臺灣新竹地方法院民事-SCDV,110,訴,413,20220225,1

臺灣新竹地方法院民事判決
110年度訴字第413號
原 告 宋佳芳
訴訟代理人 林子翔律師
被 告 宋豐吉
訴訟代理人 宋錦祥
上列當事人間返還土地等事件，本院於民國111年1月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。

被告承租原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段○○○○○○地號土地如附圖所示編號A、B、C、D、E、F（面積共二九一平方公尺），應自民國一一一年一月一日起，調整租金為每年稻谷壹仟玖佰台斤（得折合現值）。

原告其餘備位之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項

一、按「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」

民事訴訟法第256條定有明文。

㈠、原告起訴時原聲明為：先位聲明：⑴被告應將新竹縣○○鄉○○段○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）返還與原告。

⑵訴訟費用由被告負擔。

⑶願供擔保，請准宣告假執行。

備位聲明：⑴被告承租原告所有之系爭土地（面積637平方公尺）之土地租金，自民國111年1月1日起調整為每年按當年度申報地價年息10%計算。

⑵訴訟費用由被告負擔。

㈡、嗣因應現場履勘及土地測量結果，變更聲明為：先位聲明：⑴被告應自系爭土地上如附圖所示編號A（面積129平方公尺）之房舍遷出後，並將所占用如附圖所示編號A、B、C、D、E、F部分（面積共291平方公尺）騰空返還予原告。

⑵訴訟費用由被告負擔。

⑶願供擔保，請准宣告假執行。

備位聲明：⑴被告所承租原告所有系爭土地（面積共291平方公尺）之租金，應自111年1月1日起，調整為每年88,464元。

⑵訴訟費用由被告負擔。

㈢、上開變更並不變更訴訟標的，而係補充及更正事實上之陳述，應予准許。

貳、實體事項

一、原告起訴主張：

㈠、原告（72年出生）於79年6月22日因繼承被繼承人宋龍順（為原告養父）之遺產而為系爭土地之所有權人，年幼時於79年12月31日由監護人即生父宋火興代理原告與被告訂立「土地租用契約書」（下稱系爭租約），租用範圍即如附圖（新竹縣竹東地政事務所複丈日期110年8月26日複丈成果圖）所示位置A、B、C、D、E、F部分（面積共291平方公尺，下稱承租範圍土地），每年租金為稻谷100台斤（得折合現值），於每年租約開始一個月內給付，否則視同被告主動解除契約，不得異議。

本租約自完成簽約時生效，被告全家遷徒時，即終止租約，地上物被告未處理部分歸原告所有，此有系爭租約可證（卷第17-18頁）。

㈡、被告於110年度未依時限（每年1月份）給付原告租金，竟遲至110年2月4日突然將租金交付原告6歲稚子（無行為能力人），違反系爭租約，故系爭租約已因可歸責於被告遲誤給付租金事由而解除。

雖被告於110年2月後提存租金1,300元，仍已無權繼續占有使用承租範圍土地，應騰空返還予原告。

爰依民法第199條、第455條、第767條規定，請求被告騰空返還承租範圍土地，如程序事項變更後先位聲明。

㈢、又者，系爭租約未記載租賃期限，應屬未定期限之租約，原告依民法第450條第2項本文規定，得隨時終止契約。

原告業於110年3月4日、110年6月17日先後寄發律師函通知被告終止系爭租約之旨（卷第19-20、135-141頁），律師函已合法送達，應生終止系爭租約之效力。

爰依民法第455條之規定請求被告騰空返還承租範圍土地，如程序事項變更後先位聲明。

㈣、若法院認系爭租約並未解除或終止，仍屬有效，則兩造簽訂系爭租約迄今已超過30年，立約時地價與現在地價相距甚遠，若仍以100台斤稻谷為租金並不合時宜，爰依民法第442條請求調整租金為年租金88,464元【計算式：110年3月公告現值每平方公尺3,800元X291平方公尺X年息8%=88,464元】，如程序事項變更後備位聲明。

二、被告則答辯以：

㈠、兩造訂立系爭租約後，每年均由原告生父宋火興立據收取租金，長期相安無事（卷第61-117頁收據）。

109年11月份原告生父宋火興病逝後，原告未曾向被告收取或催收租金，故被告於110年元月份期限內26、28、30日及2月3日9時至10時間，共4次登門，原告雖有人在家中但無人應門，被告給付租金未果。

110年2月4日被告再度前往原告住家，發現原告之子在庭園玩耍，即請原告之子代為轉知（叫媽媽出來），原告探頭查看但不理會，被告始將租金及收據交由原告之子代收轉交原告。

數週後，原告未簽還收據又避不見面，被告乃於110年2月23日以新竹民主路郵局第13號存證信函催促原告儘快開立收據，原告非但不理，反於110年2月24日以竹南科學園郵局第11號存證信函退還租金。

被告為維護權益，乃於110年3月12日在本院提存所辦理租金1,300元之提存（110年度存字第329號）（卷第119-131頁）。

可見被告並未遲付租金，實係原告故意拒不受領，且原告已實際收受其子轉交之租金，不因事後以存證信函退還租金而有影響。

況原告主張被告遲付之租額未達2年，原告亦未定期催告，故原告主張終止租約、請求被告騰空返還承租範圍土地，為無理由。

㈡、民法第442條規定「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限。」

然本件並非未訂期限之租約，而係定有期限。

依系爭租約第2條第8款約定「本契約自完成簽約時生效，甲方全家遷徒時，即終止契約關係，地上物甲方未處理部分歸屬乙方所有。」

即為租賃期限。

退步言，縱認本件為未訂期限之租約，然系爭租約第2條第7款「每年租用費用為稻谷100台斤（得折合現值）」已預料以日後穀價之波動作為租金昇降之調整。

又者，依證人宋豐源證述：系爭土地是父親與兄弟們共同拿錢出來買的，就是共享土地，只是登記在長兄宋龍順名下，原告繼承後，我們兄弟在一起討論，怕以後會有問題，就乾脆請被告給原告每年100斤稻谷的錢，去貼繳地價稅，但要給被告住到他不想住為止等語（卷第250-252頁），可見此稻谷100台斤實非被告使用土地之對價（租金），而是補貼原告地價稅之性質，故原告依民法第442條請求調整租金，亦無理由。

㈢、答辯聲明：⑴原告先位、備位之訴均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。

⑶如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠、原告起訴主張第㈠點所示情事，為被告所不爭執，並有原告提出之系爭租約、土地登記第一類謄本、本院依職權調取之土地異動索引、電子處理前（手抄本）登記簿謄本、及附圖在卷可稽（卷第17-18、179、211-223頁），應堪信為真正。

㈡、至於原告主張：被告未於110年1月份給付租金，視同被告主動解除契約；

原告已合法通知終止租約；

應調整租金自每年稻谷100台斤至每年88,464元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是以，本件爭點厥為：兩造間系爭租約是否已合法解除或終止？若未解除或終止，則原告請求調高租金是否有理由？經查：⒈按「依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。」

「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」

民法第255條、第234條分有明文。

系爭租約第2條第7款約定「每年租用費用為稻谷100台斤（得折合現值），於每年租約開始一個月內給付，否則視同甲方（即被告）主動解除契約，不得異議。」

可知被告給付租金為定期行為，應於每年1月份為之。

然：⑴原告主張被告遲於110年2月4日始將租金交給原告未滿7歲之幼子轉交，被告則辯稱其於110年1月份期限內之26日、28日、30日，及2月3日，共4次登門，原告家中有人但無人應門，被告給付租金未果。

⑵本院觀諸被告所提81年至109年之29紙收據，絕大多數收據均明載被告係於當年度1月份交付租金，少數即96年、97年、98年係於2月初交付租金，另僅有104年係於3月7日交付租金（卷第91-95、107頁），原告從未曾為反對或解除系爭租約之意思表示，爾後依舊於105年、106年、107年、108年、109年之1月份如常收取租金，可見被告於每年1月份交付租金為常態，況原告亦不認為偶有遲於2月或3月交付租金有何「非於一定時期為給付不能達其契約之目的」之事情。

被告於長達30年之租賃期間，僅4次稍有遲延，可見本次110年度，若非1月份無法順利交租，被告亦不致於不得已於2月4日將租金交付原告未滿7歲之兒子轉交，也不會積極於2月23日寄發存證信函催促原告開立收據、復於3月12日在本院提存所提存租金。

⑶綜上情事，被告辯稱其於110年1月份已3度登門付租未果，較為可信，本件實乃原告對於被告已提出之給付，拒絕受領或不能受領，原告應自負受領遲延責任，無契約解除權。

⒉按土地法第103條規定「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。

一、契約年限屆滿時。

二、承租人以基地供違反法令之使用時。

三、承租人轉租基地於他人時。

四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。

五、承租人違反租賃契約時。」

此係民法第450條之特別規定。

查證人宋豐源具結證述：被告要結婚時本來要到外面找地建房子，因為原本全家住的房子（舊門牌新城村19-1號）住不下了，是爸爸宋榮生作主，爸爸說後面還有一塊地（承租範圍土地），就住在後面就好了，被告的房子是59年蓋的（舊門牌新城村19-2號）等語（卷第251、258-259頁）；

參以系爭租約第2條第8款約定「本契約自完成簽約時生效，甲方全家遷徒時，即終止契約關係，地上物甲方未處理部分歸屬乙方所有。」

可見承租範圍土地上之地上物（含房舍）為被告所興建、所有。

準此，被告既承租系爭土地如附圖所示位置A、B、C、D、E、F部分作為房舍之基地，非有符合土地法第103條規定之情事，原告不得終止租約收回土地。

從而，原告引用民法第450條第2項本文為據，主張其得隨時終止系爭租約，顯屬誤會。

⒊按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限。」

民法第442條定有明文。

被告固辯稱系爭租約定有期限即「被告全家遷徒時」，及辯稱租金已隨每年穀價調整，故本件不適用民法第442條規定等語。

⑴惟查 ，「期限」係當事人約定以將來確定事實之到來，決定其法律行為效力發生或消滅之一種附款，與「條件」乃當事人約定以將來客觀上不確定事實之成就與否，決定其法律行為效力發生或消滅之附款，並不相同。

系爭租約於79年12月31日即已生效，兩造以將來客觀上不確定事實之成就（即被告全家遷徒），作為決定系爭租約效力消滅之附款，性質上屬解除條件而非終期。

準此，系爭租約為不定期租賃而非定期租賃。

⑵系爭租約租金為稻谷100台斤，雖得折合現金，然折合當時穀價之高低，並不影響租金固定為稻谷100台斤之事實，亦非隨土地價值之昇降為增減，故被告辯稱租金已隨每年穀價調整純屬詭辯而不可採。

⑶系爭土地之價值，於79年7月公告現值每平方公尺200元，於110年1月公告現值每平方公尺3,800元，此有本院職權查詢新竹縣政府地政處公開之土地現值及公告地價查詢表可據（卷第309頁），換算系爭土地價值已上昇19倍，原告請求增加租金洵屬有據。

兩造於系爭租約議定「每年租用費用為稻谷100台斤（得折合現值）」，係經兩造及家族兄弟商議結果，本院認應尊重當時計算租金之方式及意願，仍以此為基礎，提高租金19倍，即「每年為稻谷1,900台斤（得折合現值）」應屬適當。

⑷至於原告以系爭土地110年公告現值每平方公尺3,800元乘以291平方公尺乘以年息8%，主張租金應調高至每年88,464元，已全然異於79年當時原意，且原告自承系爭土地毋庸繳納地價稅（卷第192頁），故亦無所收租金低於所繳地價稅之不公平情形。

㈢、綜上所述，先位之訴部分，原告依系爭租約第2條第7款主張解除系爭租約、依民法第450條第2項本文主張終止系爭租約、依民法第455條、第767條請求被告遷出、返還承租範圍土地，均為無理由，應予駁回。

原告先位之訴既經駁回，所為假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，如主文第1項所示。

備位之訴部分，原告依民法第442條規定請求增加租金，於「每年為稻谷1,900台斤（得折合現值）」範圍內，為有理由，應予准許，逾上開數額之請求，則為無理由，應予駁回。

四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
民事第二庭 法 官 陳麗芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
書記官 曾煜智
【附圖】新竹縣竹東地政事務所複丈日期110年8月26日土地複 丈成果圖