臺灣新竹地方法院民事-SCDV,90,訴,162,20010531,1

臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度訴字第一六二號
原 告 甲○○
被 告 臺光燈建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
右當事人間履行契約事件，本院判決如左：

主 文

被告應給付原告新台幣壹佰壹拾貳萬元，及其中新台幣柒拾萬元自民國八十九年五月一日起至清償日止，按週年利率百分之十八點二五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣參拾柒萬元為被告供擔保後得假執行。

但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰壹拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百四十萬元，及其中七十萬元自民國八十九年五月一日起至清償日止，按日息萬分之五計算之利息。

（二）願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告於民國八十六年十二月二十二日向被告購買座落於新竹市○○段六、八之二、八之一七五地號等三筆土地上「旭光半畝園」編號第Ｃ棟第三號房屋一戶（下稱系爭房地），總價金五百六十萬元，並已支付七十萬元。

（二）依兩造房地預定買賣契約書第八條第一款約定：「本預售屋之建築工程應在民國八十七年四月三十日前開工，自開工日起算七百三十個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」。

詎料被告迄今仍未完工，經向地政事務所申請土地及建物登記謄本，方知才發現上開土地及其上未辦理登記之建物（新竹市○○段二二一五建號）已於八十九年三月二十一日遭法院查封。

（三）再依該買賣契約書第八條第二款、第十七條第一款約定：「乙方（即出賣人）如逾前款期間未開工或未完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予甲方。

若逾期六個月仍未開工或完工，視同乙方違約，雙方同意依第十七條違約之處罰規定處理。」

、「乙方違反第八條第二款及第十六條第一款、第二款規定者，甲方（即買受人）得解除本契約。

解約時乙方除將甲方已繳之房地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

被告依約應於八十九年四月三十日以前完工，迄今已逾六個月，原告於八十九年十二月七日、九十年一月十六日發存證信函通知被告處理解除契約及返還價金等事宜，被告均置之不理，原告乃以起訴狀繕本送達而為解除契約之意思表示，並提起本件訴訟，請求被告應返還已繳價款七十萬元及違約金七十萬元，及自八十九年五月一日起至清償日止按日息萬分之五計算之遲延利息。

三、證據：提出房屋土地預定買賣合約書、土地及建物登記謄本、土地款暫收條各乙件，存證信函各二件，統一發票三紙為證。

乙、被告方面

一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保免予假執行。

二、陳述：

（一）被告確有與原告訂立買賣契約且未依約完工，其乃因被告財務狀況不佳所致。

（二）按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第二百五十二條定有明文。

是兩造於契約第十七條就違約金部分約定「並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

惟近年來，臺灣房地產普遍不景氣，房屋之價格大幅滑落，被告公司財務因此受到嚴重影響，八十六年間所約定之違約金數額於目前而言應屬過高。

理 由

一、原告主張其於八十六年十二月二十二日向被告購買座落於新竹市○○段六、八之二、八之一七五地號等三筆土地上「旭光半畝園」編號第Ｃ棟第三號一戶，總價金五百六十萬元，並已支付七十萬元。

詎被告開工後預定於八十九年四月三十日完工，然迄今顯逾六個月仍未完工，為此依雙方所訂契約第十七條約定解除契約並請求返還已繳價款七十萬元及遲延利息，並賠償與已繳價款相等之違約金七十萬元等情。

被告則以系爭房屋確因被告財務狀況不佳而未依約完工，然因雙方所約定之違約金額過高，法院應依民法第二百五十二條規定予以酌減等語資為抗辯。

二、經查，本件原告主張其向被告購買系爭房地，被告並未依約完工，且逾期日數超過六個月之事實，已據其提出房屋土地預定買賣合約書、土地及建物登記謄本、土地款暫收條各乙件，存證信函各二件，統一發票三紙為證，被告對於未依約完工之事實亦不否認，足認原告此部分主張為真實。

三、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得指定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行者時，得解除其契約；

次按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。

民法第二百五十四條、第二百五十八條第一項分別定有明文。

查原告主張被告未依約完工，其分別於八十九年十二月七日、九十年一月十六日以存證信函催告被告履行，被告仍未履行，而以九十年三月二十一日之民事準備書狀繕本之送達代替解除契約之意思表示之事實，業經其提出存證信函二份為證，並有卷附之上開民事準備書狀繕本送達證書可稽，被告復未爭執，自堪信為真實。

次查，依兩造所訂立買賣合約書約定「被告應在八十七年四月三十日前開工，自開工日起算七百三十個日曆天以前完工，若逾期超過六個月仍未開工或完工，視同乙方違約，原告得解除契約」，是被告既未依約履行，於八十九年四月三十日前完工，迄今又已超過六個月，又經原告為解除契約之意思表示，則原告解除契約之意思表示，業已合法生效。

四、次按，契約解除者，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方受領之給付物，應返還之。

二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息。

民法第二百五十九條第一款、第二款定有明文。

查系爭房地買賣契約業經原告為解除契約之意思表示，業如前述，則雙方依法負有回復原狀之義務，且系爭買賣契約第八條第二款約定「乙方（即出賣人）如逾前款期間未開工或未完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予甲方。

若逾期六個月仍未開工或完工，視同乙方違約，雙方同意依第十七條違約之處罰規定處理」，第十七條第一款則約定「乙方違反第八條第二款及第十六條第一款、第二款規定者，甲方（即買受人）得解除本契約。

解約時乙方除將甲方已繳之房地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

。

本件原告分別於八十六年十二月三日、二十二日及八十七年六月二十六日交付三期款項，然因被告之給付遲延而為原告於九十年三月二十六日（民事準備書狀繕本送達日）解除本系爭買賣契約，已如前述，則依前揭說明，原告自得請求返還已繳價金及自受領時起之利息。

是本件原告請求返還已繳價金七十萬元及自八十九年五月一日（係在最後一期期款交付日之後）起算，依雙方約定日息萬分之五即周年利率百分之十八點二五計算之遲延利息，自屬有據。

五、再按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。

又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。

另是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準最高法院著有四十九年台上字第八０七號判例、五十一年台上字第一九號判例可稽。

違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。

後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。

當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。

如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第二百五十條第二項規定，視為賠償性違約金。

查原告主張依約請求與已繳價款相同之違約金，被告則抗辯違約金過高，應予酌減等語。

經查，本件系爭買賣契約第十七條約定「乙方違反第八條第二款及第十六條第一款、第二款規定者，甲方（即買受人）得解除本契約。

解約時乙方除將甲方已繳之房地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

等語，依其文義，應視為賠償性違約金，且約定之違約金過高者，法院得酌減至相當金額。

次查，本件系爭買賣契約總價金計五百六十萬元，原告已給付七十萬元，將已給付價款及總價金相比，依該契約書第十七條第一款約定「因被告（即出賣人）違反約定，致原告（即買受人）解除契約時，其違約金原則上係以房地總價款百分之二十計算之，例外在該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

是本件違約金最高為一百一十二萬元，但因已繳價款僅七十萬元，依前揭約定，則其違約金應以已繳之七十萬元價金為限，故可知在訂立本契約時，雙方已就違約金之額度作一相當之限縮；

且原告於本院審理中陳稱，系爭房屋座落於新竹市○○路靠近雙溪，附近大都為透天社區，與科學園區○○○道路，僅需五分鐘車程等情，被告對此亦不爭執，依此被告若依約完工交付系爭房屋與原告，原告應可獲得相當之利益。

再參酌社會整體經濟狀況，被告未能依約履行之原因等實際情形，本院認為原告請求之違約金應依上開規定酌減至四十二萬元，以符兩造利益之平衡。

六、從而，原告本於解除契約回復原狀之法律關係請求被告給付一百一十二萬元，及自八十九年五月一日起至清償日止按週年利率百分之十八點二五計算之遲延利息，即為正當，應予准許，逾此所為之請求，即有未合，應予駁回。

七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

八、本件判決基礎以臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決果無影響，爰不一一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 三十一 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭
~B法 官 林南薰
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 林淑瑜
中 華 民 國 九十 年 五 月 三十一 日