臺灣新竹地方法院民事-SCDV,112,簡上,129,20240423,3

臺灣新竹地方法院民事判決
112年度簡上字第129號
上訴人即附
帶被上訴人 蘇鈺評

訴訟代理人 林君鴻律師
被上訴人即
附帶上訴人 曾洪焜
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年6月9日本院竹北簡易庭112年度竹北簡字第182號第一審簡易判決提起上訴，附帶上訴人則提起附帶上訴並為訴之追加，本院於民國113年4月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原判決主文第一項關於命上訴人給付逾新臺幣肆佰肆拾壹元部分，及原判決主文第二項關於命上訴人將門牌號碼新竹縣○○市○○街000號房屋騰空遷讓交還予被上訴人部分，暨上開部分假執行之宣告、訴訟費用之裁判均廢棄。

二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、上訴人之其餘上訴駁回。

四、附帶上訴人之附帶上訴駁回。

五、附帶被上訴人應給付附帶上訴人新臺幣貳萬陸仟柒佰零玖元。

六、附帶上訴人其餘追加之訴駁回。

七、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之九十九，餘由上訴人負擔。

附帶上訴訴訟費用（含追加部分）由附帶被上訴人負擔百分之五，餘由附帶上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按被上訴人於第二審言詞辯論終結前，得為附帶上訴，且在其上訴期間已滿，仍得為之，民事訴訟法第460條第1項本文、第2項定有明文，前開規定依民事訴訟法第436條之1於簡易訴訟之第二審程序亦有準用。

查被上訴人即附帶上訴人曾洪焜（下稱被上訴人）於第二審言詞辯論終結前，就原審判決駁回其請求計程車費新臺幣（下同）6,000元部分提起附帶上訴（見本院卷第214頁），依上規定，程序尚無不合，應予准許。

二、次按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文，上開規定，依同法第436條之1第3項，於簡易訴訟程序第二審上訴程序準用之。

查被上訴人提起附帶上訴，並於第二審程序追加請求上訴人即附帶被上訴人蘇鈺評（下稱上訴人）給付民國113年1至5月增加之房屋稅額、111至112年度增加之綜合所得稅額、出庭車馬費、110年6月至113年1月期間占用房屋相當於租金之不當得利共520,709元，經核其所為訴之追加，所據基礎事實相同，原請求之訴訟及證據資料，於後請求之審理得予利用，而得避免重複審理，並統一解決紛爭，揆諸上揭規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、被上訴人原審起訴主張：兩造就門牌號碼新竹縣○○市○○街000號之房屋（下稱系爭房屋）訂有租賃契約，約定租期為109年7月15日至114年7月14日，租金於109年7月15日至110年7月14日期間每月為12,000元、110年7月15日至111年7月14日期間每月為15,000元、111年7月15日至113年7月14日期間每月為17,000元、自113年7月15日起每月為18000元，並約定若房屋稅、綜合所得稅額較出租前增加，增加部分應由承租人即上訴人負擔，因上訴人承租系爭房屋作為營業使用，110年至112年度房屋稅及地價稅稅額增加7,220元，109及110年度綜合所得稅額增加17,257元，且上訴人短少給付111年7月租金2,000元，共計積欠26,477元，經多次催繳均置之不理，被上訴人已依兩造簽立租賃契約第14條提前終止租約，上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，且除上開積欠未付之26,477元以外，被上訴人尚因上訴人違約之事請假及支出計程車費6,000元，亦應由上訴人賠償，共計被上訴人得向上訴人請求32,477元等語。

並聲明：上訴人應給付被上訴人32,477元；

上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人；

願供擔保，請准宣告假執行。

上訴人於原審經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明及陳述。

二、原審判決認為，兩造簽立租賃契約第16條已約明系爭房屋之房屋稅、綜合所得稅若較出租前增加，增加部分應由上訴人負擔，而系爭房屋使用目的變更為營業使用，因而增加110年度之房屋稅額3,480元、111年度之房屋稅額1,867元、112年度之房屋稅額1,837元，及增加109年度之綜合所得稅額4,932元、110年度之綜合所得稅額12,325元，是被上訴人得請求上訴人負擔系爭房屋因租賃而增加之稅額共24,441元，另上訴人於111年7月應給付之租金為17,000元，惟僅給付15,000元，被上訴人得向上訴人請求短少給付之租金2,000元，故上訴人應給付被上訴人上述共26,441元，扣抵押租金24,000元後，尚積欠2,441元。

又依兩造簽立租賃契約第14條約定，若上訴人有違約情事，被上訴人得解約收回系爭房屋，因上訴人欠付上開稅金差額及租金，被上訴人業於111年10月6日以存證信函對上訴人為終止租約之意思表示，該存證信函經上訴人於111年10月14日收受，故兩造租賃關係業於111年10月14日終止，被上訴人得請求上訴人遷讓返還系爭房屋等情。

並據此判決：上訴人應給付被上訴人2,441元；

上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；

及就上開部分依職權為假執行之宣告。

並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。

三、上訴人之上訴理由及就附帶上訴、追加之訴之答辯意旨略以：兩造約定之租金自111年7月15日起由每月15,000元提高至17,000元，上訴人發現短付2,000元後，已於111年8月17日補足111年8月份之2,000元租金，未留意111年7月份尚有積欠2,000元，惟遲付租金之總額未達2個月之租額，被上訴人不得依民法第440條第1、2項規定、土地法第100條第3款終止租約，故被上訴人請求上訴人遷讓房屋及相當於租金之不當得利，為無理由。

又上訴人於109年6月6日向被上訴人承租系爭房屋，簽立之第一份租約第16條雖有記載增加之稅額由上訴人負擔，惟兩造嗣於110年1月21日簽立第二份租約並辦理公證，第二份租約並未約定應由上訴人負擔額外稅額，兩造間權利義務關係應以變更條件後之第二份租約為準，即房屋稅、綜合所得稅增加之稅額應由被上訴人自行負擔，被上訴人不得向上訴人請求增加之稅額；

而被上訴人請求往返法庭之車馬費部分，係其為主張權利或循訴訟途徑保障權利所為之支出，無從轉嫁由上訴人負擔等語。

其上訴聲明為：原判決不利於上訴人之部分廢棄；

前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

其就附帶上訴及追加之訴之答辯聲明為：被上訴人附帶上訴及追加之訴均駁回。

四、被上訴人提起附帶上訴及追加之訴意旨，及就上訴部分之答辯意旨略以：兩造簽立租賃契約已約明因租賃房屋增加之稅額由上訴人負擔，上訴人卻以經營補習班需要公證為由，設計被上訴人再簽第二份公證租約，第二份租約第8條記載租賃供住宅使用，但上訴人承租系爭房屋為營業用，故第二份租約無效，上訴人仍應負擔依第一份租約負擔增加之稅額，上訴人直到113年3月才補足其短付之111年7月份租金2,000元，有遲延支付租金之情，故被上訴人提前終止租約為合法。

被上訴人因請假開庭支出計程車費6,000元，對於原審駁回該部分請求不服，爰就該部分提起附帶上訴，並再追加請求出庭車馬費14,000元、113年1至5月份增加之房屋稅額755元、111年度增加綜合所得稅額13,146元、112年度增加綜合所得稅額12,808元，及上訴人無權占用系爭房屋110年6月至113年1月共32個月期間相當於租金之不當得利48萬元，共計追加請求上訴人給付520,709元等語。

其答辯聲明為：上訴駁回。

其提起附帶上訴及追加之訴聲明為：原判決駁回被上訴人請求計程車費6,000元部分廢棄；

上開廢棄部分，上訴人應給付被上訴人6,000元；

上訴人應再給付被上訴人520,709元。

五、兩造不爭執事項：

(一)兩造於109年6月1日簽立房屋租賃契約，約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租期為109年7月15日至114年7月14日，109年7月15日至110年7月14日期間租金為每月12,000元，110年7月15日至111年7月14日期間租金為每月15,000元，111年7月15日至113年7月14日期間租金為每月17,000元，113年7月15日起每月租金為18,000元。

房屋稅、綜所稅等稅額增加部分應由上訴人負責補貼。

(二)兩造於110年1月21日簽立房屋租賃契約並經公證，其上記載由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租期為110年1月15日至114年7月14日，110年7月15日至111年7月14日期間租金為每月15,000元，111年7月15日至113年7月14日期間租金為每月17,000元，113年7月15日起每月租金為18,000元，房屋之稅捐由出租人負擔。

(三)系爭房屋因做為營業用增加之房屋稅，110年度為3,480元、111年度為1,867元、112年度為1,837元。

增加之綜所稅，109年為4,932元、110年為12,325元，總共被上訴人增加的稅額為24,441元。

(四)上訴人遲延支付111年7月份租金2,000元。

(五)被上訴人已向上訴人收取押租金24,000元。

(六)被上訴人於111年10月6日以存證信函對上訴人為終止租約之意思表示，要求上訴人於111年11月15日前給付積欠的租金、稅金並遷讓房屋。

六、得心證之理由：

(一)被上訴人請求上訴人給付增加之房屋稅額、短付租金、車馬費部分：１、兩造前簽立房屋租賃契約書，約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間為109年7月15日至114年7月14日，109年7月15日至110年7月14日期間租金為每月12,000元、110年7月15日至111年7月14日期間租金為每月15,000元、111年7月15日至113年7月14日期間租金為每月17,000元、113年7月15日至114年7月14日期間租金為每月18,000元，第一份租約第16條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，由乙方（即上訴人）負責補貼，乙方決不異議」，有該房屋租賃契約書附卷可稽（見原審卷第13至15頁），堪認兩造於簽立租賃契約時，已約定若系爭房屋之房屋稅、綜合所得稅因租賃而較出租前稅額增加時，增加部分應由承租人即上訴人負擔。

２、上訴人雖主張其自109年7月15日起承租系爭房屋後，兩造復於110年1月21日再簽立一份房屋租賃契約書並經公證，該份經公證之房屋租賃契約書第5條記載：「房屋之稅捐由甲方（即被上訴人）負擔；

水電費、瓦斯費、電話費、社區大樓管理費、清潔費、乙方（即上訴人）居住本租賃房屋所生之雜項費用及乙方營業稅捐由乙方負擔」、第6條記載：「本房屋係供營業使用」，其餘有關租賃期間、租金之約定皆與前一分房屋租賃契約書內容相同，是兩造嗣後已合意變更增加之稅額由被上訴人自行負擔等情，並提出該份經公證之房屋租賃契約書為憑（見本院卷第49至57頁）。

惟查，上訴人提出該份經公證之房屋租賃契約書第5條文字僅有記載「房屋之稅捐由被上訴人負擔」，並未明確約定「房屋因變更為營業使用而增加稅額」之負擔方式；

且兩造於締結租賃契約後，復於110年1月21日再度簽立一份經公證之租賃契約，係因上訴人承租系爭房屋經營補習班之立案程序需有經公證之房屋租賃契約書，始主動請求被上訴人協助一同辦理公證手續，惟兩造對話過程中，上訴人從未提及希望變更原契約內容有關增加稅額負擔方式之約定，有被上訴人提出之line對話紀錄可參（見本院卷第145頁），無從認定兩造間已就變更增加稅額負擔方式達成合意；

況由兩造line歷次對話過程，被上訴人自110年5月起屢次向上訴人及保證人廖曼均請求給付增加之稅額，上訴人及廖曼娟向上訴人表達：「待我傳給股東看及請款」、「因為疫情關係，補習班營運非常困難，延後給款，非常抱歉」、「稅額部分，所說的應該是差額，但我不確定您給我這份資料是差額或是全額，您能否讓我詢問瞭解一下，該履行的我們一定不會少給您」等語（見原審卷第81至83頁、第105頁），從未否認上訴人依約應負擔增加稅額之事，僅表達要確認增加稅額之「差額」等情，足見兩造於110年1月21日簽立該份供申請補習班立案之公證租約，並未改變兩造針對系爭房屋增加稅額應由上訴人負擔之合意，則上訴人主張兩造已合意變更增加稅額由被上訴人負擔一節，顯然與事實不符，難謂可採。

３、被上訴人於原審主張因上訴人承租系爭房屋後作為經營補習班使用，導致被上訴人多支出110年度之房屋稅額3,480元、111年度房屋稅額1,867元、112年度房屋稅額1,837元，及109年度綜合所得稅額4,932元、110年度綜合所得稅額12,325元，上開增加之稅額合計為24,441元等情，為兩造所不爭執，上訴人應負擔該部分增加之稅額24,441元，扣除被上訴人業已收取之押租金24,000元後，上訴人尚應給付被上訴人441元。

被上訴人於原審另請求上訴人給付遲付之111年7月份2,000元租金部分，上訴人業於113年3月份支付被上訴人完畢，目前上訴人已未積欠該部分租金等情，為被上訴人於113年4月3日言詞辯論期日當庭自承，該2,000元債務既經上訴人嗣後清償而消滅，則上訴人就原審判決主文第一項命給付之金額逾441元部分提起上訴並求予廢棄，為有理由，應予准許，其餘部分之上訴則無理由，應予駁回。

４、被上訴人於第二審追加請求113年1至5月份增加之房屋稅額及111、112年度增加綜合所得稅額部分，由被上訴人提出113年度房屋稅課稅明細表所示，系爭房屋113年度之總現值為225,900元，作為營業使用後遭課徵之房屋稅額為4,518元（見本院卷第183頁），依新竹縣房屋稅徵收率自治條例第2條所定住家用房屋供自住之房屋稅率1.2%計算，若系爭房屋供自住使用，113年度應課徵之房屋稅應為2,711元（計算式：225,900x1.2%=2,711，小數點以下四捨五入），是系爭房屋因變更為營業使用，於113年度每月增加之房屋稅額為151元［計算式：(4,518-2,711)x1/12=151，小數點以下四捨五入］，113年1至5月增加部分則為755元（計算式：151x5=755）；

再由被上訴人提出綜合所得稅統計表所載，被上訴人因租賃所得增加，111年度綜合所得稅多繳納13,146元、112年度綜合所得稅多繳納12,808元（見本院卷第185頁），業據上訴人表示對於計算方式沒有意見（見本院卷第201頁），則系爭房屋113年1至5月份增加之房屋稅額755元、111年度增加綜合所得稅額13,146元、112年度增加綜合所得稅額12,808元、合計26,709元，依約亦應由上訴人負擔，是被上訴人追加請求上訴人給付增加稅額26,709元部分，應屬有據。

５、被上訴人另主張因多次請假蒐集資料、調解、出庭應訊，就原審駁回其請求計程車費6,000元部分提起附帶上訴，及於第二審追加請求車馬費14,000元等情，未據提出支出上開費用之單據為據，難認已盡舉證之責，且縱被上訴人有支出其所聲稱之交通費用，此亦屬其循訴訟途徑保障其權利所為之支出，並非上訴人應對被上訴人所負之違約責任範疇，則被上訴人就上開部分提起附帶上訴及追加請求部分，洵非有據，應予駁回。

(二)被上訴人主張已合法終止租賃契約，請求上訴人遷讓房屋及請求相當於租金之不當得利部分：１、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

民法第440條第1、2項定有明文。

次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。

土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決先例要旨參照）。

上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，且應類推適用於定期之租賃關係。

且土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。

又土地法第100條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃或供營業使用之房屋租賃，則該條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（最高法院51年台上字第370號判決先例要旨、94年度第3次民事庭會議決議參照）。

２、被上訴人主張因上訴人遲付111年7月份租金2,000元及增加之稅額，依兩造簽立租賃契約第14條約定，因上訴人違約，被上訴人得隨時解約收回房屋，被上訴人據此於111年10月6日以存證信函對上訴人為終止租約之意思表示，要求上訴人於111年11月15日前給付積欠租金、稅金並遷讓房屋，上訴人已於111年10月14日收受存證信函等情，業據提出存證信函及回執為證（見原審卷第27、125頁），惟揆諸上揭說明，民法第440條、土地法第100條屬強制規定，不得以特約排除，則兩造租賃契約第14條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各項之約定，如有違背任何條件時，甲方（即被上訴人）隨時解約收回房屋」部分（見原審卷第15頁），違背民法第440條、土地法第100條之強制規定，應屬無效，仍必須上訴人遲付租金總額達二個月數額，被上訴人方得終止租賃契約。

查被上訴人於111年10月6日為終止租賃契約意思表示當時，上訴人欠繳之租金數額僅2,000元，且以被上訴人收取之押租金24,000元即已足以抵償，揆諸上揭說明，上訴人積欠之租金數額未達2個月之租額，依民法第440條第2項、土地法第100條第3款規定，被上訴人不得據以終止租賃契約，被上訴人前揭所為終止租約之意思表示不生效力，則其主張兩造租賃關係業經提前終止，並請求上訴人遷讓返還系爭房屋，洵非可採，上訴意旨求予廢棄該部分，即屬有據。

又兩造租賃契約既未經合法終止，上訴人自非無權占用系爭房屋，則被上訴人於第二審追加請求110年6月至113年1月期間相當於租金之不當得利48萬元，亦非有據，無從准許。

七、綜上所述，原審判決主文第一項命上訴人支付之金額，上訴人於原審判決後已給付111年7月份之租金2,000元，已未再積欠該部分租金；

原判決主文第二項命上訴人遷讓房屋部分，因上訴人遲付租金總額未達二個月數額，被上訴人提前終止租約不合法，不得請求上訴人遷讓房屋，原審判決就上開部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如本判決主文第一、二項所示。

而上訴人依兩造租賃契約應負擔系爭房屋因租賃而增加之稅額，其就原判決主文第一項判命其給付增加稅額441元部分提起上訴，為無理由，應駁回其該部分上訴。

被上訴人請求上訴人給付出庭車馬費部分，於法無據，則其就原判決駁回其車馬費6,000元部分提起附帶上訴，及於第二審追加請求車馬費14,000元部分，均無理由，應分別駁回其附帶上訴及該部分追加之訴。

被上訴人於第二審追加請求上訴人給付系爭房屋113年1至5月份增加之房屋稅額、111年度增加綜合所得稅額、112年度增加綜合所得稅額元合計26,709元，則屬有據，應予准許；

兩造租賃契約未經合法終止，上訴人並非無權占用系爭房屋，被上訴人追加請求上訴人賠償相當於租金不當得利48萬元部分，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核與本院所為上開認定不生影響，自毋庸再予審酌，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴人之上訴一部有理由，一部無理由；被上訴人附帶上訴無理由，被上訴人追加之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 楊明箴
法 官 林哲瑜
法 官 林宗穎
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 4 月 26 日
書記官 白瑋伶