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臺灣新竹地方法院民事判決
110年度訴字第356號
原 告 吳佳青
訴訟代理人 莊國禧律師
被 告 鋐凱建設不動產開發有限公司
法定代理人 陳永騰
訴訟代理人 陳睿凱
被 告 奕品有限公司
法定代理人 吳欣庭
訴訟代理人 洪大明律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年1月18日辯論終結，判決如下：
主 文
被告鋐凱建設不動產開發有限公司應給付原告新臺幣肆佰貳拾捌萬元，及自民國一一○年五月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告鋐凱建設不動產開發有限公司負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰肆拾參萬元為被告鋐凱建設不動產開發有限公司供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；
第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；
他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第175條分別定有明文。
查被告鋐凱建設不動產開發有限公司於原告提起本件訴訟前原名為「寬頻不動產有限公司」，其法定代理人原為林慧美，嗣於本件訴訟程序進行期間之民國110年6至7月間更名為「鋐凱建設不動產開發有限公司」（下稱鋐凱公司），另變更其法定代理人為陳永騰，並經原告具狀聲明承受訴訟，此有原告所提出之民事聲請命承受狀暨檢附被告鋐凱公司公司基本資料等件附卷可參（見本院卷第389至395頁）。
經審酌被告鋐凱公司更名後，其公司同一性並無變更，且其法人格仍屬同一，又其變更法定代理人部分，亦經對造之原告具狀聲明承受訴訟，核與上揭規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於107年9月2日向被告鋐凱公司購買「香北苑」建案編號Ⅰ之預售屋1戶（即坐落新竹市○○段0000000000地號土地，房屋興建完成後之建號為新竹市○○段000○號，門牌號碼新竹市○○區○○○路000巷00號，下合稱系爭房地），被告奕品有限公司（下稱奕品公司）則為契約之連帶保證人，而原告依約已給付訂金、簽約金、結構完成款、使用執照取得款等期數之價金，合計新臺幣（下同）408萬元，嗣被告鋐凱公司於110年4月時通知原告可辦理系爭房地之過戶，要求原告支付房地過戶稅款20萬元，原告亦依約給付此部分金額。
詎被告鋐凱公司遲未辦理原告所購買之系爭房地過戶予原告，而將系爭房地出售並移轉登記予被告奕品公司，被告奕品公司復將系爭房地移轉登記予第三人楊秋華，致使被告鋐凱公司無法履行契約，而原告要求被告鋐凱公司依約履行或返還買賣價金，被告鋐凱公司卻一再拖延，不願處理，為此爰依民法第226條、第256條、第259條之規定提起本件訴訟。
㈡本件原告與被告鋐凱公司簽立系爭房地之房屋預定買賣契約書後，同時與被告鋐凱公司、奕品公司等2人簽訂土地預定買賣契約書，是被告奕品公司亦為系爭房地買賣契約之保證人，然因被告奕品公司卻將系爭房地出售予第三人，顯已無法履行債務，是被告奕品公司應連帶賠償原告無疑。
而被告奕品公司否認同業連帶擔保證明書及土地預定買賣契約書上印文之真正，並辯稱其並無擔任契約保證人等語，惟被告奕品公司對於原告向被告鋐凱公司購買預售屋並簽約一事，並不否認該等契約之真正，足見被告奕品公司確有保證之事實。
蓋被告奕品公司亦為本件建案合作地主之一，而系爭房地買賣契約書為定型化契約，倘未經被告奕品公司同意為保證人，即無可能於定型化契約中增列被告奕品公司為保證人，且契約附件代辦同意書亦有被告奕品公司列名，況本件建案尚有同段90-10、90-1、90-2、90-3、90-4、90-5、90-6等地號土地出售移轉他人，被告奕品公司焉能不知土地出售移轉，是被告奕品公司確為保證人無疑。
㈢又被告奕品公司辯稱其僅與被告鋐凱公司合作興建房屋，並非保證人，亦無出賣土地等語。
惟依被告奕品公司提出之意向書所示，可見其與被告鋐凱公司間為合夥關係，本即應連帶負責，更遑論買賣契約之成立，法律上無需以公司之印鑑章為成立要件，被告奕品公司所辯，顯為卸責之詞，蓋由被告鋐凱公司副總陳睿凱欲與原告協議解約並返還買賣價金時，透過其公司職員與原告約見面之對話紀錄，載有「佳青晚上好～副總說奕品公司會把公司大小章委託副總帶過來的所以請你不要擔心」等語，足見被告奕品公司皆委由被告鋐凱公司處理房地買賣契約，依民法第169條前段規定，被告奕品公司應負擔契約責任。
㈣綜上，爰聲明：⒈被告應連帶給付原告428萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告鋐凱公司之答辯：⒈原告向被告鋐凱公司購買系爭房地後，嗣後復反悔而無購買之意願。
而被告鋐凱公司於109年9月底，因其餘房屋之權狀在地下錢莊手上，經被告鋐凱公司提起返還該等權狀之訴訟，迄今尚未獲得判決，如原告同意，被告鋐凱公司願先以每月支付5萬元之方式分期清償，待日後財務狀況好轉再提高清償金額等語。
⒉被告鋐凱公司於109年8月間要處理債務問題時，就已經與被告奕品公司達成和解，將系爭房地分配予被告奕品公司。
被告鋐凱公司於該時向原告提出願先返還150萬元之和解條件，係因該時被告鋐凱公司名下尚有資金可以運用，被告鋐凱公司因與地下錢莊間之糾紛尚無辦法處理，另名下財產亦遭債權人查封，目前公司和個人名下財產均已遭凍結，且不動產亦已遭設定第三順位抵押權。
⒊又被告奕品公司與被告鋐凱公司係共同向訴外人華南商業銀行（下稱華南銀行）互為保證人之關係，並共同申請建照，將擔保品抵押銀行，故原告欲購買系爭房地時，被告鋐凱公司曾通知原告必須配合華南銀行之作業程序。
且被告奕品公司本身亦為系爭房地之地主，其與被告鋐凱公司均須將自身積欠華南銀行之債務清償，否則名下財產均會遭到該銀行聲請強制執行。
至於被告奕品公司之大小章，係被告鋐凱公司為方便行事所代刻，且被告鋐凱公司曾向被告奕品公司告知被告鋐凱公司正在推動預售屋，並告知欲預售房屋，土地、建物均要一起出售，當時被告奕品公司對此並無意見，是被告奕品公司對於被告鋐凱公司有推動預售屋之建案一事，均明確知悉。
⒋綜上，並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
㈡被告奕品公司之答辯：⒈被告奕品公司並未與原告簽訂土地預定買賣契約書，原告出具之同業連帶擔保證明書上之印文亦非被告奕品公司所有，而係他人所偽造，被告奕品公司自始未曾見過原告，亦未與原告訂約，更未收受任何款項。
⒉依被告奕品公司所提出之意向書所示，建物之興建係由被告鋐凱公司負責，被告鋐凱公司應於15個月內完工，於完工後應支付本金1,200萬元及出資額百分之20之利潤（即240萬元）予被告奕品公司，該意向書更記載「部分清償分配利潤後，甲方（即被告奕品公司）無條件配合產權過戶事項」等語，更證明被告奕品公司於受分配利潤前，並無同意他人代刻印章使用，更不存在合夥關係，自無連帶負責之道理。
而被告鋐凱公司如何銷售建案，則與被告奕品公司無關，被告奕品公司亦未同意以地主身分與買方訂約，亦未同意被告鋐凱公司私刻印章使用，至於原告所提出之同業連帶擔保證明書中之印文，並非被告奕品公司所有，應係被告鋐凱公司或其他人所偽刻，於法不應由被告奕品公司負責。
該證明書上另記載係被告鋐凱公司經解散、破產、重整、廢止許可、撤銷登記、停業或歇業等情形下，始由擔保公司負責，然被告鋐凱公司並無上開情形發生，故原告對被告奕品公司為本件請求，亦於法無據。
⒊又本件被告奕品公司並未授與代理權予被告鋐凱公司，亦未向原告表示有授與代理權予被告鋐凱公司，顯然被告鋐凱公司所為係屬無權代理。
又土地之出售及過戶均須以書面為之，惟未見原告及被告鋐凱公司提出被告奕品公司之書面特別授權，故原告與被告鋐凱公司間所訂立土地預定買賣契約書，對被告奕品公司不生效力。
復被告奕品公司亦未同意被告鋐凱公司出具同業連帶擔保證明書予原告，被告鋐凱公司無權偽刻印章出具上開證明書予原告，原告自不得持此證明書向被告奕品公司主張權利，原告應依民法第110條規定，向被告鋐凱公司請求損害賠償。
⒋再參之被告鋐凱公司所提出之4份買賣契約書，其中有2份契約書中無被告奕品公司之名義，可見被告奕品公司並未授權被告鋐凱公司刻章及簽約，且被告鋐凱公司未以被告奕品公司之名義出售土地，仍可以與買方訂約，待被告奕品公司接獲被告鋐凱公司之通知，再備件配合辦理土地過戶，是土地過戶之手續與土地之買賣並無必然關係，原告稱被告奕品公司若無授權被告鋐凱公司，被告鋐凱公司如何辦理土地移轉登記等語，似有誤解，而不可採。
⒌綜上，爰答辯聲明：⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於107年9月2日與被告鋐凱公司簽訂房屋預定買賣合約書，約定由原告以1,368萬元之價格向被告鋐凱公司購買興建案名「香北苑」之編號Ⅰ之預售屋1戶（即系爭房地），原告己給付第1至5期款合計408萬元及辦理過戶之稅款20萬元，總計共428萬元，有原告所提房屋預定買賣合約書在卷為證（見本院卷第15至35頁）。
㈡原告並於107年9月2日就系爭房地之預定買賣簽署土地預定買賣契約書，賣方欄記載為被告鋐凱公司與被告奕品公司，有原告所提土地預定買賣合約書附卷供參（見本院卷第49至73頁）。
㈢土地預定買賣契約書（含附件三代辦貸款委託書、附件四委刻印章同意書），及土地預定買賣契約第3之1條約定賣方應提供之同業連帶擔保證明書上被告奕品公司大小章之印文（見本院卷第47、51、67、71、73頁）與被告奕品公司變更登記事項表上之印文（見本院卷第121頁）不同。
㈣被告鋐凱公司與奕品公司於105年11月15日就合建案簽署意向書（見本院卷第187頁），被告奕品公司於106年1月19日取得意向書所約定新竹市○○段0000000000000地號土地之所有權，並於同年4月24日將前開土地2分之1應有部分辦理移轉登記予被告鋐凱公司。
㈤被告鋐凱公司於109年9月間將系爭房地辦理所有權移轉登記予被告奕品公司，被告奕品公司再於110年9月23日將系爭房地所有權移轉登記予第三人楊秋華（見本院卷第75-83、315、337、351頁）。
四、本件爭點：㈠被告奕品公司是否為系爭房地之共同出賣人？被告奕品公司辯稱被告鋐凱公司未經被告奕品公司同意或授權，自行偽刻被告奕品公司之大小章，與原告簽訂土地預定買賣契約書（含附件三代辦貸款委託書、附件四委刻印章同意書），並以被告奕品公司名義出具同業連帶擔保證明書，係屬無權代理，是否可採？㈡系爭房地之給付不能是否可歸責於被告？㈢原告依民法第226條、第256條、第259條之規定，請求被告連帶給付428萬元是否有理？
五、本院之判斷：㈠被告奕品公司是否為系爭房地之共同出賣人？被告奕品公司辯稱被告鋐凱公司未經被告奕品公司同意或授權，自行偽刻被告奕品公司之大小章，與原告簽訂土地預定買賣契約書（含附件三代辦貸款委託書、附件四委刻印章同意書），並以被告奕品公司名義出具同業連帶擔保證明書，係屬無權代理，是否可採？⒈按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，為民法第170條第1項所明定。
本件原告主張被告奕品公司為系爭房地之共同出賣人一事，無非係以系爭房地之土地預定買賣契約書中，賣方欄記載為被告鋐凱公司與被告奕品公司（見不爭執事項㈡），且系爭房地之房屋預定買賣合約書中，其中附圖【三】同業連帶擔保證明書亦記載被告奕品公司願擔任被告鋐凱公司（更名前為寬頻公司）之同業連帶擔保公司等語，且上開文件均有被告奕品公司及負責人之印文（即俗稱大小章）等情，並提出同業連帶擔保證明書、土地預定買賣契約書為證（見本院卷第47至73頁）。
惟上開證明書及契約書上有關被告奕品公司大小章之印文，業經被告奕品公司否認為其所蓋印，並辯稱上揭印文係遭被告鋐凱公司自行偽刻等語。
而上揭印文經本院於開庭審理期間，當庭勘驗以肉眼比對上開保證書及契約書上，與原告所提被告奕品公司變更事項登記表（見本院卷第121頁）上之公司大小章，其中法定代理人吳欣庭的「吳」下半部，變更登記表上之印文為ㄇ字型，裡面則為吳字的最後二撇；
原告所提書證上，「吳」的下半部，其字型內凹，吳的最後二點是向外包覆ㄇ字型等情，有言詞辯論筆錄在卷可憑（見本院卷第294頁），兩造對上開勘驗結果均沒有意見，已顯見土地預定買賣契約書及同業連帶擔保證明書上被告奕品公司大小章之印文與被告奕品公司變更登記事項表上之印文不符，且此部分事實亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），足認上開契約書及保證書中關於被告奕品公司之印文，並非以被告奕品公司之實際大小章所蓋印。
原告復未提出其他證據，以證明被告奕品公司有授權他人於上開契約書及保證書上，以被告奕品公司之名義蓋印之事實，自難以上開契約書及保證書上有關被告奕品公司之印文，作為被告奕品公司有授與代理權出賣新竹市○○段0000000000地號土地之證明，進而論斷被告奕品公司已授與被告鋐凱公司代理權以出售上開土地，足認被告奕品公司抗辯上開契約書及保證書中關於被告奕品公司之印文，均係被告鋐凱公司自行偽刻，與被告奕品公司無涉等情，堪信屬實，則被告鋐凱公司代理被告奕品公司就上開土地簽訂土地預定買賣契約書，並代理被告奕品公司於同業連帶擔保證明書上蓋印等行為，要屬無權代理，又被告鋐凱公司上開無權代理之行為，迄未經被告奕品公司承認，揆之上開規定，自未對被告奕品公司發生效力，亦難謂被告奕品公司為系爭房地之共同出賣人，堪予認定。
⒉次按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條本文定有明文。
而所謂由自己之行為表示以代理權授與他人，係指無代理權人以本人名義為法律行為，惟具有使第三人信賴其具有代理權之權利外觀（表見事實），為保護交易安全，而令本人負授權人責任。
原告另主張依被告奕品公司所提出之意向書所示，可知被告2人間就出售系爭房地一事為合作關係，是被告奕品公司有將代理權授與被告鋐凱公司之行為等語，惟依上開意向書第4點約定：「甲方（即被告奕品公司）同意依據乙方（即被告鋐凱公司）規劃之合建進度，並按本合建契約相關各條款，密切與乙方配合…」等語（見本院卷第187頁），僅係說明被告奕品公司同意配合被告鋐凱公司之施工進度辦理相關手續等情，而未提及被告奕品公司有何概括授權被告鋐凱公司代為辦理相關手續之意，已難認被告奕品公司有授與代理權予被告鋐凱公司之外觀。
又原告主張被告奕品公司有授與代理權予被告鋐凱公司之外觀，固據提出原告與被告鋐凱公司間通訊軟體LINE之訊息紀錄為證（見本院卷第401、403頁），惟觀之上開訊息紀錄所示，被告鋐凱公司承辦人員雖曾向原告表示：「佳青晚上好～副總說奕品公司會把公司大小章委託副總帶過來的所以請你不要擔心」等語，惟此僅係被告鋐凱公司自行聲稱被告奕品公司會提出其大小章，僅憑此訊息內容尚難證明被告奕品公司確實有將大小章交付予被告鋐凱公司之事實，亦難認具有被告奕品公司授權被告鋐凱公司之外觀可言。
況前揭土地預定買賣契約書及同業連帶擔保證明書上關於被告奕品公司之印文，均為被告鋐凱公司自行偽刻及蓋印，業經本院認定如前，可見被告鋐凱公司係於未曾告知被告奕品公司之情形下，即擅自以被告奕品公司之名義簽署上開文件，仍難認被告奕品公司有知悉被告鋐凱公司簽署上開文件卻無反對之意思表示等事實，益徵被告2人間並無任何授權外觀可言。
據此，本件既無具體可徵之積極行為得認被告奕品公司曾表示授與代理權予被告鋐凱公司簽署文件，或被告奕品公司知悉被告鋐凱公司表示為其代理人，而不為反對之意思表示，揆之上開規定及說明，自無從認被告奕品公司應負表見代理之授權人責任，則原告此部分主張，亦無所據，應非可採。
⒊綜上，前揭土地預定買賣契約書及同業連帶擔保證明書既非被告奕品公司自行簽署，亦非其授權被告鋐凱公司代理簽署，且被告奕品公司亦不負表見代理授權人責任。
從而，被告奕品公司抗辯被告鋐凱公司代理其簽署上開文件，係屬無權代理，應為可採。
㈡系爭房地之給付不能是否可歸責於被告？⒈查原告於107年9月2日與被告鋐凱公司簽訂房屋預定買賣合約書及土地預定買賣契約書，約定由原告以1,368萬元之價格向被告鋐凱公司購買系爭房地，嗣被告鋐凱公司於109年9月間將系爭房地辦理所有權移轉登記予被告奕品公司，被告奕品公司嗣後再於110年9月23日將系爭房地所有權移轉登記予第三人楊秋華，上開事實均為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠㈡㈤）。
據此，被告鋐凱公司既為系爭房地之出賣人，而依上開房屋預定買賣合約書及土地預定買賣契約書之約定，其本負有將系爭房地所有權移轉登記予原告之義務，然竟將系爭房地辦理所有權移轉登記予被告奕品公司，其後被告奕品公司再將系爭房地所有權移轉登記予第三人楊秋華，致使陷於給付不能，且此給付不能之原因既為被告鋐凱公司自行將系爭房地所有權移轉登記予奕品公司所致，自屬可歸責於被告鋐凱公司。
⒉又系爭房地之土地預定買賣契約書及同業連帶擔保證明書，既為被告鋐凱公司無權代理被告奕品公司所簽署，而被告鋐凱公司所為上開無權代理行為迄今亦未經被告奕品公司承認，是上開無權代理行為對被告奕品公司應不生效力，已如前述。
基此，被告奕品公司對原告自不負契約出賣人及保證人之責任，則被告奕品公司縱將系爭房地所有權移轉登記予第三人，然其對原告不負契約出賣人及保證人之責任，基於債之相對性原則，原告仍無法依系爭房地之房屋及土地預定買賣契約書之契約內容，向被告奕品公司主張應負債務不履行責任。
從而，系爭房地之所有權縱已移轉登記予第三人而有給付不能之情形，然此情形仍不得歸責於被告奕品公司。
⒊綜上，系爭房地既因已將所有權移轉登記予第三人而陷於給付不能，且該給付不能之原因係因被告鋐凱公司之行為所致，自屬可歸責於被告鋐凱公司。
又被告鋐凱公司無權代理被告奕品公司簽署土地預定買賣契約書部分，既未經被告奕品公司承認而對其不生效力，是縱有上開給付不能之情形，該給付不能之情形亦不得歸責於被告奕品公司，堪予認定。
㈢原告依民法第226條、第256條、第259條之規定，請求被告連帶給付428萬元是否有理？⒈再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；
債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；
契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之，民法第226條第1項、第256條、第259條第1款分別定有明文。
查本件被告鋐凱公司因將系爭房地所有權移轉登記予被告奕品公司，嗣被告奕品公司再將系爭房地所有權移轉登記予第三人，致被告鋐凱公司對原告有給付不能之情事，且該給付不能之情事係可歸責於被告鋐凱公司，此經本院認定如前，是依上開規定，原告起訴請求解除系爭房地之買賣契約後，請求被告鋐凱公司返還其已給付之款項，洵屬有據。
至原告請求被告奕品公司賠償部分，因被告奕品公司對原告不負任何債務不履行責任，則原告此部分請求，應屬無據。
⒉原告與被告鋐凱公司簽訂買賣契約後，原告己給付第1至5期款合計408萬元及辦理過戶之稅款20萬元，總計共428萬元，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），是原告請求被告鋐凱公司返還428萬元，核屬有據，應予准許。
㈣末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項本文、第229條第2項、第203條分別定有明文。
經查，原告依債務不履行法律關係請求被告鋐凱公司損害賠償，並未約定期限給付，復未經催告，而係經起訴而為訴訟程序，是原告請求自起訴狀繕本送達翌日即110年5月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第226條、第256條、第259條之規定，主張解除系爭房地之買賣契約，並請求被告鋐凱公司給付428萬元，及自110年5月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；
逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 18 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 18 日
書記官 謝國聖
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