臺灣新竹地方法院民事-SCDV,105,訴,584,20161027,1

臺灣新竹地方法院民事判決 105年度訴字第584號
原 告 楊柯月裡
楊宗憲
曾柯月菊
柯月桂
曾俊彰
曾娟嬋
原 告 曾娟敏
上七人共同
訴訟代理人 楊木根
被 告 洪丹桂
訴訟代理人 張世炎律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國105年10月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、程序方面按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。」

，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段規定甚明。

查本件原告提起本件訴訟前，就兩造間租佃爭議事件，主張被告違反耕地三七五減租條例第17條第1項第3、4款規定，積欠地租兩年以上且廢耕，應收回耕地，業經新竹縣竹北市公所耕地租佃委員會調解不成立，後經新竹縣政府耕地租佃委員會調處後，亦遭原告當場聲明不服，新竹縣政府遂將本件租佃爭議事件移送本院，有新竹縣政府民國105年6月1日府地權字第10500 69191號函附之調處程序筆錄、簽到簿等件在卷可按。

是以，本件租佃爭議事件，應認已符合耕地三七五減租條例第26條之規定，起訴程序並無違法之處，合先敘明。

乙、實體方面

壹、原告主張：原告就坐落新竹縣○○市○○段000○000○0000○0000地號等4筆土地（下稱系爭土地），與被告訂有「臺灣省新竹縣竹北市私有耕地租約麻園字第80號」之耕地三七五租賃契約（下稱系爭租約）。

惟因被告未繳交84年10月1日起至98年12月31日止之租金，且103年後之租金亦係事後繳交，經原告以存證信函催告，並經原告楊柯月裡、柯月桂前往收取，仍未全數給付，而有違反耕地三七五減租條例第17條第1項第3款情事外；

被告並於103年廢耕、104年休耕，同時符合耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所定情形，則原告自得依法終止系爭租約。

爰提起本件訴訟，並聲明：請求被告返還系爭930、931、1063、1064地號土地。

貳、被告則以：

一、否認原告所述被告有耕地三七五減租條例第17條第1項第3款「地租積欠達兩年之總額」情形：

（一）原告楊柯月裡、柯月桂、曾柯月菊及訴外人曾柯○梅、柯○苗等五人，曾於93年間以出租人收益不足以維持生活為由，向新竹縣竹北市公所申請終止系爭租約，是由出租人未主張承租人有欠租之情，足認被告於84年10月1日起至92年12月31日期間，並未積欠租金，此由原告楊柯月裡、柯月桂於100年及102年間，代表全體出租人向被告收取99年至102年度租金時，亦未向被告主張欠租，且原告從未以書面或言詞向被告定期催告繳交等節得證。

（二）被告係將93年至98年期間之租金，交予出租人之代理人李○慶，而由原告楊柯月裡、柯月桂代表全體出租人向被告收取99年至102年度租金時，未向被告主張欠租乙情，足見訴外人李○慶確為原告所推派之代理人。

且原告於105年6月17日台北光復郵局第818號存證信函中，亦明確表示原告楊柯月裡、柯月桂確有代表全體出租人向被告收取租金之權利，益證被告已繳交99年至102年租金無疑。

（三）至關於103年、104年租金部分，由於原告拒絕收取，被告遂依法提存於本院提存所。

（四）是以，被告自84年起至104年12月31日止，並無積欠租金情形。

縱使有之，由於原告並未定期催告，亦未至被告處收取租金；

且84年10月1日起至98年12月31日期間之租金請求權，亦因罹於5年時效而消滅，原告自不得再依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止系爭租約。

二、被告亦無原告主張之耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」情形：

（一）系爭土地固於104年間係處於休耕狀態，惟被告係配合政府政策，始依法申請休耕，於經新竹縣政府耕地租佃委員會派員查證屬實後，再經新竹縣竹北市農會分別於104年7月24日、105年1月4日發放104年度第一、二期轉作休耕補償費。

而依內政部79年11月19日台內地字第848494號函示，承租人因配合政府稻田轉作計畫休耕經核定有案者，並無耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定之適用。

（二）再者，被告係於105年2、3月間整田，3月播種插秧，7月收割稻作，9月休耕種植綠肥翻土整地、播撒波斯菊花種子，業經本院於105年9月9日履勘現場無誤，亦無不為耕作之情形。

三、綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。為此聲明：原告之訴駁回；

訴訟費用由原告負擔。

參、得心證之理由：

一、查原告主張兩造就系爭土地係成立耕地三七五租約，惟被告非但未繳交84年10月1日起至98年12月31日期間之租金外，且未於103年、104年間從事耕作，構成耕地三七五減租條例第17條第1項第3、4款所定情形，原告自得依法終止租約等情，為被告所否認，並以上揭情詞置辯。

是本件應審究者厥為：（一）原告以被告「地租積欠達兩年之總額」為由終止系爭租約，是否合法？（二）被告有無「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之事實？原告依此主張終止租約，是否有理？茲論述如下。

二、原告以被告「地租積欠達兩年之總額」為由終止系爭租約，是否合法？

（一）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有地租積欠達兩年之總額時，不得終止，耕地三七五減租條第17條第1項第3款固有明文。

惟按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；

各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民事訴訟法第277條前段及民法第818條、第820條第1項亦分別定有明文。

且按，耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院86年台上字第3324號判例意旨參照）。

而所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言，此項債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任；

倘債權人未赴債務人住所收取，僅構成債權人受領遲延，債務人不負給付遲延之責任。

又民法第440條第1項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。

此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第3款終止契約時亦適用之。

上訴人就系爭耕地對被上訴人之欠租兩年，雖曾派員面催剋速清繳，但所謂剋速清繳一語，仍與未定相當期限之情形並無二致，故其催告，依法尚難謂為有效（最高法院45台上字第205號判例要旨酌參）。

準此，於耕地三七五租約之租金給付採往取債務之約定時，必需先證明出租人於租金清償期屆至後，有先定期催告承租人繳租，並於期限屆滿後，有至承租人住所往取租金遭拒後，方符合終止租約之要件。

（二）經查，原告主張被告未繳交84年至98年期間之租金乙節，為被告所否認，並據其提出93年至98年土地租金收據為證（見卷一第29-34頁），原告對該等收據之真正亦未爭執，已可認被告有於93至98年繳租之事實；

且觀新竹縣竹北市公所94年2月4日竹市民字第0940003426號函主旨欄位之記載：「檢陳本市麻園字第八十號私有耕地三七五租約九十一年底租期屆滿，出租人以收益不足以維持生活申請收回、承租人申請續訂，本所准予承租人續訂租約案…。」

等語（見卷一第27-2 8頁），可知系爭土地原地主曾於92年間以出租人收益不足以維持生活為由，申請收回系爭土地，然全未提及承租人有未正常繳租之情事，難認被告確有原告上開所述之欠租事實。

（三）次查，就本件耕地三七五租約而言，其中第4條載稱：「應納地租依左列甲項或乙項議定之。

甲、繳納實物-地點定在竹北麻園里…。」

，而乙項繳納現金之約定則以斜線槓除，有系爭租約附卷可查（見卷二第124-128頁），依此可認，租佃雙方係約定以甲項之方式繳付租金；

又兩造對於繳納地點竹北麻園里即為被告住所乙節，亦均表示不爭執（見卷二第117頁），堪認系爭租約有關租金給付方式之約定，乃係往取債務，出租人應於租金清償期屆至後，定期催告支付並至承租人住處收取，否則承租人即不負給付遲延之責。

然查：1.細觀原告楊柯月裡分別於104年9月16日、104年10月21日寄發予被告之台北光復郵局第1205、1388號存證信函內容：「…二、本案麻園字第80號私有耕地租約，既為三七五租約繼承登記逕為辦理租約者，因未認識，更未受台端之尊重，而始終未依約交付地租，及至100.3.1已歷15年5個月本人到府拜訪並收取99年與100年二年度之地租，與102年10月間柯月桂之出面收取101年與102年合計4年外，尚有103年之欠租外，與84.10.1至98.12.31合計14年3個月之欠租，台端究竟交付給誰？或包括親屬關係？仍有請於文到十日內列表說明，以憑勾稽按實處理或追蹤結案…。

」、「…仍應依本人104.9.16台北光復郵局第001205號存函『將84.10.1至98.12.31計14年3個月並103年合計為15年3個月之欠租，於文到十日內列表說明…』。」

等語（見卷一第70-72頁、81-83頁），可知上開信函為原告楊柯月裡一人所寄發，而非由出租人全體為之，且原告楊柯月裡亦僅係通知被告說明租金繳交情形而已，並未定相當期限催告支付，顯無定期催告之效，至為明灼。

2.再者，原告七人於105年6月17日寄予被告之台北光復郵局第818號存證信函，亦僅係重申被告積欠地租之意思，並主張終止租約，然未定期催告繳付，此觀該份存證信函係記載：「…按所稱承租人105年5月17日所提示之附件及陳述內容，因未有影本之附案，而未知其詳細外，並認有83年10月1日至92年12月31日計8年3個月欠租之故意遺漏，特此指明外，並加上93-98年合計6年收租者非土地所有權人，等於14年3個月，及103年於104年12月1日竹北市公所租佃委員會協調會後之104年12月4日之對103年度欠地租之104年度存字第783號與104年12月22日對104年度欠租之104年度存字第804號之提存，除仍有未經出租人同意依當地當時市價折算作價比例之未釋明瑕疵說明外，更認至103年12月31日租約屆滿日尚有103年之欠租，總合計為15年3個月之欠租，故有104年4月8日檢呈104年3月16日拍攝之證物（一）租田廢耕現場之相片影本證明103年之廢耕與104年8月11日申請書之對其繼續一年不為耕作與積欠地租之違反未結，報請一併辦理案之主張，而證明承租人之喪失續訂租約資格，特請駁回其所稱104年1月26日之申請登記，實為依法有據外，又以所稱99年至102為出租人之一，仍為1205號函致與之楊柯月裡與柯月桂所收取地租者，故對於所稱因無相當委託書，其繳租之行為有瑕疵，與出租人之存證信函，其寄信者僅為楊柯月裡、楊宗憲等二人，與民法第818、820之規定不符，有催繳不生效之情形，故尚未達到終止租約之規定，實感難以認同，按該1205號之催函，除有符合民法第818、820條規定外，更有符821條與440條規定…。

綜上，依法宣示終止租約，收回全部耕地…。」

等語即明（見卷一第91-94頁），自亦不生合法終止租約之效力。

3.此外，本件出租人除於100年3月1日授權原告楊柯月裡至被告住所收取99年、100年租金，並由原告柯月桂代理全體出租人至被告住所收取101年、102年租金外，此為兩造所不爭執，並有原告楊柯月裡、柯月桂分別簽具之土地租金收據在卷可考（見卷一第35-36頁）。

惟原告就其主張84年至98年欠租部分，並未舉證證明出租人等曾赴被告住所收租而未獲清償；

而由原告楊柯月裡於104年10月21日回覆被告之台北光復郵局第1388號信證信函：「…對於台端竹北郵局000423號存證信函『（二）租金部分，仍比照往年出租人親洽承租人住處收取103年全年度租金暨親視往年出租人收取租金後所留之字據』之胡扯瞎說…，按上開曾柯秋月等五人在100.3.1前因未認識，從未至承租人住處收取租金，故對於所稱『往年出租人收取租金後所留之字據』究竟是誰？實有必要之交待。」

等語（見卷一第81-82頁），反足證明原告並未於期限屆滿後至承租人住所往取租金，且該等租金亦已罹於請求權時效，則被告自不負遲延責任。

（四）綜上，原告主張被告積欠其等租金乙節，已無從信實，且因原告未定期催告支付，又未前往被告處收取，不合於耕地三七五減租條例第17條第1項第3款所定終止租約之要件，是原告以被告積欠地租達兩年之總額為由終止系爭租約，於法即有未合，尚不生終止租約之效力。

三、被告有無「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之事實？原告依此主張終止租約，是否有理？

（一）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非因不可抗力繼續一年不為耕作時，不得終止，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款雖有明文。

惟耕地三七五減租條例第17條第1項第2、4款，於72年12月23日修正時，分將「承租人放棄耕作權時」及「承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時」，併列為出租人得終止租約之法定原因，乃參照當時土地法第114條第2款及第115條分別設有「承租人放棄其耕作權利時得終止之」、「承租人…非因不可抗力繼續一年不為耕作者，視為放棄耕作權利」之規範而為增訂。

是該條例第17條第1項第4款所稱之「繼續一年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言（最高法院97年度台上字第254號裁判意旨可供參照）。

又該款所明定不可抗力而不為耕作，應指於特殊情事如天災、地變，承租人無法耕作，或縱然耕作亦屬無益，承租人無決定之餘地、不得不停止耕作者而言，否則若無特殊情事，承租人擅自決定是否耕作，徒閒置地利，或反使土地不予利用，當失該條例保護承租農民及地盡其利之立法良意。

至於休耕，乃為使農地永續及有效之發展，及休養生息起見，利用休耕期間栽種綠肥作物，以滋養農地，其間作綠肥之適時休耕方式，本為常見維護並增進地力之方式，並為政府農業政策所鼓勵，是以耕地三七五減租條例第17條第1第4款所謂：非因不可抗力繼續一年「不為耕作」自應排除為配合農業政策及維護地力而為休耕之情形，而專指非因不可抗力且無正當事由而不為耕作者而言，蓋承租人係為配合農業政策及維護地力而為「休耕」，其主觀上並無放棄耕作權之意，即與該款所稱繼續一年不為耕作之規定有間，於此情形，自不涵攝在內而無該款規定之適用。

申言之，休耕係政府政策，與放棄耕作或不自任耕作或無正當理由不繼續耕作之情形有間，是承租人苟依法辦理休耕，因配合政府稻田轉作計畫休耕經核定有案者，無三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」規定之適用，業據內政部79年11月19日以（79）台內地字第848494號函釋明確，出租人不得因此終止租約，亦為最高法院歷來見解（最高法院80年度台上字第1415號、83年台再字第130號、97年度台上字第254號裁判意旨可供參照）。

（二）經查，系爭土地固於104年間未為耕作，而於其上轉作大波斯菊，惟此係經新竹縣竹北市公所核准休耕，並發放休耕費在案，有被告提出之104年農戶種稻及轉（契）作、休耕申報書及竹北市農會存摺交易明細等件在卷可稽（見卷一第52-55頁、卷二第15-17頁），並經新竹縣竹北市公所於104年11月20日派員至現場會勘，查明系爭土地於104年11月間之使用情形係種植花海乙情屬實，此部分亦有會勘紀錄在卷可稽（見卷一第106-107頁），則被告既係依法配合政府計畫並經核准休耕，自不能指其不為耕作而構成終止租約之原因。

再者，觀之原告提出之104年3月16日現場照片所示（見卷一第292頁），固可認系爭土地並未於斯時種植稻作，而有雜草生長情形，然因該等照片係於104年3月16日所拍攝，倘若屬實，亦無法據此證明被告有於103年間繼續一年不為耕作之事實存在。

此外，本案經本院會同兩造於105年9月9日至現場勘驗結果，系爭930、931、1064地號土地上看起來甫收割完稻作，除留有枯黃稻草頭（莖）外，並有以翻土機翻土過之痕跡，被告稱已播撒波斯花種子等情，有勘驗筆錄附卷可查（見卷二第6-8頁），足認被告亦無於105年間不繼續從事耕作，而任令承租耕地荒蕪廢耕。

（三）綜上，堪信被告並未放棄耕作，而無「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之事實存在，則原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，亦不生終止之效力。

四、綜上所述，原告主張兩造間之系爭租約因被告有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款非因不可抗力繼續一年不為耕作之終止租約事由，及被告地租積欠達兩年的總額，其得對於被告終止系爭租約的事由存在，既屬無據，則原告主張終止租約，並請求被告返還系爭土地，即難准許，應予駁回。

五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防及舉證，均核與本件判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併予敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
民事第二庭 法 官 林南薰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 1 日
書記官 謝淑敏