臺灣新竹地方法院民事-SCDV,111,訴,1033,20230923,1

臺灣新竹地方法院民事判決
111年度訴字第1033號
原 告 黃馨儀
訴訟代理人 張智程律師
被 告 陳秀雲
許有德

上 一 人
訴訟代理人 曾鈞玫律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年8月25日辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼新竹市○區○○里○○鄰○○街○○號三樓之房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告陳秀雲應給付原告新臺幣參拾玖萬貳仟伍佰元，及自民國一一一年十二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

三、被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬肆仟伍佰元。

四、被告應自民國一一一年九月二十五日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。

五、原告其餘之訴駁回。

六、訴訟費用由被告陳秀雲負擔百分之六十，餘由被告許有德負擔。

七、本判決第一項於原告以新臺幣捌萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣貳拾陸萬壹仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第二項於原告以新臺幣壹拾參萬壹仟元為被告陳秀雲供擔保後，得假執行。

但被告陳秀雲如以新臺幣參拾玖萬貳仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

九、本判決第三項原告以新臺幣玖萬貳仟元為被告擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣貳拾柒萬肆仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

十、本判決第四項所命給付，就已到期部分，於原告按月以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如按月以新臺幣壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

十一、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面被告陳秀雲經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：㈠原告與陳秀雲於民國102年12月19日，就門牌號碼新竹市○區○○里00鄰○○街00號3樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落之新竹市○○段000地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭不動產）訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定陳秀雲就系爭不動產以新臺幣（下同）6,800,000元之價格出售予原告，並約定於103年2月15日前交付系爭不動產並同時付清尾款。

嗣系爭不動產均於103年1月10日辦理所有權移轉登記予原告，並於同日原告與陳秀雲就系爭房屋以口頭約定成立租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定原告將系爭房屋出租予陳秀雲，陳秀雲則以每月15,000元之租金，預先給付5年之租金予原告。

詎陳秀雲於5年後之108年1月10日起即未再依約給付租金予原告，卻持續占用系爭房屋居住，嗣於110年3月2日原告向陳秀雲告知，因原告女兒需返家居住，而有將系爭房屋收回自用之需求，而陳秀雲亦於110年3月15日向原告表示將會自系爭房屋遷出，可見雙方有終止系爭租賃契約之合意，然經原告多次向陳秀雲催請搬離系爭房屋，陳秀雲僅以其與被告許有德需有時間整理物品等推託之詞而不願搬離，至今仍占用系爭房屋未返還予原告。

為此，爰依民法第439條、第455條、第767條第1項前段、第179條、第184條第1項前段等規定提起本件訴訟。

㈡本件原告與陳秀雲於102年12月19日成立系爭買賣契約，並於103年1月10日辦理所有權移轉登記，故原告現為系爭不動產之所有權人。

又原告與陳秀雲於103年1月10日以口頭成立系爭租賃契約，並約定陳秀雲預先給付5年之租金予原告。

惟原告與陳秀雲並未就系爭房屋約定租賃期間，可知系爭租賃契約為一不定期租賃契約，縱認原告與陳秀雲曾約定預繳5年租金而推論租賃契約之租賃期間為5年，然因該租賃契約僅以口頭方式為之，依民法第422條規定視為不定期租賃。

現系爭租賃契約於110年3月2日經原告向陳秀雲告知需收回自住，並於110年3月15日經陳秀雲向原告表示將會搬走，可知雙方於該日已合意終止。

縱認陳秀雲未與原告達成終止租約之合意，然依民法第450條第2項、第3項及土地法第100條第1款規定，原告已向陳秀雲表示需收回自住之意思表示，陳秀雲亦已了解該意思表示之通知，系爭租賃契約業已終止。

再者，陳秀雲於108年1月10日後，即未再給付系爭租賃契約之租金予原告，且雙方亦未約定租金給付期限，迄今已欠繳超過2個月期間，系爭租賃契約亦應終止。

惟陳秀雲108年1月10日起即未再依約給付租金予原告，迄今尚欠108年1月10日起至110年3月15日止之租金392,500元（計算式：15,000元×26月＋15,000元×5/30月＝392,500元），依民法第439條規定，陳秀雲應給付原告上開租金，並依民法第233條第1項規定，另請求陳秀雲給付自110年3月16日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息。

㈢又原告為系爭房屋之所有權人，而系爭租賃契約於110年3月15日經終止後，陳秀雲迄今尚未返還系爭房屋予原告，此外許有德亦居住於系爭房屋，是被告等2人占用系爭房屋皆未具有合法之占有權源而屬無權占有，是原告自得對陳秀雲依民法第455條規定，及對被告等2人依民法第767條第1項前段規定，請求遷讓返還系爭房屋予原告。

另系爭租賃契約終止後，原告已多次向陳秀雲催請返還系爭房屋，然陳秀雲均不予理會，致原告就系爭房屋原應享有之使用利益仍歸屬於被告等2人，致原告受有損害，故原告自得依民法第179條規定請求被告等2人返還上開利益。

是自110年3月16日起至111年9月25日止，被告等2人應給付相當於租金之不當得利274,500元（計算式：15,000元×18月＋15,000元×9/30月＝274,500元），又被告等2人迄今仍持續無權占用系爭房屋，故原告另可再向渠等按月請求給付相當於租金之不當得利15,000元。

或原告亦可依侵權行為之法律關係，請求被告等2人給付上開金額。

㈣而許有德雖辯稱系爭買賣契約所約定之6,800,000元價金，原告並未依契約書所載付款時間及金額給付完整數額給陳秀雲，且103年1月20日陳秀雲亦轉出500,030元，且系爭房屋之天然氣亦於101年7月18日變更為原告之姓名，是原告與陳秀雲間就系爭不動產是否有買賣之意思表示不無疑問等語。

惟依最高法院105年度台上字第1634號判決意旨之見解，通謀虛偽意思表示需相對人明知表意人非真意，且相對人須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始足當之，然許有德爭執原告與陳秀雲間，就系爭買賣契約所約定價金並未給付完畢之情形，僅係價金給付義務是否履行完成之問題，難以據此推論陳秀雲係明知原告締結買賣契約並非真意，且陳秀雲亦就原告非真意之表示為非真意之合意。

況倘若原告與陳秀雲間就系爭不動產確實為通謀虛偽意思表示而締結買賣契約，原告何需匯款相當之金額予陳秀雲，許有德之推論顯違一般經驗法則有所矛盾。

另陳秀雲之存摺明細僅能看出其於103年1月20日有轉出500,030元，惟看不出該筆金額之流向為何，許有德辯稱係匯款予原告，僅係其憑空臆測之詞，毫無根據。

又許有德辯稱系爭房屋中天然氣於101年7月18日變更為原告之姓名，然此與系爭買賣契約構成通謀虛偽意思表示之關聯性未見其進一步說明，故許有德僅以上述毫無關連之事實，即推論原告與陳秀雲間以通謀虛偽意思表示成立系爭買賣契約，殊嫌率斷。

㈤另許有德辯稱依系爭買賣契約第11條約定，原告應給付尾款後方得點交系爭房屋，然原告至今尚未給付尾款，故系爭房屋仍屬陳秀雲所有，而許有德就系爭房屋成立合法占有連鎖關係等語。

惟原告與陳秀雲就系爭房屋定有不定期之系爭租賃契約，應可知雙方所為之買賣契約，陳秀雲已將系爭房屋以占有改定之方式移轉占有予原告。

否則陳秀雲尚未交付系爭房屋予原告前，依民法第373條規定，就系爭房屋仍享有使用收益權限，自無需與原告訂立系爭租賃契約，以確保自己就系爭房屋仍享有使用權限，依最高法院102年度台上字第805號、92年度台上字第2778號判決意旨之見解，陳秀雲係以占有改定之方式，將系爭房屋移轉占有予原告，並透過與原告成立系爭租賃契約之方式，就系爭房屋持續享有使用收益之權限。

又系爭租賃契約於110年3月15日終止後，陳秀雲就系爭房屋自無使用收益之權限，則原告既已從陳秀雲取得占有系爭房屋，且原告現為系爭房屋之所有權人，依民法第373條、第765條規定，就系爭房屋自享有使用、收益、處分之權限。

惟至今許有德仍持續占有系爭房屋，且無其他法律上之合法占有權源，自屬無權占有，應返還系爭房屋並給付不當得利予原告。

㈥退步言之，縱認陳秀雲就系爭房屋享有使用權限，然陳秀雲現在未居住於系爭房屋，且陳秀雲與許有德現處於分居狀態，許有德亦無從基於夫妻之同居義務，就系爭房屋享有占有權源。

是許有德與原告間就系爭房屋並未有其他法律上之占有權源，其辯稱基於夫妻婚姻同居義務關係就系爭房屋占有連鎖而享有占有權源，顯屬無據。

至許有德抗辯天然氣用戶名稱於買賣契約簽立前1年半即已經過戶予原告一節，惟如為假買賣，系爭房屋實質所有權仍由陳秀雲所有，自不用移轉用戶名稱，豈有天然氣用戶名稱從陳秀雲移轉予原告，房屋所有權人卻還是陳秀雲之情，許有德之抗辯實無理由。

㈦綜上，爰聲明：⒈被告等2人應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

⒉被告陳秀雲應給付原告392,500元，及自110年3月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒊被告等2人應連帶給付原告274,500元，及自111年9月25日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告15,000元。

⒋訴訟費用由被告負擔。

⒌願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告陳秀雲未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

㈡被告許有德之答辯：⒈被告等2人為夫妻關係，婚後育有2名子女，並共同居住在門牌號碼新竹市○○路000號房屋內。

而陳秀雲係於94年7月20日購買系爭房屋，價款為4,000,000元，陳秀雲亦已依約給付上開購屋價款，之後被告等2人及2名子女即搬遷至系爭房屋居住。

又許有德體恤陳秀雲之辛勞，且不捨陳秀雲背負房貸，於是拿出自己之積蓄及父親之遺產，於97年3月7日、101年9月26日各給付2,000,000元予陳秀雲，以表系爭房屋買賣價金係由許有德支付，並讓陳秀雲毋庸再背負房貸。

豈料陳秀雲於110年3月間，向許有德告知系爭不動產已過戶至陳秀雲之好友即原告名下，並要求許有德一起自系爭房屋遷出，經許有德向陳秀雲詢問原因，陳秀雲卻支吾其詞而不願告知。

是許有德認為原告與陳秀雲間就系爭不動產所為之買賣有諸多不合理之處而屬通謀虛偽意思表示，故拒絕搬遷，嗣陳秀雲於110年5月自行自系爭房屋遷出後，亦未再與許有德聯繫。

⒉原告與陳秀雲係於102年12月19日簽立系爭買賣契約，約定買賣價金為6,800,000元，而原告向第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）設定房屋抵押金額為6,900,000元，幾近全額貸款，卻僅給付陳秀雲4,701,070元，可見系爭買賣契約書所載付款時間及金額，顯與實際交易情形不符。

許有德認為係因原告與陳秀雲於102年底均有金錢需求，一方面當時原告收入較為穩定，可以獲得較好之貸款金額及還款利率，另一方面陳秀雲為避免借款遭許有德發現，於是陳秀雲先將系爭不動產過戶至原告名下，原告再以房屋設定抵押向第一銀行借款，各自取回需要之資金，倘雙方無力償還時，再將系爭不動產出售以償還債務。

此外，原告於101年7月18日時尚非系爭不動產之所有權人，然系爭不動產之天然氣用戶名稱早於原告與陳秀雲簽約前之101年7月18日已變更為原告之姓名，如原告與陳秀雲於102年12月19日間係正常買賣交易，應無在交易一年半前先將天然氣過戶登記之理。

因此，原告與陳秀雲間，是否確實有房屋買賣之真意，不無疑問。

⒊遑論原告於101年1月9日曾辦理紓困貸款，積欠本金96,733元，直至110年9月間都無力償還而受催告，既然原告自101年1月9日起連96,733元都無力償還，卻仍有能力於102年12月19日以6,800,000元之價格向陳秀雲購買系爭不動產，顯非合理。

因此，原告與陳秀雲間，是否確實有系爭不動產買賣之真意，不無疑問，合理懷疑雙方間為假買賣，並無買賣系爭不動產之真意，依民法第87條第1項規定，渠等就系爭不動產所為買賣之債權及所有權移轉登記之物權行為均屬無效，陳秀雲仍為系爭不動產之所有權人。

⒋縱認原告與陳秀雲間為有效買賣行為，雙方約定系爭不動產之買賣價金為6,800,000元，而原告於103年1月15日僅給付陳秀雲4,701,070元。

假設原告有依系爭買賣契約書第5條清償系爭房屋剩餘貸款，原告實際給付金額僅有5,001,070元，尚積欠陳秀雲1,798,930元之尾款。

是原告既然積欠尾款未給付，原告與陳秀雲自無法依照契約點交，故陳秀雲依照買賣契約書第11條第1項約定可繼續合法占有使用系爭房屋，許有德基於夫妻同居義務，亦有合法占有連鎖關係，可繼續居住在系爭房屋。

⒌另原告稱103年2月15日起與陳秀雲口頭約定系爭房屋以每月15,000元出租予陳秀雲，並預先給付5年份租金等語，許有德否認之，原告於通訊軟體LINE（下逕稱LINE）所為預繳5年租金之對話內容，僅為原告單方陳述，陳秀雲並未認同原告之說法，如原告與陳秀雲於103年2月15日有租約存在，應由原告舉證。

如原告與陳秀雲無租賃關係，自無終止租賃契約之可能，許有德係合法使用系爭房屋，無須給付任何費用。

⒍綜上，答辯聲明：⑴原告之訴駁回。

⑵訴訟費用由原告負擔。

⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠坐落新竹市○○段000地號土地（權利範圍：181/10000，即系爭土地）及其上同段778建號建物（權利範圍：全部，門牌號碼：新竹市○○街00號3樓，即系爭房屋）原登記為陳秀雲所有（見訴字卷第31至40頁）。

㈡原告與陳秀雲於102年12月19日就系爭不動產簽立系爭買賣契約，原告並於103年1月10日登記為系爭不動產之所有權人（見調字卷第51至79頁，訴字卷第89、227至241頁）。

㈢原告於103年1月15日給付陳秀雲4,701,070元（見本院訴字卷第45、251、265頁）。

㈣被告等2人為配偶關係，婚姻關係仍存續中，系爭房屋原由被告等2人占有使用，陳秀雲已於110年5月間搬離系爭房屋（見訴字卷第95、251、265頁）。

四、本件爭點：㈠原告是否為系爭不動產之真正所有權人？許有德抗辯原告與陳秀雲就系爭不動產之買賣所為之債權及物權行為，為通謀虛偽意思表示而無效，是否有理？㈡若原告與陳秀雲就系爭不動產之買賣為有效，被告抗辯原告未依系爭買賣契約第4條之約定給付尾款，亦未依系爭買賣契約第11條之約定點交系爭房屋，陳秀雲可繼續合法占有使用系爭房屋，許有德基於占有連鎖關係，亦有占有使用之合法權源，是否有理？㈢原告與陳秀雲就系爭房屋自103年1月10日起是否成立不定期之租賃契約（即系爭租賃契約）？㈣原告與陳秀雲是否於110年3月15日合意終止系爭租賃契約？若未合意終止，原告依民法第450條第2項之規定終止系爭租賃契約是否有理？㈤原告依民法第455條、第767條第1項前段之規定，請求被告2人騰空遷讓返還系爭房屋，是否有理？㈥原告依民法第439條之規定，請求陳秀雲給付系爭房屋自108年1月10日起至110年3月15日止之租金共392,500元（計算式：15,000元*26個月+15,000元*5天/30天=392,500元）及自110年3月16日起至清償日止之法定遲延利息，是否有理？㈦原告依民法第179條或同法第184條第1項前段、第185條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利或連帶賠償是否有理？數額為何？

五、本院之判斷：㈠原告是否為系爭不動產之真正所有權人？許有德抗辯原告與陳秀雲就系爭不動產之買賣所為之債權及物權行為，為通謀虛偽意思表示而無效，是否有理？⒈按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與 相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立，最高法院86年度台上字第3865號民事判決參照。

又買賣是否出於通謀虛偽意思表示，與買賣價金是否確實支付或已否以債權抵償（付），並無必然之關係，價金未確實支付，不即表示未有效成立買賣，最高法院96年度台上字第201號判決意旨揭櫫甚明。

次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責，最高法院100年度台上字第415號民事判決意旨參照。

本件許有德抗辯系爭買賣契約為原告與陳秀雲通謀虛偽而簽訂，應屬無效等語，此為原告所否認，揆諸上開說明，即應由許有德就系爭買賣契約為原告與陳秀雲所為通謀虛偽意思表示等情，負擔舉證之責。

⒉經查，依許有德提出勞動部勞工保險局（下稱勞保局）催繳通知記載：「您（指原告）於101年01月09日向本局所借之勞工保險被保險人紓困貸款…現尚欠本金96,733元及自逾期日起未償還之利息」等文字（見訴字卷第49頁），僅能說明客觀上原告有經勞保局催繳紓困貸款後而遲延或拒絕繳納之情形，至原告遲延或拒絕繳納之原因，究係一時遺忘或臨時需要資金調度出現問題等，均無所悉，概難僅因原告客觀上有遲延或拒絕繳納貸款之事實，即逕予認定原告必為陷入無資力而無法向陳秀雲購買系爭不動產，況且，原告就系爭不動產買賣之價金給付部分，於簽訂系爭買賣契約之同日，以現金給付簽約款（定金）1,400,000元，並經陳秀雲在系爭買賣契約書所附付款辦法欄簽章確認收受無訛（見調字卷第61頁），復於106年1月15日給付4,701,070元予陳秀雲乙情，有許有德所提陳秀雲存摺內頁及第一商業銀行東門分行2023/06/16一東門字第00078號函暨其所附原告及陳秀雲帳戶資料附卷供參（見訴字卷第45、251、265頁），並為兩造所不爭執（見不爭執事項），堪認原告與陳秀雲間確有買賣系爭不動產之真意，否則原告豈願無故匯付數百萬元款項予陳秀雲，至許有德另辯稱：因原告與陳秀雲於102年間均有貸款需求，才通謀就系爭不動產簽訂買賣契約，並將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，由原告以系爭不動產設定抵押向銀行借款後，再各自取回需要之資金云云，均未提出任何事證以實其說，難以遽信。

且買賣是否為通謀虛偽意思表示，取決於雙方自始並無訂定買賣契約之意思存在而虛假做作，與雙方出於何動機而為買賣尚無甚大關連，難憑許有德之主觀臆測而得逕認原告與陳秀雲間就系爭不動產並無締結買賣契約之真意，是許有德之抗辯，不足憑採。

⒊又觀許有德另提出之天然氣用戶資料翻拍照片（見訴字卷第47頁），該照片中顯示之表單上雖記載原告之姓名，製表日期為101年7月18日，惟觀該表單下方「檢查項目」欄位所列「管線位置、外觀」、「表位」、「外觀」等項目，「檢查方法」欄位所列「目視及量測」、「目視」、「目視」等項目，且該等項目旁邊復經製表人在「無異常」項目打勾等情，可知該表單實際僅係台灣中油股份有限公司（下稱中油公司）派員前往系爭房屋檢查天然氣管線有無異常後所製作之檢查單，衡以通常情形，如檢修人員到現場檢查水表、電表或瓦斯管線等項目，一般均會於檢查前先通知當時在場之住戶，並於檢查後要求該住戶於檢查單上簽名等情，亦即上開表單縱記載原告之姓名，至多僅能證明中油公司派員為上述檢查時，可能僅有原告位於系爭房屋內，並最後在檢查單上簽名此一事實，尚無法表彰原告自該時起即登記為系爭房屋之天然氣用戶，更無法據此檢查單之形式上有原告之姓名記載，即遽指原告與陳秀雲就系爭不動產之買賣為虛偽不實。

再者，另參酌本院依許有德之聲請向中油公司天然氣事業部公用天然氣營業處調取原告就系爭房屋申請瓦斯過戶之書面資料，經該營業處於112年6月14日以天公用營新服發字第11201546830號函檢送之申請文件所示，原告實際係於103年1月16日始向中油公司申請變更用戶登記，此有上開函文暨檢附之天然氣設備申請書在卷可憑（見訴字卷第271、273頁），核與原告與陳秀雲辦理系爭不動產所有權移轉登記之103年1月10日，其時間大致相符，由此更可採信原告與陳秀雲就系爭不動產所為之所有權移轉登記，應非僅係約定暫時登記於原告名下之意思，而確實有自103年1月10日起將系爭不動產所有權移轉予原告之真意，足認渠等2人間就系爭不動產所為買賣之債權行為及辦理所有權移轉登記之物權行為，應非通謀虛偽意思表示，洵堪認定。

⒋此外，許有德即未再就原告與陳秀雲間就系爭不動產所為買賣之債權行為，及辦理所有權移轉登記之物權行為，均屬通謀虛偽意思表示此一有利於己之事實，提出其他證據進行舉證，則其抗辯原告與陳秀雲間買賣系爭不動產之債權及物權行為，為通謀虛偽意思表示而無效云云，難認有理，俱不足採。

從而，原告主張其已合法向陳秀雲購買系爭不動產而成為系爭不動產之真正所有權人乙情，堪信屬實。

㈡若原告與陳秀雲就系爭不動產之買賣為有效，被告抗辯原告未依系爭買賣契約第4條之約定給付尾款，亦未依系爭買賣契約第11條之約定點交系爭房屋，陳秀雲可繼續合法占有使用系爭房屋，許有德基於占有連鎖關係，亦有占有使用之合法權源，是否有理？⒈原告與陳秀雲就系爭不動產之買賣並非通謀虛偽而屬有效，原告為系爭房屋之所有權人一節，業經本院認定如上，許有德雖辯稱原告並未繳足系爭買賣契約所約定之買賣總價等語，惟此至多僅涉原告與陳秀雲間是否有給付價金遲延之不完全給付等債務不履行之情事，與原告已依買賣為原因成為系爭房屋之所有權人一節無涉，許有德以此作為有權占有系爭房屋之立論，猶顯無稽，難以憑採。

⒉又按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。

所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂，依民法第946條第2項規定，占有之移轉得準用同法第761條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力。

而原告與陳秀雲簽署系爭買賣契約時，因陳秀雲及其家人（含許有德）已居住在系爭房屋內，原告與陳秀雲另約定就系爭房屋成立租賃契約，並以5年之租金抵扣買賣之價款（詳後述），由原告取得間接占有之地位以代交付，亦無悖於常情。

從而，許有德辯稱系爭房屋並未點交予原告，伊與陳秀雲就系爭房屋有占有使用之合法權源云云，尚乏所據，不予信採。

㈢原告與陳秀雲就系爭房屋自103年1月10日起是否成立不定期之租賃契約（即系爭租賃契約）？⒈按租賃係以當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；

不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條分別定有明文。

雙方若就租賃關係中關於租金、租賃標的等必要之點有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為必要。

足見該條所定之旨趣係指出租人與承租人均就租賃之條件，意思表示一致，而成立租賃契約為其前提，僅因其期限逾一年而未以字據訂立，為杜爭議，乃規定視為不定期限之租賃而已(最高法院81年度台上字第1831號裁判意旨參照)。

⒉原告主張陳秀雲於103年1月10日將系爭不動產所有權移轉登記予原告後，雙方復於當日就系爭房屋成立系爭租賃契約，約定由原告將系爭房屋出租予陳秀雲，並以部分系爭不動產之買賣價金扣抵5年租金等事實，業據提出其與陳秀雲之LINE訊息紀錄為證（見調字卷第81至85、91、93頁、訴字卷第347頁）。

⒊經查，細譯系爭買賣契約第4條所約定系爭不動產之尾款為5,400,000元，再參以系爭買賣契約後附付款辦法欄之記載，陳秀雲於付款日103年1月15日、尾款金額5,400,000元之簽章欄簽名表示收訖（見調字卷第51、61頁），另佐以原告確有於103年1月15日將系爭不動產之買賣價金4,701,070元匯予陳秀雲乙情，亦為兩造所不爭執，併審酌上開LINE訊息紀錄中，原告於110年4月20日曾向陳秀雲稱：「我們當初是103/1/10買賣房屋，妳當時先預付5年租金，其他的部份妳再看看如何處理」等語（見調字卷第81頁）詳為勾稽，可知原告曾向陳秀雲通知其買受取得系爭不動產所有權後，並約定由陳秀雲預先給付5年租金，陳秀雲於收受上開訊息後，除未對原告主張關於雙方成立租賃契約及預繳5年租金等陳述有何異議外，並隨即回覆以：「房租方面妳看怎麼算，但是我短時間內無法給妳，我租屋跟還銀行的債務還要再繳勞健保費，所剩無幾」等語（見調字卷第87頁），亦見陳秀雲向原告告知先核算尚欠之租金，惟當時因陳秀雲經濟狀況不佳，希望原告允諾其暫緩繳納等情，足見原告關於系爭租賃契約之主張，應為陳秀雲所肯認，縱系爭買賣契約約定之尾款與原告實際匯付之款項不符有短少之情事，然詳參上開LINE訊息紀錄及不足之款項約70餘萬元，亦與原告主張以5年租金抵扣買賣價金之數額差異不大，綜合上情互核以觀，堪認原告主張以部分房屋買賣價金抵扣租金而與陳秀雲就系爭房屋成立租賃關係等情，尚非全然無稽，應予信採。

⒋此外，另觀原告先於111年8月13日在LINE訊息紀錄稱：「我們買賣房屋的金額不符，那妳有跟妳先生說明是妳預付我五年的房租嗎？我們103年1月10日買賣房屋完成，房價一塊錢我都沒跟妳討價還價，妳說預付5年房租給我，一個月一萬五千元，一直到今天我也沒跟妳漲過房租，租金也是妳自己說的價格。」

等語，其後陳秀雲復於111年10月15日回覆稱：「我們口頭上約定房價抵租金的事不需要跟別人提」等語（見本院訴字卷第347頁），亦見雙方就原告向陳秀雲購得系爭不動產後，隨即將系爭房屋以每月15,000元之價格出租予陳秀雲使用，並以部分買賣價金扣抵5年租金之事實有所認識，而堪認原告與陳秀雲於103年1月10日起，就租賃標的物為系爭房屋、租金為每月15,000元等租賃契約必要之點達成合意，則原告與陳秀雲雖未簽立書面之租賃契約，揆諸前揭條文，仍應認原告與陳秀雲就系爭房屋成立不定期限之租賃契約。

是原告主張其與陳秀雲就系爭房屋自103年1月10日起成立不定期之租賃契約乙情，應屬有據，堪以憑採。

許有德雖辯稱原告於上開LINE訊息紀錄中，其對陳秀雲所為關於系爭租賃契約之主張，僅係其片面陳述云云，已與客觀事證不符，難認有理。

㈣原告與陳秀雲是否於110年3月15日合意終止系爭租賃契約？若未合意終止，原告依民法第450條第2項之規定終止系爭租賃契約是否有理？參諸前開原告所提LINE訊息紀錄（見調字卷第83頁），陳秀雲先稱：「房子妳是打算搬過來住或是要賣？」等語，嗣原告於110年3月2日陳稱：「美樂蒂（指原告之女兒）要回來住」等語，可知雙方曾經商討是否終止系爭租賃契約之事宜，而其後陳秀雲於110年3月15日回覆原告稱：「我已經跟我老公說了，我們會搬走，但請給我點時間」等語，亦見陳秀雲於該日向原告表示願自系爭房屋遷出，且嗣後陳秀雲已自動於同年5月間搬離系爭房屋（見不爭執事項）乙情互核觀之，益徵原告主張其與陳秀雲於110年3月15日已合意終止系爭租賃契約一節，應屬有據，堪以信採。

㈤原告依民法第455條、第767條第1項前段之規定，請求被告2人騰空遷讓返還系爭房屋，是否有理？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，此觀民法第767條第1項前段規定甚明。

而民法第767條規定之無權占有，係指無占有之正當權源，而占用所有人之物而言，無論係自始無權占有，或係原為有權占有，其後喪失占有之權源者，均屬之(最高法院87年度台上字第2024號判決意旨參照)。

次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

所謂返還租賃物，當係指依債務本旨向出租人移轉租賃物之占有而言（最高法院108年度台上字第1210號裁判意旨供參）。

⒉查原告為系爭房屋之所有權人，而原告於103年1月10日取得系爭不動產所有權後，雖於同日與陳秀雲就系爭房屋成立系爭租賃契約，惟系爭租賃契約業於110年3月15日經原告與陳秀雲合意終止，租賃關係於斯時即已消滅，此經本院認定如前。

而被告等2人就系爭租賃契約終止後，有何繼續占有使用系爭房屋之正當權源乙情，復未能舉證證證明之，自屬無權占用，洵堪認定。

⒊另按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。

所謂對於物有事實上管領之力，乃基於空間關係（人與物已有場所上之結合）、時間關係（人與物已有相當時間之結合），而對標的物之事實支配，因此占有，因占有人喪失其對物之事實上管領力而消滅，亦即破壞基於空間關係與時間關係所結合之事實支配關係，始屬占有之消滅，是以，在占有人以言語或行為具體向權利人表示其對占有物解除占有之意思，而喪失其對物之事實支配之關係外，不因管領力之一時不能實行、弛緩或怠於行使而使占有關係消滅。

⒋陳秀雲雖於110年5月間搬離系爭房屋，此為兩造不予爭執，惟陳秀雲仍有一些物品尚遺留在系爭房屋內，人搬走了，但東西還沒有完全搬走一節，亦據許有德之訴訟代理人於本院言詞辯論時陳述在卷（見訴字卷第318頁），另稽之陳秀雲曾以line訊息向原告表示「兩邊要整理的東西太多了」等語（見調字卷第87頁），並衡以陳秀雲居住系爭房屋逾10年，已有相當期間，在一般觀念上，陳秀雲與系爭房屋有空間結合關係且具有相當時間之繼續性，縱然其已於110年5月間搬離系爭房屋，然尚餘部分物品在系爭房屋內，揆諸前開說明，陳秀雲對系爭房屋仍具有時間與空間之事實支配而不能解免其占有之事實。

從而，原告主張被告等2人均屬無權占有，依民法第767條第1項前段之規定，請求被告等2人將系爭房屋騰空及遷出，並返還原告，於法有據，應予准許。

㈥原告依民法第439條之規定，請求陳秀雲給付系爭房屋自108年1月10日起至110年3月15日止之租金共392,500元（計算式：15,000元×26個月+15,000元×5天/30天=392,500元）及自110年3月16日起至清償日止之法定遲延利息，是否有理？⒈按承租人應依約定日期，支付租金；

無約定者，依習慣；

無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第439條本文定有明文。

查原告與陳秀雲於103年1月10日成立不定期之系爭租賃契約，租金每月15,000元，並約定以部分買賣價金扣抵5年租金，又系爭租賃契約復於110年3月15日經雙方合意終止等情，均如前述。

陳秀雲既於前開LINE訊息紀錄中表示請原告先核算尚欠之租金，惟希望原告允諾其暫緩給付等語（見調字卷第87頁），足認原告主張陳秀雲自扣抵房租期滿之108年1月10日起，陳秀雲即未再繳納房租一事，應非無稽，堪以信採。

從而，原告依上開規定，請求陳秀雲給付自108年1月10日起至110年3月15日止，尚欠之租金合計392,500元（計算式：15,000元×26月＋15,000元×5/30月＝392,500元），核屬有據，應予准許。

⒉又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

查原告與陳秀雲雖以系爭租賃契約約定每月租金為15,000元，惟未約定給付期限，依上開規定，陳秀雲就其積欠原告之392,500元租金債務，應自受催告時起，始負遲延責任，系爭租賃契約雖於110年3月15日經原告與陳秀雲合意終止，然原告並未就陳秀雲尚積欠租金一事為任何之催告，而原告請求陳秀雲給付租金之起訴狀繕本係於111年11月30日以寄存送達之方式送達予陳秀雲（於同年12月10生合法送達之效力），有本院送達證書附卷為憑（見訴字卷第17頁）。

從而，原告就陳秀雲應給付之租金392,500元，另請求自起訴狀繕本送達翌日（即111年12月11日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不予准許。

㈦原告依民法第179條或同法第184條第1項前段、第185條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利或連帶賠償是否有理？數額為何？⒈末按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；

數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文；

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書規定甚明。

土地法第97條第1項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；

土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價而言，而法定地價依同法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條第1項已有明文。

而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；

基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院61年台上字第1695號、68年台上字第3071號著有判例可資參照。

⒉經查，被告等2人就系爭房屋無從對原告主張有權占用，固如前述，惟僅就其等無權占用系爭房屋之事實而言，尚非得遽謂其等即係故意侵害原告對於系爭房屋之所有權及用益權能，難認被告等2人有故意不法侵害原告權利之情事，是原告以民法第184條第1項前段、第185條之規定，請求被告等2人就無權占用系爭房屋一事負連帶賠償責任，即非可採。

惟被告等2人自110年3月16日起占用系爭房屋並無法律上原因，且迄未返還予原告，足認被告等2人於占用系爭房屋期間，獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，是原告請求被告等2人給付相當於租金之不當得利，於法有據，應堪憑採。

⒊本院審酌系爭租賃契約約定之租金為每月15,000元，已如前述，並未超逾土地法第97條所規定房屋租金之最高限額每月15,595元｛計算式：【系爭土地申報地價13,314.4元×系爭房屋面積（依建物登記謄本記載主建物108.93平方公尺+附屬建物11.98平方公尺）+系爭屋價額即課稅現值261,500元】×10%÷12=15,595元，小數點以下四捨五入｝，足堪作為被告等2人就系爭房屋客觀使用所獲利益之價值，依此計算之結果，原告請求被告等2人自110年3月16日起至111年9月25日，返還相當於租金之不當得利274,500元（計算式：15,000元×18月＋15,000元×9/30月＝274,500元），及自111年9月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付15,000元，核屬有據，應予准許。

六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條規定，請求被告等2人將系爭房屋騰空遷出返還原告，並依系爭租賃契約及民法第439條之規定請求陳秀雲給付392,500元，及自111年12月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另依民法第179條前段規定，請求被告等2人應給付274,500元，及自111年9月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利15,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，為無理由，應予駁回。

七、原告與許有德分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，就原告勝訴部分，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許，併依職權宣告陳秀雲預供擔保後，得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 9 月 23 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 25 日
書 記 官 吳雅真