臺灣新竹地方法院民事-SCDV,112,訴,1065,20240426,1

臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第1065號
原 告 楊文渙
楊文政
共 同
訴訟代理人 徐國楨律師
被 告 羅品洋
陳信嘉

上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年3月29日辯論終結，判決如下：

主 文

被告羅品洋應將門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○○○○號一樓房屋內新設之裝潢拆除，並將原設之屋內二公尺磚牆回復原狀，及將置於房屋內之物品清空，返還上開房屋予原告。

被告應自民國一一二年九月二十三日起至清空返還前項房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣肆仟元。

訴訟費用由被告連帶負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。

次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；

訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；

以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；

訴之撤回，被告未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，同法第262條亦有明文。

查原告起訴時其訴之聲明原以：㈠被告羅品洋應將坐落新竹縣○○市○○○路00○00號1樓房屋（下分稱92、96號1樓房屋，合稱系爭房屋）內新設之裝潢拆除，並將置於房屋內之物品清空，返還上開房屋予原告等2人；

㈡被告等2人應連帶給付原告楊文政新臺幣（下同）40萬元；

㈢被告等2人應連帶給付原告楊文渙20萬元；

㈣訴訟費用由被告共同負擔；

㈤願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第11頁）。

嗣於民國113年2月2日言詞辯論期日具狀更正聲明為：㈠被告羅品洋應將系爭房屋內新設之裝潢拆除，並將原設之屋內2公尺磚牆回復原狀，及將置於房屋內之物品清空，返還上開房屋予原告等2人；

㈡被告羅品洋返還上開房屋予原告等2人時，若拒絕將房屋內新設之裝潢拆除，並將原設之屋內2公尺磚牆回復原狀，及將置於房屋內之物品清空，則被告等2人應連帶給付原告等2人共15萬元；

㈢被告等2人應自112年6月29日起至搬遷之日止，連帶給付原告等2人每日共4千元之損害賠償；

㈣訴訟費用由被告共同負擔；

㈤願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第165、165-1頁），復於同一言詞辯論期日當庭撤回上開第2項聲明（見本院卷第164頁），又於113年3月29日言詞辯論期日更正聲明第3項請求被告等2人給付之始點自起訴狀繕本送達之翌日起算（見本院卷第196頁）。

核原告等2人所為聲明變更部分，係本於同一基礎事實，且屬單純減縮應受判決事項之聲明；

又原告等2人撤回原起訴時訴之聲明第2項部分，已為言詞辯論之被告等2人雖均未到場及表示意見，惟經本院將載明原告撤回意旨之筆錄送達被告等2人後，渠等均未於10日內提出異議而視為同意撤回（見本院卷第175至179頁），揆之前開規定，於法並無不合，應予准許。

二、本件被告等2人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：㈠92、96號1樓房屋分別為原告楊文渙、楊文政所有，為便於商店營業，2戶1樓隔牆打通成為合一之系爭房屋。

被告羅品洋於112年6月6日與原告等2人簽訂店面租賃契約書（下稱系爭租約），向原告等2人承租系爭房屋，租期自112年6月7日起至117年7月6日止，每月租金12萬元，押金為24萬元，租金應於每月10日前繳納，不得藉詞拖延，逾期視同違約，並由被告陳信嘉擔任被告羅品洋之連帶保證人。

詎被告羅品洋與原告等2人簽訂系爭租約後，尚有後述諸多違反系爭租約約定之情事，經原告解除系爭租約後，被告羅品洋仍拒不搬遷，為此原告提起本件訴訟。

㈡兩造簽訂系爭租約後，被告羅品洋僅於112年6月6日繳交押金及第1期部分租金共30萬元，尚欠6萬元未繳，經原告等2人多次催討，被告羅品洋仍藉故推諉或置之不理，甚至逕行進入系爭房屋進行裝潢及施工，可見被告羅品洋業已違約。

又依系爭租約第11條約定，系爭房屋如有改裝設施之必要時，被告羅品洋於取得原告等2人之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，惟被告羅品洋未經原告同意即擅自將系爭房屋進行如附表各項所示之裝潢或改裝。

更有甚者，被告羅品洋將系爭房屋進行附表編號1之改裝後，造成雨天時屋內污水處理槽漏水至地下室（因頂樓之雨水均進入污水處理槽後再過濾排出），使地下室積水深度達數公分高；

又附表編號4部分，被告羅品洋拆除廚房之抽油煙機及抽風管系統後，逕自運走變賣出售予第三人，造成原告巨大損害，均已違反系爭租約之約定。

因此，原告等2人於112年6月19日以律師函通知被告羅品洋解除系爭租約，被告羅品洋亦於同年6月29日以律師函回覆原告，故被告羅品洋最遲於112年6月29日已收到原告之律師函文，是系爭租約最遲於112年6月29日已合法解除。

依民法第767條第1項前段規定，被告自應將系爭房屋內新設之裝潢拆除，並將原設之屋內2公尺磚牆回復原狀，及將置於房屋內之物品清空，返還系爭房屋予原告等2人。

㈢另原告等2人解約後，被告羅品洋即屬無權占用他人之物，原告自受有相當於租金之損失，故原告等2人依民法第179條規定及系爭租約連帶保證之約定，請求被告等2人連帶給付原告等2人每日共4千元（每月租金12萬元，換算每日4千元），應有理由。

㈣綜上，爰聲明：⒈被告羅品洋應將系爭房屋內新設之裝潢拆除，並將原設之屋內2公尺磚牆（下稱系爭磚牆）回復原狀，及將置於房屋內之物品清空，返還系爭房屋予原告等2人。

⒉被告等2人應自起訴狀繕本送達之翌日起至搬遷之日止，連帶給付原告等2人每日共4千元之損害賠償。

⒊訴訟費用由被告共同負擔。

⒋願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告等2人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，據其先前到庭所為之聲明及陳述略以：㈠被告羅品洋向原告等2人承租系爭房屋後，原告主張被告等2人係利用系爭房屋從事非法事業，惟被告等2人已合法申請營業執照，並有按期給付租金，經與原告等2人協調討論並獲得渠等同意後才進行系爭房屋之裝潢工程，故原告等2人擅自解除系爭租約，並請求被告羅品洋返還系爭房屋，應無理由。

實際上係因系爭房屋進行室內裝潢期間，原告等2人得知被告等2人欲經營競技類打撲克牌之餐廳後，以為被告等2人欲非法聚賭，突然反悔不願繼續出租系爭房屋等語。

㈡又原告等2人主張被告羅品洋違約擅自施工部分，系爭房屋室內裝潢期間，房東即原告等2人之父親每天都會到現場查看施工情況，渠等聲稱被告等2人拆除系爭磚牆，惟被告等2人於施工期間曾詢問過房東，經房東告知磁磚以下為油槽不要動到，被告等2人僅係將系爭房屋之前的水冷機台搬出來清除，所以才會將系爭磚牆拆除。

㈢另系爭房屋內並無原告等2人所稱之抽油煙機，僅有抽風管，拆除時房東稱會請人以吊車將該抽風管吊往系爭房屋6樓，後來又反悔拒絕，被告等2人因此倒貼5千元吊車費用，並將該抽風管賣得3千元。

㈣綜上，答辯聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。

三、本院之判斷：㈠原告等2人主張原告楊文渙為92號房屋之所有權人，原告楊文政為96號房屋之所有權人，其中92、96號房屋1樓隔牆打通成為合一之樓層（即系爭房屋），原告等2人與被告羅品洋於112年6月6日簽訂系爭租約，由被告羅品洋向原告等2人承租系爭房屋，租期自112年6月7日起至117年7月6日止，每月租金12萬元，押金為24萬元，並由被告陳信嘉擔任被告羅品洋之連帶保證人等情，業據提出92、96號房屋建物登記第一類謄本、系爭租約等件為證（見本院卷第21至45頁）。

且上開事實為被告等2人到庭時所不爭執，堪信原告前揭主張為實在。

㈡按系爭租約第11條約定：「店房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告羅品洋）取得甲方（即原告等2人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還店房屋時自應負責回復原狀」，第17條約定：「甲乙丙（即被告陳信嘉）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」等語（見本院卷第39頁）。

經查：⒈原告等2人主張被告羅品洋承租系爭房屋後，擅自裝潢施工之項目造成系爭房屋結構及設備破損，已違反系爭租約之約定等情，為被告等2人所否認。

經對照原告等2人所提附表編號1施工項目對應之照片（見本院卷第59、61、69、149、151頁）及屋內隔間設備示意圖（見本院卷第135頁）互核以觀，可知系爭磚牆設於系爭房屋廚房後方空間，將廚房後方空間依92號與96號房屋交界處分隔為二各別獨立之空間，該磚牆下方並設有污水處理槽，嗣系爭磚牆經拆除後，該廚房後方即無隔絕而連通成為合一之空間，此情復經證人李淑菁於本院113年3月29日言詞辯論期日具結證述綦詳（詳附表編號1第1點證人證述內容）。

審酌系爭磚牆既為被告羅品洋承租系爭房屋前即已存在，藉以將廚房後方分隔為二分別獨立空間，自屬系爭房屋原有之屋內結構，現系爭磚牆遭被告羅品洋拆除，當屬對系爭房屋原有屋內結構之損害，堪信被告羅品洋上開所為，已違反系爭租約第11條約定「不得損害原有建築」之要件。

⒉再者，依附表編號1之地下室室內照片所示（見本院卷第67、69頁），該地下室地板有明顯可見滲水及積水之現象。

另參附表編號1證人李淑菁所為之證述第2、3點，亦明確證稱系爭磚牆經被告羅品洋拆除後，系爭房屋地下室即有漏水及積水之情形等語，是系爭房屋地下室既有滲漏水及積水之現象，顯不利於系爭房屋室內空間之有效利用，自屬對系爭房屋造成結構上之損害，且該損害係因被告羅品洋拆除系爭磚牆所生，與系爭磚牆之拆除間具有因果關係，更足堪信被告羅品洋前開拆除系爭磚牆之行為，當已損及系爭房屋原有屋況，並有違反系爭租約第11條約定「不得損害原有建築」之要件無疑。

⒊此外，被告等2人就渠等抗辯施工項目已經原告等2人視察並同意乙情，均未提出任何證據以實其說，自難認被告等2人上開所辯可採。

遑論被告羅品洋所為附表編號1之裝潢改裝項目，既已違反系爭租約第11條約定「不得損害原有建築」之要件，業如前述，則被告羅品洋上開裝潢改裝項目無論有無經原告等2人同意，仍有違反系爭租約第11條後段之約定，洵屬明確。

據此，被告羅品洋既有違反系爭租約第11條約定之情形，原告依系爭租約第17條之約定，向被告羅品洋解除系爭租約，應無不許之理。

參諸原告等2人所提兩造往返寄送之律師函文所示（本院卷第47至57頁），原告等2人先於112年6月19日因上述事由以律師函向被告羅品洋為解除系爭租約之意思表示，被告羅品洋則於同年月29日以律師函函覆並未違反系爭租約，請求原告等2人依約履行或約期協商等情，足見原告等2人所為解除系爭租約之意思表示，至遲應於112年6月29日即為被告羅品洋所知悉，是原告等2人主張系爭租約於112年6月29日已合法解除乙情，堪以信採。

㈢次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段分別定有明文。

經查：⒈系爭租約業經原告等2人於112年6月29日合法解除，被告羅品洋自斯時起即無占有使用系爭房屋之合法權源，被告羅品洋拒不返還系爭房屋而繼續占用，自屬無權占有，並妨害原告等2人就系爭房屋所有權之行使，是原告等2人依民法第767條第1項前段規定，請求被告羅品洋將系爭房屋內之物品清空，返還系爭房屋予原告等2人，自屬有據，應予准許。

⒉又契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務，此觀民法第259條之規定自明。

依系爭租約第11條但書後段及第23條第1項後段之約定，被告羅品洋自應將系爭房屋回復至承租前之原狀，並將新設之裝潢淨空返還予原告等2人，原告等2人主張被告羅品洋承租系爭房屋後，除有就系爭房屋為附表編號1拆除系爭磚牆之裝潢改裝工程外，尚有為附表其餘編號2至8所示之裝潢及改裝工程，此有原告等2人提出附表各項對應之系爭房屋現況照片，並經證人李淑菁證述明確（詳附表各編號證人證述內容欄所示），是原告等2人另請求被告羅品洋應將系爭房屋內新設之裝潢拆除，並將系爭磚牆回復原狀，亦屬有據，應予准許。

㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。

再按無權占有他人所有物或地上物，可能獲得相當於租金之利益，並應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照）。

經查：⒈被告羅品洋前向原告等2人承租系爭房屋，嗣經原告等2人於112年6月29日合法解除系爭租約後，被告羅品洋仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占用，已如前述，依上開規定及說明，被告羅品洋無權占用系爭房屋期間，自獲有相當於租金之利益，並致原告等2人受有相當於租金之損害，是原告請求被告羅品洋返還相當於租金之不當得利，堪認有理。

又系爭租約約定系爭房屋之租金為每月12萬元，被告羅品洋於簽訂系爭租約時已給付押金24萬元及預付租金6萬元乙情，為原告所自認，則原告等2人扣除押租金24萬元及預付租金6萬元後，請求被告羅品洋自起訴狀繕本送達之翌日（即112年9月23日）起，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告等2人受有無法收取系爭房屋租金之損害4千元（計算式：月租12萬元÷30日＝4千元），核屬有據。

⒉再觀系爭租約第16條前段約定：「乙方（即被告羅品洋）如有違背本契約各條項或損害租賃屋等情事時，丙方（即被告陳信嘉）應連帶負賠償損害責任」等語（見本院卷第39頁），是依上開約定，原告等2人請求被告陳信嘉連帶給付上開款項，要非無據，應予准許。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告羅品洋將系爭房屋內新設之裝潢拆除，並將原設屋內系爭磚牆回復原狀，及將置於房屋內之物品清空，並返還上開房屋予原告等2人，另依民法第179條規定及系爭租約第16條約定，請求被告等2人應自112年9月23日起至清空返還系爭房屋之日止，按日連帶給付原告等2人共4千元，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

六、本判決所命給付之價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，僅係促使本院為職權之發動，不另為准駁之諭知，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第2項、389條第1項第5款，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 26 日
民事第二庭 法 官 蔡欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 29 日
書 記 官 鄧雪怡

附表：被告羅品洋承租系爭房屋所為裝潢或改裝項目一覽
編號 裝潢或改裝 項目及影響 原告所提 對應照片 證人證述內容 01 廚房後方2公尺高磚牆（即系爭磚牆）遭拆除，並敲裂系爭磚牆旁污水處理槽及水管 本院卷第59、61、67、69、149、151頁 ⒈證人李淑菁證述：「原證6第1張照片右邊的牆壁（指系爭磚牆）被打掉了」等語（見本院卷第190頁）。
⒉證人李淑菁證述：「我知道地下室漏水了，有兩個位置，原證7這張照片是96號的，正確漏水的是92號的污水處理槽，照片上沒拍到，但是長得就是像96號這張照片的一樣」等語（見本院卷第190頁）。
⒊證人李淑菁證述：「第151頁就是149（頁）照片後面那道牆拆掉的樣子，與149頁相同位置的地方也是有油水分離槽」等語（見本院卷第193頁） 02 廚房磁磚牆壁上釘上鐵釘及矽酸鈣板，原有磁磚破損 本院卷第155頁 ⒈證人李淑菁證述：「廚房磁磚也有釘釘子，我們不知道那裡他會裝修，被告沒有講，這部分在照片中看不出來」等語（見本院卷第190頁）。
⒉證人李淑菁證述：「第155頁天花板及牆壁隔板也是增加的，抽油煙機被拆掉」等語（見本院卷第193頁） 03 廚房牆壁上若干管線遭拆除 本院卷第63、65頁 04 拆卸廚房排油煙機後載走 本院卷第71、73頁 ⒈證人李淑菁證述：「抽油煙機是簽約完之後才跟房東講他不要、拆下來」;「【此照片（指本院卷第71頁照片）是否是房屋出租前原來排油煙機的樣子？】對」等語（見本院卷第190頁）。
⒉證人李淑菁證述：「（指抽油煙機）這是事後被告跟房東提的，房東說可以拆下來，但是他要載去朋友的倉庫寄放，所以房東就請他的朋友來幫忙載」；
「是先經過同意才拆，但東西沒有給房東的朋友載走，而是自己私下載走」等語（見本院卷第192頁）。
⒊（其餘同第2項第2點證述） 05 廚房上方架設木條，擬裝設天花板 本院卷第155頁 ⒈（同第2項第2點證述） 06 面向光明一路之半邊大門遭木板封死 本院卷第75、77頁 07 內部隔出完全封閉之密室房間，並另設通往密室之小通道 本院卷第79至83、141、143、153頁 ⒈證人李淑菁證述：「第141頁後方有隔間是多釘的，右側白色牆壁的後半部也是多的（以鉛筆在照片圈出）」；
「第143頁多的部分就是這塊（以鉛筆圈出）」；
「第153頁一格一格隔起來的也是增加的」等語（見本院卷第193頁） 08 房屋內男廁所原出入門口遭封死，並變更出入口於另一側牆面 本院卷第157、159頁