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臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第905號
原 告 陳文鏗
訴訟代理人 陳木朗
戴雯琪律師
複 代 理人 王奐勻
被 告 段大中
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年3 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬肆仟柒佰貳拾柒元，及自民國一０八年三月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
但被告如以新臺幣貳拾貳萬肆仟柒佰貳拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；
又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。
但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；
訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；
其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第262條第1項、第4項分別定有明文。
原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○街000 號1-3 樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並給付原告租金新臺幣（下同）25萬元，及自民國107 年7 月31日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付5 萬元；
㈡訴訟費用由被告負擔；
㈢請依職權宣告假執行。
嗣於108 年3 月7 日撤回對被告返還系爭房屋之請求，並變更聲明為：㈠被告應給付原告48萬9,891 元，及自108 年3 月7 日民事準備（一）狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；
㈡訴訟費用由被告負擔（本院卷第67、71頁）。
核原告上開撤回、變更、追加部分，業經原告於108 年3 月7 日言詞辯論期日當庭將書狀繕本交付被告收受，被告未表示異議，而為本案之言詞辯論，有本院言詞辯論筆錄存卷可佐（本院卷第67-71 頁），復核原告所為上開訴之變更，與原訴之請求基礎事實仍屬同一，且就金額部分係單純擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，亦無不合，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠系爭房屋所有權人為原告之配偶廖琬婷（原名：廖玉花），原告前受廖琬婷委託處理系爭房屋出租事宜。
被告於106 年9 月4 日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，約定租期自106 年9 月4 日起至108 年9 月3 日止，每月租金5 萬元，於每月10日前交付，水電費由被告自行負擔，如被告於租賃期滿前遷離他處，應賠償原告相當於1 個月租金之違約金，又如被告積欠租金2 個月以上，系爭租約自動終止，原告得任意進出系爭房屋，處置被告留置物品後向被告請求清潔費用，另如被告有違約情事致損害原告權益，原告得請求被告賠償損害及因此支出之訴訟費用、律師費用，系爭租約業經本院公證處公證。
而被告承租系爭房屋後，復將其中1 樓全部、2 樓部分轉租予次承租人楊文中，被告與楊文中合夥經營補習班。
㈡詎被告自107 年6 月1 日起即未給付租金，持續使用系爭房屋迄至107 年7 月31日，楊文中則持續使用至107 年12月31日，被告既為系爭租約之承租人，自應給付107 年6 月1 日起至107 年12月31日止之租金，縱認系爭租約於107 年7 月31日終止，亦應賠償自107 年8 月1 日起至107 年12月31日止，相當於租金之不當得利。
為此，爰依系爭租約法律關係及民法第179條、第444條之規定，請求被告給付租金或不當得利、違約金及相關費用。
㈢原告得向被告請求之金額如下：⒈被告及楊文中使用系爭房屋，自107 年6 月1 日起至107 年12月31日止，共積欠原告7 個月租金計35萬元。
⒉系爭租約原定租期至108 年9 月 3日，惟被告提前遷離，應賠償原告相當於1 個月租金之違約金5 萬元。
⒊被告自107 年8 月30日起迄107 年12月26日止，均未繳納系爭房屋之電費，是原告得請求代墊之電費6,891元。
⒋被告及楊文中搬遷時全未清潔，致原告須另僱請清潔人員，支出費用8,000 元。
⒌原告為解決系爭租約所生爭議，委託律師處理本件訴訟，支出律師費7萬5,000元。
⒍合計被告應給付原告48萬9,891 元【計算式：350,000 ＋50,000＋6,891 ＋8,000 ＋75,000＝489,891 】。
㈣並聲明：如壹、程序事項變更後聲明所示。
二、被告則以：㈠不爭執經本院公證之系爭租約為兩造所簽訂，亦不爭執被告自107 年6 月1 日起未給付原告租金。
惟依系爭租約附約第2 點及原告寄發予被告之107 年7 月31日新豐郵局第47號存證信函，系爭租約業於107 年7 月31日終止，被告已於租約終止前騰空返還其使用部分予原告，且前於訂約時給付原告押租金10萬元，得扣抵107 年6 、7 月之租金，是原告請求給付此2 個月租金10萬元，並無理由。
㈡楊文中之前即就系爭房屋與原告定有租約，承租數年，因楊文中積欠租金，原告不願再出租予楊文中，楊文中拜託被告居中協調續租，因楊文中已投資設備在系爭房屋，故被告與楊文中實係分租關係，被告僅係具名代表承租系爭房屋，雙方約定由楊文中負擔3 萬2,000 元，使用系爭房屋之1 樓及2 樓1/2 ；
被告負擔1 萬8,000 元，使用2 樓另1/2 及3 樓。
被告已於107 年7 月31日明確告知原告，其無力協調原告與楊文中間之問題，自被告搬離後，原告得自行換鎖使用系爭房屋，則系爭房屋自107 年8 月1 日起至107 年12月31日止之租金25萬元，及原告請求代墊電費6,891 元、支付清潔費用8,000 元、委任律師費用7 萬5,000 元、違約金5 萬元，均係楊文中繼續使用系爭房屋所生，與被告無涉，原告請求被告給付上開租金及費用，為無理由等語置辯。
㈢並聲明：㈠原告之訴駁回；
㈡訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋所有權人為原告之配偶廖琬婷，原告前受廖琬婷委託處理系爭房屋出租事宜（本院卷第45、50-52 頁）。
㈡系爭租約為兩造所簽訂，並經本院公證處公證，惟被告及訴外人楊文中均有實際使用系爭房屋（本院卷第30-31 頁）。
㈢兩造協議於107 年7 月31日終止系爭租約，惟被告應於該日前付清租金，並將系爭房屋騰空返還原告。
被告業於107 年7 月31日前將其所使用系爭房屋之2 樓1/2 及3 樓騰空返還原告，但楊文中使用部分則無法騰空返還（本院卷第30-31、45頁）。
㈣被告自107 年6 月1 日起即未繳租，惟其前於訂約時給付原告押租金10萬元。
原告尚未返還上開10萬元予被告，且本件原告請求之金額亦未扣除該10萬元（本院卷第68-69 頁）。
四、本件爭點：㈠系爭租約是否業經兩造協議於107 年7 月31日合意終止？㈡楊文中於系爭租約終止後，仍繼續無權占用之期間至何時為止?㈢原告請求被告給付租金35萬元、違約金5 萬元、代墊之電費6,891 元、清潔費用8,000 元、律師費7 萬5,000 元，是否有據？
五、本院之判斷：㈠系爭租約業經兩造協議於107 年7 月31日合意終止。
查原告於起訴狀自述：自107 年7 月31日租賃既已終止，被告對租賃物即屬無權占有，自應按月賠償原告未收租金5 萬元之損害迄交屋之日止等語（本院卷第4 頁）。
嗣經本院於言詞辯論期日再詢問原告予以釐清，原告肯定答以：段大中先生有跟我提到，他要租到7 月31日就不租了，我同意，但有附帶條件，要先把6 、7 月房租繳清，7 月31日全面騰空，我檢查過後沒有問題，押金才返還段先生，段先生使用的2 樓1/ 2及3 樓確實已經騰空了，但沒有將鑰匙返還予我，被告繳的租金只能用到7 月底等語（本院卷第30、45頁）。
可見系爭租約確經兩造協議於107 年7 月31日合意終止，僅被告未履行繳清6 、7 月房租10萬元及將系爭房屋全面騰空返還之義務，原告所謂有附帶條件，實乃返還押租金之條件，並非終止系爭租約之條件。
此外，原告亦明知若將押租金用以扣抵租金，被告應可使用至107 年8 月3 日止。
（註：兩造契約約定之租賃期限，原為106 年9 月1 日起至108 年8 月31日止，但因於106 年9 月4 日進行公證，故修改為自106 年9 月4 日起至108 年9 月3 日止，惟兩造於訴訟中之陳述，輒將每月租金5 萬元可用至次月3 日止誤述為可用至當月月底，應予指明）㈡楊文中於系爭租約終止後，仍繼續無權占用之期間至少持續至107 年12月18日，甚至可能持續至108 年1 月中旬，故原告主張楊文中無權占用至107 年12月底，應為可採。
⒈查原告起訴時，原列楊文中同為被告（嗣經撤回，本院卷第47頁），本院曾通知楊文中應於107 年12月18日到庭行言詞辯論程序，楊文中則具狀請假，自述「…12月18日下午3 時起就需接小學生下課到班上課，現在班裡無其他人員上班，無法替代，否則小學生就無法到班完成作業」等語（本院卷第27頁），可見楊文中至少於107 年12月18日之前仍有占用系爭房屋經營補習班。
⒉再者，參以原告108 年1 月24日在庭陳述「我要提出一些照片，我月中回去的時候，發現楊文中人去樓空，現場雜亂（庭呈照片），現場的櫃子、書都是楊文中的，現場有寫『楊文中欠錢不還』，我也不知道是怎麼回事。
因為我本來就有遙控器的鑰匙，可以直接進入（系爭房屋）。」
（本院卷第46頁）。
本院參見原告以所持遙控器之鑰匙進入系爭房屋後所攝得之屋內現況照片（本院卷第53-57 頁），補習班黑板上遭人書寫『楊文中欠錢不還』『楊文中快還錢，見一次打一次』字樣，辦公桌上物品全遭翻倒、鐵櫃抽屜遭打開、牆上只有冷氣孔沒有冷氣機之情狀，堪認楊文中確實於108 年1 月中旬前已離開系爭房屋，不再繼續占用系爭房屋。
⒊綜上，在兩造於107 年7 月31日終止系爭租約後，楊文中自107 年8 月1 日起至107 年12月31日止，無權占用系爭房屋之1樓及2樓1/2，期間為5 個月。
㈢被告應給付原告5 個月按每月32,000元計算之損害共160,000 元、違約金50,000元、代墊之電費6,727 元、清潔費用8,000 元（合計224,727 元），分述如下：⒈租金損害160,000 元：⑴按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」
「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」
「因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」
民法第455條前段、第433條、第444條第2項定有明文。
準此，本件因承租人即被告允許第三人即楊文中為租賃物之使用、收益，因楊文中拒絕返還租賃物，為楊文中應負責之事由，致原告受有損害，被告應負損害賠償責任。
被告雖辯稱渠與楊文中只是分租關係云云，然被告係以自己名義向原告承租全部且匯付全額租金，此有系爭租約暨原告入帳存摺交易明細在卷可考（本院卷第22-24 頁），是以，不論被告與楊文中間內部關係究係分租、轉租、或合夥關係，均在所不問。
⑵楊文中無權占有系爭房屋5 個月，業經本院審認如上，依被告自承楊文中使用範圍乃1 樓全部及2 樓1/2 ，分擔租金32,000元，可見楊文中無權占用所獲得利益為160,000 元，原告因此不能再出租予他人所受損害即為160,000 元。
原告雖請求按7 個月、每月5 萬元計算，然楊文中無權占用期間僅5 個月已如前述，且楊文中實際占用面積並非系爭房屋1 、2 、3 樓全部，原告既有遙控器之鑰匙得以進入，且被告所使用部分業已清空交還，則原告請求按系爭房屋1 、2 、3樓全部面積計算損害，自屬無據，是原告請求逾160,000 元部分，不應准許。
另者，被告本人並未受有無權占用之利益，故原告援引民法第179條規定向被告請求不當得利，容有未洽，附此敘明。
⒉違約金50,000元：依系爭租約第18條約定「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。」
本件被告確係於租賃期滿前提前遷離，雖兩造協議於107 年7 月31日合意終止，但並未免除被告此部分違約責任。
況提早終止租賃契約將導致出租人喪失預期之租金利益、發生再行出租之勞費、短期內可能無法立刻租出之空屋期間損失，故按1個月租金計算之違約金，尚屬合理，應予准許。
⒊代墊之電費6,727 元：依系爭租約第20條約定「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方負擔。」
故使用系爭房屋期間所生之電費本應由被告負擔。
經核原告所提6 紙電費繳費憑證，合計共6,891 元，為被告所不爭執，然本院審酌系爭房屋1 、2 、3 樓係各自裝設電錶、各自計費（計費期間：107 年8 月30日至107 年10月29日；
107 年10月30日至107 年12月26日），3 樓電費僅94元、70元，顯然是無人使用狀態下之基本費，自應由屋主自行負擔，是原告代墊之電費應扣除94元、70元，僅得請求6,727 元。
上述電費6,727 元乃楊文中繼續使用系爭房屋所生，同上理由，楊文中乃經被告同意使用系爭房屋之人，自應由被告負責償還。
⒋清潔費用8,000 元：依系爭租約之附約第2 點約定「…屋內所有留置物品皆以廢棄物論，甲方可任意處置並向乙方追討廢物處理費。」
（本院卷第41頁）系爭房屋因楊文中欠錢而遭人污損，且遺留大量垃圾，有照片為證，自有清潔必要。
原告主張費用8,000元業據提出21世紀不動產新豐松林加盟店出具之估價單為佐，應屬可採，原告此部分請求應予准許。
⒌至於原告請求被告賠償律師費75,000元部分，固據原告引用系爭租約第12條「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」
及提出訴訟代理人戴雯琪律師事務所出具之收據為證。
惟查，民事訴訟第一審並非採行律師強制代理，又租賃契約終止後應騰空遷讓房屋、賠償損害亦非艱深之法律關係，原告明知本件糾紛實肇因於楊文中之行為，被告因而受拖累，然原告於委任律師之前，卻請求不合理之清潔費用100,000 元、長達8 個月租金400,000 元，又不扣除已受領之押租金100,000 元，可見本件原無支付律師費必要，卻因原告一方請求過高、主張無依據始生。
系爭租約第12條乃定型化約款，對於處於經濟弱勢之承租人顯失公平，是本院認應予限縮解釋，限於「必要時」，承租人始須負擔。
查本案訴訟代理人僅撰寫1 份書狀，甚至未親自到庭執行職務僅複委任助理到庭，本件即辯論終結，訴訟代理人卻收取高達75,000元律師費，苟判令被告負擔，豈非任由原告慷他人之慨。
據上，此部分請求不應准許，應予駁回。
㈣綜上所述，原告依據系爭租約及租賃法律關係，請求被告給付224,727 元為有理由，應予准許，逾此金額之請求，則無理由，應予駁回。
㈤本件命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。
併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後得免為假執行。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
民事第二庭 法 官 陳麗芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
書記官 謝國聖
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