臺灣新竹地方法院民事-SCDV,99,竹簡,17,20100309,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 99年度竹簡字第17號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國99年2月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落新竹縣竹北市○○○段三崁店小段一二一之六地號土地上如附圖所示虛線黃色範圍部分，面積七平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還原告。

被告應給付原告新臺幣肆佰玖拾伍元，及自民國九十八年十一月七日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。

本判決第一項、第二項得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告所有坐落於新竹縣竹北市○○○段三崁店小段121-6地號土地（下稱系爭土地）與被告所有坐落同段120-67地號土地相鄰，詎被告所有之186號建物（門牌號碼：新竹縣竹北市○○路○段1020巷71號，下稱系爭建物）無任何合法權源，越界無權占用原告所有之系爭土地（占用部分面積17.28平方公尺，惟以實測為準）。

被告無權占有以致原告所有權之行使受侵害，原告爰依民法規定，本於所有權之行使提起本件訴訟，請求被告拆除占用系爭土地之地上物之部分，並將土地返還於原告。

另依不當得利之規定，請求依申報地價計算自被告於民國（下同）98年5 月20日取得系爭建物所有權起，占用系爭土地之不當得利新臺幣（下同）23,328元（計算式：13,500×17.28×10%＝23,328）。

（二）對被告抗辯之陳述：系爭建物之建商即訴外人金鳳軒建設有限公司（下稱建商）當時係向原告稱自來水在申請中，請原告將水塔借給東方荷蘭社區（即系爭建物所屬之社區）的住戶使用，原告當時有向社區建議在公共區域設立一個水槽，請社區住戶將系爭土地上的違章水塔拆除，但渠等皆置之不理。

而所謂公共水塔的設立地點及永久使用權歸屬東方荷蘭社區的36戶，係建商當時向社區住戶所為之表示。

原告於系爭建物被拍賣時就有提出系爭建物有部分占用系爭土地乙情，法院之拍賣公告亦有註明。

若被告願價購，原告希望將系爭土地整筆出售，不願意只出售系爭建物占用的部分。

（三）為此聲明：⑴被告應將其占用原告所有系爭土地之地上物拆除，並將占用之土地返還原告；

⑵被告應給付原告23,328元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息；

⑶願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭建物位於東方荷蘭社區內，原告係向建商承購系爭建物之第一任屋主之前夫，系爭建物於建商交屋時已完成二次施工增建，即原告早知系爭建物有占用鄰地（即系爭土地）的情形。

而系爭建物之建商於建築東方荷蘭社區時有承諾公共水塔的設立地點及永久使用權歸屬東方荷蘭社區的36戶，因系爭土地當時為建商持有並承諾社區住戶擁有永久使用權等之種種權利問題，故遲未處理越界之情形。

後原告不知何故承購此無完整使用權之系爭土地，按理伊購買時應知要繼受系爭土地上原持有者之使用權，才會購買無完整使用權之系爭土地。

嗣系爭建物經法院拍賣而由訴外人林裕璋取得，被告係經由信義房屋向林裕璋購買系爭建物。

公共水塔、消防儲水槽設立的地點位於原告所有之系爭土地上，系爭土地位於系爭建物旁邊且在整個社區的圍牆範圍內，若要拆除占用系爭土地之部分建物，將會影響系爭建物之主結構，且整個社區的公共設施也會受影響。

被告當初買系爭建物時並沒有想買系爭土地，只願意向原告購買占用到的土地部分，且公共設施占用的部分，原告本來即與其他社區住戶有爭議，要被告買下來並不合理。

若應向原告價購被告所占用之系爭土地，希依民法第796條及同法第796條之1規定，以合理價格向原告購買越界部分之土地等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

三、本院之判斷：

（一）原告主張系爭土地為其所有，而被告在系爭土地如附圖所示虛線黃色範圍部分，面積7平方公尺土地上有地上物占有使用等情，為被告所不爭執，並據原告提出土地登記謄本、土地房屋買賣契約書影本、系爭土地登記異動索引及系爭建物登記異動索引（本院卷第40頁至第44頁、第56頁至第60頁）為證，並經本院履勘現場及囑託新竹縣竹北地政事務所派員會同現場測量屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可稽（本院卷第16頁至第19頁），堪信原告前開主張為真實。

（二）原告主張被告占用其所有之系爭土地，為被告所不爭執，惟就原告主張被告係無權占用，應拆除該部分地上物返還土地予原告，並應返還不當得利部分，被告以建商曾承諾社區住戶系爭土地之使用權，又即便被告無權占有系爭土地，亦不應命被告拆除該部分地上物等語置辯。

是本件所應審究者厥為：被告是否有權占有使用系爭土地如附圖所示虛線黃色範圍部分、面積7平方公尺之土地？若被告無權占用，被告是否應拆除坐落其上之地上物並將該部分土地返還原告？原告可否請求被告返還不當得利及其金額為何？茲分述如下：１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，此有最高法院85年度台上字第1120號判決可資參照。

依此，本件原告主張被告無權占有，既為被告所否認，自應由被告就其占有系爭土地係有合法權源之有利於己事實，負舉證之責任。

２、系爭建物及其所坐落之新竹縣竹北市○○○段三崁店小段120-3、120-46、120-67地號土地與系爭土地，原為原告於86年間向訴外人陳瑞玉所購買，並將上開建物及土地（系爭土地除外）登記為訴外人即原告前妻吳沛涵所有，惟系爭土地因屬農地，受限於農業發展條例之規定，遲至97年6月24日始由訴外人林德樓移轉登記為原告所有。

嗣系爭建物及其所坐落之新竹縣竹北市○○○段三崁店小段120-3、120-46、120-67地號土地經本院強制執行，由訴外人林裕璋拍定取得所有權，被告再向林裕璋購得前開房地等情，業據原告提出前開土地房屋買賣契約書及異動索引為證，並經本院依職權調取本院96年度執字第27096號強制執行卷宗核閱無訛。

被告雖辯稱建商曾簽立切結書承諾東方荷蘭住戶對系爭土地及其上之公共設施有使用權，原告當初購買系爭土地時應知此事自應受此限制云云，並提出訴外人即建商代表人陳添枝於85年8月23日所書立之切結書影本為證（本院卷第25頁至第26頁）。

惟查前揭切結書僅記載「確定公共水塔的設立地點及永久使用權歸屬東方荷蘭36戶」，並未載明被告所有之系爭建物有權占用系爭土地；

又縱認上開切結書之記載其意應解釋為東方荷蘭社區之住戶對系爭土地有權占有使用，惟此僅建商代表人陳添枝所書立之切結書，原告並未簽署，原告是否應受此約定之拘束，已非無疑；

且觀原告與訴外人陳瑞玉於86年4月2日所簽立之土地房屋買賣契約書，其第11條及第12條及附件第4點分別記載：「本宗買賣標的內之水塔係私人設置且為暫時使用，若將來本社區之"自來水"接通，正常使用后，甲方（即陳瑞玉）同意將私人水塔廢除供乙方（即原告）使用。」

、「甲方同意提供本宗買賣標的－『田』地目之原土地所有權人（地主）切結保證將『田』地目、三崁店小段121-6地號土地讓予乙方使用，不得拒絕或藉故刁難，並作為本賣賣契約之附件。」

、「（甲方為買方即原告、乙方為賣方即陳瑞玉）乙方保證，本約標的物及上述農地，自權利移轉登記時起十年內，絕無任何事由或第三人之主張而侵害甲方使用之完整性者。

否則，乙方應負責排除，回復原狀，並應負擔所有衍生之費用，以保障甲方之權益。」

，有前開買賣契約書及附件在卷可稽（本院卷第43、44頁），可見原告購買系爭建物及其所坐落之土地時，其與賣方約定該水塔為私人設置，且僅於該社區尚未有自來水前暫時供應社區住戶使用，而由上開附件第4點記載亦可知原告購買系爭土地時，係約定原告可取得完整、不受限制之所有權。

被告辯稱原告當初購買系爭土地時應知所有權受有限制而仍買受，故原告應受此限制等語，並非可採，是被告占用原告所有之系爭土地並無合法權源，堪予認定。

３、被告無權占用系爭土地，已如上述，則被告是否應拆除坐落其上之地上物並將該部分土地返還原告？查，系爭土地遭被告無權占用部分與坐落其上地上物之現況，經本院會同兩造至現場勘驗並製作勘驗筆錄（本院卷第17頁），系爭土地位於面對系爭建物之右側，系爭土地四周並以圍牆與外圍農地區隔，系爭土地上有約4層樓高水塔1座以及消防水池等設施；

系爭建物為地下1層地上4層之建物，1樓以上為長方形建物，地下室則為前寬後窄之喇叭型建物，自系爭建物現況觀之，系爭建物1樓以上應為二次施工將原本前寬後窄之建物建為長方形建物，此亦有原告所提當日勘驗所照照片10張在卷可稽（本院卷第29至35頁）。

由此可知系爭建物原始架構應為前寬後窄，1樓以上為二次施工將前寬後窄之建物變更為長方形建物，若拆除系爭建物占用系爭土地之部分，應無危及系爭建物主結構之虞。

被告又辯稱拆除該地上物亦將影響整個社區的公共設施，惟該社區之公共設施僅消防水池及大型水塔，均鄰近系爭建物右側，該消防水池係位於地面下，僅於地面有水池蓋子，拆除系爭建物占用系爭土地部分，應不致影響該消防水池，是原告請求被告拆除該地上物對該社區之公共設施尚難謂有所影響。

被告所辯，尚非可採。

４、按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。

但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金；

土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。

但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。

民法第796條第1項、第796條之1第1項分別定有明文。

被告抗辯若其無權占用系爭土地，希依民法第796條及同法第796條之1規定，以合理價格向原告購買系爭建物占用系爭土地之部分。

惟查，本件被告係向訴外人林裕璋購買系爭建物及所坐落之土地，並非土地所有人建築房屋越界之情況，應無上開法律規定之適用。

縱認本件可溯及系爭建物建造之始而仍得適用上開法律規定，仍須視系爭建物建造時之情形是否符合上開規定之要件。

查系爭建物之原始架構既為前寬後窄之喇叭形而非長方形，其地面上1至4層為二次施工始建為長方形，建商於建築時應已知將系爭建物建為長方形將占用鄰地，其並向系爭土地之原始所有人即訴外人林德樓購買系爭土地，系爭土地嗣後又由原告所承買，此觀前揭土地房屋買賣契約書、土地登記謄本及土地登記異動索引可明。

是建商於建築系爭建物時應係有意越界至系爭土地，並不符合上開規定之要件。

再查，系爭建物有占用鄰地即系爭土地之情事，於前述強制執行程序之拍賣公告上已註明，業據本院調取本院96年度執字第27096號執行全卷核閱無訛，被告亦自陳其購買系爭建物時對占用鄰地之事知情，故就此被告並無應受善意保護等情形。

綜上，原告基於所有權請求被告拆除坐落於系爭土地如附圖所示虛線黃色範圍部分面積7平方公尺之地上物，並返還前開土地，為有理由，應予准許。

５、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又無權占有他人土地，依通常情形受有相當於該土地租金之利益，而土地所有權人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。

本件被告無權占用系爭土地，自受有相當於租金之利益，致使原告受有相當於租金之損害，被告自負有返還相當於租金之不當得利予原告之責。

次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；

約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣 (市)政府得依前項所定標準強制減定之；

前開規定於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條、第105條分別定有明文。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。

末按舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條前段載有明文。

查系爭土地地目為田，於97年6月規定地價為每平方公尺3,600元，故申報地價為2,880元（3,600×80%＝2,880元），有原告提出之土地登記簿謄本在卷可按（本院卷第74頁）。

而被告係於98年5月20日取得系爭建物所有權，亦有建物登記謄本影本附卷可憑（本院卷第70、71頁），另系爭建物位於新竹縣竹北市與芎林鄉交接處，前臨東興路，建物四周均為農地及住宅，距離新竹市區開車約30分鐘車程，此有前述勘驗筆錄在卷可考。

本院斟酌上開情形，認原告主張按系爭土地公告現值之年息百分之10計算相當於租金之不當得利尚屬過高，應以申報地價年息百分之6計算始為適當。

是被告每月所受之不當得利為101元（計算式：2,880×7×6%÷12＝100.8，元以下四捨五入），則原告請求被告返還自98年5月20日起至起訴時（98年10月16日）止，其所受之不當得利495元（計算式：101×4＋101×27／30＝494.9，元以下四捨五入），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分，為無理由，不應准許。

四、假執行之宣告：本件係屬民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為之判決，為被告敗訴判決之部分，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；

原告固主張願供擔保請准假執行之宣告等情，惟就原告有理由部分，此僅係促使本院為上開宣告假執行職權之發動，併此敘明；

又就原告無理由部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均與判決結果不生影響，爰不予一一論述。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 99 年 3 月 9 日
新竹簡易庭 法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 3 月 9 日
書記官 林欣宜