臺灣新竹地方法院民事-SCDV,104,訴,501,20160315,1

臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第501號
原 告 顏培軒
訴訟代理人 周德壎律師
被 告 鄭美珠
鄭永青
陳秀琴
鄭永河
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國105年3月1日辯論終結，判決如下：

主 文

被告鄭永青、鄭美珠應將坐落新竹市○○段○○段○○○○○○○○○○地號土地之同段第一三四二建號建物（即門牌號碼新竹市○○路○○○號三樓之一房屋）騰空後遷讓返還予原告。

被告鄭永青應給付原告新臺幣壹拾壹萬柒仟零玖拾肆元，及自民國一零五年一月一日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零叁佰伍拾叁元。

被告鄭美珠應給付原告新臺幣壹拾壹萬柒仟零玖拾肆元，及自民國一零五年一月一日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零叁佰伍拾叁元。

前兩項給付，如其中任一被告已履行一部或全部之給付時，他項被告於該被告履行給付範圍內免除責任。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告鄭永青負擔百分之三十五，被告鄭美珠負擔百分之三十五，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元供擔保後，第二、三項於原告以新臺幣肆萬元供擔保後，得假執行；

但被告鄭美珠如分別以新臺幣壹佰伍拾壹萬叁仟肆佰叁拾陸元、壹拾壹萬柒仟零玖拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由甲、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，同法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。

查原告起訴時原聲明為：「一、被告鄭美珠、鄭永青應將坐落於新竹市○○段○○段000○000000地號土地之同段第1342建號建物（即門牌號碼新竹市○○路000 號3 樓之1 房屋，下稱系爭房屋）騰空後遷讓返還予原告。

二、被告鄭美珠應給付原告新臺幣（下同）7 萬3,700 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告1 萬3,400 元。

三、被告鄭永青應給付原告7 萬3,700 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告1 萬3,400 元。

四、上開兩項被告應給付部分，如其中一被告為給付，他被告於清償之範圍內同免給付之義務。」

嗣本院於民國104 年12月17日會同兩造前往系爭房屋現場勘查占用情形，原告認系爭房屋尚有陳秀琴、鄭永河與被告鄭美珠、鄭永青共同居住於該處，原告乃具狀追加陳秀琴及鄭永河為被告，並更正其聲明為：「一、被告鄭美珠、鄭永青、陳秀琴、鄭永河應將系爭房屋騰空後遷讓返還予原告。

二、被告鄭美珠應給付原告14萬7,400 元。

三、被告鄭永青應給付原告14萬7,400 元。

四、被告陳秀琴應給付原告14萬7,400 元。

五、上開三項被告應給付部分，如其中一被告為給付，他被告於清償之範圍內同免給付之義務。

六、被告鄭美珠應自104 年12月19日起至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告1萬3,400 元。

七、被告鄭永青應自104 年12月19日起至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告1 萬3,400 元。

八、被告陳秀琴應自104 年12月19日起至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告1 萬3,400元。

九、被告鄭永河應自104 年12月19日起至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告1 萬3,400 元。

十、上開四項被告應給付部分，如其中一被告為給付，他被告於清償之範圍內同免給付之義務。」

，此有民事起訴狀、民事追加被告暨聲請調查證據狀及民事變更訴之聲明狀附卷可稽（本院卷第1 至11頁、第115 至116 頁、第217 至221頁）。

經核原告所為訴之變更追加，係基於原告主張其所有之系爭房屋遭被告無權占用之同一基礎事實，且為原聲明請求金額之擴張，揆諸前揭說明，並無不合，自應准許。

二、次按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決。

民事訴訟法第385條第1項前段著有明文。

被告鄭美珠、陳秀琴未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體部分：

壹、原告主張：

一、伊於103 年12月10日自本院102 年度司執字第23533 號強制執行案件拍定買受系爭房屋，並於103 年12月23日取得系爭房屋及坐落土地之權利移轉證書，且於104 年1 月19日完成系爭房屋及坐落土地所有權移轉登記，然卻遭被告鄭永青妨害、侵害伊對系爭建物之所有權或遭被告等人無權占用系爭房屋，使伊迄今仍無法圓滿使用。

二、又本院執行處於102 年9 月10日至系爭房屋進行查封時，僅債務人即被告鄭美珠在場，並向書記官就系爭房屋使用情形陳稱：「債務人自住，無出租出借」等語；

故103 年7 月29日之第一次拍賣公告上，載明系爭房屋為「點交」，使用情形則如上開查封筆錄所載。

詎被告鄭永青竟於103 年8 月13日至本院執行處自行提出與系爭房屋所有權人即被告鄭美珠所簽訂之租賃契約（下稱系爭租賃契約），本院執行處始於103 年8 月14日更改拍賣公告，將系爭房屋改為「不點交」，使用情形則改為被告鄭永青主張系爭房屋乃由其向被告鄭美珠承租，租期自102 年1 月2 日至121 年12月31日等語。

惟系爭租賃契約形式上雖係自102 年1 月2 日為起租日，然卻迄至102 年9 月10日查封時，被告鄭美珠仍自住於系爭房屋內，被告鄭永青並未占有系爭房屋，系爭房屋並無出租或出借情事，是系爭租賃契約顯不符民法第425條第1項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中…」之所有權移轉不破租賃之要件，被告鄭永青無法據前開規定主張系爭租賃契約對於原告繼續存在。

是伊依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告應騰空遷讓系爭房屋；

且被告鄭永青上開所為，亦屬故意侵害伊對系爭房屋之所有權，依民法第184條第1項前段及第213條第1項之規定，被告鄭永青對伊負有回復原狀即騰空遷讓系爭房屋之義務。

三、再者，系爭房屋相鄰地段建物最低每坪之出租行情約為500元，系爭房屋約26.8坪，故每月租金至少應為13,400元始為合理，然系爭租約所示租金僅5,000 元，竟低於市場價值將近3 倍，系爭租約顯有造假之嫌。

且系爭租約租期長達近20年，幾乎與不定期限租賃無異，又無保留因物價波動、通貨膨脹而得以彈性調漲租金之約定，對出租人而言不但極為不利，亦恐不敷稅賦支出之成本，實違背常情，應為實務上常見之造假手法。

況且，被告鄭美珠於102 年9 月10日本院查封系爭房屋時仍自住於系爭房屋內，而毫無出租或出借情事，如此由出租人即被告鄭美珠享受租金利益，復得以繼續使用租賃物之不合邏輯、未符常理之情，更顯見系爭租約乃被告鄭美珠與被告鄭永青通謀虛偽意思表示所為。

是縱令系爭房屋現由被告鄭永青占有，並提出經過公證之系爭租賃契約主張權利，然系爭租賃契約顯屬被告鄭永青與被告鄭美珠之通謀虛偽意思表示所為，應自始無效，伊自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭房屋予原告。

四、被告無正當權源占用系爭房屋，即無法律上原因享有對系爭房屋使用收益之利益並致伊受有損害，被告就渠等占有系爭房屋期間，對於伊均負不當得利即相當於租金之損害，係因相關之法律關係（即所有物妨害除去請求權、所有物返還請求權、侵權行為損害賠償請求權、不當得利返還請求權等）偶然競合所致，則被告應返還伊相當於租金之利益，屬不真正連帶債務。

又系爭房屋約26.8坪，依前所述，系爭房屋每月合理租金應為1 萬3,400 元，被告鄭永青、鄭美珠、陳秀琴自伊取得所有權即104 年1 月19日起即已無權占有系爭房屋、被告鄭永河則自104 年11月起居住於系爭房屋，故被告鄭永青、鄭美珠、陳秀琴等人依不真正連帶法律關係，給付伊自取得系爭建物所有權（104 年1 月19日）起至本院勘驗現場之翌日止，共約11個月（即104 年1 月19日至104 年12月18日）之相當於租金之不當得利金額14萬7,400 元（計算式：13,400×11＝147,400 ）。

另被告鄭永青、鄭美珠、陳秀琴及鄭永河依不真正連帶法律關係，給付伊自104 年12月19日起返還系爭房屋之日止，每月相當於租金之不當得利即1 萬3,400 元。

五、爰依民法第767條第1項前段、後段、第184條第1項前段之法律關係併予主張而為選擇合併，請求被告返還系爭房屋，及第179條之法律關係，請求被告給付原告相當於租金之不當得利。

並於本院聲明：

（一）被告鄭美珠、鄭永青、陳秀琴、鄭永河應將系爭房屋騰空後遷讓返還與原告。

（二）被告鄭美珠應給付原告14萬7,400元。

（三）被告鄭永青應給付原告14萬7,400元。

（四）被告陳秀琴應給付原告14萬7,400元。

（五）上開三項被告應給付部分，如其中一被告為給付，他被告於清償之範圍內同免給付之義務。

（六）被告鄭美珠應自104 年12月19日起至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告1萬3,400元。

（七）被告鄭永青應自104 年12月19日起至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告1萬3,400元。

（八）被告陳秀琴應自104 年12月19日起至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告1萬3,400元。

（九）被告鄭永河應自104 年12月19日起至遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告1萬3,400元。

（十）上開四項被告應給付部分，如其中一被告為給付，他被告於清償之範圍內同免給付之義務。

（十一）原告願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告方面：

一、被告鄭永青則以：伊係於102 年1 月2 日向被告鄭美珠承租系爭房屋，並簽立系爭租賃契約，且於簽約當日至本院公證處辦理租賃契約公證。

嗣伊於103 年12月23日經出租人即被告鄭美珠告知系爭房屋所有權由原告取得後，自104 年1 月2 日起即按月準時將租金以郵政匯票寄予原告。

又伊於102年9 月10日查封系爭房屋當日外出工作，而被告鄭美珠則於該日前後稱接待朋友商借客廳談事情，同意被告鄭美珠自由進出系爭房屋。

伊係於查封後經友人告知，為保權益，始於103 年8 月13日向本院民事執行處提出系爭租賃契約，並經本院於103 年8 月14日新院千102 司執聖字第23533 號拍賣公告載明系爭房屋出租之情形，原告應係於投標前即知悉並願意接受系爭租約之租金、租期、使用狀況始投標。

況且，伊租系爭房屋在前，查封日在後，系爭租賃契約並非在系爭房屋遭強制執行之際所簽定，系爭租賃契約並無通謀虛偽而致無效情事。

另被告陳秀琴係伊之母親，與伊一起搬至系爭房屋居住，被告鄭美珠因需幫忙照料患病之母親陳秀琴，故經常出入系爭房屋，至被告鄭永河則係於104 年10月30日假釋出獄後返鄉依親，而與伊及被告陳秀琴共同居住生活。

再者，原告請求每月1 萬3,400 元計算相當於租金之不當得利，顯屬過高等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

二、被告鄭美珠則以：系爭房屋係伊於96年間所購買，伊約於98年間即搬離該處至伊女兒位於北新街85號4 樓處房屋居住，被告鄭永青亦於斯時與伊母親陳秀琴遷入系爭房屋共同居住，而伊係至101 年間始向被告鄭永青收取每月5,000 元之租金，嗣於102 年1 月間復應被告鄭永青之要求正式簽訂租約並至法院辦理公證。

原告既經法院拍賣取得系爭房屋所有權，拍賣公告亦已載明「不點交、租期20年、租金5,000 元」等語，原告自即應概括承受系爭租約。

另原告請求每月1 萬3,400 元計算相當於租金之不當得利，亦屬過高等語，資為抗辯。

並聲明：原告及其假執行均駁回；

如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告鄭永河則以：系爭房屋係被告鄭永青與被告鄭美珠間之租賃關係，與新屋主即原告無關，伊並非無權占用等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、被告陳秀琴未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明及陳述。

叁、兩造不爭執之事項：

一、系爭土地及房屋原為被告鄭美珠所有，前經本院102 年度司執字第23533 號拍賣程序中，由原告於103 年12月10日第三次拍賣中得標，並於103 年12月23日取得不動產權利移轉證書，且於104 年1 月19日完成系爭房屋及坐落土地之所有權移轉登記。

二、本院民事執行處於102 年9 月10日至系爭房屋現場執行查封時，債務人即被告鄭美珠在場，稱系爭房屋使用情形為：債務人自住，無出租出借。

三、系爭房屋於103 年7 月29日第一次拍賣公告記載「點交否：點交」、「使用情形拍定後點交：本院於102 年9 月10日查封時，債務人在場稱，本標建物現為債務人自住，陽台有搭採光罩增建。

請應買人自行注意查證。」

四、被告鄭永青於103 年8 月13日即本院102 年度司執字第23533 號執行事件進行中，向本院執行處提出其與被告鄭美珠於102 年1 月2 日簽訂，經本院公證處公證人於同日公證之系爭租賃契約，其內容為被告鄭永青向被告鄭美珠承租系爭房屋，租期自102 年1 月2 日起至121 年12月31日止，每月租金5,000 元。

五、103 年8 月14日系爭建物第二次拍賣公告記載「點交否：不點交」、「使用情形拍定後不點交：本院於102 年9 月10日查封時，債務人在場稱，本標建物現為債務人自住，陽台有搭採光罩增建。

請應買人自行注意查證。

承租人鄭永青主張本標建物係其向債務人承租，租期自102 年1 月2 日至121年12月31日，租期20年，每月租金5,000 元。

經提出公證之房屋租賃契約書」。

肆、本院之判斷：

一、原告起訴主張其於103年12月10日，依本院102年度司執字第23533 號強制執行程序之第三次拍賣程序，拍定買受系爭房屋，並於103 年12月23日取得系爭房屋及坐落土地之權利移轉證書，且於104 年1 月19日完成系爭房屋及坐落土地所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執（本院卷第236 頁），並有原告提出之系爭建物及坐落土地之權利移轉證書、建物及土地所有權狀等資料在卷可稽（本院卷第13至16頁），復經調閱本院102 年度司執字第23533 號執行卷（下簡稱系爭執行事件）查核屬實，堪信此部分主張為真實。

二、原告另主張被告無權占有系爭房屋，並依據所有物返還請求權、侵權行為回復原狀請求權，請求被告遷讓房屋，復依不當得利規定請求被告給付相當於租金之不當得利，則為被告所否認，並以前詞置辯，本件兩造爭點厥為：（一）被告鄭美珠、鄭永青是否通謀虛偽意思表示簽訂系爭租賃契約？（二) 原告請求被告遷讓返還系爭房屋是否有據？（三）原告主張被告應給付相當於租金之不當得利有無理由？金額為何？

（一）被告鄭美珠、鄭永青是否通謀虛偽意思表示簽訂系爭租賃契約？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；

又表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民事訴訟法第277條前段、民法第87條第1項前段分別有所明定。

又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨可資參照），然負舉證責任之一方對於自己主張之事實提出證據，如已足使法院心證形成達證據優勢或明晰可信之程度時，即可認有相當之證明，其舉證責任已盡，應轉由他方負舉證之責。

如他方對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，不足以動搖法院原已形成之心證者，即應認定其抗辯事實之非真正，而應為他方不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號判例、96年度台上字第808 號判決、95年度台上字第1808號判決意旨可資參照）。

次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之，民法第421條定有明文。

⒉被告鄭永青雖提出經過公證之系爭租賃契約為證，惟原告否認其真實性，並認系爭租賃契約係被告鄭永青、鄭美珠所為之通謀虛偽意思表示，應屬無效。

經查：⑴本院民事執行處於102 年9 月10日至系爭房屋現場執行查封時，債務人即被告鄭美珠在場，稱不動產使用情形為：債務人自住，無出租出借等情，有本院民事執行處查封筆錄在卷可證（本院卷第23頁），且為被告所不爭執（本院卷第236 頁）。

衡情，若被告鄭美珠已將系爭房屋出租予被告鄭永青，並未居住於該處，當日僅係向被告鄭永青借用系爭房屋客廳與友人商談事情，則於執行人員詢問系爭房屋使用情形時，自會據實相告，然卻為上開內容之陳述，實與常情有違。

據此，被告鄭永青辯稱其與被告鄭美珠就系爭房屋於強制執行前已存在租賃關係乙節，自難憑採。

⑵被告鄭永青雖陳稱，其係將新光銀行之提款卡交給被告鄭美珠，由被告鄭美珠於每月10日或11日自行提領之方式支付租金予被告鄭美珠，被告鄭美珠可能將房租、水電費及其他生活費一起提領出來，每月租金加水電費之金額可能是1 萬多元，從102 年1 月起繳納租金的方式都是如此等語（本院卷第54頁背面）。

然審諸被告鄭永青新光銀行帳戶自102 年1 月起之交易明細資料，被告鄭美珠僅於102年2 月19日自該帳戶提領1 萬5,000 元，並無固定於每月10日或11日提領1 萬餘元等情，有新光銀行105 年1 月13日檢附被告鄭永青帳戶交易明細資料查詢在卷可參（本院卷第141 至146 頁），且為被告鄭永青所不爭執（本院卷第235 頁背面），並於本院詢問上情時再改口辯稱，有時是拿現金給被告鄭美珠，有時是拿卡片給被告鄭美珠去領等語（本院卷第235 頁背面）。

自無從認定被告鄭永青自102 年1 月起每月已向被告鄭美珠繳納5,000 元之租金，是被告鄭永青既未就系爭房屋向被告鄭美珠繳納租金，則渠等主張系爭房屋間之租賃法律關係乙節，自屬無據。

⑶再者，被告鄭美珠雖辯稱，其自98年即至其女兒位於北新街85號4 樓處居住，並自被告鄭永青於98年起搬入系爭房屋起將系爭房屋出租予被告鄭永青，但拖到101 年起才跟被告鄭永青收取每月5,000 元之租金（本院卷第92頁正背面）；

被告鄭永青則辯稱：其係於101 年11月左右與其母親即被告陳秀琴一起搬至系爭房屋，其搬至系爭房屋時，被告鄭美珠也住在系爭房屋，被告鄭美珠係在104 年搬離系爭房屋等語（本院卷第54頁背面）；

嗣又辯稱：其與陳秀琴於98年入住系爭房屋時，被告鄭美珠就沒有住在系爭房屋，而是住在北新街，被告鄭美珠從搬出系爭房屋起，其戶籍就在北新街等語（本院卷第93頁正背面）。

然觀諸被告鄭永青、鄭美珠2 人之上開辯詞，渠等就被告鄭永青何時搬入系爭房屋，被告鄭美珠何時搬離系爭房屋，前後已多有歧異。

再參以被告鄭美珠之戶籍於99年6 月10日自新竹縣竹北市○○路000 ○0 號遷入系爭房屋，迄於本件訴訟進行中即104 年7 月14日仍設籍於系爭房屋等情，有被告鄭美珠戶籍謄本在卷可證（本院卷第51頁），益徵被告鄭永青辯稱，被告鄭美珠已將系爭房屋出租予伊，並搬離系爭房屋等情，誠乏所據，難謂可採。

⑷至於被告鄭永青、鄭美珠將系爭租賃契約公證之緣由，被告鄭永青先陳稱：其為保障個人利益，故其要求被告鄭美珠一起去辦理公證，公證費用是被告鄭美珠支付等語（本院卷第55頁）；

嗣又陳稱：因系爭契約公證後，可以減稅、節稅等語（本院卷第236 頁）；

被告鄭美珠則陳稱：被告鄭永青因為稅務關係要求將系爭租賃契約公證等語（本院卷第92頁）。

然觀諸自系爭租賃契約公證後迄今，被告鄭永青均因所得金額過低，甚至於申報所得時仍有退稅之情，是從來沒有申報租金支出等情，業具被告鄭永青陳述在卷（本院卷第236 頁），復參以被告鄭永青若申報系爭契約之租金支出，則被告鄭美珠亦須同時申報租金收入，此反有損於被告鄭美珠之利益，被告鄭美珠焉有可能大費周章將系爭租賃契約公證後，反換得自己稅金支出之增加。

足認被告鄭永青、鄭美珠2 人上開將系爭租賃契約公證之目的係為節稅考量之辯詞，顯非實情。

是審酌被告鄭永青、鄭美珠2 人為姐弟至親關係，仍特意將系爭租賃契約公證，其背後之動機，不免令人滋生疑竇。

⑸而租賃契約之存在與否，並非僅以兩造間定有租賃契約書為憑，尚應視兩造間是否確有訂立租賃契約之真意而定，若兩造間均無租賃之真意，自不能僅憑租賃契約書即認定租賃關係之存在。

被告雖主張被告鄭永青、鄭美珠2 人間定有系爭租賃契約，然就被告鄭美珠於本院執行查封時所為之陳述、租金之支付情形，甚且被告鄭永青入住系爭房屋及被告鄭美珠搬離系爭房屋之時間，均有不符合常情及前後矛盾及歧異之情。

是被告鄭永青縱有使用系爭房屋之事實，然被告鄭永青既無法舉證證明其就系爭房屋之使用、收益曾支付相當之對價予被告鄭美珠，自難僅憑經公證之系爭租賃契約即認定被告鄭永青與鄭美珠間確有租賃契約存在。

綜上所述，被告鄭永青、鄭美珠間並無租賃關係之存在，是以被告鄭永青、鄭美珠間之系爭租賃契約確係通謀虛偽之意思表示，依民法第87條第1項應屬無效，要無疑義。

⑹又法院民事執行處雖因系爭租賃契約而於拍賣公告上載明：「使用情形拍定後不點交…請應買人自行注意查證。

承租人鄭永清主張本標建物係向債務人承租，租期自102 年1 月2 日至121 年12月31日，租期20年，每月租金五千元，提出經公證之房屋租賃契約書」；

按拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權以後不得依法請求遷讓。

易言之，執行法院就抵押物所為之拍賣，及投標人應此拍賣所為之投標，性質雖與買賣之法律行為無異，然執行標的物之承租人既非買賣行為之當事人，法院之拍賣公告即非可視為承租人之意思表示，承租人無從依循上開拍賣公告，而就其內容與拍定人成立意思表示之合致。

則法院執行處之拍賣公告固明載「拍定後不點交」，此僅係意在告知投標人，法院執行處囿於被告鄭永青所主張之租賃關係，於系爭土地、房屋拍定後不負責點交，非買受人取得所有權後不得依法請求占有人遷讓返還；

從而，本院拍賣公告雖曾註記如前，被告鄭永青無從恃拍賣公告之上揭記載而對抗原告。

⑺至於被告以系爭租賃契約業於本院公證處辦理公證在案，而公證人不得就違反法令事項及無效之法律行為，作成公證書。

公證人於作成公證書時，應探求請求人之真意及事實真相，並向請求人說明其行為之法律上效果；

對於請求公證之內容認有不明瞭、不完足或依當時情形顯失公平者，應向請求人發問或曉諭，使其敘明、補充或修正之，此為公證法第70條、71條所明定，而據此主張，系爭租賃契約非被告鄭永青、鄭美珠間之通謀虛偽意思表示等語。

惟公證法第71條之所以要求公證人負有向請求人闡明法律關係及其效果的義務，俾使請求公證之法律行為，能讓請求人透過公證人的說明，瞭解其所為法律行為與其預期的真意是否相符，也藉由公證人法律專業的協助，而預先避免可能產生的法律糾紛，達到公證制度賦予公證人擔任平民法律顧問及預防糾紛的目的。

然若請求為公證行為之當事人基於通謀虛偽之意思表示所為之法律行為，其真意如何存乎其心，並非公證人藉由發問或曉諭所得洞悉，自無法期待公證人以發問、曉諭之方式而排除請求人間通謀虛偽意思表示而導致之無效行為，是被告上開所辯，自無足採。

（二）原告請求被告等人遷讓返還系爭房屋，是否有據？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第767條第1項、第942條分別定有明文。

是民法第767條所謂占有，係指同法第940條之直接占有及第941條之間接占有而言，並不包括第942條所定輔助占有之情形在內（最高法院78年度台上字第1985號裁判要旨參照）。

⒉系爭租賃契約為被告鄭永青、鄭美珠間通謀虛偽之意思表示，依民法第87條規定應屬無效，而無拘束系爭房屋受讓人之效力，無「買賣不破租賃」原則之適用。

準此，被告鄭永青、鄭美珠占有使用系爭房屋，自無足可對抗所有權人之法律上正當權源。

因原告已於103 年12月23日領得本院執行處所核發之系爭房屋權利移轉證書，依強制執行法第98條第1項之規定，原告自斯時起，已取得系爭房屋之所有權，是原告主張被告鄭永青、鄭美珠無權占有系爭房屋，本於民法第767條第1項前段之法律關係請求被告鄭永青、鄭美珠遷讓返還，應屬有據。

至於被告鄭美珠雖辯稱，其於98年即搬離系爭房屋，並未占有系爭房屋等情。

然觀諸被告鄭美珠於本院執行處於102 年9 月10日查封系爭房屋時，仍居住其內等情，且事後亦未提出已搬離系爭房屋之相關事證，是被告鄭美珠上開所辯，誠乏無據，自難憑信。

⒊另被告陳秀琴、鄭永河分別為被告鄭永青之母親及兄長，被告陳秀琴於98年即隨被告鄭永青搬進系爭房屋，被告鄭永河則於104 年10月30日假釋出獄後返鄉依親其弟即被告鄭永青而居住於系爭房屋等情，業據被告鄭永青、鄭美珠及鄭永河陳明在卷，並有戶籍謄本、假釋證明書等件在卷可證（第232 至233 頁）。

被告鄭永青與陳秀琴依民法第1114條之規定，互負扶養之義務；

被告鄭永河因假釋出獄而依親被告鄭永青，以上開各情以觀，被告被告陳秀琴、鄭永河2 人係隨被告鄭永青共同生活而同居於系爭房屋內，並受被告鄭永青之指示而占有系爭房屋，而為被告鄭永青之占有輔助人，依民法第942條規定僅以被告鄭永青為占有人，故原告請求被告陳秀琴、鄭永河騰空遷讓返還系爭房屋，即屬無據，此部分不應准許。

（三）原告主張被告應給付相當於租金之不當得利有無理由？金額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。

被告鄭永青、鄭美珠無權占有系爭房屋，已如前述，依上開說明，其受有相當於租金之利益，是原告依民法第179條之規定，請求被告鄭永青、鄭美珠給付相當於租金之不當得利，自屬有據。

⒉次按城市地方房屋租金，以不超過土地及建物改良申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。

土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額。

而房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，然房屋課稅現值為稅捐機關之認定，此亦係由政府機關就系爭房屋價值所為之估定，以此作為房屋價額之估定，自無不可。

而所謂年息百分之十，乃指房屋租金之最高限額，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值、所受之利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。

經查，系爭房屋坐落之新竹市○○段○○段000 ○000 ○00地號土地之面積分別為506 平方公尺及13平方公尺，權利範圍均為1952/100000 ；

125 地號、125-23地號土地之104 年度申報地價分別為每平方公尺16,916元、9,280 元；

105 年度申報地價分別為每平方公尺20,854元、12,000元等情，有土地所有權狀及地價公務謄本在卷可稽（本院卷第15至16頁、第102 至103 頁、第174 頁、第200頁）；

又參以系爭房屋於上開強制執行程序中已為鑑價，其鑑定價格已將增建部分、房屋現況及折舊率等因素一併考量，本院執行處以該鑑定價格為基礎拍賣系爭建物，並由原告以134 萬4,000 元價額拍得系爭房屋，有不動產權利移轉證書在卷可證（本院卷第13頁），是以該拍得價格當較為接近現況，並據此作為估算每月租金之基礎亦較可採。

復審酌系爭房屋位在新竹市中心，距離省道即中華路約50公尺，鄰近南門市場，且至火車站、東門圓環、東門國小、新竹女中、sogo商圈僅須10分鐘車程，並緊鄰威秀影城、新竹教育附小等情，業經本院勘驗現場並製有勘驗筆錄（本院卷第108 頁），並有原告陳報之網頁地圖列印在卷（本院卷第130 頁），是系爭房屋位置之交通尚稱便捷、生活機能良好、商業活動亦屬繁榮等情，本院認以年息8%計算相當於租金之不當得利應屬允恰。

依此標準計算，原告自104 年1 月19日起至104 年12月31日得請求被告鄭永青、鄭美珠給付相當於租金不當得利之金額為11萬7,094 元，及自105 年1 月1 日起至清償日止，被告鄭永青、鄭美珠每月應給付相當於租金不當得利之金額為10,353元（計算式均詳附表），原告逾此部分之請求則無理由。

至於被告陳秀琴、鄭永河非系爭房屋之占有人，已如前述，從而原告請求渠等同負給付相當於租金不當得利之不真正連帶責任，即屬無據，不應准許。

⒊另按所謂不真正連帶債務，係指數債務人以單一目的，本於各別之發生原因負其債務，因其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅者而言。

故不真正連帶債務人中之一人所為之清償，如已滿足債權之全部，即應發生絕對清償效力，債權人不得再向他債務人請求清償（最高法院95年度台上字第2259號判決意旨參照）。

本件原告同時請求被告鄭永青、鄭美珠2 人給付自104 年1 月19日起至渠等2 人遷讓返還系爭房屋日止相當於租金之不當得利部分，因被告鄭永青、鄭美珠2 人對於原告此部分請求應各負全部清償之責任，各負有給付義務，係屬不真正連帶債務，其中一人已為給付者，他被告於該給付範圍內，即免給付之義務。

準此，被告鄭永青、鄭美珠2 人中，若其中1 人已給付原告如附表所示之金額，他被告於該給付範圍內，即免給付之義務。

伍、綜上所述，原告依據民法第767條第1項前段所有物返還請求權請求被告鄭永青、鄭美珠騰空遷讓並返還系爭房屋予原告，及依同法第179條不當得利之法律關係請求被告鄭永青、鄭美珠給付無權占用期間相當於租金之不當得利，確屬有據。

從而，原告請求被告鄭永青、鄭美珠應騰空系爭房屋後遷讓返還，並給付如附表所示金額相當於租金之不當得利，且被告鄭永青、鄭美珠任一人為上開給付，他被告於清償範圍內，同免為給付義務部分，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。

末查，原告另依民法第767條第1項後段、第184條第1項前段及第213條第1項侵權行為之法律關係，請求被告鄭永青騰空返還系爭房屋部分，係以單一聲明，請求法院與民法第767條第1項前段請求為同一之判決，自屬選擇合併，本院既認原告依民法第767條第1項前段之規定就原告上開請求為有理由之判決，則原告另依民法第767條第1項後段、第184條第1項前段及第213條第1項規定請求騰空返還系爭房屋部分部分，及無庸再予審究，併予敘明。

陸、原告及被告鄭美珠均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 105 年 3 月 15 日
民事第一庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 15 日
書 記 官 游意婷
附表
┌──┬──────┬──────┬────────────┬────────────┬───────────────────┐
│編號│占用期間    │房屋價值（拍│   第125地號            │  第125-23地號          │相當於租金之不當得利金額              │
│    │            │定價格）    ├─────┬──────┼─────┬──────┤                                      │
│    │            │            │ 申報地價 │面積        │申報地價  │面積（㎡）  │（元以下四捨五入）                    │
│    │            │            │（元/㎡） ├──────┤（元/㎡） ├──────┤                                      │
│    │            │            │          │權利範圍    │          │權利範圍    │                                      │
├──┼──────┼──────┼─────┼──────┼─────┼──────┼───────────────────┤
│１  │104年1月19日│1,344,000 元│ 16,916   │      506㎡ │    9,280 │13㎡        │117,094                               │
│    │至104年12月 │            │          ├──────┤          ├──────┤【計算式：《1,344,000＋（16,916×506×│
│    │31日（353/36│            │          │1952/100000 │          │1952/100000 │1952/100000＋9,280×13×1952/100000》 │
│    │5年）       │            │          │            │          │            │×8％×353/365）＝117,094】           │
├──┼──────┼──────┼─────┼──────┼─────┼──────┼───────────────────┤
│２  │105年1月1日 │1,344,000 元│ 20,854   │      506㎡ │   12,000 │      13㎡  │10,353                                │
│    │起至清償日止│            │          ├──────┤          ├──────┤【計算式：《1,344,000＋（20,854×506×│
│    │            │            │          │1952/100000 │          │1952/100000 │1952/100000＋12,000×13×1952/100000》│
│    │            │            │          │            │          │            │×8％÷12）＝10,353】                 │
│    │            │            │          │            │          │            │                                      │
└──┴──────┴──────┴─────┴──────┴─────┴──────┴───────────────────┘