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臺灣新竹地方法院民事判決 105年度重訴字第39號
原 告 苗栗世紀楊生化科技有限公司
法定代理人 蔡富貴
被 告 李爵班
訴訟代理人 林珪嬪律師
上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國105 年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例可資參照）。
經查，原告主張伊對被告所買受之新竹縣竹北市○○段00000 地號土地（下稱系爭土地）及同段建號416 號，門牌號碼新竹縣竹北市○○○街00號之建物（下稱系爭房屋）有優先承買權，然為被告所否認，則原告就系爭房地是否有優先承買權之存否即屬不明確，且原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去，是本件原告所提起之確認之訴有確認利益甚明。
二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；
其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。
民事訴訟法第262條第1項、第4項分別定有明文。
又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條規定甚明。
本件原告起訴時，原列李爵班、陳素麗為被告，並聲明「㈠依據民法第426之2 優先購買權第三項：出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買人規定，請求民事撤銷登記，恢復原土地、建物所有權人及出租人潘淑娟名下，聲請人願以優先購買權，購買承租範圍土地及建物。
㈡請求民事撤銷登記程序費用由相對人負擔。」
等語（見本院卷第5 頁），嗣於民國105 年3 月8 日本院言詞辯論期日，當庭撤回對陳素麗之起訴（見本院卷第36頁），再經多次聲明變更，嗣於105 年5 月12日本院言詞辯論期日，當庭確認更正本件訴之聲明為「㈠被告應塗銷系爭土地及系爭房屋之所有權移轉登記。
㈡被告應給付原告新臺幣（下同）12,000,000元。
」（見本院卷第76頁）。
原告所為訴之變更，核屬補充或更正事實及法律上之陳述，揆諸首開規定均無不合，應予准許，至原告撤回對陳素麗之訴部分，業經陳素麗當庭表示同意（見本院卷第36頁），是與前揭規定亦無不合，應併予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠坐落新竹縣竹北市○○段00000 地號、同段301-4 地號土地及系爭土地，原為訴外人林礽泉所有，並由原告以合建案承攬營造。
惟因原告周轉不靈，無法將建案完成，遂覓得訴外人潘淑娟購買土地，原告始於前開土地上興建同段建號421建號建物（門牌號碼：新竹縣竹北市○○里00鄰○○○街00號）、系爭房屋，並將前開房地均過戶予訴外人潘淑娟名下。
實則，原告與訴外人潘淑娟約定，系爭土地為訴外人潘淑娟所有，系爭房屋則歸原告所有，並於92年7 月19日起，由原告之法定代理人蔡富貴向訴外人潘淑娟承租系爭土地，再於94年1 月20日將租約改定由原告向訴外人潘淑娟所承租，業經臺灣臺北地方法院94年度北院民公誌第111172號公證書公證，約定租賃期間自94年11月7 日起至114 年1 月20日止。
詎料，系爭房地經渠等協議由訴外人潘淑娟借名登記予訴外人李志龍後，訴外人李志龍卻逕未經訴外人潘淑娟之同意，以通謀虛偽假買賣之關係，將系爭房地之所有權移轉登記予被告。
㈡原告因與訴外人潘淑娟有前揭租賃關係，自有民法第426條之2第1項、土地法第104條等規定適用，而有優先承買系爭房地之權利存在，為此請求被告應塗銷系爭房地之移轉登記，將系爭房地之所有權回復登記於潘淑娟名下。
又原告因與訴外人潘淑娟間之租約約定，每月租金為50,000元，租期共計20年，而被告虛偽取得所有權，業已侵害原告之權利，亦得依民法第184條規定請求被告賠償12,000,000元。
㈢並聲明：⒈被告應塗銷系爭房地之所有權移轉登記。
⒉被告應給付原告12,000,000元。
二、被告則辯以：㈠原告主張其與訴外人潘淑娟就系爭土地有租賃關係，而得享有優先承買權，依舉證責任分配之法理，即應由原告就其對系爭土地有租賃權存在及原始取得系爭土地上系爭房屋之事實，負舉證之責。
惟原告均未證明其對系爭土地有租賃權存在，並在系爭土地上建築房屋，自不能就系爭房地主張優先承買權。
㈡且核系爭房地之所有權異動情形，系爭房屋之建築完成日期為92年5 月18日，訴外人潘淑娟則於92年7 月18日向第三人所購得，原告並非原始起造人，俟訴外人潘淑娟於95年1 月23日將系爭房地售予訴外人李志龍，李志龍再於103 年5 月7 日將系爭房地一併售予被告，並於103 年6 月20日辦妥所有權移轉登記，是系爭房地之所有權關係，均與土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項前段規定之要件，即土地與建物屬不同人所有之情形未合。
又原告雖稱其為系爭房地之承租人，並提出其與訴外人潘淑娟經公證之房屋租約為憑，然訴外人潘淑娟於簽立租約時，並非系爭房地之所有權人，且該租約之租期係自94年11月7 日起至114 年1 月20日止，晚於系爭房屋之興建完成，則系爭房屋既非原告租地後所建成，是不論該租賃契約是否虛偽，其等根本無從締約。
又依據原告提出之租約之內容，其亦僅有租用房屋，亦非租用土地後始為建屋，則原告以前揭規定主張優先承買，亦非有據。
又原告雖稱其與訴外人潘淑娟間有租賃關係，惟其前於97年1 月間曾對另訴外人陳素麗等提出侵占罪之告訴，嗣經新竹地方法院檢察署97年度偵字第5196號不起訴處分，斯時訴外人潘淑娟即向新竹地方法院檢察署檢察官陳稱：系爭房地其係借給原告使用，是其所述，亦與原告之主張有所出入，而無足採。
㈢況論被告僅係一般購屋消費者，於103 年5 月間透過信義房屋仲介居間購入系爭房地，斯時前手即訴外人李志龍保證產權清楚，被告對原告與訴外人潘淑娟兼之產權糾葛，其均不知情，要無任何故意或過失不法侵害原告之行為，原告據侵權行為法律觀系請求被告賠償12,000,000元，實屬無稽。
是以，原告請求塗銷系爭房地所有權移轉登記及侵權行為損害賠償，均屬無據，應予駁回。
並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張：訴外人潘淑娟將其承租之系爭房地借名登記予訴外人李志龍，訴外人李志龍卻逕自將系爭房地通謀虛偽假買賣售予被告，是其對系爭房地依民法第426條之2第1項規定、土地法第104條第1項規定，有優先購買權存在云云，並提出臺灣臺北地方法院94年度北院民公誌第111172號公證書、房屋租賃契約、系爭房屋所有權狀、同段301-3 、301-4、系爭土地登記謄本、系爭房屋之登記謄本、土地租賃契約書等件為證（見本院卷第6 頁至第19頁、第49頁反面），惟為被告所否認，是本院應審酌者厥為：⒈原告對系爭房地是否有土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定之優先購買權？其請求被告塗銷所有權移轉登記，有無理由？⒉原告依民法第184條規定請求被告賠償12,000,000元，有無理由？茲論述如下：㈡原告不符合民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項優先承買權之要件：⒈按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項定有明文。
而基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項亦有明文。
而前開規定旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於1 人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。
惟此項規定之承租人，係指租地建屋之土地承租人（最高法院69年台上字第945 號判例意旨參照）。
且如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530 號判例意旨參照）。
換言之，必須具備「租地」與「建屋」二要件，始能主張該條項之優先承買權。
再按土地法第104條第1項規定，應限於「僅基地」或「僅房屋」出賣時始有適用，基地及其上房屋同時出賣時，自無該條項優先承買權規定之適用。
（最高法院100 年度台再字第55號判決、最高法院100 年度台上字第802 號判決意旨參照）。
又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。
⒉按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（參最高法院17年上字第1118號判例）。
一般民間之土地租賃契約之範本通常皆於開頭表明為「土地租賃契約書」，並於契約內容中詳列土地地號、面積與租賃期間期滿，土地返還與回復原狀之權利義務，以滿足契約雙方當事人之需求。
惟查，原告主張：其與訴外人潘淑娟就系爭土地有租賃關係，並提出土地租賃契約為憑。
然核該土地租賃契約書係記載「㈠甲乙雙方（甲方為出租人潘淑娟、乙方為原告之法定代理人蔡富貴）…91年8 月10日承攬契約書合建完成乙方取得竹北市○○段00000 ○00000 ○00000 地號，於92年7月18日甲方投資購買取得所有權之土地，甲方同意乙方建築已完工保存登記建物之永久使用地上權之權益，但乙方之建築物必須登記在甲方名下」、「㈡甲方在民國104 年3 月3 日以前購買竹北市○○段○號421 號，建物門牌：○○○街00號新台幣壹仟貳佰萬元、購買竹北市○○段○號416 號，建物門牌：復興五街4 號新臺幣壹仟貳佰萬元，共新台幣貳仟肆佰萬元，甲方如沒在民國104 年3 月3日以前購買建物，乙方新臺幣貳仟肆佰萬元之債權可以抵房租租金二十年…」等文字（見本院卷第49頁背面），足稽該契約之名稱雖為「土地租賃契約書」，然就租賃標的物為何筆土地、租賃之面積範圍、租賃期間及租金之給付，各項租賃契約必要之點，均未約定，尚不得驟以該約定內容有提及系爭房地，即得謂原告有向訴外人潘淑娟租賃系爭土地之事為真實。
反觀該約定係提及包含系爭土地在內之3 筆土地由原告之法定代理人蔡富貴取得「地上權」，潘淑娟則取得土地「所有權」，亦難僅憑此等文字描述，即可遽認原告與訴外人潘淑娟間，就系爭土地所存在者為租賃關係。
且查前開土地租賃契約書締約之雙方當事人，一方固為訴外人潘淑娟，惟另一人則為「蔡富貴」，並非原告，而蔡富貴雖為原告之法定代理人，但前開土地租賃契約中，並未敘明有何蔡富貴係代表原告締約，或由原告以公司大小章於簽章處共同用印之情事，亦難認該土地租賃契約，係以原告為契約之一方當事人所締結。
又就租賃契約所必要者，係有一方確以物予他方使用收益，另一方則應給付租金，但本院核閱全卷資料，均未見原告有提出相關具體證明以供審酌，況參諸原告自承稱其與訴外人潘淑娟前為男女朋友關係，潘淑娟提供金錢予其買地建屋，嗣系爭房地均登記予其名下等節，可徵渠等間金錢往來關係本屬複雜，上開契約之內容，實不足信實其與訴外人潘淑娟有就系爭土地締結租賃契約，而為有利於原告之認定。
從而，原告所舉證據尚不足以證明其有承租系爭土地，揆諸前揭意旨，應認其未盡積極舉證責任，所為主張即屬不能採信。
⒊原告雖以經公證之房屋租賃契約為據，主張系爭房屋係其所建。
但參諸公證書及房屋租賃契約之內容，僅得確認該租約係原告與訴外人潘淑娟所訂定，並已載明租賃期間自94年11月7 日起至114 年1 月20日止、租賃標的為系爭房屋及同段421 號建物等「房屋」，未包含「土地」、租金每月為50,000元等節（見本院卷第7 頁至第8 頁），然就系爭房屋係何人所建，尚無從就該內容查知。
而原告再主張：其為建商，當時系爭房屋確為其所建、實際亦為其所有，僅係因前開土地租賃契約約定，故登記於訴外人潘淑娟名下云云，並提出承建契約書、協議書、工程契約書、支票數紙、土地暨建物異動索引等件為憑（見本院卷第43頁至第63頁），惟：房屋所有權於未辦理建物第1 次所有權以前，固屬於出資興建之原始建築人，然依原告提出之上開證據資料，均無從確認原告為系爭房屋之原始建築人，即無從認定系爭房屋之原始所有權人為原告。
而蔡富貴（非原告）與訴外人潘淑娟之就系爭土地之租賃關係係起始於92年7 月19日，系爭房屋則早於92年6 月27日已為第一次所有權登記，衡情更不可能係由蔡富貴以原告之名義先向訴外人潘淑娟承租土地後，始為建屋之情形。
是原告與系爭房地原所有權人潘淑娟之租約既為「房屋租賃契約」而非「土地租賃契約」，而原告亦無從舉證其係向訴外人潘淑娟「租地」再於其上「建屋」，則揆之前開說明，自與民法426 條之2第1項、土地法第104條規定優先承買權之要件有違。
⒋再就系爭土地、房屋之所有權異動情形以觀，系爭房屋第一次所有權登記之92年6 月27日，當時並非將所有權登記予原告或訴外人潘淑娟，而係將房屋所有權登記於第三人名下。
而訴外人潘淑娟則係於92年7 月18日以買賣為原因，同時取得系爭房地之所有權，迨於95年1 月23日，再將系爭房地以買賣為原因，移轉登記所有權予訴外人李志龍，訴外人李志龍則係於103 年5 月7 日將系爭房地一併售予被告，並於103 年6 月20日辦妥所有權移轉登記，此有系爭房地異動索引在卷可按（見本院卷第58頁至第62頁）。
堪認系爭房地自92年7 月18日起為訴外人潘淑娟1 人所有，歷次所有權移轉登記，亦均未有土地、房屋所有權人不同之情，復衡諸民法第426條之2第1項、土地法第104條規定應限於「僅基地」或「僅房屋」出賣時始有適用，基地及其上房屋同時出賣時，自無該條項優先承買權規定之適用，故本件系爭房地買受，既未造成基地與基地上之房屋所有權歸屬不同，而致經濟上效用之不利益，則原告主張其就系爭房地有優先承買權，亦與民法426 條之2第1項、土地法第104條規定優先承買權之要件有違。
⒌至原告雖又主張：訴外人李志龍與被告間就系爭房地之買賣過戶，為通謀虛偽之假買賣關係。
然第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。
亦即，本件原告稱訴外人李志龍與被告間之系爭房地買賣關係為虛偽，自應負舉證之責。
但查：原告就被告、李志龍間有何通謀虛偽買賣系爭房地之事實，僅以：「被告、李志龍不可能不知道系爭房地有產權糾紛」、「證人（詳後述）有隱匿事實，因為信義房屋知道38號房屋有20年的租賃關係，38號跟40號都有20年的租賃合約及債務關係，他們都知道」等臆測之詞，逕為主張，自始未為任何舉證以實其說，則原告主張被告間就系爭房地所為之買賣及所有權移轉登記係基於通謀虛偽意思表示而無效，自非可採。
原告亦不能以此作為其得適用民法426條之2第1項、土地法第104條規定優先承買權之要件，而主張得優先承買系爭房地至明。
另原告所執訴外人潘淑娟、李志龍間係屬借名登記之法律關係移轉系爭房地等節，亦不影響原告自始不符合上開民法及土地法優先承買權規定之事實，併此說明。
⒍從而，原告所舉證據尚不足以證明系爭房屋係其租地起造建築使用，揆諸前揭意旨，應認其未盡積極舉證責任，所為主張亦屬不能採信。
而民法第426條之2 、土地法第104條第1項等規定以租地建屋之承租人有優先承買權之前提，即須為基地承租人且承租土地以建房屋者，始有適用，本件既無法證明系爭房屋為原告所建，亦無法證明系爭土地為原告向訴外人潘淑娟所承租用以建屋，則自無從確認原告就系爭土地有優先承買權存在，況系爭房地之所有權移轉登記予被告，亦未有何無效之事由，故原告主張被告應塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並不足取，應予駁回。
㈢原告不得依民法第184條規定請求被告賠償12,000,000元：⒈末按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；
違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第1項前段及第2項分別定有明文。
準此，侵權行為損害賠償之債，以行為人故意或過失不法侵害他人之權利，或行為人違反保護他人之法律，致生損害於他人為其成立要件，若並無損害發生，或行為與損害之發生間並無因果關係者，即難謂有損害賠償請求權之存在。
⒉經查，本件原告並未能證明其對系爭房地有優先承買權存在，已如前述，而被告與訴外人李志龍買賣系爭房地之過程，業經證人徐列義到院結證稱：我是信義房屋竹北高鐵店店長，新竹縣竹北市○○○街00號建物、土地，是我們仲介被告李爵班購買成交的，但是接洽的業務均已離職。
我清楚該案仲介過程，這個案子是原來的屋主李志龍委託我們居間仲介成交，我們有做產權調查，房地的所有權確實是他的，他是所有權人。
李志龍沒有講有關系爭房地的債權債務關係，依據我們的調查，他的產權是完整的，我們是查他的所有權登記資料，他也有填載房屋的屋況資料，也沒有說有其他的債務糾紛。
而被告透過我們帶看房屋，後來成交，系爭房地的資訊來自於我們行銷，被告看到來找我們，我們不知道當初新竹縣竹北市○○○街00號有20年的租賃契約，產權調查上面也沒有說明有這個，系爭房地的買賣價金，與市價就是差不多，實價登錄也可以查詢得到相關資訊等語（見本院卷第77頁至第79頁），又被告、李志龍之交易資訊，業經本院向新竹縣竹北地政事務所調取系爭房地所有權移轉登記資料在卷可查（見本院卷第117 頁至第130 頁）。
是衡酌證人徐列義為系爭房地之買賣仲介方，與李志龍或被告均無夙怨，亦不相識，難認渠有甘冒偽證風險而構詞誣陷之動機、目的，而為虛偽之陳述，是堪認其證稱被告、李志龍本不相識，被告係透過仲介代看行銷，始欲購買系爭房地；
又系爭房地之產權清楚，經仲介方查證屬實，始進行仲介，而系爭房地之賣價亦與時價所差無幾等節，係屬實在。
則被告單純透過仲介代看始合意買賣，尚難認被告有何故意或過失不法侵害原告權利，或違反保護他人之法律，致生損害於原告之行為，是揆之前開說明，原告依侵權行為法律關係，訴請被告給付原告12,000,000元，自於法未合，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第426條之2第1項規定、土地法第104條規定、民法第184條規定，請求本院確認原告對系爭房地優先承買權存在，被告應塗銷其就系爭房地之所有權移轉登記，被告並應賠償其12,000,000元，為無理由，均應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 6 日
民事第一庭 法 官 朱美璘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 6 日
書記官 王恬如
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