臺灣新竹地方法院民事-SCDV,105,竹小,381,20161028,1

臺灣新竹地方法院民事小額判決 105年度竹小字第381號
原 告 劉湘鈴
訴訟代理人 黃羊豪
被 告 余黃鳳英
黃秀羚
黃秀聰
上 一 人
訴訟代理人 林靜隆
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國105年10月6日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣參萬零肆佰玖拾陸元，及其中被告余黃鳳英、黃秀羚自民國一百零五年七月七日起、被告黃秀聰自民國一百零五年七月二十二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣伍佰貳拾元，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣參萬零肆佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）緣被告於民國（下同）99年5月28日受贈取得建築於兩造共有坐落新竹市○○段000地號、面積69.31平方公尺之土地（下稱系爭土地，原告權利範圍為2分之1，被告3人權利範圍各6分之1）上，門牌號碼為新竹市○○路00號之建物一棟（下稱系爭建物），依最高法院61年台上字第1695號判例意旨及民法第425條之1第1項規定，推定兩造在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有租賃關係。

是以，原告自得依租賃之法律關係，請求被告連帶給付使用上開土地之租金。

（二）次按土地法第97條第1項及105條固明文：租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10 為限。

惟依最高法院47年台上字第1827 號判例意旨，公告地價較申報地價準確符合實情者，法院仍得以公告地價為計算租金之基準。

查系爭土地之公告地價為每平方公尺新臺幣（下同）17,000元，其公告現值現已高達每平方公尺87,000元，足見上開公告地價較申報地價更準確而接近實情。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定。

本件被告已將系爭建物出租供商業店面使用而受有相當於租金之利益，則原告受有相當於租金之損害，復審酌系爭土地位在新竹市鬧區，面臨新竹市寶山路、西大路主要交通要道，鄰近竹蓮市場、竹蓮國小，且至火車站、東門圓環，僅須10分鐘車程，並緊鄰麥當勞、全國電子、順發3C等情，可認系爭土地位置之交通尚稱便捷，附近亦有商場可供採買，生活機能良好，商業活動亦屬繁榮，應認以系爭土地租金應以其公告地價年息百分之10計算為適當，爰依民法第425之1第2項規定，請求核定系爭建物占有系爭土地每年租金為58,914元（計算式：17,000×69.31×1/2×10%＝58,91 4），並命被告應連帶給付自104年5月7日至105年5月6日之租金58,914元予原告等語。

並聲明：被告應連帶給付原告 58,914元，及自104年5月7日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息；

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告對於系爭建物為其所共有，並占用兩造共有之系爭土地等事實不爭執，惟辯稱：

（一）被告業於104年5月25日依本院103年度竹小字第43號、231號判決之意旨，給付自103年5月28日起至104年5月27日止，系爭建物占有系爭土地之租金共23,565元予該地原所有權人即原告之夫黃涼讚；

原告受讓系爭土地後，復向被告請求系爭土地104年5月7日起至105年5月6日止之租金，則其就被告已給付之104年5月7日起至同月27日租金重覆請求，顯有未合。

況被告曾以存證信函通知訴外人黃涼讚，請系爭土地所有權人於每年5月5日至5月20日前，於系爭土地登記第二類謄本影本正面空白處註明「與正本相符」，並填具身分證字號、簽名蓋章後，將該影本以掛號寄送被告。

系爭土地所有權人如有變更，亦須以掛號通知，並提供正確資料，否則，日後所產生之法律責任由原所有權人負責。

詎訴外人黃涼讚並未通知被告關於系爭土地所有權於104年5月7日移轉予原告之事實，任由原告逕行起訴請求，殊有未妥。

（二）又系爭土地位於新竹市寶山路，該處僅有20路公車經過，而該路線公車一天僅行駛6至8班，除此之外並無大眾運輸工具可搭乘；

另原告所提竹蓮國小等處，皆非位於寶山路上，原告所稱系爭土地交通便捷、生活機能良好等節，均非事實。

衡量系爭土地之繁榮情形，系爭土地租金應調降為申報地價年息百分之1.48為宜等語，資為答辯。

並聲明：駁回原告之訴；

如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

三、本院之判斷：

（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。

次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。

又依民法債編施行法固無溯及適用之規定，惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。

民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。

若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例、99年度台上字第2344號判決意旨參照）。

其因再轉讓而承受土地所有權之人，與房屋所有權人間，應成立租賃關係，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）。

（二）經查，被告3 人與訴外人黃德廷、原告之夫黃涼讚為兄弟姊妹，而系爭土地及建物原同屬訴外人葉范美娥所有，於61年1月31日、61年2月4 日，以買賣為原因，將系爭土地分別移轉登記予黃德廷、黃涼讚所有，權利範圍各2分之1；

系爭建物則登記為訴外人即黃德廷、黃涼讚及被告3 人之母黃彭桂妹所有等情，業據本院100度簡上字第106號給付租金事件向新竹市地政事務所調取系爭土地及建物登記案卷後審認確定，有該民事判決附卷可稽，揆諸首揭說明，應推定系爭房屋之受讓人黃彭桂妹自取得系爭建物所有權之日起，在系爭建物得使用期限內，於黃涼讚就系爭土地應有部分範圍內，與黃涼讚與成立租賃關係。

又查黃彭桂妹於99年4月29日以贈與為原因，將系爭土地應有部分2分之1、系爭建物權利範圍全部贈與被告3人，並於99 年5月28日辦畢所有權移轉登記；

原告於104年4月23日因夫妻間贈與，受讓黃涼讚所有系爭土地應有部分2分之1，並於104年5月7日辦理所有權移轉登記等情，除有前揭本院100度簡上字第106 號民事判決可考外，復據原告提出土地所有權狀、系爭建物及系爭土地之登記謄本在卷可證（見本院卷第8頁、第18至20 頁），依前開最高法院民事庭會議決議意旨，應推定被告3人與原告間，自原告於104年5月7日取得系爭土地所有權之日起，在系爭建物得使用期限內，就系爭建物占用之系爭土地範圍，按原告所有系爭土地應有部分，繼受系爭建物原所有權人黃彭桂妹與系爭土地原所有權人黃涼讚之前揭租賃關係。

從而，原告基於租賃之法律關係，訴請被告給付租金，洵屬有據。

（三）被告對於系爭建物使用系爭土地之事實，固不否認，惟辯稱：原告請求按公告地價百分之10計算租金過高等語。

可認兩造就本件租金數額顯然無法協議，則有關原告得請求之租金數額，即得由本院定之。

復按租用基地建築房屋，租金以不超過土地申報總價年息百分之10為限，土地法第105條準用第97條定有明文。

查原告所有系爭土地權利範圍2分之1，105年度每平方公尺之申報地價為17,600元，業據原告提出系爭土地所有權狀、土地登記謄本、地價第一類謄本在卷可證（見本院卷第8、19至21頁），並為兩造所不爭；

又系爭土地位於新竹市區內，面臨新竹市寶山路，鄰近新竹市食品路、建華街、高峰路、西大路等，距離竹蓮國小約300公尺、竹蓮公有市場約500公尺，附近小型商店林立，生活機能與交通堪稱便利，惟系爭建物1樓所設「以莉亞」美髮院並無營業，一側隔壁建物鐵門關閉，另一側隔壁建物雖設有「大尺碼精品服飾」招牌，亦未見有何營業活動等情，業據本院查明網路地圖及街景照屬實。

準此，本院認原告主張按公告地價年息百分10計算租金顯屬過高，應以申報地價年息百分之5計算為適當，是以，本院核定系爭建物占用原告所有系爭土地應有部分，自104年5月7日起至105年5月6日止之租金數額應為30,496元（計算式：17,600元×69.31㎡×1/2×5%＝30,496元，元以下四捨五入）。

原告雖主張系爭租金之核定，按系爭土地公告地價計價，較依申報地價計算更符合實情乙節，惟未就此提出任何事證供本院審酌，所訴尚不足採。

另被告抗辯其已給付系爭土地自103年5月28日至104年5月27日之租金23,565元予訴外人黃涼讚，原告不得再對被告請求自104年5月7日起至104年5月27日之租金云云，並提出郵政匯票及存證信函為憑。

然查訴外人黃涼讚所有系爭土地權利範圍2分之1部分，業於104年5月7日移轉予原告，已如前述，則系爭土地該部分之租賃關係自該日起即移轉至兩造間，由原告繼受黃涼讚之出租人地位，而有收取租金之權。

是以，被告向黃涼讚給付系爭土地自104年5月7日至104年5月27日之租金，不生清償之效力。

據此，原告請求被告給付系爭土地自104年5月7日起至105年5月6日之租金於30,496元範圍內，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

（四）再按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，無該項明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。

是以連帶債務，必當事人間有明示或法律有規定，始能成立。

本件兩造間就系爭建物坐落系爭土地之關係既屬租賃，原告復未舉證證明被告間有成立連帶債務之明示，法律亦未規定兩造間應成立連帶債務，從而，原告請求被告連帶給付部分，即屬無據。

（五）末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項、第203條、第229條第2項分別定有明文。

本件兩造間就系爭土地之租金並未約定給付期限，揆諸上開規定，關於遲延利息之請求，應以起訴狀繕本送達被告翌日起算為據。

原告請求自104年5 月7日起計算遲延利息，亦不足採。

（六）綜上所述，原告依據租賃之法律關係，請求被告給付原告30,496元，及自起訴狀繕本送達（其中被告余黃鳳英、黃秀羚均係於105年7月6日送達、黃秀聰係於105年7月11 日寄存送達，於105年7月21日生送達之效力）翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

五、本件係適用小額訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，並於判決時確定被告應負擔之訴訟費用如主文第3項所示之金額，另依民事訴訟法第436條之23 、第436條之2項準用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

又原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知，至原告敗訴部分所為之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第392條第2項、第436條之19、第436條之20，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
新竹簡易庭 法 官 楊明箴
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並記載上訴理由。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 2 日
書 記 官 李慧娟