臺灣新竹地方法院民事-SCDV,104,訴,682,20160722,2

臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第682號
原 告 王詒嘉
訴訟代理人 楊一帆律師
被 告 倪文宗
訴訟代理人 朱昭勳律師
胡嘉雯律師
劉璧慧律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國105 年6 月20日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾捌萬貳仟貳佰元，及其中新臺幣壹佰捌拾萬元自民國一０四年四月二十一日起，其中新臺幣壹拾捌萬貳仟貳佰元自民國一０四年九月十八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣陸拾陸萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣壹佰玖拾捌萬貳仟貳佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

㈠、被告於民國104 年4 月間委託訴外人興立不動產經紀有限公司即住商不動產新竹中正西大店（以下簡稱興立公司）出售所有坐落新竹市○○段000號地號土地（以下簡稱系爭土地），於簽約前原告一再透過仲介向被告表示購買該土地係為「建築使用」，被告則透過仲介向原告表示其向前手購買該土地之目的亦為自己建築使用，並曾申請過指定建築線，亦有請建築師畫設計圖，後僅因股東不合無法興建而作罷，始出售系爭土地，被告並於雙方欲簽定之買賣契約書第十七條第二項其他約定註明：「賣方保證本標的未訂定任何租約及未作他筆土地之法定空地使用，並可單獨申請建築使用」等語，且於系爭契約書所附之標的物現況說明書第16點，勾選已申請指定建築線、第24點勾選有出入及臨接道路、第25點勾選對外通行巷道無發生通行糾紛及不須支付通行費等情，保證系爭土地得單獨申請建築使用，原告因相信被告之保證，始同意向被告買受系爭土地，並於104年4月16日與被告簽立不動產買賣契約書（以下簡稱系爭契約書），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,822萬元。

原告嗣並於104年4月21日將頭期款180萬匯入被告所指定之帳戶內，並因買賣成交而依約支出仲介服務費用182,200元予興立公司。

然其後經原告將被告在簽約後提交之前申請建築指示線資料，交付予建築師，建築師卻表示該等建築指示線已無法使用，經原告再向新竹市政府工務處建築管理科調取套繪圖，並詢問該科之承辦人員，發現系爭土地根本無法單獨申請取得建照，需經鄰地即同段541地號土地（以下簡稱鄰地）地主出具路權使用證明（即同意通行同意書），始能辦理。

原告隨即通知被告此事，並請被告配合提出該同意書，卻遭被告拒絕，被告反要求原告要先依約給付第二期款，否則要以原告付款遲延為由解約並沒收已付價金，嗣被告即發函原告，以原告遲延付款而表示解除契約並沒收價金，原告不得已始於同年8月間發函被告，以受被告詐欺簽約及系爭土地具有瑕疵為由，撤銷及解除契約，並要求返還所付價金180萬元及賠償原告支付之仲介服務費182,200元。

㈡、被告既於系爭契約書上保證系爭土地可單獨申請建築使用，意謂不需要經過其他土地所有權人之同意即可申請建築執照而為建築使用；

如今卻須得該鄰地地主即即澎湖縣望安鄉公所（以下簡稱望安鄉公所）之通行同意，始可取得建築執照，被告對此全然未為告知，顯然欠缺所保證之品質，系爭土地自屬有瑕疵；

況被告在原告要求提供路權使用證明以補正瑕疵時，卻表明無提供之義務而拒絕補正瑕疵，依實務見解，原告仍得在危險移轉前主張被告應負瑕疵擔保責任，並拒絕繼續給付價金而不負遲延給付價金責任。

是原告因被告之拒絕補正瑕疵及拒絕對瑕疵為擔保，且因此瑕疵係屬重大，而予以解除契約，自屬合法有效。

又訴外人興立公司雖為原告居間系爭土地之買賣，但原告並未授予代理簽約之權利，系爭契約書仍係兩造親自簽訂，自不生興立公司為原告之代理人情事，縱使興立公司之受僱人於簽訂系爭買賣契約前，因被告簽立第二份標的物現況說明書，而知悉鄰地為私設道路，亦無及於原告之效力，是被告據此主張原告於簽約前，已知悉系爭土地之鄰地為私設通路，應已知需要鄰地出具同意書始可申請建照，被告並未保證系爭土地不需他人之配合即得申請取得建照云云，並非事實。

㈢、被告明知原告購買系爭土地係供建築使用，而系爭土地存有上述之瑕疵情形，已為其簽約時所明知，卻仍為得單獨建築使用之保證，是被告顯有詐欺原告訂約之行為甚明，原告據以撤銷系爭買賣契約，自屬有據。

又原告確因相信被告所言，認系爭土地可供單獨建築使用，乃與被告簽約，並因而支出仲介費用182,200元而受有損失，是原告自得依民法第184條第1項後段之規定，請求被告賠償原告所受損害182,200元。

又因被告之行為，亦對原告構成債務不履行，是原告亦得併依債務不履行損害賠償之法律關係，請求被告賠償原告所受之損害182,200元。

㈣、從而，就原告已給付之180萬元價金部分，原告既已合法解除契約並撤銷訂約之意思表示，則依選擇合併關係，主張依回復原狀或不當得利之法律關係，請求被告返還；

另就原告已支付之182,200元仲介服務費部分，亦依選擇合併關係，主張依民法第184條第1項後段或債務不履行損害賠償之規定，請求被告賠償之。

並聲明：被告應給付原告1,982,200元，及其中180萬元自104年4月21日起，其中182,200元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯：

㈠、原告與興立公司間有居間及委託之契約關係，就兩造間系爭契約之簽立，興立公司係原告之代理人，則在系爭契約簽訂前，被告既已以第二份現況說明書，向興立公司人員表明系爭土地係鄰私設道路，已生通知原告之效力。

況被告亦於簽約當日，提供原證8所示建築線圖說予原告，原告可由其中之現況計畫圖，知曉系爭土地無鄰接計畫道路或現有巷道。

可見原告於簽約時，對於鄰地即541地號土地為私設通路已有知悉，並知悉其建築時，可能需取得鄰地同意書，故毋需取得鄰地之同意書，顯非被告在契約中保證「可單獨申請建築使用」之內容，亦難認被告有詐騙原告簽約之情事；

又被告上開保證內容之真意，僅指「買方於系爭土地建築時，得不受第三人之任意干涉、妨礙，致客觀上不能建築之情事，至一般建築所應遵循之行政程序、依法令得向行政機關申請之文書、執照，應不在此限」而已。

因系爭土地本身係屬建地，亦非法定空地，得留設部分法定空地後，將其餘部分單獨作為建築使用，且已申請取得建築線，本可透過法定程序，藉由鄰地地主之配合出具同意書，而申請取得建照。

由此，益見被告上開約定、保證之內容，不包括「無需取得鄰地地主同意書」該項，原告之主張，顯與雙方約定之意旨不合。

㈡、又原告迄未取得土地所有權，尚未能申請建築執照，現實上並不發生無法取得鄰地通行同意之情形，且任何第三人向鄰地地主即望安鄉公所申請通行使用，其均會無償同意，難認有何瑕疵可言。

復因系爭土地之危險負擔尚未移轉予原告，且原告雖在簽約後，表示欲申請指示建築線而要求被告提出鄰地地主之通行使用同意書，然申請建築指示線並不需要鄰地同意書，被告始拒絕原告之要求，且依契約原告有先給付第二期款之義務，原告遲延付款，自不得依瑕疵擔保責任之規定解除系爭買賣契約。

又縱認有瑕疵，因被告於本件訴訟進行中，已順利向望安鄉公所申請取得土地使用權同意書，且係無償，可見欲取得該同意書並不難，是該瑕疵並非重大，如准予原告解約顯失公平，是原告據此主張解約並不合法。

㈢、原告支付報酬予興立公司，係基於其與該公司間之委任、居間關係而生，與系爭土地品質是否欠缺無相當因果關係，自不得請求此部分之損害賠償。

㈣、原告係因不願依約繼續交付第二期款以下價金予被告，乃藉故編串所稱之解除及撤銷契約事由，難認有理由，原告既遲延給付第二期款以後之價金而有違約情事，並經被告催告仍置之不理，是被告據以解除契約並沒收價金，自屬依約行使，原告之後之解約並不合法，且被告亦無詐欺原告訂約之情事，是原告主張解除或撤銷系爭契約，並被告有債務不履行及對其構成侵權行為云云，均與法不合，所為本件請求並無理由。

並聲明：原告之訴駁回；

如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠、被告委託興立公司居間銷售其所有之系爭土地，經該公司仲介後，嗣兩造於104年4月16日就系爭土地簽訂系爭契約書，原告向被告買受系爭土地以供建築使用，雙方約定價金為1822萬元，付款方式約定：第一期簽約款180萬元，第二期款180萬元，賣方應於104年4月28日備齊一切過戶資料等交付承辦地政士收執，雙方並蓋妥移轉登記書表等，買方應於104年4月28日及之前將第2期款存匯入履保專戶，於契約書第十七條第2點並約定：賣方保證本標的未訂立任何租約及未做它筆土地之法定空地使用，並可單獨申請建築使用。

㈡、於系爭契約書所附，被告於104 年4 月1 日書立之標的物現況說明書，被告已勾選：已申請建築指示線，且勾選有出入及臨接道路，但未進一步勾選係私設道路、既成巷道或計畫道路，但於被告因另與興立公司簽訂之土地專任委託銷售契約書，被告於同年月10日所書立之標的物現況說明書，則勾選有私設道路，然該份說明書未附入系爭契約書內。

㈢、原告於104年4月21日交付頭期款180萬元予被告，且支出仲介費用18萬2200元予興立公司。

㈣、被告於104年7月16日，寄發原證六存證信函予原告，催告原告於文到7日內支付價金及違約金，逾期將解除系爭契約並沒收原告交付之簽約款180萬元，原告於同月17日收受，嗣被告並於同月24日，再寄發被證四之存證信函予原告，以原告違約未給付其餘價金為由，表示解除契約並沒收價金，原告收受後，曾於104年8月間寄發原證五之新竹武昌街郵局第一三六四號存證信函予被告，以標的物有瑕疵主張解約，其後復於同年八月中旬寄發原證七之存證信函予被告，主張受被告之詐欺而簽約，且被告出售之系爭土地無法供建築使用有瑕疵，向被告表示撤銷及解除系爭契約，並要求被告於函到七日內返還已受領之價金180萬元及賠償原告支出之仲介報酬18萬2200元之損害。

㈤、系爭鄰地僅屬新竹市建築管理自治條例中之「私設通路」；系爭土地於申請建築指示線階段，毋需系爭鄰地所有權人之同意，僅需在申請書上併列系爭鄰地為基地，但系爭土地於其後欲申請建築執照時，需鄰地地主出具供通行使用之土地使用同意書始可。

㈥、被告提出澎湖縣望安鄉公所105年5月3日函文影本（卷二第二００頁），其說明欄載稱：查旨揭地號自由段五四一地號土地為都市計畫使用分區為第一種住宅區，此申請一案為建築執照，以不影響本所土地權益為前提，「同意」僅提供通行使用。

且經本院再函該鄉公所，系爭五四０地號土地地主，欲申請該筆土地之建照，而向該鄉公所申請出具該五四一地號土地之土地使用同意書時，需檢具何資料及是否無償，已具該鄉公所以105年5月25日函（見卷二第234、235頁），於說明欄二，表示先前之函覆因誤用相關規定而拒絕出具。

於說明欄三，則表示本件被告於105年3月28日再行函文申請通行同意書，經其查明符合民法七八七條袋地所有人之通行權資格，並於105年5月3日發函同意提供通行使用，且於第四點表示為無償。

㈦、新竹市政府於105年5月17日函覆表示：澎湖縣望安鄉公所105年5月3日望社字第0000000000號函內容，原則屬新竹市建築管理自治條例第七條第二項規定所稱之「私設通路之土地權利證明文件」，惟該函應再載明該私設通路「同意供新竹市○○段○○○地號土地通行使用」及私設通路「同意使用面積」等事項。

㈧、系爭土地必須要鄰地即541地號地主出具同意通行使用同意書才能申請建築執照。

㈨、原告在簽訂契約後有通知被告提出541 地號地主出具之同意通行使用同意書而遭被告拒絕。

四、本件爭點：

㈠、系爭契約所約定之「可單獨申請建築使用」之意義為何？系爭土地需經五四一地號地主出具同意通行使用之同意書，始得申請建照，則系爭土地，是否已非「可單獨申請建築使用」而具有瑕疵？原告在簽約後通知被告提出鄰地地主出具之通行土地的同意書而遭被告拒絕，原告據此主張系爭土地因有此瑕疵，且屬重大，及被告拒絕補正瑕疵為由，而依民法第三五九條規定解除契約，有無理由？

㈡、原告主張其係受被告之詐欺而簽訂系爭契約，據以主張撤銷系爭契約，有無理由？

㈢、原告依解除契約後回復原狀，及依撤銷契約後之不當得利法律關係，依選擇合併關係，訴請被告返還價金180萬元及利息，有無理由？

㈣、原告依債務不履行損害賠償或民法第184條第1項後段之規定，依選擇合併之關係，請求被告賠償其182200元及利息，有無理由？

五、本院之判斷：

㈠、系爭契約第17條所約定之「可單獨申請建築使用」，係指系爭土地無須經由他人之同意，即可申請建築執照而供建築使用而言。

１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年台上字第286號判決要旨參照）。

經查，系爭契約書所附由被告於104年4月1日填製之標的物現況說明書，業經被告親自勾選已申請指定建築線、有出入及臨接道路、對外通行巷道無發生通行糾紛及不須支付通行費等情，此有該份現況說明書附於系爭契約書內可憑（見卷一第18頁）。

又原告主張：其於簽約前有透過仲介向被告表明購買系爭土地係為建築房屋使用，被告於當時亦透過仲介向原告轉述其本身為建商，系爭土地先前亦係買來欲興建房屋，且已有建築指示線，並請建築師畫好設計圖，後僅因股東間意見不合而作罷，始出售土地，且於兩造碰面簽定系爭契約書當日，經原告再次確認系爭土地是否可蓋房子，被告說可以，並表示系爭土地已指定建築線，而於簽約前及當天，被告並無告知原告系爭土地必須與鄰地一起申請建築指示線等情，亦據證人即受被告委託銷售系爭土地之興立公司所屬仲介人員杜相甫，到庭證稱明確（見卷一第139頁背面、140頁背面）。

是被告既已於契約書所附之現況說明書內，表明系爭土地先前申請指定建築線已經核准，並有出入及鄰接道路，且對外通行巷道無通行糾紛及不需支付通行費，未曾提及或另註明需有鄰地或第三人之配合始能建築，簽約前復已透過仲介杜相甫，轉知原告其先前購買系爭土地亦係要在其上建房子，且已有建築指示線，並已畫好設計圖，意指系爭土地確可申請取得建照供建築之用，復於簽約當天再向原告為上開之表示及承諾，全然均未曾提及需要鄰地之配合。

準此，可見被告於上開締約過程中及簽約當日時，向原告透露、表示之訊息，乃係系爭土地本身即可申請取得建築指示線及建造，以進行建築，無需他人之配合。

且被告身為建商已多年，而原告近幾年開始亦有從事建築業，為兩造所不爭，而建築基地之申請建照，若需取具鄰地地主之同意書始得為之時，因是否能順利取得該同意書，往往存在高度之不確定性，是此種建築基地得否申請取得建照，即具有相當之風險，此等事宜自為涉及此類建地買賣之雙方，至為關切之事項，而被告身為一有經驗之建商，自當有上開之認知，並明悉此一事項亦為買方之原告所關注。

然被告卻於締約過程中，隻字未提及需有第三人之配合，反而在整個締約過程中，顯示、透露出系爭土地建照之申請不成問題之情狀，是原告主張被告於簽約時，已有約定及保證系爭土地地主不需鄰地或他人之配合，即可單獨申請取得建造以供建築乙節，即非無據。

又系爭契約第17條第2點係約定：「賣方保證本標的未訂立任何租約及未做它筆土地之法定空地使用，並可單獨申請建築使用」，依其約定「可單獨申請建築使用」之字句，依通常之解釋及一般人訂約時之客觀上認知，乃係指系爭土地要向行政機關依法定程序申請取得建照，僅需系爭土地地主單獨自行為之即可，無庸其他土地地主之配合。

是通觀上開事證，原告主張被告已保證系爭土地本身，即可單獨申請取得建照，無需再有鄰地地主同意書之配合乙節，即堪信實。

２、雖被告主張：其於簽約前，有透過仲介人員杜相甫向原告表示系爭土地尚需鄰地地主配合始能申請建築指示線（應為「建築執照」之誤）云云，惟為證人杜相甫具結後所明確否認，並證稱於簽約後七至十天時，原告向其反應系爭土地不能指定建築線，其即轉知被告，被告有表示經其詢問他人後，始知系爭土地要鄰地地主望安鄉公所同意始能請到建築線等情（見卷一第140頁正面），是被告此部分所述，即非可採。

至被告另以：原告已透過仲介，在簽約前知悉第二份現況說明書所示系爭土地係鄰私設道路之內容，至少應認其先前對仲介之告知，已對原告發生通知之效力，然為原告所否認。

查，證人杜仲甫已明確證稱其就第二份現況說明書之上開內容，於兩造簽訂系爭契約前，並未告知原告，也未曾提示該份現況說明書予原告，雙方簽約時，也是以第一份現況說明書，作為其等簽約認知之共同點，簽約時有再請兩造確認過第一份現況說明書之內容，簽約時被告並無表示土地鄰私設道路等情（見卷一第141頁、第142頁正面），依證人上開之證述，難認原告於簽約前已透過仲介而知悉上情，且兩造既係經證人當場確認包括第一份現況說明書等內容後，始簽立契約，並將第一份現況說明書作為契約之附件，過程中被告未向原告提出第二份現況說明書，亦未提及土地鄰私設道路乙事，是原告自無從據以知悉該情而簽約，則被告以原告在簽約前已知系爭土地僅鄰私設道路，即應知尚需他人配合始得申請建照，故其不可能擔保系爭土地毋需他人配合即可取得建照云云，顯不足採。

雖被告另主張：其於簽約時，已交付原告原證八之系爭土地建築指示線資料，原告即可知土地係鄰私設道路，惟為原告所否認，陳稱係簽約後二、三天被告始交付該資料，經其交給建築師查看，建築師表示該建築指示線不能用，其乃找被告請其配合提出鄰地地主出具之通行同意書等語，而原告所陳，核與前述證人杜相甫所述，原告係於簽約後，始向其反應系爭土地有關建築之問題相符。

參以第一份現況說明書內，其第16項雖勾選已申請指定建築線，然並未勾選當時已附有該份指定建築線資料（即在如附件欄並未打勾），是原告主張被告係在簽約後始交付其該份資料，應係屬實，則被告以原告於簽約時，可從其交付之建築指示線資料，得知系爭土地係鄰私設道路，故其並未保證系爭土地無需鄰地配合即可取得建照云云，亦不可採。

３、依上所述，足認被告與原告簽立系爭契約時，已向原告保證系爭土地具有不需鄰地地主之配合，即可申請取得建照之品質，被告辯稱其無該等保證云云，並不可採。

㈡、系爭土地因不具被告所保證「可單獨申請建築使用」之品質，而屬有瑕疵；

且被告已對原告擔保系爭土地可取得建造，並對原告負有配合其就系爭土地，取得建照以供建屋之從給付義務。

１、經查，系爭鄰地僅屬新竹市建築管理自治條例中之「私設通路」；

系爭土地於申請建築指示線階段，固毋需系爭鄰地所有權人之同意，僅需在申請書上併列系爭鄰地為基地，但系爭土地於其後欲申請建築執照時，需鄰地地主出具供通行使用之土地使用同意書始可之情，為兩造所不爭，且據新竹市政府以該府104年10月21日府工建字第0000000000號函覆在卷，並有證人即新竹市政府工務處承辦員林昇模到庭證述明確（見卷一見本院卷一第129至132頁、第229頁、第230頁）。

則系爭土地欲申請建照，既需鄰地地主出具同意通行使用同意書後，始可能核發，即需鄰地地主之配合，可見其本身無法單獨向行政機關申請取得建照，顯然欠缺被告向原告所保證該筆土地不需他人配合，本身即可單獨申請取得建照之品質，故系爭土地具有欠缺被告所保證品質之瑕疵存在，即堪認定。

２、次按，原告與被告簽立契約買受系爭土地之目的，在於能就系爭土地取得建照以在其上建築房屋，且被告有擔保原告得就系爭土地取得建照以供建屋之情，為兩造所不爭，並有契約第17條第2點之約定內容可參。

又契約成立生效後，債務人除負有主給付義務外，為準備、確定、支持及完全履行主給付義務，尚負有從給付義務，其僅具補助主給付義務之功能，其存在目的，不在於決定債之關係之類型，而是在確保債權人之利益能夠獲得最大的滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現，此即為一般所稱之從給付義務。

本件系爭契約被告對原告所負之義務，除移轉系爭土地所有權並點交土地予原告外，被告既另對原告擔保系爭土地得取得建照以建屋，而就系爭土地能取得建照以建築房屋，乃係原告向被告買受取得系爭土地所有權之主要目的，是至少可認被告依系爭契約，亦對原告負有需配合其就系爭土地，能取得建照以供建屋之從給付義務。

３、被告雖辯以：原告迄未取得土地所有權，尚未能申請建築執照，現實上並不發生無法取得鄰地通行同意之情形，且任何第三人向鄰地地主即望安鄉公所申請通行使用，其均會無償同意，難認有何瑕疵可言。

然此為原告所否認。

查，系爭土地之瑕疵，在於欠缺被告對原告保證之毋需鄰地地主之配合，即可單獨申請取得建照之品質，已如前述，而此一品質之欠缺，業已造成原告如後續取得系爭土地所有權欲申請建照時，可能遭遇鄰地地主不願出具同意書或要求高額款項始願出具，致生建照能否順利取得之高度不確定性及風險存在，對原告契約目的之達成已生重大之影響，自屬具有瑕疵甚明。

且事實上於原告簽約後，發現系爭土地需取具鄰地同意書始能申請建照後，之後興立公司亦有代向鄰地地主即望安鄉公所申請路權證明文件，惟未獲同意，且至105年3月底之前，經本院依當事人聲請，多次向該鄉公所函查是否會同意出具土地使用同意書，以供系爭土地地主申請建照使用及其要件、是否無償乙節，該鄉公所亦函覆表示系爭土地地主不符要件而無法同意之旨乙節，亦有原告於本院105年6月20日言詞辯論期日所為之陳述，被證四存證信函內，均言及仲介興立公司有向望安鄉公所申請，但申請不到等語，以及該鄉公所於105年2月24日、3月29日二次函覆本院之函文可佐（見本院卷二第280頁、卷一第71至74頁、卷二第53頁及第135頁），可見望安鄉公所於104年間，於本件當事人或興立公司向其接洽詢問或申請出具同意書時，應係表示不同意之旨。

則被告嗣後以該鄉公所於105年5月間，始表示同意無償出具之函文（即被證14，見卷二第181頁），無視於前開104年間發生之事實，遽謂系爭土地無瑕疵云云，委不可採。

㈢、被告於104 年7 月24日對原告所為解除系爭契約之意思表示，於法尚屬無據，難認已生合法解約之效力：１、依系爭契約書所載，本件買賣價金之第二期款項180萬元，買方即原告本應於104年4月28日或之前將之存匯入履保專戶，原告主張其於交付第一期價金後，因發現系爭土地需鄰地出具同意書始能取得建照，經通知被告配合提出遭拒，始未繼續支付價金，並未構成遲延付款等語，被告則以原告未依約給付上開款項，已構成價金給付遲延，經其以原證6存證信函催告仍不置理，其已於104年7月24日以被證4存證信函向原告合法解除契約並沒收價金等情。

是此部分之爭點，即應在於原告之拒付價金，是否於法有據？是否已構成遲延付款？２、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。

又契約成立生效後，債務人除負有主給付義務外，為準備、確定、支持及完全履行主給付義務，尚負有從給付義務，其僅具補助主給付義務之功能，其存在目的，不在於決定債之關係之類型，而是在確保債權人之利益能夠獲得最大的滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現。

在雙務契約中，一方之從給付義務與他方之給付義務，是否立於互為對待給付之關係而發生同時履行之抗辯，應視從給付義務對於契約目的之達成是否必要而定。

３、經查，原告主張其於給付第一期價金後，經將被告交付之系爭土地先前申請之建築指示線資料，交付予建築師，建築師表示該等建築指示線已無法使用，經原告再向新竹市政府工務處建築管理科調取套繪圖，並詢問該科之承辦人員，發現系爭土地需有鄰地地主出具路權使用證明（即同意通行同意書），始能申請建照，未具被告保證之品質後，原告即多次向被告反應，希被告配合提出該份同意書，惟卻遭被告所拒乙節，有卷附之原證八先前之建築指示線資料、原證四套繪圖，及原證五原告寄予被告之存證信函、被證三及被證四被告寄予原告之存證信函內容為證，復據證人杜相甫前述證稱：原告於簽約後，有向其反應系爭土地不能指定建築線，及原告在簽約後，至市政府作成原證四套繪圖而發現系爭土地不能蓋等情可佐（見卷一第139頁背面、第140頁正面），堪信實在。

４、雖被告辯稱：當時係因原告僅表示要申請建築指示線，其認此不需附具土地通行同意，始拒絕提供云云。

惟查，依前述兩造之存證信函內容，無從看出原告僅係因為申請建築指示線而要求被告配合提出通行使用同意書，亦難認被告係因認原告僅申請建築指示線，尚無須提出通行使用同意書而拒絕配合辦理；

反觀由存證信函之內容及原告購買系爭土地係為建屋使用，而申請指定建築線僅係申請建築執照之過程之一，原告最終目的仍在取得建照等情，堪信原告當時應係為確定系爭土地得申請取得建照，而要求被告配合提出通行使用同意書而遭被告拒絕，被告所辯，尚不可採。

５、查，系爭契約固於第三條，約定買方就第二期價金一百八十萬元，應於104年4月28日前，於賣方備齊過戶文件後給付，，第三期價金一百八十萬元於系爭土地完稅後三日內給付，尾款一千二百八十二萬元則於土地產權移轉登記完畢後三日內給付，並未就前述被告應對原告負有之從給付義務之履行時點，與上開價金之給付關係為何，加以約定。

惟查，因原告於給付第二期款前，業已發現系爭土地欠缺被告保證之品質，無法單獨申請取得建照，需要鄰地地主出具同意書以資配合乙節，已如前述。

又因原告當時尚非系爭土地之所有權人，無法逕自以系爭土地所有權人之地位，向鄰地地主望安鄉公所申請通行使用同意書，以確定系爭土地日後確可取得建照，為讓原告能確保系爭土地日後過戶至其名下後，其確可取得鄰地地主出具之通行同意書，以便能申請取得建照，保障其締約目的之實現，依前述被告對原告應負之補正瑕疵及從給付義務之履行，被告於此時，自應配合原告之要求，以其自己名義辦理取具鄰地地主同意書之事宜，然被告卻於此時，經原告要求而拒絕配合辦理。

參諸該鄰地之同意書對於系爭契約之目的至關重大，有其當然之必要性，否則原告將陷於買受之土地日後可能無法建築之窘境。

是依前述之說明，可知此時被告配合原告辦理取具鄰地同意書，與原告之繼續支付第二期以後之價金，應具有對待給付之關係，則原告在被告明白表示拒絕辦理之下，主張同時履行抗辯而拒付第二期以後之價金，應屬有據，自不須擔負遲延給付價金之責。

６、雖被告辯稱：原告當時仍應先按契約約定支付第二期以後之價金，待其取得系爭土地所有權，向望安鄉公所申請通行使用同意書遭拒後，被告始有補正該瑕疵之義務云云。

然查，因鄰地之通行使用同意書，直接關乎原告簽訂系爭契約之目的，即以系爭土地申請建照以建築房屋能否達成，不可謂為非重大，倘依被告所辯，原告尚需先給付全部各期價金予被告，待系爭土地過戶至原告名下後，原告再以自己名義申請同意書，迨至原告無法取得該同意書時，被告始有配合提出之義務，顯然對原告要求過苛，且有違事理之平及系爭契約之規範意旨而不可採。

是本件被告在原告行使同時履行抗辯，而得暫付第二期款以後價金，並未遲延付款之情況下，進而催告原告付款未果，並以原告違約而向原告表示解除契約，與法尚有不合，難認已生合法解約之效力。

㈣、原告依民法第359條規定解除契約，為有理由：１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條及第359條分別定有明文。

次按，房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利瑕疵，依下列方式處理，惟如本契約另有約定者，從其約定：1買方得催告賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解約等權利；

惟解除契約顯失公平，或修繕補正金額與買賣價金比例顯不相當者，不得請求解除契約，系爭契約第7條第1點亦有約定。

又按有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有其適用，惟於危險移轉前，買受人已發現標的物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵之物，或擔保除去該瑕疵後為給付，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並得解除契約（最高法院85年台上字第878號判決、86年台上字第3407號判決要旨參照）。

２、查，原告於訂約後發現系爭土地有上開瑕疵，即請求被告補正該瑕疵，要求被告提供鄰地之同意通行使用證明書即路權使用證明，惟卻遭被告所拒，被告復以原告遲延支付第二期價金為由，以原證6存證信函催告原告付款及給付違約金，之後並甚而以此為由解除契約並表示沒收原告給付之價金之情，已如前述。

又原告在被告未能補正供建築所必要之同意書之瑕疵前，暫時拒付第二期以後之價金，難認有何違約情事，被告不得解除契約，亦如前述，是在系爭契約仍屬有效之情況下，原告因見被告已拒絕為瑕疵擔保及配合補正瑕疵，甚而主張原告違約表示解除契約而拒絕繼續履約情況下，為保障自身合法之契約權益，不得已據以主張解除系爭契約，揆諸前揭法條、契約規定及最高法院判決意旨，應認原告解除權之行使係屬合法有效。

縱使被告嗣後於本件訴訟程序進行中，業已取得望安鄉公所同意提供鄰地通行使用之證明文件，亦不影響原告已為合法解除契約意思表示之效力，無從使消滅之契約瑕疵治癒而得以回復。

３、至被告抗辯原告只須在取得系爭土地所有權人身分後，向鄰地地主即望安鄉公所申請通行同意，即可無償取得同意書，並非難事，故瑕疵非屬重大，原告執此主張解約顯失公平而不應准許云云。

惟按民法第359條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言，為最高法院88年台上字第1438號判決所揭，且瑕疵是否重大，亦應以解除契約時之時點予以衡量。

查，於原告發現系爭土地具有前述瑕疵，而要求被告補正並提出鄰地地主出具之同意書時，被告卻予以斷然拒絕，表示無此義務之情，已如前述，則以當時鄰地地主尚不願出具通行同意書，被告亦拒絕配合辦理之情況下，如不許原告解約，原告需繼續履約交付全部價金1,822萬元，以取得系爭土地所有權，然其後極可能會有系爭土地無法申請取得建照建築房屋之情況發生，完全無法達到原告買受系爭土地之契約目的，對原告所生之損害自屬重大，反之，如許原告解約，被告雖須返還原告所給付之價金，又或無法賺取價差，但亦無喪失系爭土地之所有權，其損失與原告相較顯然為輕，且被告以嗣後望安鄉公所同意無償出具同意書之情形，反推移植於原告解約當時，無視於當時之情況，並謂瑕疵非屬重大，亦不足採。

是經兩相權衡，本院認為准許原告解除契約，並無顯失公平之處，原告之解約已屬合法有效，被告所辯云云，委不足採。

㈤、原告依解除契約後回復原狀之法律關係，訴請被告返還價金180萬元及利息，為有理由：按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。

受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。

原告依民法第359條之規定解除系爭買賣契約，既屬合法有效，已如前述，而原告前曾於104年4月21日依系爭契約書之約定，給付第一期簽約款180萬元予被告，有原告所提之玉山銀行存款憑條可證（見本院卷一第30頁），且為被告所不爭，則兩造間之系爭買賣契約既經原告合法解除，依上開法條之規定，被告有回復原狀之義務，即應將上開180萬元價金附加自受領時起計算之利息返還原告，是原告此一請求，當屬有理。

㈥、原告依債務不履行損害賠償之規定，請求被告賠償仲介服務費182,200元及利息，亦有理由：１、按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，有最高法院77年度第7次民事庭會議決議（一）足參。

又物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。

出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。

買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任，亦有同院94年台上字第1112號判決要旨可資參照。

次按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；

因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項亦有規定。

２、系爭土地於兩造簽定系爭買賣契約前，即已存在被告所保證「可單獨申請建築使用」品質之瑕疵，且被告拒絕配合原告補正瑕疵，即取得鄰地地主出具之同意書並交付原告，已屬不完全給付，且屬可歸責於被告之事由，依前開之說明，被告亦已對原告構成不完全給付之債務不履行責任，堪以認定。

又查，原告確係因被告保證系爭土地可單獨申請取得建照以建屋，且承諾可配合讓原告取得建照，與原告所欲購買之土地條件相符，原告始因而透過仲介公司之居間媒介，進而與被告達於意思表示合致而簽訂系爭契約，原告並因買賣契約之簽立、成交，而支付仲介報酬182,200予興立公司，此已如前述，並有興立公司所開立之統一發票、興立公司104年10月22日函文、104年11月30日函文所附成交報告書、系爭契約書（第15條約定）在卷可稽（見本院卷一第31頁、第128頁及第257頁、第15頁）。

而觀之系爭買賣契約第15條，乃約定「本約簽定之同時，買賣雙方同意自履保專戶中，給付自各依約應負擔之仲介經紀服務費用」（見卷一第15頁），可見原告確係因系爭契約之簽訂，仲介之居間銷售有成交，始支付仲介報酬予興立公司，尚非僅因其與興立公司間簽立有委託購買之居間契約，即負有支付報酬予興立公司之義務，是被告辯稱原告純係因居間契約而支付報酬，與系爭土地之品質及系爭買賣契約無關乙節，即非可採。

又原告支付買賣成交之報酬後，系爭買賣契約卻因被告嗣後拒絕依約履行，致原告不得已解除系爭契約，並受有已支付仲介報酬182,200元之損害，是原告所受之上開損害，與被告之債務不履行之間，自有相當因果關係存在。

是原告依債務不履行損害賠償之法律關係，請求被告賠償其182,200元之損害，及自起訴狀繕本送達翌日即104年9月18日起算之法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。

六、綜上所述，原告依解除契約後回復原狀及債務不履行損害賠償之法律關係，請求被告給付1,982,200元（1,800,000元價金＋182,200元之損害賠償），及其中1,800,000元自104年4月21日起，其中182,200元自起訴狀繕本送達之翌日即104年9月18日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

七、本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

八、本件原告就返還180萬元價金部分，另依不當得利法律關係、就給付182,200元損害賠償部分，另依民法第184條第1項後段而為請求，因與上述原告經本院判准之請求權基礎，為選擇合併之關係，本院自毋庸另予審酌認定。

又本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 7 月 22 日
民事第一庭 法 官 鄭政宗
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 22 日
書記官 呂聖儀