臺灣新竹地方法院民事-SCDV,107,訴,1107,20190308,1

臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第1107號
原 告 財團法人祭祀公業林公九牧

法定代理人 林光華
訴訟代理人 洪大明律師
張智程律師
被 告 葉正中


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年2月25日辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○路○段00號房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬捌仟零陸拾伍元，及自民國108 年1月9日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒萬元。

三、訴訟費用由被告負擔。

四、本判決第一項、第二項於原告分別以新臺幣伍拾萬元、壹拾萬元為被告供擔保後得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。

查本件原告於起訴時原訴之聲明第二項為：「被告應給付原告新臺幣( 下同 )28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋之日止，按月給付原告7萬元。」

，主張被告自民國107年9 月起即未繳納租金，累計至原告起訴之時，共積欠已到期之4 個月租金共計28萬元，及原告終止租約後，被告仍持續占有使用房屋，顯然受有相當於租金之利益，則原告亦得請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋之日止，按月給付原告 7萬元之不當得利，嗣於本院108年2月25日言詞辯論期日，依據起訴狀繕本於108 年1月8日送達被告之日期，更正上開請求金額為：「被告應給付原告298,065元，及自民國108 年1月9日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告7萬元。」

，核原告請求之基礎事實與起訴時相同，並擴張應受判決事項之聲明，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定及說明，應予准許。

二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，併此敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：(一)被告於106年12月7日就原告所有系爭新竹縣○○市○○路○段00號房屋(下稱：系爭房屋)，與原告簽訂房屋租賃契約書，約定每月租金7萬元，租期自107 年2月1日起至115年2月1日止。

詎被告自107年9月起即未依約繳納租金，10、11月份租金亦同逾期未繳納，經原告於107 年10月11日、107年11月9日二度以竹北成功郵局第296、331號存證信函催告被告繳納租金，均未獲置理，被告既於受催告後，迄今已有相當時日，仍拒不繳納，自已構成終止租約之事由，且兩造間系爭房屋租賃契約書第17條約定：「甲乙兩各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失，甲方概不負責。」

，且民法第440條第2項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」

，爰以起訴狀繕本之送達，向被告為終止租約之意思表示，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。

(二)又被告既自107年9月起即未繳納租金，累計至原告起訴之時，共積欠已到期之4個月又8日租金共290,865 元，原告自可請求被告給付已到期而未付之租金。

又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照)。

是以，原告終止租約後，被告仍持續占有使用系爭房屋，顯然受有相當於租金之利益，則原告亦得依據民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達之翌日起至返還房屋之日止，按月給付原告7萬元之不當得利金額。

(三)並聲明：除願供擔保，請准宣告假執行外，餘如主文第 1至3項所示。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：(一)原告主張與被告就系爭房屋簽訂租賃契約書，惟被告自107年9月間起欠繳租金，經原告先後於107 年10月11日、107年11月9日二度以竹北成功郵局第296、331號存證信函催告被告繳納租金，均未獲置理等情，業據其提出房屋租賃契約書、竹北成功郵局第296、331號存證信函、信函回執及原告所有臺灣銀行竹北分行存款存摺等件為證( 見本院卷第7頁至第15頁、第27頁至第28頁)，核與原告主張情節相符，而被告經合法通知迄未到庭爭執，亦未提出書狀作何答辯，自堪信原告主張被告欠繳租金乙節為真實。

(二)按承租人應依約定日期，支付租金、承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1、2項段分別定有明文。

經查，系爭租約第2條、第3條、第4條、第17條分別約定「租賃期限：自107年2月1日起至115年2月11日止」、「租金每個月70,000 元。

乙方不得藉任何理由拖延或拒納，且不得由保證金中抵扣作為租金。」

、「租金應於每月1 日以前繳納，每次應繳壹個月份乙方不得藉詞拖延。」

、「甲乙兩各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失，甲方概不負責。」

等情，則兩造既約定被告向原告承租系爭房屋，租期自107年2月1日起至115年2月1日止，按月於每月1 日由被告繳納租金7 萬元，惟被告自107 年9月1日起即未匯款至原告所有臺灣銀行竹北分行帳戶內繳付租金，經原告先後於107 年10月11日、107年11月9日二度以竹北成功郵局第296、331號存證信函催告被告繳納租金，均未獲置理，乃主張以起訴狀繕本送達被告作為終止租約之意思表示，揆之上開規定，即屬有據，應認兩造就系爭房屋租約應係於108年1月8日合法終止。

(三)次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

又兩造間系爭房屋租賃契約書第17條規定：「甲乙兩各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失，甲方概不負責。」

，系爭租賃契約既經原告合法終止，已如前述，被告自負返還租賃物之義務，惟被告仍繼續占有系爭房屋，從而，原告請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，為有理由。

此外，被告自107年9月起即未按期給付租金，至原告終止本件租賃契約時即108 年1月8日止，共計已積欠4個月又8日之租金，則原告請求被告給付積欠已到期之4個月又8日租金共290,865 元【計算式：(7萬x4)+(7萬÷31)x8=290,865，元以下四捨五入 】，即無不合，應予准許。

(四)再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

查：系爭租約法律關係既係於108年1 月8日因原告合法終止而消滅，被告於系爭租賃契約終止後仍繼續占用系爭房屋，自係無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害。

本院審酌兩造就系爭房屋之租金經約定為每月 7萬元，則原告本於不當得利之法律關係，請求被告自 108年1月9日起至被告返還系爭房屋之日止，以每月7 萬元計算相當於租金之不當得利，亦為法之所許。

四、綜上所述，兩造之系爭租賃關係已於108 年1月8日經原告合法終止系爭租約而消滅，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占用。

從而，原告依租賃物返還請求權請求被告將主文第1項所示之系爭房屋全部遷讓返還原告，並依系爭租約請求被告給付積欠租金合計298,065 元，復依不當得利之法律關係請求被告自108 年1月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利7萬元，均有理由，應予准許。

五、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
民事第二庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
書記官 張懿中