項所示。

肆、反訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

伍、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，於判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

據上論結，本件本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 二十九 日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭
~B法 官 魏瑞紅
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 楊靜芳
中 華 民 國 九十 年 五 月 二十九 日