臺灣新竹地方法院民事-SCDV,104,訴,527,20160324,1

臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第527號
原 告 徐木英
訴訟代理人 陽文瑜律師
李承訓律師
複代理人 杜唯碩律師
被 告 裕祥輪業有限公司
法定代理人 謝文富
被 告 溫忠誠即努美專業汽車美容
林堅祥
兼前列二人
共 同
訴訟代理人 鄭仁奎
訴訟代理人 鄭淑珍
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國105 年3 月7 日辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：本件被告裕祥輪業有限公司（下稱裕祥公司）未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

（一）坐落新竹縣竹北市○○段0000地號（下稱系爭土地）原為訴外人鄭義本與被告鄭仁奎所共有，所有權權利範圍各為2 分之1 。

嗣訴外人鄭義本於民國103 年6 月6 日將所有權利範圍2 分之1 出售予原告，而被告鄭仁奎並未與原告或訴外人鄭義本間有分管契約，亦非土地管理人，竟無任何正當權源，即擅自占用系爭土地如附圖所示編號A 部分面積166.66平方公尺、編號B 部分面積158 平方公尺、編號C 部分面積69.30 平方公尺及編號D 部分面積28.45 平方公尺之土地，興建建物、地上物（車庫），並將編號A、B 、D 部分之建物連同坐落土地分別出租給被告裕祥公司、溫忠誠及林堅祥使用，妨害原告對於系爭土地所有權行使。

（二）原告自取得系爭土地應有部分所有權後，發現與告鄭仁奎共有系爭土地有上開建物及地上物，多次與被告鄭仁奎協商，然被告鄭仁奎均不斷藉詞拖延，原告只好委請律師發函通知各被告，嗣被告鄭仁奎雖委請友人表示願意協商，然其後仍未提出任何具體方案。

（三）原告前手即訴外人鄭義本將系爭土地所有權權利範圍1/2出售原告時，告知原告就系爭土地出租他人之事可以進行換約，原告可以收取2 分之1 租金，雙方並為此於土地買賣契約第15條特別約定事項第5項約明上開事項，致原告誤認訴外人鄭義本為共同出租人。

其後訴外人鄭義本於103 年7 月間向原告告知因被告鄭仁奎不同意原告與承租人即被告鄭仁奎以外之其餘被告另簽訂租約（換約），故雙方於103 年7 月12日簽訂協議，訴外人鄭義本同意補償原告新臺幣（下同）1,880,000 元，爾後則由原告自行與被告鄭仁奎協商。

然因被告鄭仁奎認系爭土地係其1 人出租，其有權獲取全部租金，根本不同意換約，顯見原告與訴外人鄭義本簽訂買賣契約時僅係因訴外人鄭義本之告知可進行換約，始誤認可為共同出租人，自不能以此即謂被告等係有權占用系爭土地。

（四）被告鄭仁奎係訴外人鄭義本之叔叔，訴外人鄭義本長期與被告鄭仁奎同住，縱訴外人鄭義本就被告鄭仁奎使用系爭土地未曾異議，亦屬人之常情，亦不能以此認定訴外人鄭義本已積極同意被告鄭仁奎能使用系爭土地。

況被告鄭仁奎已自認其與訴外人鄭義本就系爭土地並未講好要如何使用，也不曾討論等情，自無從以訴外人鄭義本未提出異議，即認其業已同意被告鄭仁奎使用系爭土地之事實。

況訴外人鄭義本同意被告鄭仁奎得出租系爭土地予他人使用，亦無從對抗原告。

（五）被告鄭仁奎既已自認其與訴外人鄭義本間就系爭土地並未訂立分管契約，其在系爭土地搭蓋建物出租他人均係本諸其個人之意，又系爭土地連同地上建物之租賃契約，均係被告鄭仁奎單獨與其餘被告簽訂，則被告鄭仁奎自應就其所搭蓋之建物有占有系爭土地之正當權源負舉證責任。

然其迄今未就此提出證據證明，被告鄭仁奎甚至否認訴外人鄭義本或原告就系爭土地有任何權利，顯見被告鄭仁奎所為已侵害原告就系爭土地應有部分之權利，原告自得請求排除侵害即請求被告裕祥公司、溫忠誠及林堅祥自占用土地部分遷出，並請求被告鄭仁奎拆除並將占用部分土地返還原告及其餘全體共有人。

（六）又被告鄭仁奎無權占用系爭土地如附圖所示編號A 、B 、D 部分興建建物並出租被告裕祥公司、溫忠誠及林堅祥供營業使用，從而在計算相當於租金不當得利時，即無土地法第97條最高租金限制規定之適用。

而被告鄭仁奎自認系爭土地上之建物雖係由承租人搭建，但約定5 年後鐵皮屋歸屬被告鄭仁奎等情，亦即被告鄭仁奎顯係以系爭土地供其餘被告使用為取得承租人興建建物之部分對價，然此係顯然侵害本屬於訴外人鄭義本之權利，是在衡酌相當於租金不當得利時，此部分亦應為考量。

又參諸被告鄭仁奎所提出之租賃契約書，其中被告溫忠誠部分之月租金為33,000元，被告裕祥公司之月租為30,000元，被告林堅祥部分之月租為12,000元，合計即達75,000元，加上其本身又另無權占用系爭土地如附圖所示編號C 部分使用，足見被告鄭仁奎受有相當於租金之利益，而致原告受有損害。

從而參諸被告鄭仁奎每月收取之租金及其本身另行使用系爭土地所獲相當租金之不當得利，暨原告就系爭土地之應有部分為2 分之1 ，原告依不當得利之法律關係，請求被告鄭仁奎按月給付30,000元相當於租金之不當得利等語。

（七）並於本院聲明：⒈被告裕祥公司應自系爭土地如附圖所示編號B 部分面積158 平方公尺之土地遷出。

⒉被告溫忠誠應自系爭土地如附圖所示編號A 部分面積166.66平方公尺之土地遷出。

⒊被告林堅祥應自系爭土地如附圖所示編號D 部分面積28.45 平方公尺之土地遷出。

⒋被告鄭仁奎應將系爭土地如附圖所示編號A 部分面積166.66平方公尺、編號B 部分面積158 平方公尺、編號C 部分面積69.30 平方公尺及編號D 部分面積28.45 平方公尺之建物拆除，並將前開占用土地返還原告及其餘共有人全體。

⒌被告鄭仁奎應自103 年6 月7 日起至返還前項土地之日止，按月給付原告30,000元。

⒍願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告被告溫忠誠、林堅祥及鄭仁奎則以：

（一）坐落系爭土地上之建物、地上物均係由被告鄭仁奎獨資搭建，房屋稅亦均由被告鄭仁奎繳納，前開建物、地上物占用系爭土地面積亦未超過被告鄭仁奎就該土地所有權權利範圍1/2 換算之面積。

被告鄭仁奎與原告前手即訴外人鄭義本就系爭土地之管理使用雖未訂立書面之分管契約，然訴外人鄭義本就被告鄭仁奎於1157地號土地上搭蓋建物並出租他人使用乙事，均為知悉，從未提出異議，即為同意被告鄭仁奎使用系爭土地土地。

且因被告鄭仁奎與訴外人鄭義本為叔姪關係，訴外人鄭義本因父早逝，自小即與被告鄭仁奎同住並由其撫養，被告鄭仁奎就系爭土地之租金收入係用以支應家族生活開支，是被告鄭仁奎所為並不構成侵權行為或不當得利。

（二）原告購買土地前從未與被告鄭仁奎協商土地上建物及後續分管使用問題，並非被告鄭仁奎故意不與原告訂定土地分管契約，且原告購買土地後，亦從未與被告鄭仁奎討論租金事宜，僅要求被告鄭仁奎共同開發或轉賣，被告鄭仁奎因不願變賣祖產，乃與原告協商訂定分管契約或分割土地，以免後續爭議，但原告皆不予理會，遽稱被告等無權占用土地而逕行提起訴訟，要求被告鄭仁奎拆屋還地及請求給付不當得利，顯屬權利濫用。

（三）又系爭土地所搭蓋建物均係被告鄭仁奎獨資興建，為被告鄭仁奎所有，訴外人鄭義本或原告對該等建物並無任何權利。

（四）至被告所搭蓋之建物雖有部分占用兩造所共有之系爭土地，但該等建物所坐落之土地緊鄰馬路且較有經濟價值部分係被告鄭仁奎單獨所有。

系爭土地未臨中山路，被告鄭仁奎為提高系爭土地之經濟價值，而出資購買其他土地，使系爭土地臨中山路，而原告未考慮上述因素，即要求被告按月給付原告30,000元租金，顯然過高等語。

（五）並於本院聲明：原告之訴駁回。

三、被告裕祥公司則以：被告裕祥公司係支付租金向被告鄭仁奎承租系爭土地使用，並非無權占用等語。

並於本院聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

四、系爭土地為兩造共有，被告鄭仁奎在系爭土地如附圖所示編號A 部分面積166.66平方公尺、編號B 部分面積158 平方公尺、編號C 部分面積69.30 平方公尺及編號D 部分面積28.45平方公尺之土地，興建建物、地上物（車庫），並將編號A 、B 、D 部分之建物連同坐落土地分別出租給被告裕祥公司、溫忠誠及林堅祥使用之事實，為兩造不爭執，業據本院囑託新竹縣竹北地政事務所履勘現場屬實，製有勘驗筆錄、附圖，複丈成果圖在卷可稽。

是本件本院所應審究者為：（一）被告鄭仁奎所有建物、地上物占用系爭土地是否有合法使用權源？（二）原告是否得請求被告裕祥公司、溫忠誠及林堅祥自占用如附圖所示編號B 、A 、D 土地遷出？（三）原告是否得請求被告鄭仁奎將附圖所示編號B 、A 、D 、C土地上建物、地上物拆除，將前開占用土地返還原告及全體共有人？（四）被告鄭仁奎使用前開土地是否受有相當於租金不當得利？（五）原告得向被告鄭仁奎請求不當得利金額為何？經查：

（一）關於被告鄭仁奎所有建物、地上物占用系爭土地是否有合法使用權源部分：⒈按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束。

又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。

⒉證人鄭仁奎於本院證述：伊原為系爭土地共有人，系爭土地原為伊祖母名下，因伊父親早逝，系爭土地就由伊與其叔叔即被告鄭仁奎繼承。

伊父親過世時，伊才七歲，伊是由被告鄭仁奎及其祖母扶養長大。

對於被告鄭仁奎將系爭土地出租他人使用或在土地上興建鐵皮屋出租他人使用，伊未曾表示反對，當時都是由鄭仁奎在處理，伊也同意鄭仁鄭如此使用。

伊曾與謝文富簽約，約定謝文富搭建鐵皮屋5 年後，鐵皮屋歸出租人所有等語（見本院卷第76頁背面-79 頁）。

依證人前開證述內容可知，系爭土地原為訴外人鄭義本祖母所有，被告鄭仁奎為訴外人鄭義本叔叔，於訴外人鄭義本7 歲時，訴外人鄭義本之父親即過世，自小由訴外人鄭義本祖母及被告鄭仁奎扶養長大，訴外人鄭義本祖母過世後，系爭土地即由訴外人鄭義本與被告鄭仁奎繼承，所有權權利範圍各1/2 。

嗣被告鄭仁奎在訴外人鄭義本知悉且同意下，將系爭土地如附圖所示編號B 部分土地出租被告裕祥公司興建鐵皮屋，並約定5 年後由出租人取得所有權益，另在如附圖所示編號A 、C 、D 土地上興建建物或地上物，出租他人並供自己使用，則被告鄭仁奎使用系爭土地如附圖所示A 、B 、C 、D 範圍土地係基經共有人同意，而有分管協議存在。

⒊雖被告鄭仁奎於本院陳述：其與訴外人鄭義本繼承系爭土地後，沒有分管，也不曾討論系爭土地要如何使用等語，證人鄭義本於本院證述：系爭土地伊與被告鄭仁奎沒有訂立系爭土地的分管契約，也沒有就系爭土地做如何使用達成協議等語。

然依卷附被告提出書狀內容、於本院歷次陳述，及證人鄭義本於本院104年12月9日數次證述其有同意被告在系爭土地上興建建物、地上物、出租他人使用可知，被告鄭仁奎及證人鄭義本應係誤認分管契約必須要訂立書面契約，始為有效分管，是其前開陳述、證述內容，尚不足為被告就系爭土地無分管使用認定。

⒋證人鄭義本復於本院證述：伊在賣土地給原告的時候，原告也知道系爭土地上面有建築物，伊有跟原告講收房租的事情，原告也認為他可以收被告裕祥公司、溫忠誠、林堅祥使用房租的一半，當時在簽約時也有寫明等語（見本院卷第77頁背面）。

⒌證人田明耀則於本院證述：伊為原告購買系爭土地及同段1146、1156土地仲介，伊有到現場看過，系爭土地上有三棟建物由租客在使用，對方仲介也有表示係出租他人。

對方有表示是由被告鄭仁奎出租，訴外人鄭義本沒有在處理。

伊有詢問對方買了之後是否可換約即收租金之意，對方回稱可以。

簽訂買賣契約時，訴外人鄭義本有跟原告說系爭土地他沒有在處理是鄭仁奎在處理，地上建物可以幫我們換約。

買了之後，協調沒有辦法換約。

我們請對方仲介許宏振約訴外人鄭義本至公司與買方協調，協調結果，訴外人鄭義本酌減價金，由買方與被告鄭仁奎自行溝通換約的部分。

當時在介紹原告購買系爭土地時有詢問對方仲介許宏振系爭土地是否有分管協議，對方許宏振回稱沒有。

仲介處理土地持分的時候，會循例問土地是否有分管協議，如果土地有分管協議的時候，才知道所買土地使用範圍等語（見本院卷第104-106 頁）。

⒍參以原告向訴外人鄭義本買受系爭土地及同段1146、1156地號土地時即103 年4 月7 日所簽訂土地買賣契約書第15條特別約定事項載明：「…五、本買賣標的1157地號及1156地號仍有租約，乙方（即鄭義本）應於甲方（即原告）給付尾款前，協同承租人與甲方辦理租約」，及原告因無法換約收取租金，另與訴外人鄭義本協益，由買賣價金扣減1,880,000 元補償原告等情以觀，足見原告於買受系爭土地時，即知系爭土地如附圖所示A 、B 、C 、D 範圍土地由被告鄭仁奎出租他人收益或自行使用，且為訴外人鄭義本知悉且同意。

依前揭說明，原告自應受其前手與被告鄭仁奎間分管協議拘束。

被告鄭仁奎占用系爭土地如附圖所示A 、B 、C 、D 範圍土地，自非無權占用。

⒎雖原告與訴外人訂立買賣契約時，訴外人鄭義本誤認其為共有人，且與被告鄭仁奎為至親關係，對於租金收取有權限，而表示可協助買方取得出租人地位，惟事後遭被告否認，亦不能以此認定被告鄭仁奎未經共有人同意使用系爭土地。

（二）關於原告是否得請求被告裕祥公司、溫忠誠及林堅祥自占用如附圖所示編號B 、A 、D 土地遷出部分：⒈按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。

共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。

又共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬管理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意。

⒉系爭土地共有人即被告鄭仁奎因共有人間分管協議而有權使用系爭土地如附圖所示A 、B 、D 範圍土地已如前述，則被告鄭仁奎在前開範圍土地上興建建物、地上物出租被告裕祥公司、溫忠誠及林堅祥使用，前開被告亦屬有權占用，原告請求前開被告自系爭土地如附圖所示A 、B 、D範圍土地遷出，尚屬無據。

（三）關於原告是否得請求被告鄭仁奎將附圖所示編號B 、A、D、C 土地上建物、地上物拆除，將前開占用土地返還原告及全體共有人部分：被告有權使用系爭土地如附圖所示A 、B 、D 、C 範圍土地，已如前述，則原告請求被告鄭仁奎將前開土地上建物、地上物拆除，將土地返還原告及全體共有人，亦屬無據。

（四）被告鄭仁奎使用前開土地是否受有相當於租金不當得利部分：被告有權使用系爭土地如附圖所示A 、B 、D 、C 範圍土地，被告在前開土地上興建建物出租他人使用收取租金，及自行使用，係有法律上合法權源，自非不當得利。

（五）關於原告得向被告鄭仁奎請求不當得利金額為何部分：被告有權使用系爭土地如附圖所示A 、B 、D 、C 範圍土地，被告在前開土地上興建建物出租他人使用收取租金，及自行使用，係有法律上合法權源，無不當得利，則原告向被告請求不當得利數額，即毋庸再行審酌。

五、綜上所述，被告鄭仁奎在系爭土地如附圖所示編號A 、B 、D 、C 範圍土地有合法使用權源，被告鄭仁奎自得前開土地上興建建物、地上物出租被告裕祥公司、溫忠誠及林堅祥及供自己使用。

原告請求被告裕祥公司、溫忠誠及林堅祥自前開土地遷出，並請求被告鄭仁奎將前開土地上建物、地上物拆除，將前開土地返還原告即全體共有人，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 3 月 24 日
民事第二庭 法 官 邱玉汝
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 24 日
書記官 陳弘明