臺灣新竹地方法院民事-SCDV,112,竹簡,503,20240419,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決
112年度竹簡字第503號
原 告 大鵬新城公寓大廈管理委員會

法定代理人 馬明輝
訴訟代理人 蔡甫欣律師
被 告 沈福魯即昌泰地政士事務所

鄭鈺娟

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年4月3日辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告沈福魯即昌泰地政士事務所應給付原告新臺幣伍拾陸萬陸仟參佰柒拾玖元。

二、被告鄭鈺娟應給付原告新臺幣壹拾貳萬玖仟參佰壹拾元。

三、上開二項給付，任一被告已為全部給付或一部之給付者，其餘被告就其給付範圍內，免給付之義務。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告連帶負擔百分之十六，被告沈福魯即昌泰地政士事務所負擔百分之五十五，逾由原告負擔。

六、本判決原告勝訴部分得假執行。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款、第262條第1項分別定有明文。

本件原告於起訴時原僅列沈福魯即昌泰地政士事務所（下稱被告沈福魯）為被告，求為聲明：㈠被告沈福魯應將坐落於門牌號碼新竹市○○街00號1樓之3房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。

㈡被告沈福魯應給付原告新臺幣（下同）30萬元。

㈢被告沈福魯應自民國112年4月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬元。

㈣願供擔保請准宣告假執行。

嗣原告於112年10月25日具狀追加鄭鈺娟為共同被告，嗣後並變更聲明為：㈠被告沈福魯應給付原告80萬元。

㈡被告鄭鈺娟應給付原告80萬元。

㈢就第一、二項之給付，如其中一被告已為給付，於給付範圍內，其他被告同免給付之義務。

㈣願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第128頁）。

經核原告撤回原第1項聲明，且前、後聲明均係基於兩造就系爭房屋所成立之租賃關係所生爭議，基礎事實應屬同一，且為擴張及減縮應受判決事項之聲明，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告沈福魯於110年9月1日與原告簽訂公設借用租賃契約（下稱系爭租約），由原告出租原告社區全體區分所有權人所共有之系爭房屋，租賃期間自110年9月1日起至111年8月30日止，每月租金為2萬5千元，每月10日以前繳納，押租保證金為5萬元，並約定租期屆滿或終止時，被告如有不即時交還房屋，應按月給付原告租金1倍計算之違約金。

詎被告沈福魯所未經原告同意，擅自將系爭房屋分租予被告鄭鈺娟，且其自111年2月起即未依約繳付租金，截至112年3月份止，累積所欠租金共計35萬元，扣除押租保證金5萬元，尚應給付30萬元，原告於112年4月10日以存證信函催告被告沈福魯所給付租金，然被告沈福魯所仍置之不理。

又兩造間之系爭租約業於111年8月30日屆滿而未續約，被告未於租約終止後立即返還系爭房屋，除應按租金數額給付相當於租金之不當得利，並應依約給付違約金。

是原告自寄發存證信函催告被告沈福魯即112年4月10日起至被告鄭鈺娟於113年2月19日遷讓返還系爭房屋之日止，被告應按月給付2萬5千元之相當於租金不當得利，以及按相當於租金額1倍計算之違約金即2萬5千元，合計按月給付5萬元，被告間應負不真正連帶債務責任。

原告爰以系爭租約、租賃及不當得利之法律關係提起本件訴訟，並請求擇一請求權基礎為原告有利之判決等語。

並聲明：㈠被告沈福魯應給付原告80萬元。

㈡被告鄭鈺娟應給付原告80萬元。

㈢就第一、二項之給付，如其中一被告已為給付，於給付範圍內，其他被告同免給付之義務。

㈣願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告沈福魯部分：其自107年4月份分租系爭房屋之事實，本為原告所知悉，並無不告知原告而分租之情事，且自斯時與人分租起即未訂立租賃契約，又因其與被告鄭鈺娟間有債務關係，故分租給她作為抵償。

嗣於110年9月份，總幹事就租約問題與其洽談後，由其先簽名並表示拿回用印蓋章後再送回給其1份，爾後遲未送回，故其未繳納租金，後來有補足5個月之租金，原告所稱之系爭租約亦不存在；

而其於111年12月份收受存證信函，於111年1月份已表明不再續租，並於111年3月份遷出系爭房屋，原告不為交接，實非其所應承擔等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

㈡被告鄭鈺娟部分：其係與被告沈福魯簽約，租期從110年11月1日至112年10月31日，共有2份契約，各1年，其與被告沈福魯所租金各半，其都有給付予被告沈福魯且其不清楚被告沈福魯與原告簽約多久，應不用賠償原告等語置辯。

三、得心證之理由：㈠原告主張被告沈福魯與原告於110年9月1日簽訂系爭租約承租系爭房屋，租期自110年9月1日起至111年8月30日止，共計1年，每月租金為2萬5千元，每月10日以前繳納，押租保證金為5萬元，而被告沈福魯自111年2月份起即未依約繳納租金，已積欠租金達2個月以上，及原告曾於112年4月28日寄發存證信函通知被告限期於10日內繳清租金，否則終止租約，而被告沈福魯事後補繳租期內5個月份之租金後即未再繳任何租金，以及被告鄭鈺娟是與被告沈福魯承租系爭房屋，至113年2月19日方才遷讓返還系爭房屋給原告等情，業據其提出系爭租約、上揭存證信函、收件回執等件影本及被告鄭鈺娟所提租賃契約書為證（見本院卷第25至39、143至157頁），且為被告均不爭執，堪信屬實。

至於被告沈福魯辯稱被告沈福魯與原告一開始未簽立契約，事後才簽，而當時契約簽完未給其一份，所以系爭租約不存在等語，惟被告沈福魯已於系爭租約是簽名並用印，該契約即成立並有效，是此部分辯詞自不足採。

㈡被告沈福魯部分⒈關於租金部分按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

承租人應依約定日期支付租金，民法第450條第1項、第439條前段定有明文。

又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。

再系爭房屋租金自110年9月1日起至111年8月30日止為每月2萬5千元，並於每月10日以前繳納，為系爭租約第3條所明文。

經查，系爭租約第2條記載租賃期間為110年9月1日起至111年8月30日止，並於第7條第4項約定「本契約借用期間屆滿後，非經双方合意另訂新約，視為不再續約」（見本院卷第29頁），則本件被告沈福魯與原告與系爭租約屆滿後未另訂租賃契約，是雙方租賃關係已於111年8月30日因租期屆滿而消滅。

其次，兩造於系爭租約第3條已明文約定每月租金2萬5千元整及各期租金應於每月10日以前繳納（見本院卷第25頁），被告沈福魯自有依約給付租金之義務。

而被告沈福魯自111年2月份起即未給付租金至系爭租約於111年8月30日止，已積欠租金共計17萬5千元（計算式：25,000元×7月＝175,000元），又被告沈福魯曾給付原告押租保證金5萬元，經抵充上述押租金5萬元後，是被告沈福魯尚應給付租金12萬5000元（計算式：175,000元－50,000元＝125,000元）。

是原告依系爭租約之約定，請求被告沈福魯給付積欠租金12萬5000元，尚屬有據，自應准許。

至於被告沈福魯辯稱於111年1月就已表明不續住，且於同年3月已搬走等語，惟就表明不續住部分為原告所否認，而被告沈福魯並未舉證以實其說，是此部分辯詞，亦不足採。

⒉關於不當得利部分再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又按無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而對不動產具權利之人，此時亦受有相當於租金之損害。

查系爭租約已於111年8月30日期滿，是被告沈福魯於111年9月1日起已無占有系爭房屋之正當權源，而直到被告鄭鈺娟返還系爭房屋即113年2月19日止，受有無權占有系爭房屋之利益，並致原告受有相當租金之損害。

本院考量系爭房屋每月租金為2萬5000元，故原告依不當得利之法律關係，請求被告沈福魯相當於租金之不當得利44萬1379元（計算式：25,000元×17月＋25,000元÷29×19＝441,379）。

至於被告沈福魯辯稱已經於111年3月搬走等語，惟被告鄭鈺娟是與被告沈福魯簽約方才在系爭房屋，顯然被告沈福魯並未於113年2月19日前即將系爭房屋返還給原告，是此部分抗辯即屬無據。

⒊關於違約金部分另按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；

又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。

觀系爭租約第7條第4項約定：「…乙方（即被告沈福魯）應於借用契約期滿或終止時，應將房屋恢復原狀並清空交還甲方（即原告），不得藉任何理由繼續使用本房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用。

乙方如有不即時交還房屋，甲方得向乙方請求自終止借用或借用期滿之翌日起至遷讓完竣之日止按房租壹倍計算之違約金。」

，有系爭租約附卷可參（見本院卷第29頁），又觀本件兩造簽訂之系爭租約第7條違約金約定，並未載明為懲罰性違約金，則此違約金僅能認為係被告沈福魯不履行返還系爭房屋義務時，致原告所生之損害額。

而被告沈福魯於租約期滿後，未隨即遷讓返還系爭房屋，固有違約之事實，惟審酌原告因被告遲延遷讓房屋所受之損害，為不能將房屋出租他人收取租金，且原告已請求為返還租賃物期間期間相當於租金之不當得利，又未舉證證明原告因被告未依約返還系爭房所受之損害除租金外另有損害，是原告此部分請求即屬無理由，不應准許。

⒋基上，原告所得請求被告沈福魯所給付之金額為56萬6379元（計算式：125,000＋441,379＝566,379），逾此範圍不應准許。

㈢被告鄭鈺娟部分 ⒈按債之關係，為特定人得請求特定人為特定行為之法律關係，此即所謂債權之相對性，亦即債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付。

又基於債之相對性，當事人訂定契約者，其原則上僅對當事人有拘束力，效力不及於當事人以外之第三人。

經查，系爭租約是由原告與被告沈福魯所簽訂，而非被告鄭鈺娟，是系爭租約應存於原告與被告沈福魯之間，基於債之相對性原則，原告自不得依系爭租約對被告鄭鈺娟有所主張，又原告並未能舉證證明其與被告鄭鈺娟間有何租賃關係存在，故其請求被告鄭鈺娟給付租金及違約金，當屬無據。

⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

查被告鄭鈺娟與被告沈福魯所簽立2份租賃契約，租期自110年11月1日至112年10月31日，而被告鄭鈺娟至113年2月19日方才搬離，可知被告鄭鈺娟自110年11月1日至113年2月19日確實有在使用系爭房屋，又原告主張被告鄭鈺娟係分租系爭房屋，且被告鄭鈺娟不爭執，惟原告未舉證證明被告鄭鈺娟使用系爭房屋面積，應認為被告鄭鈺娟僅使用系爭房屋二分之一，是原告主張依不當得利法則，請求被告鄭鈺娟自112年4月10日起至113年2月19日止，按月給付1萬2500元（即每月租金25,000元÷2=12,500元）之相當於租金之不當得利，應屬有據。

依此計算，原告所得請求被告鄭鈺娟給付之金額為129,310元（計算式：每月租金12,500元×10＋12,500元÷29×10＝129,310元），逾此範圍，則無理由。

㈣又原告請求被告沈福魯給付相當於租金之不當得利之部分，與其請求被告鄭鈺娟給付相當於租金之不當得利部分，為同一時間相同內容之權利歸屬侵害，因不同發生原因偶然競合，致對同一債權人即原告負有部分相同之返還利益義務，則其中一債務之履行，他債務就該部分履行之範圍，因債之目的已達同歸消滅，其等間應屬不真正連帶債務，如被告其中一人為給付，另一被告即應同免其對原告給付之責任，是應認任一被告為全部或一部給付，其餘被告於該給付範圍內免給付義務。

四、綜上所述，原告依系爭租約、租賃及不當得利之法律關係，請求如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。

原告雖聲明願供擔保宣告假執行，惟此僅促使法院職權發動，爰不另為假執行准駁之諭知。

至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後段、第2項。

中 華 民 國 113 年 4 月 19 日
新竹簡易庭 法 官 吳宗育
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 22 日
書記官 林一心