臺灣新竹地方法院民事-SCDV,107,訴,391,20190313,1

臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第391號
原 告
即反訴被告 吳家綺
訴訟代理人 蘇靜雅律師
被 告
即反訴原告 王志宏


訴訟代理人 吳磺慶律師
上列當事人間塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國108 年2 月19日辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由甲、本訴部分：

一、原告主張：

(一)原告女兒吳雅芳遭訴外人陳宏麒與蘇玉祥（以下均逕稱姓名）共同謊稱得將原告名下、坐落於新竹縣○○市○○段000地號土地，及其上門牌號碼新竹縣○○市○○街000 巷0 弄0 號4 樓房屋（下稱系爭房地）以假買賣之方式辦理貸款，作為其投資開店轉業之資金等語，致吳雅芳陷於錯誤，為配合取得辦理貸款文件，未經原告之同意，擅自拿取系爭房地所有權狀，再於民國106 年4 月24日，以辦理托育補助為由，取得原告之印鑑章，並偕同原告前往新竹市北區戶政事務所辦妥印鑑證明，再由蘇玉祥向被告聯繫房屋買賣事宜。

嗣於106 年4 月26日，吳雅芳配合蘇玉祥、陳宏騏、姓名年籍均不詳假冒原告之成年女子，共同前往訴外人黃育欣開設位於臺北市中山區南京東路1 段2 號10樓之2 之合美地政士事務所內，由假冒原告之婦人冒用原告之名義在系爭買賣契約第7 頁之立契約書人之賣方欄位簽名，虛偽表示原告同意出賣系爭房地、偽造系爭買賣契約之私文書，原告已對吳雅芳、陳宏騏、蘇玉祥提出偽造文書之告訴，上情均經臺灣新竹地方檢察署107 年度偵緝字第189 號、107 年度偵字第8198號、107 年度偵字第8200號起訴書認定在案。

(二)被告於買賣當時知悉或可得知悉原告無出賣系爭房地之意思，系爭買賣契約係遭偽造而無效：１106 年4 月26日簽立系爭買賣契約當下，吳雅芳及不知姓名年籍之成年女子均有提供原告之身分證正本，此情亦經被告稱有看到原告之證件，則被告於簽訂系爭買賣契約過程中能確實審查該不知姓名年籍之成年婦女的身分，詳細比對身分證明與人臉，當可馬上發現長的完全不一樣，進而避免糾葛。

惟被告對於假冒行為視而不見，讓蘇玉祥、陳宏騏、吳雅芳及該不知姓名年籍之成年婦女順利簽約成功，造成原告權益重大損害。

再者，被告稱原告有於106 年4 月26日簽約日較慢到場，則為何係吳雅芳簽立本票而非原告簽立本票予被告？２被告表明其係在一個禮拜內同意購買系爭房地等語，然購置不動產及準備300 萬元之價金均為重大決定，被告可逕在一個禮拜內決定購置？不需要去現場查看？又承租人曾華章於106 年12月7 日偵訊中證稱：「（問：106 年5 、6 月間有一位自稱新房東的王志宏有來要與你簽立新的租賃契約？）是，他來拿新的所有權狀給我看說要跟我簽新的租約，他說房子是他買來的，我覺得很奇怪，我覺得要賣也應該要賣給我，我就有打電話去問原屋主，原屋主說沒有賣給別人，而且新的屋主連該處有車位都不知道，我想他是連看都沒有來看過，而且我跟新屋主簽約完後，新屋主叫我明年1 月底就要搬走，並叫我把設址在該處的公司行號移走。」

、「（問：所以你認為當時該處買賣價金300 萬是否合理？）不合理，如果該處賣300 萬的話，我不會考慮就馬上買，而且要賣應該是要賣給我」等語，可知被告根本完全未去查看系爭房地實際現況，即遽然購買系爭房地，顯與一般買賣尚須查看不動產內部、觀察周圍設施及交通狀況，及對買賣價金進行磋商等流程不符；

甚且，系爭房地以300 萬元價金出賣為不合理之價格。

苟被告有前往探看系爭房地，及與租屋之房客即證人曾華章夫妻對話，即可明白原告根本不可能出賣系爭房地，其卻不為當有重大過失，更屬可得而知系爭買賣契約係遭偽造。

３綜上，被告為何如此湊巧可以與蘇玉祥聯繫上？為何不用去系爭房地現場查看、連有車位都不知道？為何簽約當天有原告身分證可以對照該不知姓名之成年婦女之臉孔以為確認卻不為之？均足見被告顯然明知、甚或可得而知吳雅芳、該不知姓名年籍之成年婦女之行為屬於偽造，目的即在於為求快速以低於市價行情之300 萬元價金購買系爭房地，故原告依民法第113條、第767條規定主張被告應負回復原狀之責任為有理由。

(三)本件無表見代理之適用，且原告未取得價金：１原告對於系爭房地出賣均不知情，辦理系爭買賣契約及設定抵押權所用之原告身分證、系爭房地所有權狀及租約等文件，係吳雅芳未經原告同意自行盜取，且因原告未知悉、亦未同意出賣系爭房地，當不可能出面簽署系爭買賣契約，陳宏麒、蘇玉祥竟找姓名年籍均不詳之成年女子冒用原告名義在系爭買賣契約立契約書人之賣方欄位上偽簽原告姓名，藉由出賣系爭房地詐取300 萬元等事實，均據證人吳雅芳到庭證述在案，且與其在刑事偵查案件中所為之陳述相符。

２被告雖辯稱吳雅芳持原告之權狀、身分證及印鑑章、印鑑證明等物，表面上足使人相信吳雅芳為有獲得原告授與代理權之正當理由，被告復為善意，而認有表見代理之情形云云；

然而本件係由一姓名年籍均不詳之成年女子冒充為原告，直接以原告名義出面簽名，並非以原告代理人之名義為之，顯非無權代理或表見代理之問題，本件當無表見代理之適用。

３何況，系爭買賣契約最後一頁，賣方簽名處明顯有兩個不同簽名，先係吳雅芳先偽簽原告之簽名一次，再由自稱原告之人偽簽原告之簽名一次，均與原告之簽名不同，此與租賃契約書比對即知。

本件係一自稱原告之人於簽約時到場，此亦為被告所承認，既係其冒原告之名義出面，更簽名在系爭買賣契約立契約人之賣方處，而非以代理人身分代理原告簽名，則該自稱原告之人之偽造行為係根本自始、絕對、當然無效，與效力未定之無權代理行為可經本人承認而溯及有效明顯不同。

故被告認原告尚應負表見代理之責任，應有誤會。

尤以甚者，既被告認原告有於簽約當日到場，又何須吳雅芳先行偽簽原告之姓名？系爭買賣契約立契約書人該頁，賣方所存之電話「0000000000」亦非原告之手機號碼，更非吳雅芳之手機號碼，苟原告真在簽約現場何不留下自己的手機號碼？足見被告自始知悉該自稱為原告之人並非原告，依民法第169條但書之規定，被告根本不值得保護。

４原告自始均未參與系爭買賣契約之簽訂過程，系爭房地遭他人偽造系爭買賣契約賣出，當無可能取得價金；

此情同經臺灣新竹地方檢察署107 偵緝字第189 號起訴書中認定系爭房地之價金是遭蘇玉祥及陳宏騏取走，被告要求原告返還系爭房地之價金當無理由。

(四)綜上，爰聲明：１被告應將坐落新竹縣○○市○○段000 地號土地權利範圍100000分之1915，及其上竹北市○○段000 ○號建物權利範圍全部，於106 年5 月8 日在新竹縣竹北地政事務所收件字號第070060號以買賣為原因，所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有。

２訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：

(一)系爭房地買賣、設定抵押、塗銷抵押、移轉之經過：１被告在某Line群組認識蘇玉祥，其向被告徵詢有無意願購買系爭房地，且稱因賣方亟需現金，必須在一個星期內以給付現金或開立銀行支票之方式給付300 萬元作為買賣價金，經被告考慮後同意購買系爭房地。

被告與原告、原告之代理人吳雅芳（原名吳品珍）於106 年4 月26日在黃育欣於臺北開設之合美地政士事務所簽訂不動產買賣契約書，當時自稱吳家綺之原告到場，並攜帶原告本人相關身分證影本、所有權狀正本、印鑑章、印鑑證明正本、租約正本等文件，此可證明原告對房屋買賣絕對知情，現場原告亦在買賣契約親自簽名，並蓋用印鑑章於申請文件上。

被告當日即依系爭買賣契約交付第一次款現金100 萬元予原告及吳雅芳，因係現金交付，因此由吳雅芳另行開立本票乙紙作為擔保。

被告另要求原告在系爭不動產設定抵押，原告亦在抵押設定申請書蓋用原留印文。

２106 年4 月27日雙方合意申請系爭房地抵押設定，當時原告之印文與印鑑證明相符。

106 年5 月4 日雙方要辦理抵押權塗銷、所有權移轉事宜，但地政事務所通知原告之印鑑章有變更，因此原來原告蓋印的移轉申請書無法使用。

106 年5月5 日雙方陸續完納系爭房地移轉之印花稅、土地增值稅、契稅、房屋稅等稅捐。

106 年5 月8 日被告會同吳雅芳、蘇玉祥在新竹縣竹北地政事務所補蓋新的印文，並補送新的印鑑證明後，向新竹縣竹北地政事務所申請辦理塗銷前述抵押設定及系爭房地之移轉登記。

同日被告並依系爭買賣契約交付第二次款現金110 萬元予原告及吳雅芳，並由吳雅芳簽名於系爭買賣契約書上以示收訖。

106 年5 月16日被告給付尾款90萬元予原告，扣除稅費61,500、押租金22,000、租金折算5,500 後，開立中國信託銀行支票給付尾款81萬元及現金1000元予原告，支票抬頭為原告。

至此，被告業已繳清全部買賣價金。

(二)原告既交付相關資料給女兒吳雅芳與被告簽立系爭買賣契約，及移轉系爭房地，債權、物權行為自有效成立，無從請求塗銷：１被告與原告、原告之代理人吳雅芳於106 年4 月26日至臺北合美地政士事務所委託地政士黃育欣，在其見證下簽訂系爭買賣契約，當日有一自稱為原告之女子協同吳雅芳一併出席，且攜原告之身分證影本、印鑑章、印鑑證明、所有權狀正本等文件，足使被告認其為原告本人。

原告與被告均當場確認系爭買賣契約所載之內容，並蓋用印鑑章於系爭買賣契約及辦理移轉登記所需之文件。

又原告並授權由吳雅芳代理，並簽立授權書暨同意書授權吳雅芳為原告赴地政事務所辦理移轉登記事宜。

綜合上情，被告均不疑有他，認定係與「原告本人」或「其代理人」合意訂立系爭買賣契約。

至於系爭買賣契約上之簽名是否與原告過去或現在的簽名相同，根本無從辨識。

蘇玉祥原說原告因感冒不會出席簽約，後來原告仍有到場，因此當然請其補簽名於系爭買賣契約上，被告根本不知悉原告之字跡如何，又如何能期待被告具有於簽約當場鑑定簽名真偽的專業？況且，簽約當時原告女兒吳雅芳當場亦未否認身邊之人即為原告本人，均足令被告有相當理由確信簽約當時到場之人即為原告本人。

吳雅芳當時也持有原告身分證正本，當時吳雅芳也都未否認在場人為原告，而被告僅有取得影本，當然無從去否認在場人並非原告。

２退步言之，縱認簽約當日「原告本人」並未出席，然吳雅芳為原告之女兒，並持有原告之身分證、印鑑章、印鑑證明正本、所有權狀正本、授權書正本等相關文件，足使被告信賴吳雅芳確實取得原告之授權，已足構成表見代理。

被告根本不知、亦無從知悉原告本人並無授權吳雅芳出售系爭房地，被告僅能自吳雅芳持有原告之所有辦理系爭房地移轉登記所需之所有文件及吳雅芳自稱為原告之女兒並出具授權書等相關資料觀之，而認定吳雅芳確實有經原告之授權，故原告對於善意、無過失之第三人仍應負授權人之責。

３另原告請求塗銷買賣之同時，亦應返還被告300 萬元暨相關稅費、規費之損害。

(三)綜上，爰答辯聲明：１原告之訴駁回。

２訴訟費用由原告負擔。

三、兩造不爭執之事項

(一)被告前與自稱原告之人於106 年4 月26日在黃育欣地政士經營位於臺北之合美地政士事務所簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以300 萬元將新竹縣○○市○○段000 地號土地權利範圍100000分之1915，及其上同段889 建號建物（門牌號碼為：新竹縣○○市○○街000 巷0 弄0 號4 樓）《下稱系爭房地》出賣予被告。

原告女兒吳雅芳（原名吳品珍）當日出示「授權暨同意書」，表示擔任原告之代理人，並簽發100 萬元之本票予被告，有不動產買賣契約書、吳雅芳簽發予被告面額100 萬元之本票、授權暨同意書各1 份可稽（見本院卷一第59-65 、66、132 頁）。

(二)被告於106 年4 月27日將系爭房地設定30萬元之最高限額抵押權文件送件至新竹縣竹北地政事務所辦理抵押權設定登記；

嗣再於106 月5 月8 日將系爭房地之買賣文件送至新竹縣竹北地政事務所辦理所有權移轉登記，同時塗銷30萬元最高限額抵押權之登記；

系爭房地已於106 年5 月15日移轉登記至被告名下，此有所有權移轉登記卷宗、抵押權設定卷宗、土地建物之異動索引在卷足憑（見本院卷一第12-25 、115-120 、121-127頁）。

(三)原告於106 年4 月24日前往新竹市北區戶政事務所申請印鑑證明後，於106 年4 月26日由吳雅芳交付給被告，後因遺失印鑑章，原告再於106 年5 月5 日前往新竹市北區戶政事務所申請印鑑證明，於106 年5 月8 日由吳雅芳交付予被告，有印鑑證明2 份存卷可查（見本院卷一第119 、22頁）。

(四)被告交付予原告女兒吳雅芳發票日106 年5 月16日、發票人為中國信託銀行汐止分行、受款人為原告、面額810,000 元之尾款支票，係以吳雅芳之中國信託銀行帳戶兌領，有支票、吳雅芳之帳戶往來明細、中國信託商業銀行回函、本院公務電話紀錄可稽（見本院卷一第63、103-104 頁、本院卷二第144 頁）。

(五)原告前對被告提起偽造文書刑事告訴，經臺灣新竹地方檢察署檢察官以107 年度偵字第8200號為不起訴處分（見本院卷二第127-132 頁）。

原告女兒吳雅芳所涉偽造文書罪嫌，已由同檢察署檢察官以107 年度偵緝字第189 號提起公訴，刻由本院刑事庭審理中，有不起訴處分書、起訴書各1 份在卷足按（見本院卷二第75-80 頁、第65-74 頁）。

四、本院之判斷：

(一)原告主張其女兒吳雅芳遭訴外人陳宏麒、蘇玉祥共同謊稱得將原告所有系爭房地以假買賣之方式辦理貸款，作為其投資開店轉業之資金，致吳雅芳陷於錯誤，為配合取得辦理貸款文件，未經原告之同意，擅自拿取系爭房地所有權狀，再以辦理托育補助為由，偕同原告前往新竹市北區戶政事務所辦妥印鑑證明、取得原告之印鑑章；

嗣於106 年4 月26日，吳雅芳配合蘇玉祥、陳宏騏、姓名年籍均不詳假冒原告之成年婦女，共同前往黃育欣開設位於臺北之合美地政士事務所內，由假冒原告之婦人冒用原告之名義在系爭買賣契約第7 頁之立契約書人之賣方欄位簽名，虛偽表示原告同意出賣系爭房地，而偽造系爭買賣契約之私文書，然被告顯然明知、甚或可得而知吳雅芳、該不知姓名年籍之成年婦女之行為屬於偽造文書，目的即在於為求快速以低於市價行情之300 萬元價金購買系爭房地，故原告得依民法第113條、第767條規定，訴請被告塗銷系爭房地之所有權移轉登記等情。

被告則以：原告既交付相關資料給女兒吳雅芳與被告簽立系爭買賣契約及移轉系爭房地，債權、物權行為自有效成立，無從請求塗銷；

退步言之，縱認簽約當日原告本人並未出席，然吳雅芳為原告之女兒，並持有原告之身分證、印鑑章、印鑑證明正本、所有權狀正本、授權書正本等相關文件，足使被告信賴吳雅芳確實取得原告之授權，已足構成表見代理；

另原告請求塗銷買賣之同時，亦應返還被告300 萬元房地價金暨相關稅費、規費之損害等語，資為抗辯。

是以，本件爭點厥為：原告主張被告於買賣當時知悉或可得知悉原告無出賣系爭房地之意思，系爭買賣契約遭偽造，依民法第113條、第767條之規定，訴請被告將系爭房地於106 年5 月15日以買賣為原因之移轉登記予以塗銷，回復為原告所有，有無理由？被告抗辯其不知情，退步言之，亦有表見代理及同時履行抗辯之適用，是否可採？

(二)查證人即地政士黃育欣證述：我認識被告，之前簽過被告3件約，被告是我房仲朋友的朋友，他們成交都會找我處理過戶，我不認識原告，但我知道有一個女生胖胖的拿母親的權狀來簽約，但是我無法確定是否為在庭這位，我有看過系爭房地之買賣契約書，當時我在我的辦公桌上做我的事情，他們在後面的桌子簽約，買賣契約書是我提供，當天很多人來我們事務所，我只是幫被告擬契約書，我跟被告說因為房子在新竹，我的事務所在臺北，太遠了所以我不接這筆生意，因為被告是我的朋友，我也收取了三次被告的代書費，我跟被告說這個案子讓被告自己去做，我們幫被告登打這些契據，讓被告自己去跑件，當初在打這份契約書時，我是拿著謄本及身分證在我的辦公桌打完寫完這些東西，之後我就拿過去，讓他們雙方簽名，所以我沒有看到是誰簽名，當天我沒有看到在庭的原告，文件交由雙方簽名的當下，我沒有在旁邊，是一群男生以及一個胖胖的女生代表賣方，被告是買方，他是一個人，胖胖的女生拿著她母親的權狀、身分證來我們事務所說他媽媽身體不好所以授權她來簽約，有帶授權書正本、權狀正本、印鑑章、印鑑證明、身分證正本來辦理簽約，簽約完後就跟被告拿了幾十萬，他們一群人在算錢，但是金額我真的不知道，所以被告隔天才會拿著權狀去新竹地政做設定，因為簽完約他們就把錢都拿走了，我只是純粹提供場所及契據，但因為我幫他們登打買賣契約，所以有經手買賣雙方的身分證、權狀，我拿到原告的身分證，並沒有跟現場的人做比對，因為我只是幫他們做契據而已。

我也有參與製作抵押權設定文件，所有的契據都是我幫被告整理好的，設定金額我以為是300 萬，後來被告跟我說是30萬，所以我就劃掉修正。

（問：被告為何跟你說要改成30萬？）因為我多打一個0 就差很多了，現場交多少錢我搞不清楚，但我記得是幾十萬，金額應該沒有到100 萬，我搞不清楚，我只知道有算錢的動作。

買賣契約書上有記載買賣頭期款為100萬是我所寫，但我沒有參與整個過程，我不知道現場有無交付100 萬，我當天有看到「授權暨同意書」，大概3-4 個在算錢，但是幾個我不確定，我有聽到算錢的聲音，他們有在幫忙算。

（問：被告有無跟你說為何抵押權設定為30萬？）我沒有過問，被告也沒有主動講；

我有問被告為何不做履約保證，他說因為屋主急著要拿錢，我說這樣不覺得很奇怪嗎？被告說沒關係他明天自己跑地政送設定。

（問：簽約當天，有無自稱是賣家的人到場？）簽約到一半的時候，女兒說他媽媽有來，有帶一個人上來再帶下去，我有聽到，但是因為被OA隔間隔起來，所以沒有看到等語在卷（見本院卷二第98-103頁）。

(三)證人即原告女兒吳雅芳則證述：我於106 年4 月26日在合美地政士事務所才看到被告本人，在這之前我因工作認識陳宏麒，陳宏麒一直說服我說要開店，他問我喜歡開什麼店，我說我喜歡開自助餐店，陳宏麒說會幫我開店的所有事情，包括桌椅擺放他都會幫我處理好，陳宏麒106 年4 月26日當天說要帶我上臺北處理貸款的事情，就帶我去臺北全家貴陽店那裡等蘇玉祥，跟蘇玉祥會面，就一起等假媽媽來，當時陳宏麒才跟我說是假買賣要我配合，我當時想說配合就可以拿到開店資金，蘇玉祥就要我背他的電話，叫假媽媽背我母親的年籍資料。

（問：你說要處理貸款的事情所指為何？）當時陳宏麒一直說要幫我處理好資金，我就想到我母親在竹北的房子，那個房子可以拿去貸款，陳宏麒就說要拿去評估看看可以貸款多少錢，他有朋友在臺北可以幫忙這件事情，106 年4 月26日才上臺北去辦假買賣的事情。

簽約當天，我母親沒有到場，她根本不知道這件事情，在全家貴陽店時就有一個高高瘦瘦的假媽媽來，要她扮演眼睛不好，當時我坐在後座，假媽媽在旁邊，到了地政士事務所陳宏麒要我假裝扶著假媽媽上樓。

買賣契約的立契約書人不是原告親簽，前面那個是我簽名的，後面那個是那位假媽媽簽名的，第1 頁的印章我不確定是否為我蓋的，但是第2 、5 、6 、7 頁都是我蓋的，106 年4 月26日簽約當天，有提供原告的身分證正本、房屋所有權權狀，是我偷拿我母親的身分證正本、房屋所有權權狀正本之後在106 年4 月26日當天在全家貴陽店交給陳宏麒。

「授權書暨同意書」不是在106 年4 月26日當天所簽立，這是在106 年4 月24日下午辦完印鑑證明後，陳宏麒要我下載這個檔案，授權人、立授權書人是陳宏麒偽造簽名的，被授權人是我簽名的，106 年4 月24日上午我拿了母親的證件到新竹市北區戶政事務所，櫃台說要本人來，我打電話給我母親請母親來，我母親來之後才辦成「印鑑證明」的，上午辦成的，我下午就把我母親的印鑑證明交給陳宏麒。

106 年4 月26日沒有簽立抵押權的設定契約，簽約結束我的印鑑章、雙證件、我母親的印鑑章及雙證件都被陳宏麒收走，我認為是陳宏麒及蘇玉祥提供給被告辦理抵押權設定。

106 年4 月26日我只看到現金30萬，陳宏麒、蘇玉祥對分15萬，30萬就是擺在桌上，假媽媽從頭到尾都坐在事務所進門的那桌，沒有在簽約的同桌上，她一開始就跟我一起上去，但中間應該有離開辦公室，最後結束要簽名時有上來簽名。

106 年4 月26日簽約完，4 月底時陳宏麒跟我說印章掉了，叫我再去重辦印鑑證明，我想要配合完成才能拿到錢，我就在106 年5 月5 日說服我母親說印章掉了，孫子的補助要重辦，我母親一直不去，我一直盧到她去，我母親最後跟我一起到北區戶政事務所辦理，之後在106 年5 月8 日前就把10份印鑑證明交給陳宏麒。

106 年5 月8 日陳宏麒就引我出來一直坐車到不同地方，最後叫我去竹北地政事務所，蘇玉祥也沒有跟我說為何要補蓋，就叫我蓋，我就蓋了印章，我沒有看內容，因為被遮住，要我後面簽名寫日期，當天我母親沒有到竹北地政事務所，只有蘇玉祥跟被告在裡面，蓋完印章蘇玉祥就叫我去斜對面的SEVEN 等，他說還有文件要簽，我等好久，蘇玉祥叫我回去竹北戶政事務所，後來就離開了，106 年5 月8 日我沒有收受被告給付的100 萬元現金，106 年5 月17日陳宏麒載我到新竹市麥當勞跟蘇玉祥會面，蘇玉祥就帶著兩個小弟開車載我前往到汐止麥當勞，陳宏麒並沒有跟來，後來被告來了，拿出81萬的支票要我簽名，之後蘇玉祥就載我到中國信託提81萬出來，領出來後蘇玉祥就說前面小弟的老大先撥款，蘇玉祥說這些錢要還給那個老大，我就相信，就拿71萬給蘇玉祥，10萬元就匯款給陳宏麒，因為陳宏麒說要跟我借他要去還罰金（庭呈10萬元的匯款紀錄）。

（問：你跟原告說被告是跟蘇玉祥、陳宏麒一起騙你的？）我當然會這樣說，因為我被騙了，我就把這個案子所有人說出來。

…（問：你當天配合假買賣還有假媽媽的出現，是想要騙誰？）我沒有想到這個，我以為配合完就可以拿到資金等語在卷（見本院卷二第84-98 頁）。

(四)原告固主張：被告顯然明知、甚或可得而知吳雅芳、該不知姓名年籍之成年婦女之行為屬於偽造文書，目的即在於為求快速以低於市價行情之300 萬元價金購買系爭房地等情。

惟由證人吳雅芳、黃育欣之證述內容可知，陳宏騏、蘇玉祥於106 月4 月26日當日先找來假冒原告之婦女，惟恐代書核對身分個資時發現詐騙犯行，而於前往黃育欣開設之合美地政士事務所前，要求該假冒原告之婦女背誦原告之年籍資料，並佯裝視力不佳，要求證人吳雅芳背誦蘇玉祥之電話，以此方式訛騙被告，吳雅芳則配合陳宏騏、蘇玉祥辦理買賣以套取被告之資金至明。

此由被告提出其與吳雅芳於106 年5 月29日之如下對話錄音譯文中，益資證明吳雅芳與陳宏騏、蘇玉祥共同訛騙被告（見本院卷二第112-113 頁）。

被告：你們來的當下，我沒有發現，你也講說坐你隔壁的是你男友，你媽媽也有來啊。

吳雅芳：對，因為他跟我說要這樣講這樣表示，那我那天坐 在邊，他就說要怎樣金主就會給你錢。

被告：那你為什麼要幫他這樣跟我說。

吳雅芳：我想請問我什麼時候有說他是我男朋友？被告：因為他坐旁邊，我有看他然後問說你們的關係是？然後他說他是你男友。

吳雅芳：對就是那時候，結果我就不敢講話，他說怎麼買賣 怎麼配合就後面會有金主，他說你不知道情況。

被告：嗯，我的確不知道你們什麼情況。

吳雅芳：因為我那時不想讓我媽媽知道我拿了這些，這樣是 不對的，所以他們才去準備了人頭，他（假男友） 就叫他（假媽媽）假扮，因為怕代書要認，所以有 叫媽媽裝看不到，叫我挽著她的手上去。

被告：所以仲介說你媽媽視力不好，所以才授權你。

吳雅芳：阿就沒有阿。

被告：只是他們找一個假扮是你媽媽的這件事，你知道？吳雅芳：對，他這樣告訴我，上去應該要這樣做這樣。

(五)又被告就系爭房地之買賣價款支付方式共分3 期，於簽約當日給付頭期款100 萬元、106 年5 月8 日給付第二期款項110 萬元、106 年5 月17日以支票給付尾款81萬元，且被告簽約後於106 年4 月27日先行前往竹北地政事務所辦理30萬元之最高限額抵押設定登記，以確保系爭房地後續順利過戶，此有系爭房地買賣契約書付款約定欄之記載、抵押權設定登記卷宗、地籍異動索引在卷可稽（見本院卷一第60、115-120 、121-127 頁）。

而被告交付予原告女兒吳雅芳發票日106 年5 月16日、發票人為中國信託銀行汐止分行、受款人為原告、面額810,000 元之尾款支票，係以吳雅芳之中國信託銀行帳戶兌領，亦為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈣點）。

吳雅芳雖否認收到被告交付之頭期款100 萬元、第二期款項110 萬元，惟查，吳雅芳於簽約當日簽發100 萬元之本票予被告，並於106 年5 月8 日前往竹北地政事務所補蓋原告重新申請之印鑑時，在系爭房地買賣契約書分期價款備註欄簽名「吳品珍」，並記載當日日期，且於本院做證時自承：（問：學歷？）五專肄業。

（問：本票上的字是否都認得？）認得。

（問：本票的意思為何？）簽了就要背債。

（問：提示本院卷一第60頁，上面的吳品珍以及106 年5 月8 日是你所寫？）是。

（問：原因為何？）被告及蘇玉祥都沒有跟我說明為什麼要簽。

（問：是否認得第二欄的字？）認得。

證人吳雅芳既非不識字之成年女子，亦受過相當之教育，所稱不知簽發本票之目的、無人向其說明解釋在分期價款備註欄簽收之意思云云，實違常情而非可信。

本件若係被告與陳宏騏、蘇玉祥共謀向吳雅芳訛騙系爭房地，被告豈需大費周章相約於黃育欣地政士事務所與吳雅芳及「假媽媽」見面商談簽約，且隨即於翌日送件設定最高限額抵押權以擔保系爭房地之過戶，嗣再相約見面二次分別蓋印原告重新申請之印鑑證明及交付尾款等繁複交易流程。

尤其「假媽媽」佯裝為原告，吳雅芳在旁配合買賣代理簽約，其等訛騙之對象，除了被告以外，實難想像尚有他人。

又吳雅芳持交原告親自申請之印鑑證明，且提出蓋印原告印鑑章之「授權書暨同意書」，證人吳雅芳、黃育欣均證述「假媽媽」非全程在場，且非與其等同坐一桌，故被告抗辯：蘇玉祥告以原告因感冒不會出席簽約，後來原告仍有到場，因此當然請其補簽名於系爭買賣契約上，吳雅芳並未否認「假媽媽」非其母親，均足令被告有相當理由確信簽約當時到場之人即為原告本人，堪可採信，況「假媽媽」是否與原告神似亦不得而知，是以原告主張被告於買賣當時知悉或可得知悉系爭買賣契約遭偽造等情，難為可採。

(六)末按民法第169條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件（最高法院40年台上字第1281號判例參照）。

又此本人責任係指履行責任而言，並非損害賠償責任，故本人有無過失在所不問（最高法院44年台上字第1424號判例參照）。

查本件原告二次申請非特定用途之印鑑證明併同印鑑章交予吳雅芳使用（參不爭執事項第㈢點），吳雅芳並出示記載「授權被授權人全權代理本人，就上述不動產（指系爭房地）之出租、借貸、買賣、產權移轉、提供擔保、設定負擔、設定抵押，受領價金及點交不動產等不動產相關之管理、收益、使用、處分等全部事宜，被授權人得一切法律行為」等語並蓋印原告印鑑章之「授權書暨同意書」、權狀、原告之身分證正本等予被告以辦理系爭房地之買賣設定及過戶手續，原告自屬由自己之行為表示以代理權授與他人，而應對被告負履行責任，原告主張本件無表見代理規定之適用，核無理由。

綜上析述，原告主張被告於買賣當時知悉或可得知悉系爭買賣契約為偽造文書，且無表代理之適用，均無理由，從而，原告依民法第113條、第767條之規定，訴請被告將系爭房地於106 年5 月15日以買賣為原因之移轉登記予以塗銷，回復為原告所有，不應准許。

乙、反訴部分：

壹、程序方面：按反訴之標的，如與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；

原告之訴不合程式或欠缺其他要件者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第260條第1項、第249條第1項第6款分別定有明文。

而上開民事訴訟法第260條第1項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。

舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，方可認為兩者間有牽連關係。

經查，反訴原告原主張「若認為買賣有效，請求法院判決50萬元慰撫金，若認為買賣無效，請求法院依民法184 條或第179條擇一判決，依民法第184條判決反訴被告給付4,114,232 元（買賣價金300 萬元、裝潢費用789,700 元、仲介費20萬元、稅捐61,457元、規費及書狀費809 元、回復原狀費用62,266元），依民法第179條判決反訴被告給付3,789,700 元（買賣價金300 萬元、裝潢費用789,700 元）」。

嗣主張如認為買賣無效亦請求50萬元慰撫金，而擴張聲明為：反訴被告應給付反訴原告4,614,232 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見本院卷二第245-246 頁）。

惟查，反訴原告請求反訴被告給付50萬元慰撫金，無非係以：反訴被告於106 、107 年間以言詞向系爭房地之承租人、管理員、社區住戶稱反訴原告與訴外人共同詐欺取得系爭房地，並於本件起訴狀直指反訴原告與蘇玉祥等人以偽造文書等方式共同為詐欺行為騙取系爭房地，上開言論已足以毀損反訴原告之名譽等情為據。

惟查，反訴原告主張遭反訴被告妨害名譽，與本訴原告主張遭被告詐騙出賣系爭房地，顯非同一基礎事實，除訴訟標的與防禦方法之法律關係不同外，亦無主張之權利由同一法律關係發生，或法律關係發生之原因其主要部分相同之情形，反訴被告既已具狀提出異議（見本院卷二第32-33 頁），揆之首揭規定及說明，反訴原告請求50萬元慰撫金部分，於法未合，應由本院另行裁定駁回，其據此擴張訴之聲明，亦不應准許。

貳、實體方面：

一、反訴原告主張：本件倘認系爭買賣契約無效，反訴被告對於其所有辦理系爭房地之文件亦應負保管責任，但因反訴被告之故意或過失，導致其女兒吳雅芳具有反訴被告之授權外觀，使反訴原告誤信吳雅芳取得反訴被告之授權而與之締結買賣契約，並支出買賣價金300 萬元、仲介費20萬元、稅捐61,457元、規費及書狀費809 元、回復不動產所需費用62,266元、改良系爭房地之費用789,700 元，共計4,114,232 元而受有損害，反訴原告得依民法第184條第1項前段請求反訴被告賠償。

又反訴被告收到反訴原告支付之買賣價金300 萬元，及相當於裝潢費用之增值789,700 元，亦屬不當得利，應返還予反訴原告。

上開費用反訴被告未為給付前，反訴原告無庸塗銷買賣登記及交還房屋。

爰聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告4,114,232 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

㈡請准反訴原告無庸擔保或以現金或同額無記名可轉讓定期存單供擔保宣告假執行。

㈢反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

二、反訴被告則以：

(一)反訴原告主張倘系爭買賣契約無效，反訴被告因故意或過失創立授權外觀，應負侵權行為損害賠償責任，及返還不當得利，均屬無理由：１反訴原告於本訴主張之防禦方法為「反訴被告確有授權予訴外人吳雅芳」、「縱反訴被告未授權予訴外人吳雅芳，因為創立授權外觀，亦應成立民法第169條本文之表見代理而負本人責任」，系爭買賣契約均為有效成立。

均與反訴原告反訴主張之民法第184條第1項、第179條等法律關係非同一、亦非基於同一法律關係而生，原因事實亦均不同，當無任何關連。

２再者，就反訴原告主張反訴被告創立授權外觀部分，反訴被告前已於本訴部分敘明要無任何表見事實，且係將身分證、所有權狀及租約等均放在有鎖的抽屜內，實有為妥善保管，不料遭吳雅芳盜取，故反訴被告當無任何故意及過失可言，反訴原告依民法第184條主張侵權行為損害賠償實無理由。

又反訴被告根本從未參與系爭買賣契約簽訂及系爭房地出賣之過程，當無可能收受任何價金，亦經臺灣新竹地方檢察署檢察官認定價金係遭蘇玉祥、陳宏騏取走，則反訴原告依民法第179條規定要求反訴被告返還系爭房地之價金亦無理由。

３反訴原告執稱其受有300 萬元買賣價金之損害云云，惟就印花稅費832 元、土地增值稅45,622元、房屋稅3,141 元、契稅11,862元等共計61,457元部分，實已當作買賣價金之一部分，此有系爭買賣契約第13條：「其他約定事項：尾款扣除稅費61,457…」等語可證，是反訴原告主張實付系爭房地300 萬元之價金當非事實。

４反訴原告另主張反訴被告應返還改良系爭不動產改良費用789,700 元，惟其僅提出浤淇室內裝修有限公司（下稱浤淇公司）出具的單據，不知究為報價單或係收據？且統一發票專用章上之地址與該單據上方之地址不同，究是否為同一公司，且為同一公司所出具？亦無法證明反訴原告有實際支出該等費用，更不知是否確由浤淇公司實際進行該單據上所列工程？是以，反訴被告鄭重否認該單據之形式及實質真正，亦否認反訴原告有支出該等工程費用。

況反訴被告根本不欲出賣系爭房地，且系爭房屋於出賣前尚有出租予曾華章夫妻，則反訴被告主觀上根本無改良系爭房屋之計畫，苟反訴原告有所自為改良，該所增加之利益實屬違反反訴被告意見，更非在其計畫範圍內，是對於反訴被告無任何利益獲得可言。

反訴原告此種強迫得利之舉，與不當得利之規定顯然不合，反訴被告得主張利益不存在而拒絕返還之，為有理由。

(二)綜上，爰答辯聲明：１反訴原告之訴駁回。

２訴訟費用由反訴原告負擔。

３反訴被告願供擔保免於假執行。

三、本院之判斷：

(一)反訴原告主張：本件如認系爭房地買賣契約無效，因反訴被告之故意或過失，導致其女兒吳雅芳具有反訴被告之授權外觀，使反訴原告誤信吳雅芳取得反訴被告之授權而與之締結買賣契約，並支出買賣價金300 萬元、仲介費20萬元、稅捐61,457元、規費及書狀費809 元、回復不動產所需費用62,266元、改良系爭房地之費用789,700 元，共計4,114,232 元而受有損害，反訴原告得依民法第184條第1項前段請求反訴被告賠償；

又反訴被告收到反訴原告支付之買賣價金300萬元，及相當於裝潢費用之增值789,700 元，亦屬不當得利，應返還予反訴原告等情。

反訴被告則以：反訴被告係將身分證、所有權狀及租約等均放在有鎖的抽屜內，實有為妥善保管，不料遭吳雅芳盜取，故反訴被告當無任何故意及過失可言；

檢察官亦認定價金係遭蘇玉祥、陳宏騏取走，則反訴原告依民法第179條規定要求反訴被告返還系爭房地之價金亦無理由等語置辯。

是本件反訴兩造之爭點在於：反訴原告主張如系爭買賣契約無效，依民法第184條第1項、第179條之規定，擇一請求反訴被告返還系爭房地買賣價金300 萬元、改良系爭房地之裝潢費用789,700 元（合計3,789,700元）；

或返還系爭房地買賣價金300 萬元、賠償仲介費20萬元、相關稅捐61,457元、登記規費及書狀費809 元、回復系爭房地費用62,266元、改良系爭房地之裝潢費用789,700 元，合計4,114,232 元，應否准許？

(二)本件反訴被告抗辯：反訴原告於買賣當時知悉或可得知悉反訴被告無出賣系爭房地之意思，系爭買賣契約遭偽造乙節，並不可採，已如前述，故反訴被告依民法第113條、第767條之規定，訴請反訴原告將系爭房地於106 年5 月15日以買賣為原因之移轉登記予以塗銷，回復為反訴被告所有，為無理由，已如本訴部分之說明。

從而反訴原告主張如系爭買賣契約無效，依民法第184條第1項、第179條之規定，擇一請求反訴被告給付3,789,700 元或4,114,232 元，即無理由，應予駁回。

又反訴原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

丙、本件本訴及反訴部分事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

丁、據上論結，本件原告之訴，反訴原告之訴均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 13 日
民事第二庭 法 官 吳靜怡
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 108 年 3 月 13 日
書記官 林琬茹