臺灣新竹地方法院民事-SCDV,105,消,7,20160715,1

臺灣新竹地方法院民事判決 105年度消字第7號
原 告 許俊政
訴訟代理人 呂朝章律師
孫瀅晴律師
被 告 大郁開發股份有限公司
法定代理人 靖清標
被 告 曾建煌
共 同
訴訟代理人 洪大明律師
江慧敏律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國105年6月27日辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告大郁開發股份有限公司應給付原告新臺幣貳佰壹拾伍萬叁仟伍佰元，及自民國105年4月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告曾建煌應給付原告新臺幣貳佰柒拾伍萬元，及自民國105年4月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由原告負擔23% ，被告大郁開發股份有限公司負擔34%，被告曾建煌負擔43%。

五、本判決第一項於原告以新臺幣柒拾貳萬元為被告大郁開發股份有限公司供擔保後，得假執行；

但被告大郁開發股份有限公司如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰壹拾伍萬叁仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本判決第二項於原告以新臺幣玖拾貳萬元為被告曾建煌供擔保後，得假執行；

但被告曾建煌如於假執行程序實施前，如以新臺幣貳佰柒拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由甲、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。

本件依兩造間於民國102 年10月28日簽訂之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約所生之訴訟，依系爭房屋預定買賣契約書第22條、系爭土地預定買賣契約第15條約定：「因本契約發生之消費訴訟，雙方同意以台灣新竹地方法院為第一審管轄法院」。

原告起訴請求被告返還買賣價款、違約金、遲延利息，係因系爭房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約之履行所生之爭議，本院就本件訴訟自有管轄權。

乙、實體方面：

一、原告主張：(一)原告分別與被告大郁開發股份有限公司(下稱：大郁公司)及被告曾建煌定有系爭房屋、土地預定買賣契約，被告大郁公司未依約完工並取得使用執照而違約，原告依系爭房屋預定買賣契約書第9條第1、2項、第21條第1項、第25條第5項；

系爭土地預定買賣契約書第18條第5項規定，解除系爭房、地預定買賣契約：１、原告於102 年10月28日向被告大郁公司購買坐落新竹縣新埔鎮下寮段328-21、328-63、328-54、328-60、328-61地號土地上之預售建案「【夏目漱石】社區五期【墅自慢】」編號第W1號房屋乙戶，暨向被告曾建煌購買系爭房屋坐落土地應有部分(下稱：系爭房地)，原告與被告大郁公司、被告曾建煌分別定有系爭「房屋預定買賣合約書」( 原證1)、「土地預定買賣合約書」(原證2)。

２、系爭房屋預定契約第9條第1項第3款約定「買方未依規定之付款日期交付本契約所記載之各期房屋價款及遲延利息，或其他應由買方負擔之稅費，其遲延期間」不計入開工天數之契約條款，應屬無效：⑴按消保法第17條第1項、第2項前段規定：「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。」

、「違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。」

。

所謂契約條款無效，係指業經當事人約定之契約條款無效而言。

⑵查被告大郁公司為建築專業公司，對於內政部就預售屋買賣之定型化契約所為上述規定，自難諉為不知，卻於兩造所定房屋預定契約書第9條第1項第3款，將「買方未依規定於付款期日交付本契約所記載之各期房屋價款及遲延利息或其他應由買方負擔之稅費，其遲延期間」，逕自列為「開工天數之扣除期間」，不僅不符內政部所公告周知之內容，亦悖於建築期限完工期限例外順延之從嚴規定，且與建商依照完工期限應取得使用執照亦無必然關聯，自不應將遲延給付期間，當然列為順延取得使用執照之期間，顯然不符前述定型化契約條款業經內政部公告應記載事項之內容，亦不利於原告之消費者，而有顯失公平情形，系爭房屋預定契約第9條第1項第3款約定，應認無效。

３、按系爭房屋預定買賣合約書第9條第1項規定：「本預售屋之建築工程應在建造執照取得後3 個月內陸續開工，本預售屋之建築工程自開工日起算600 個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」

。

被告大郁公司之開工日期為102年11月20日(原證3)，自上開開工日期起算600 天，則應於104年7月12日前完工並取得使用執照，然而被告大郁公司並未如期完工並向主管機關取得使用執照(原證4 )，顯然已違反系爭房屋預定契約書第9條第1、2項及第21條第1、2項規定。

４、再按系爭房屋預定契約書第25條第5項約定：「本契約不得單獨成立，應與土地預定買賣契約書共同簽署，並應併同履行，始生效力，其解除契約時亦同。

任何一方如有違反本約規定內容情事，該共同簽署之土地預定買賣契約亦視同違約，雙方絕無異議。」

；

系爭土地預定買賣契約書第18條第5項亦約定：「本契約不得單獨成立，應與房屋預定買賣契約書共同簽署，並應併同履行，始生效力，其解除契約時亦同。

任何一方如有違反本約規定內容情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約亦視同違約，雙方絕無異議。」

。

５、是原告依系爭房屋預定買賣契約書第9條第1、2項、第21條第1項、第25條第5項；

系爭土地預定買賣契約書第18條第5項約定，解除系爭房、地預定買賣契約，並以本訴訟民事起訴狀繕本送達翌日起，為解約意思表示送達。

(二)原告依系爭房屋預定買賣契約書第7條第1項、第9條第1、2項、第21條第1、2項、第25條第5項，及依系爭土地預定買賣契約書第第6條第1項、第18條第5項規定，請求被告大郁公司、被告曾建煌連帶返還已繳價款新台幣(下同)397 萬元，及連帶約給付違約金243萬635元，共計640萬635元：１、按系爭房屋預定買賣契約第9條第2項約定：「賣方如逾前項期間未開工或取得使用執照，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之5單利計算遲延利息予買方。

若逾期3個月仍未開工或取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」

；

第21條第1、2項約定：「賣方違反主要建材及其廠牌規格、開工及取得使用執照期限之規定者，買方得解除本契約。」

、「買方依第1款解除契約時，賣方除應將買方已繳之價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價百分之15之違約金。

但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

。

２、次按系爭房屋預定買賣契約第25條第5項、系爭土地預定買賣契約第18條第5項規定，二契約除具不可分存之關係外，任何一方如有違反其中一契約規定內容情事，該共同簽署之另一契約亦視同違約。

是揆諸上開約定，出賣人或買受人如違反任一契約義務，而有違約責任時，另一契約之出賣人或買受人，就另一契約視同違約，且亦應共負違約責任，而須連帶負責。

３、本件房、地預定買賣契約之款項總價共1,500 萬元，各期金額分別為訂金10萬元、簽約金140 萬元、開工款75萬元、一樓底板43萬元、二樓底板43萬元、三樓底板43萬元、屋頂完成43萬元、使用執照取得44萬元、銀行貸款 1,049萬元、交屋10萬元(原證5)，原告迄今已繳納397 萬元(原證6)。

被告大郁公司本應於104年7月12日完工取得使用執照，惟逾完工期限，每逾一日以已繳價款萬分之5 單利計算三個月違約金，共18萬635元(計算式：397萬元x 0.0005 x91天=18萬635元)；

又逾完工期限超過3 個月，應給付總價15%之違約金共225萬元(計算式：總價1,500萬元x15%=225萬)。

４、是原告得請求被告連帶返還已給付價金397 萬元，並依前開規定，請求被告2人連帶給付243萬635元之違約金(計算式：18萬635元+225萬=243萬635元) ，共計640萬635元，應有理由。

(三)對被告抗辯所為之陳述：１、被告固提出被證1之建造執照，主張102年8月2日取得建造執照；

復提出被證2使用執照，主張上載開工日103年4月30日、取得建照日期104年11月12日，抗辯未逾600 個日曆天之完工期限云云，惟查：⑴按系爭房屋預定買賣契約第9條第1項規定：「本預售屋之建築工程應在建造執照取得後3 個月內陸續開工，本預售屋之建築工程自開工日起算600 個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定必要設施，並取得使用執照。

」；

第9條第2項規定：「賣方如逾前款期限未開工或取得使用執照，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之5 單利計算遲延利息予買方。

若逾期3 個月仍未開工或取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」

。

⑵被告提出被證1之建造執照上載102年8月2日取得建造執照、提出被證2 上載開工日103年4月30日，則依前開約定，被告未於建造執照取得後3個月內開工，顯然違約。

⑶按系爭房屋預定買賣契約第9條第1、2項及102年8月2日取得被證1 建造執照所示，開工日至遲不得逾102年11月1日，而自前開開工日末日102年11月1日起算600 個日曆天，完工取得使用執照之最末期限應為104年6月23日。

被告自承並提出被證2，取得使用執照日期為104年11月12日，被告已逾完工期限，顯然違約。

⑷被告雖抗辯開工日103年4月30日，而以「被告實際開工日」計算施工期限之「始日」，故未逾600 個日曆天完工期限云云，惟查，如認被告所辯可採，建商即可在契約已約明「開工期限」、「完工期限」下，任意延遲「開工日」，藉之規避完工期限末日之要求，契約之「完工期限」將形同具文，如此被告縱於200年1月1日始開工，於600個日曆天內完工亦不認逾「完工期限」，被告所辯委無足取。

⑸況查，系爭房屋預定買賣契約第9條第1、2項，違反開工或是完工期限均為被告違約，而原告得主張解約事由，被告所辯並無理由。

２、被告抗辯本件有因為氣候致不能施工期間94日，應予展延工期，並無理由：⑴按所謂「日曆天」，係指工程自規定之開工日起，工期即按曆法計算法，以事實上連續計算日曆天數為準。

得不計日曆天者，除工程契約明確約定有不可歸責之事由而確實影響工程進行之情事者外，均應列入計算。

是依前開說明，除因諸如颱風、地震等天然災害而經行政院人事行政局授權各縣市政府公佈得停止上班之情形外，餘如雨量等因素即不列入考量。

⑵查本件施工地點在新竹市，被告所主張應扣除之日數，除有經新竹市政府宣佈全日停止辦公，得予以扣除外，其餘被告自行計算之扣除天數，縱風速或雨量已達中央氣象局所定義豪、大雨之標準，依前揭說明亦不應扣除工期，且亦不符系爭房屋買賣契約第11條第1項第3款「不可抗力」事由(臺灣高等法院99年度上易字第665號判決、本院97年度訴字第526號判決意旨併參)。

⑶本件開工日至遲不得逾102年11月1日，而自前開開工日末日102年11月1日起算600 個日曆天，完工取得使用執照之最末期限應為104年6月23日，則除上開期間內有經新竹縣政府宣佈全日停止辦公之日數，方得扣除。

是除依約於102年11月1日至104年6月23日之施工期間中，有麥德姆颱風於103年7月23日經新竹縣政府公布停止上班得予扣除外，餘被告抗辯之93日，均不應列扣除日數。

３、被告抗辯本件有室內隔間裝修變更等致工程遲延情形，亦不可採：⑴按系爭房屋買賣契約第10條第2項雖約定買方要求室內隔間或裝修變更，一律於簽約內一個月內完成。

惟按辦理建築設計變更之範圍，以室內隔間及裝修為限，建物的主要結構、立面外觀、管道間、消防設施、公共設施不得要求變更，系爭契約第10條第1項亦有明文。

則原告縱有要求被告進行工程變更設計，亦不涉及房屋的主要結構等，無遲延工期問題。

⑵又上開契約既已約定變更裝修以簽約內一個月完成，則原告如於上開期間自無遲延工期之問題，而如於上開期間外要求變更，被告自有拒不接受之權利，則被告於契約有完工期限約定下，衡量後未依約拒予更改，顯無於事後再主張裝修更動有遲延工程之理。

(四)原告為此聲明：１、被告應連帶給付原告640萬635元，及自民事起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

２、訴訟費用由被告負擔。

３、原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：(一)查本件系爭建案之建造執照係於102 年8月2日取得，但獲准開工之日期卻係103年4月30日，故原告才會於103年4月10日開始繳納開工款(參原證6 )，是以原告於103年4月10日繳納開工款時，已明知被告大郁公司對開工乙節有所遲延，惟並未有所主張，仍同意繳納期款，且之後於興建過程中，原告多次辦理工程變更設計，繳納各項期款，依上開各情觀之，原告再以開工逾期為由，要求解約，應非法之所許。

再者，本件工程係於103年4月30日獲准開工，並於104 年11月12日取得使用執照(參被證二)，並未逾契約所訂600 個日曆天，被告大郁公司就此完工部分並未逾期，原告主張被告大郁公司逾期未完工，要求逾期罰款及解約，均非有理。

(二)次查，縱以原告主張之開工日102年11月1日計算，仍應扣除下列不能施工期間，經核算後，被告大郁公司並未逾越契約約定之期限，故原告主張解除契約並請求違約金，於法無據：１、本件房地新建工程，應扣除因氣候所致不能施工期間為94日：⑴按「．．．但有下列情事之一者，得順延其期間：(一)因天災地變等人力不可抗拒之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。」

，兩造之房屋買賣契約書第9條第1項但書第1款定有明文。

次按，雇主對下列事項應有符合規定之必要安全衛生設備及措施：一、防止機械、設備或器具等引起之危害、三、防止電、熱或其他之能引起之危害，職業安全衛生法第6條第1項第1、3款定有明文。

復按，工作場所有立即發生危險之虞時，雇主或工作場所負責人應即令停止作業，並使勞工退避至安全場所，職業安全衛生法第18條定有明文。

⑵查被告大郁公司至103 年9月1日方經新竹縣政府到場完成放樣勘驗(參被證一)，依工程慣例，放樣勘驗前之施作期間，均屬露天工作，且須使用需電之機械設備，故一旦遇雨即可能發生感電之意外，被告大郁公司為避免勞工發生職災意外，於露天施作建築結構時，一旦遇雨，被告大郁公司即應依上開職業安全衛生法之規定宣告停止施工，故自被告大郁公司開工起至103 年9月1日，所有雨天均應依兩造契約第9條之規定扣除，故不能施工之雨天應扣除47日(被證四、被證一)。

⑶次查，依最高法院92年度台上字第444 號民事判決：「妨礙工作之降雨量標準依建築業界計算工作之慣例，多數以每小時累積雨量達零點五公厘以上時，即認對於戶外施工有所妨礙而不計入工作天數」，故自103年9月1日至104年8月30日即建築體施作完畢止，應以日雨量超過12釐米(0.5x24=12)為基準，認定不能施工之停工期間，依兩造契約第9條之規定扣除不能施工之雨天為26日。

⑷再者，103年4月至104年11月間，總計有9個颱風侵台並經中央氣象局發布颱風警報(被證五)，應扣除之日數為21日。

２、又原告要求室內隔間或裝修變更所致工程遲延之期間，應予扣除：⑴按「．．．但有下列情事之一者，得順延其期間：(四)買方未依第十條規定期限內要求變更設計或增加室內裝修工程，致影響工程之進度時，其遲延期間。」

，兩造之房屋預定買賣契約書第9條第1項但書第4款定有明文。

次按，「買方若要求室內隔間或裝修變更時，一律於簽約日起一個月內完成，並於賣方所提供之工程變更單上簽認為準，且此項變更之要求以一次為限．．．」，兩造之房屋預定買賣契約書第10條第2項定有明文。

⑵查原告於102 年10月28日簽立系爭房屋預定買賣契約，然於103年11月9日、104年7月17日及104年9月26日( 參被證三) 分別向被告大郁公司申請工程變更設計，而影響被告大郁公司施工進度，此部分之遲延期間依約應予扣除。

(三)再者，本件原告係分別與被告大郁公司、被告曾建煌訂立系爭房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約，其內容並無被告二人需負連帶給付之約定，且依民法第272條之規定，除債務人有明示外，連帶債務以法律有規定者為限，故原告主張被告二人應對其連帶給付，於法無據。

(四)復查，原告係分別繳款予被告大郁公司、被告曾建煌；

且依前述，原告已不得向大郁公司主張權利，而另被告曾建煌就土地契約部分並無任何之違約，原告要求被告曾建煌給付其640萬635元，至無理由。

(五)另原告主張以系爭房、地總價1,500 萬元作為計算違約金之基礎，亦有錯誤。

查系爭房屋預定買賣契約書第21條係規定賣方違約時，買方得主張房屋總價15% 之違約金，本件房屋總價僅為529萬元，故原告以1,500萬元計算，顯有錯誤；

至於原告與被告曾建煌所訂之系爭土地預定買賣契約書第14條部分，被告曾建煌並無任何之違約，原告將土地款部分亦列入違約金計算，殊無理由。

(六)被告為此聲明：１、原告之訴駁回。

２、訴訟費用由原告負擔。

３、如受不利之判決，請准供擔保，免為宣告假執行。

三、本件不爭執事項：(一)原告於102 年10月28日與被告大郁公司訂立房屋預定買賣契約書，由原告以529 萬元向被告購買夏目漱石社區五期墅自慢編號W1房屋一戶。

(二)原告於102 年10月28日與被告曾建煌訂立土地預定買賣契約書，由原告以971 萬元的價格，向被告曾建煌購買系爭房屋坐落的基地。

(三)被告大郁公司取得新竹縣政府核發系爭建案建造執照之日期為102年8月2日，於104年11月12日核發使用執照。

(四)原告以起訴狀繕本送達對於被告為解除系爭買賣契約之意思表示通知，原告已繳付系爭房屋價款136 萬元，土地價款275萬元。

四、本件爭點：(一)原告主張依照系爭房屋預定買賣契約書第9條第1項、第2項、第21條第1項、第25條第5項之規定，及系爭土地預定買賣契約書第18條第5項之規定，對於被告解除系爭房地買賣契約有無理由？(二)被告抗辯本件有因為氣候致不能施工期間94日，應予展延工期，有無理由？(三)被告抗辯原告要求室內隔間或裝修變更，導致工程遲延的期間，應予展延工期，有無理由？(四)原告主張被告應依系爭房屋預定買賣契約書第9條第2項之規定，給付遲延利息予原告，有無理由？(五)原告主張被告應依系爭房屋預定買賣契約書第21條第1項之規定，賠償房地總價15%之違約金予原告，有無理由？(六)原告主張被告應連帶負返還原告買賣價款、違約金、遲延利息，有無理由？(七)原告得請求被告返還之金額為何？

五、本院之判斷：(一)原告主張依照系爭房屋預定買賣契約書第9條第1項、第2項、第21條第1項、第25條第5項之規定，及系爭土地預定買賣契約書第18條第5項之規定，對於被告解除系爭房地買賣契約有無理由？兩造間訂立系爭房屋預定買賣契約書第9條第1項既約定：「本預售屋之建築工程應在建造執照取得後3 個月內陸續開工，本預售屋之建築工程自開工日起算600 個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。

．．．」、第9條第2項約定：「賣方如逾前項期間未開工或取得使用執照，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之5單利計算遲延利息予買方。

若逾期3個月仍未開工或取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」

、第21條第1、2項違約之處罰約定：「一、賣方違反主要建材及其廠牌規格、開工及取得使用執照期限之規定者，買方得解除本契約。」

等情，業據原告提出兩造間訂立房屋預定買賣契約書附卷可稽( 詳本院卷第13頁及其反面、第19頁 )，復為被告所不爭執，則被告大郁公司既自承其取得新竹縣政府核發系爭建案建造執照之日期為102年8月2日，並於104年11月12日經新竹縣政府核發使用執照乙節，且提出新竹縣政府核發建造執照及使用執照各一紙附卷可佐(詳本院卷第70頁及第71頁)，揆之上開規定，被告大郁公司應在建造執照取得後三個月內陸續開工，則被告大郁公司開工日至遲不得逾102年11月1日，並自102年11月1日起算600 個日曆天應取得使用執照之日期為104年6月23日，然新竹縣政府係於104 年11月12日核發本件使用執照，則原告主張被告大郁公司違反取得使用執照期限，逾期3 個月仍未取得使用執照，原告得依系爭房屋預定買賣契約書第21條第1項規定，對於被告大郁公司解除系爭房屋預定買賣契約書，及依系爭房屋預定買賣契約書第25條第5項之約定：「本契約不得單獨成立，應與土地預定買賣契約書共同簽署，並應併同履行，始生效力，其解除時亦同。」

，及系爭土地預定買賣契約書第18條第5項之約定：「本契約不得單獨成立，應與房屋預定買賣契約書共同簽署，並應併同履行，始生效力，其解除時亦同。」

，對於被告曾建煌解除系爭土地預定買賣契約書，要非無據。

雖被告抗辯本件工程係於103年4月30日獲准開工，並於104 年11月12日取得使用執照，並未逾契約所訂600個日曆天云云，惟被告大郁公司於102年8月2日既已取得新竹縣政府核發之建造執照，本得辦理後續開工作業，並依建造執照上記載於開工日起9 個月內竣工，則被告大郁公司於領取建造執照後未於六個月內開工，並向新竹縣政府申請開工展期，經新竹縣政府於103年1月24日核准開工展期至103年5月6日在案(詳本院卷第71頁反面 )，此顯非系爭房屋預定買賣契約書所定有不可歸責於賣方之事由，或有因天災地變等人力不可抗拒之事由，致賣方不能施工，而得為順延其開工及取得使用執照期限之情事，否則賣方即得私擅決定開工日期，俾以規避合約所定違反開工及取得使用執照期限對於賣方不利之效果，是以，被告上開所辯，顯係迴護自身利益之詞，尚難採信。

(二)被告抗辯本件有因為氣候致不能施工期間94日，應予展延工期，有無理由？１、按一般工程契約所謂工作天，係指將下雨、颱風等不能工作之日，以及星期日、例假日、節日等休息日扣除後，在通常情形應實際從事約定工作之日而言。

如以日曆天為工期為計算標準，即按曆法連續計算工期，將無法工作之天數，亦算入工作期間，原則上係不扣除因天候因素而無法施工之計算工期方法。

故在採日曆天計算工期之工程契約，如有不計入工期之特約，係定作人就工期所給予承攬人之優惠( 最高法院73年度台上字第3196號、86年度台上字第2887號、臺灣高等法院83年度上字第888 號判決意旨參照 )。

如與特約不符，即不得於事後為爭執。

否則將與工作天混為一談，失去日曆天之意義。

復按「內政部台內營字第794622號函」所訂「營繕工程工期計算方式」：「工程契約規定為工作天者，其工作天指工地能實際工作之天數，但有左列情事之一且全天確無工人到工地施工者得不計工作天：(一)不可歸責於承攬人(乙方)之事由：．．．。

3 因工程要徑作業需暫停工作，以配合定作人(甲方)其他工程或其他單位工程施工者。

4 因定作人(甲方)人員未能如期檢驗、勘驗，致次階段要徑作業不能進行者。

5 其他特殊原因，致全部工作無法施工或要徑作業不能進行者。

(二)因氣候因素，須經定作人(甲方)人員認可者：1 雨天之雨量已達影響正常工作之進行，．．．(三)國定、習俗、假日．．．2 民俗節日：春節七天．．．」。

是自前開見解可知，「工作天」及「日曆天」具有不同工期計算標準，如係採取「工作天」者，則一旦有任何「影響工程要徑作業需暫停工作」之情形、雨天雨量業已影響正常工作之進行或國定假日及民俗假日等，均得構成得合理展延工期之事由。

惟如係採取「日曆天」者，則除非將不計入工期之事由明訂於契約中，否則不應主張就上開影響要徑、雨量風速等天氣因素或民俗假日等「工作天免計工期之事由」主張免計工期。

２、查兩造於系爭房屋預定買賣契約第9條第1項約定：「一、本預售屋之建築工程應在建造執照取得後3 個月內陸續開工，本預售屋之建築工程自開工日起算600 個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。

．．．」，足見兩造係約定以「日曆天」而非以「工作天」計算工期，並訂於取得建造執照後3 個月內開工起算600 個日曆天以前完成主建物、附屬建物、及使用執照所訂之必要措施，並取得主管機關核發之使用執照日，且有得免計工期之特約。

３、被告雖抗辯其得依系爭房屋預定買賣契約書第9條第1項第1款：「因天災、地變等人力不可抗拒之事由，致賣方不能施工者」，將氣候因素不計入系爭房屋預定買賣契約書約定之施工期間云云，惟查：⑴系爭房屋預定買賣契約第9條第1項第1款雖約定「因天災、地變等人力不可抗拒之事由、致賣方不能施工者，其停工期間得順延其期間」，然系爭房屋預定買賣契約係具有營造專業之被告大郁公司單方面所擬訂之定型化契約，當於擬定契約時，已可預見新竹當地之天氣因素並預估在契約其中。

況且，台灣屬海島型氣候，新竹地區之氣候較其他地區並無特殊降雨情形，為眾所皆知，被告大郁公司身為專業之建設公司當無不知之理。

準此，被告大郁公司於系爭房屋預定買賣契約締約時，既與原告約定按日曆天計算工期，理應已將當地天候因素考量在內，非有特殊情形，例如嚴重之颱風、地震等天災造成已完成之工作物受損，為簽約時無法預期等不可歸責於被告之因素導致需增加工期外，不得據以主張增加工期，否則豈非視兩造契約之約定為虛設，對非營建專業之買受人即原告而言，亦非公允。

⑵又被告雖辯稱於103年4月至104年11月間，總計有9個颱風侵台並經中央氣象局發布颱風警報，主張該當於系爭房屋預定買賣契約第9條第1項第1款「因天災、地變等人力不可抗拒之事由」而應扣除21日云云，然參諸天然災害停止辦公及上課作業辦法第2條明定天然災害之範圍及其達到停止辦公及上課之標準如下：「颱風：⑴根據氣象預報，颱風暴風半徑於四小時內可能經過之地區，其平均風力可達七級以上或陣風可達十級以上時，停止辦公及上課；

⑷風力未達第一目停止辦公及上課標準之地區，因受地形、雨量影響，致交通、水電供應中斷或通行、電力供應困難，明顯影響通行安全或辦公上課或有致災之虞時；

⑸停止辦公、上課後，該地區因颱風過境造成普遍性災害，其風力雖已減低，未達第一目停止辦公及上課之標準，仍須繼續停止辦公及上課，以利善後清理時」，故非謂所有之颱風天，即無法施工，而應視其風力、雨量、地形、交通及水電之供應情形，依現場之情形決定能否施工。

再查，前開颱風經新竹縣政府依據天然災害停止辦公及上課作業辦法認定結果，僅有麥德姆颱風於103年7月23日經新竹縣政府公布停止上班，在原契約所定工程期限內得予扣除外，至杜鵑颱風於104年9月29日、104年9月28日下午新竹縣曾有停止上班上課，並有蘇迪勒颱風於104 年8月8日停止上班上課外，其餘颱風均未在新竹縣政府公告停止上班上課之列，此有行政院人事行政總處全球資訊網網頁公告天然災害停止辦公及上課情形可佐，復為兩造所不爭執( 詳本院卷第106頁反面)，惟上開杜鵑颱風及蘇迪勒颱風來襲時雖有公告停止上班，然已逾被告大郁公司依系爭房屋預定買賣契約書應在建造執照取得後3個月開工日即102年11月1日起算600個日曆天應取得使用執照之日期即104年6月23日之內之工程期間，難認被告得以此作為順延工期之事由。

是被告主張之上開期間，僅有103年7月23日因麥德姆颱風來襲符合停止辦公及上課情形，符合契約約定得免計工期之日數僅有該日，至其餘日期雖有颱風降雨之情形，惟未達天然災害停止辦公及上課之標準，故被告主張上開期間應再給予免計工期21日云云，尚不足採。

⑶又被告主張本案施工期間有「因降雨無法施工」47日及「降雨超過12釐米妨礙戶外施工」26日，而該當於系爭房屋預定買賣契約第9條第1項第1款「因天災、地變等人力不可抗拒之事由」云云，惟查，觀之被告提出之「新竹地區102年至104年每日雨量資料」( 詳本院卷第101頁至第103頁 )，該等日期之降雨量顯然遠低於前開天然災害停止辦公及上課作業辦法附表各通報權責機關停止辦公上課雨量參考基準一覽表新竹縣平地24小時累積降雨量所示之350mm ，未達天然災害停止辦公及上課之標準，難認被告已舉證證明有系爭房屋預定買賣契約第9條第1項第1款之情事，是被告自不得以上開期日有降雨即要求免計上開工期。

⑷從而，本件既係以「日曆天」作為計算工期之標準，且系爭房屋買賣契約為被告大郁公司單方所擬定之定型化契約，按諸常理，一般具有相當營建經驗之廠商於選擇建築基地時，必定會先調查當地之氣候、土壤及地方政府法規等可能影響工程進行之當地要素，再評估其預定投入之開發成本後進行「精算」，並決定系爭建案所需「工期」及預定之銷售價格。

是一般普通規模之建商，為規劃其所獲得之最大商業利益，於開發之初始即會就上開可能影響之要素進行規劃，遑論被告亦屬於一具有相當建設經驗之知名建商，就施工過程中之問題，自應於擬定契約及工期時得預先預測，並依自身需求納入工期中，而非嗣後發生工期展延原因時，再將此處之不利益與風險轉嫁予處於締約弱勢地位之消費者即原告。

是被告上開抗辯，尚難採信。

(三)被告抗辯原告要求室內隔間或裝修變更，導致工程遲延的期間，應予展延工期，有無理由？查兩造間訂立系爭房屋買賣契約第10條第1項既約定：「一、買方申請變更設計之範圍以室內隔間及裝修為限，其他有關建築主要結構、立面外觀、管道間、消防設施、公共設施不得要求變更。」

乙節，則原告縱有要求被告進行工程變更設計，應不涉及房屋的主要結構等施作，此可觀之被告提出原告申請工程變更設計之資料( 詳本院卷第73頁至第89頁)，可見原告申請變更之項目諸如2樓前廁所退30x30地磚、壁磚，另加60x60地磚等情甚明，況依系爭房屋買賣契約第10條第2項亦約定：「二、買方若要求室內隔間或裝修變更時，一律於簽約日起一個月內完成。

．．．。」

乙節，且於系爭房屋買賣契約第10條第3項亦約定：「三、工程變更事項經雙方於工程變更單上簽認後，由賣方提出追加減帳 通知買方簽認。

工程變更若為加帳，買方應於追加減帳簽認日起十日內繳清工程追加款始為有效，若未如期繳清追加款，視同買方無條件取消工程變更要求，賣方得拒絕受理並按原設計施工。

．．．」等情，足見被告大郁公司如認原告要求變更設計會有延誤其自身興建房屋之工期，被告本得拒絕原告，並依原設計施工，則被告上開所辯本件有因原告申請工程變更設計，影響被告大郁公司之施工進度，亦難採信。

(四)原告主張被告應依系爭房屋預定買賣契約書第9條第2項之規定，給付遲延利息予原告，有無理由？查兩造間訂立系爭房屋預定買賣契約書第9條第2項約定：「二、賣方如逾前項期間未開工或取得使用執照，每逾一日應按已繳房屋價款以萬分之五單利計算遲延利息予買方。

若逾期三個月仍未開工或取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」

乙節，及第21條第2項約定：「二、買方依第1款解除契約時，賣方除應將買方已繳之價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價百分之15之違約金。

但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

等情，觀之系爭房屋預定買賣契約書第9條第2項約定之真意應為被告大郁公司違約逾期完工後，原告若未依契約第21條之約定解除契約時，得依據第9條第2項約定請求遲延利息之賠償，而此約定雖名為「遲延利息」，實其真意係屬遲延給付違約金之性質。

因此，原告既已依第21條約定解除契約，即僅得依第21條之約定請求違約金，而不得再依據第9條第2項約定請求遲延利息，否則即有重複處罰之情形，尚非合理。

另參以內政部公告之預售屋買賣契約書範本第11條第2項之規定「賣方如於前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。

若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」

，核其文義內容，應係擇一請求，而非併存關係，又範本第25條關於違約之處罰，其中第3項規定「買方解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之__( 不得低於百分之15 )之違約金。

但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

，是該條所稱遲延利息，應係指買方於履約過程中因繳納房地價款所衍生之遲延利息部分，賣方應於該條所規定解除契約時一併退還予買方，與系爭房屋買賣契約互核對照觀之，益徵原告既已依系爭房屋買賣契約第21條第1項後段之約定解除契約，即應以該契約第21條違約處罰之約定作為請求之依據，被告此部分之抗辯，應認有理而堪予信採。

復因系爭房屋買賣契約第21條第4項約定：「買賣雙方除依前2款項之請求外，不得另行請求損害賠償。」

，亦足認契約第21條第1項違約金約定之性質為損害賠償總額預定性質。

因此，除本院判命被告大郁公司給付之違約金外，原告另依系爭房屋預定買賣契約書第9條第2項之約定請求被告大郁公司給付遲延利息18萬635元，殊嫌無據，不應准許。

(五)原告主張被告應依系爭房屋預定買賣契約書第21條第1項之規定，賠償房地總價15%之違約金予原告，有無理由？１、按契約聯立者，係指數個契約(典型或非典型)具有互相結合之關係而言。

其結合之主要情狀有二，一為單純外觀之結合，即數個獨立之契約僅因締結契約之行為( 如訂立一個書面 )而結合，相互間不具依存關係，亦即彼此間不發生任何牽連。

另一為具有一定依存關係之結合，即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，亦即其個別契約是否有效、成立，雖應就各該契約判斷之，惟設其中一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其認定。

次按，系爭土地預定買賣契約第18條第5項既約定：「本契約不得單獨成立，應與房屋預定買賣契約書共同簽署，並應併同履行，始生效力，其解除時亦同。

任何一方如有違反本約規定內容情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約亦視同違約，雙方絕無異議」乙節，足見原告固就房屋與基地分別簽定買賣契約，房屋由被告大郁公司建造，而基地由被告曾建煌所出售，然此兩契約之締約目的係使原告取得系爭房屋與坐落之基地產權，否則將不能達到上開契約本旨，足見系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約內容雖有別，但契約效力則具有共通性質，是依前開說明，系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約間有契約聯立關係。

雖原告等分別與被告大郁公司及曾建煌簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，然依系爭房屋預定買賣契約第25條，已約明系爭房屋買賣契約有構成違約時，系爭土地買賣契約亦視為違約，應認該解除契約效力應除包含系爭房屋買賣契約外，且應及於系爭土地買賣契約，始符兩造訂約時之真意。

２、又兩造既僅於系爭房屋預定買賣契約書21條第2項約定：「二、買方依第1款解除契約時，賣方除應將買方已繳之價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償『房屋』總價百分之15之違約金。

．．．」乙節，要非賠償『房地』總價百分之15之違約金，且觀之系爭土地買賣契約第14條第1項約定：「一、買方依第四條第三款 (土地面積誤差及其價款找補 )解除契約時，賣方除應將買方已繳之土地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償土地總價百分之十五之違約金。

但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

等情，亦無記載被告曾建煌就系爭房屋違反「開工及取得使用執照期限」之規定者，應負賠償土地總價百分之十五違約金之責，是以，原告主張被告應依系爭房屋預定買賣契約書第21條第1項之規定，賠償房地總價15% 之違約金予原告，難認有據。

(六)原告主張被告應連帶負返還原告買賣價款、違約金、遲延利息，有無理由？按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；

無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，此為民法第272條第1項、第2項所明定。

查原告既就房屋與基地分別與被告大郁公司及曾建煌簽定買賣契約，而系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約間具有契約聯立關係，已如上述，應認此本質上為二個別之契約關係甚明。

又觀之系爭土地預定買賣契約第18條第5項既約定：「本契約不得單獨成立，應與房屋預定買賣契約書共同簽署，並應併同履行，始生效力，其解除時亦同。

任何一方如有違反本約規定內容情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約亦視同違約，雙方絕無異議」等情，並無表示被告曾建煌願與被告大郁公司就違約應負之賠償金額同負連帶或全部給付之責，則原告主張被告應連帶負返還原告買賣價款、違約金、遲延利息，顯悖於兩造訂約時之約定真意，亦難認有據。

(七)原告得請求被告返還之金額為何？ １、原告既以起訴狀繕本之送達通知被告解除契約，依系爭房屋買賣契約第21條第1項及民法第259條第1款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。」

，原告自得請求被告大郁公司返還原告已繳付之系爭房屋價款136 萬元，被告曾建煌返還原告已繳付之系爭土地價款275萬元。

２、又原告主張被告大郁公司違反「開工及取得使用執照期限」之規定，原告得依系爭房屋預定買賣契約書21條第2項約定：「二、買方依第1款解除契約時，賣方除應將買方已繳之價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價百分之15之違約金。

但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

等情，既屬有據，則原告主張被告大郁公司應給付系爭房屋約定買賣價款529萬百分之15之違約金為793,500元【計算式為：( 529萬x15%)=793,500】，總計原告得請求被告大郁公司給付原告已繳付之系爭房屋價款136萬元，及違約金793,500元，總計為2,153,500元【計算式為：(136萬+793,500)=2,153,500】，洵堪認定。

六、綜上所述，原告請求被告大郁公司給付2,153,500 元，被告曾建煌給付275萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即105年 4月26日起至清償日止，按法定利率即年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，至逾上開部分之請求，則屬無據，為無理由，難予准許，應予駁回。

七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，及免為假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。

至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，核與本判決結果不生影響，爰不一一論述。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 7 月 15 日
民事第一庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 15 日
書記官 張懿中