臺灣新竹地方法院民事-SCDV,112,重訴,154,20240719,1

臺灣新竹地方法院民事判決
112年度重訴字第154號
原 告 莊桂春
訴訟代理人 江肇欽律師
王禹傑律師
被 告 鄒慶盟
訴訟代理人 楊隆源律師
被 告 李博淇即田中海不動產仲介經紀企業社


訴訟代理人 黃敬唐律師
複代理人 張浩倫律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國113年6月3日辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限；

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。

本件原告起訴時主張依民法第92條第1項規定撤銷其與被告鄒慶盟間就坐落新竹縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）之買賣債權行為及所有權移轉登記物權行為，並以侵權行為及不當得利之法律關係為其先位之訴第1項聲明：「被告鄒慶盟應將坐落新竹縣○○鄉○○段000地號，權利範圍全部之土地，於民國111年11月22日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷」之請求權基礎，嗣於113年1月18日以民事準備書（三）狀就前開先位聲明第1項請求部分，追加依民法第767條第1項前段規定而為請求，核其追加之請求權所據基礎事實同一，揆諸前揭法律規定，並無不合，應予准許。

又原告起訴時之先位聲明第2項及備位聲明，原均列被告姓名為「李博淇」，嗣以前述民事準備書（三）狀一併更正該被告姓名為「李博淇即田中海不動產仲介經紀企業社」（下稱李博淇），核屬更正事實上陳述，揆之上開規定，亦無不合，自應准許。

貳、實體方面

一、原告主張：

（一）先位請求部分： ⒈原告於000年00月間計畫出售名下所有坐落新竹縣○○鄉○○段000地號，權利範圍全部，面積1760平方公尺（約532,4坪）之土地（下稱系爭土地），於同年月24日上午與其配偶謝洪統前往位於新竹縣○○鄉○○路0段000號、由被告李博淇所經營之田中海不動產仲介經紀企業社（下稱田中海企業社）詢問當地行情，經被告李博淇與其店員陳秉和勘查後，向原告陳稱因系爭土地無聯外道路，每坪行情約為新臺幣（下同）3萬5000元，原告因為沒有買賣土地之經驗而信其所言，誤以為系爭土地只有每坪3萬5000元之價值，遂同意委由被告李博淇以每坪約3萬5000元、總價1862萬元進行銷售，並於同日在被告李博淇所提供、其上載有「委託人業已於中華民國111年10月24日攜回審閱3日，並已充分瞭解本契約書及附件之内容無誤」條款之「土地專任委託銷售契約書」（下稱系爭委託契約書）內「委託人簽名」及「所有權人」欄位簽名。

嗣系爭土地於原告簽署系爭委託契約書2日後即111年10月26日旋即以每坪約3萬6000元、總價1920萬元出售予知情之被告鄒慶盟，最終被告李博淇向原告收取服務報酬金額76萬元，此外，買賣雙方之履約保證費各5760元，合計共1萬1520元，以及代書費用及代支費1萬2200元亦由原告負擔，上開費用均自履約保證專戶所代收保管之買賣價金中扣除後，始由第一建築經理股份有限公司將剰餘之價金1842萬0297元給付予原告。

嗣原告於111年12月底得知系爭土地附近之行情實價登錄行情至少每坪6萬元，遠高於每坪3萬5000元，故原告顯係因受被告欺騙始同意以遠低於正常交易行情之每坪約3萬6000元出售系爭土地。

⒉被告李博淇向原告謊稱因系爭土地無聯外道路，所以每坪市價行情僅3萬5000元，致使缺乏不動產買賣經驗之原告陷於錯誤，同意以每坪僅約3萬6000元、總價1920萬元出售系爭土地予被告鄒慶盟，且原告委託被告李博淇銷售系爭土地僅不過2日，被告鄒慶盟旋即同意以遠低於正常交易行情之上開價格承買系爭土地，若非於事前與被告李博淇有所謀議，或買受時已對於被告李博淇之詐騙行為知之甚詳而乘機施以助力，否則絕不可能如此迅速成交，參以被告李博淇並未實際給予原告3日契約審閱期間，卻趕著讓原告簽署系爭委託契約書，顯然當時就已經找好買方即被告鄒慶盟，自可合理推論被告鄒慶盟應係與被告李博淇同謀對原告施用詐術，導致原告陷於錯誤而同意以上開極低之總價出售系爭土地，並因此受有財產上之重大損害。

退步言之，縱令被告鄒慶盟未與被告李博淇共同施用詐術，然被告鄒慶盟從事不動產買賣數十年之久，對於相關土地之正常行情應知之甚詳，故其對於原告同意以明顯偏離正常交易行情之每坪3萬5000元、總價1862萬元委託被告李博淇銷售系爭土地，應係受被告李博淇所詐騙之事，若非明知亦應屬可得而知。

原告已於112年6月12日委託律師寄發板橋三民路郵局第301號存證信函，依民法第92條第1項規定撤銷與被告鄒慶盟間111年10月26日之買賣債權行為及111年11月22日之系爭土地所有權移轉物權行為。

被告鄒慶盟與原告間之買賣契约關係及系爭土地之移轉登記行為既經原告依法撤銷，依民法第114條第1項之規定均已自始歸於無效，故原告自得依侵權行為、不當得利及所有物返還請求權等法律關係請求被告鄒慶盟將系爭土地於111年11月22日以買賣原因所為所有權移轉登記予以塗銷。

⒊被告2人之共同不法詐欺行為，致原告錯估系爭土地之價值而同意以賤價出賣之，自應就原告因受詐騙所生之損害負賠償責任。

又被告李博淇於系爭土地成交後向原告收取服務報酬76萬元，此外，買賣雙方之履約保證費各5760元，合計共1萬1520元，以及代書費用及代支費1萬2200 元亦由原告負擔，故原告因受被告詐騙總計支出78萬3720元之相關費用，故原告自得依共同侵權行為之法律關係請求被告2人連帶給付原告上開金額，另依不當得利之法律關係請求被告李博淇返還76萬元之服務報酬，兩項請求權擇一而為請求。

（二）備位請求部分：⒈被告李博淇係受原告委任處理系爭土地銷售事務之人，本身從事不動產仲介銷售業務達十餘年以上，為專業不動產經紀人，且依不動產經紀業管理條例第24-2條第1款之規定，本應提供類似系爭土地之其他土地之正確交易價格供原告作為出售價格之參考，故被告李博淇絕對清楚知悉系爭土地周遭之市場行情每坪都在6萬元以上，因此系爭土地當時之市價自不可能低於每坪6萬元。

然被告李博淇竟為圖賺取服務報酬之私欲，故意違反其經紀人及受任人義務，隱瞞系爭土地周遭之正常市場行情，不實告知原告系爭土地每坪只有3萬5000元之價值，致原告同意以該金額作為底價出賣系爭土地，最終只以1920萬元總價成交，致原告受有高達1274萬4000元之價差損害【按:此係以正常市價每坪6萬元計算而得，計算式：（532.4坪×60000元）－1920萬元＝1274萬4000元】；

此外，原告並因出售系爭土地支付被告李博淇服務報酬76萬元，買賣雙方之履約保證費各5760元，合計共1萬1520元，以及代書費用及代支費1萬2200元，總計原告因此支出78萬3720元之相關費用，故原告爰依不動產經紀業管理條例第26條第1項、民法第544條及第227條第1項規定請求被告李博淇賠償1352萬7720元。

又被告李博淇故意違背受任人忠誠義務，告知原告系爭土地只有每坪3萬5000元不實行情，致原告因此陷於錯誤而同意以該價格出賣系爭土地，進而導致原告受有賤賣土地之價差1274萬4000元及支出相關費用78萬3720元之損害，侵害原告之財產權，致原告受有財產損害，原告爰依侵權行為之法律關係請求被告李博淇賠償1352萬7720元。

再者，被告李博淇故意違反其受任人義務，告知系爭土地不實行情之訊息，致原告以遠低於市價之行情出售系爭土地，不但違反誠實及信用方法，而且使被告鄒慶盟因而受有巨大利益，故被告李博淇依民法第571條不得收受服務報酬，原告自得依民法第179條規定請求被告李博淇返還所收受之服務報酬76萬元。

⒉縱認被告李博淇並非故意不告知上情，然其乃從事不動產仲介銷售業務達十餘年以上之專業不動產經紀人，且深耕新竹縣芎林鄉不動產買賣多年，其於簽署系爭委託契約書前自應善盡調查義務，主動瞭解系爭土地之現況，惟其卻在未調查之情況下即告知原告遠低於交易行情之價格，亦有違反其身為不動產經紀人之義務，故原告自得依不動產經紀業管理條例第26條第1項、民法第544條、民法第227條第1項、民法第184條第1項前段、後段規定請求被告李博淇負賠償責任。

（三）並聲明： ⒈先位訴之聲明：⑴被告鄒慶盟應將坐落新竹縣○○鄉○○段000地號，權利範圍全部之土地，於111年11月22日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。

⑵被告鄒慶盟及李博淇即田中海不動產仲介經紀企業社應連帶給付原告78萬3720元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑶前項聲明部分，原告願以現金或等值之合作金庫銀行可定期存單供擔保，請准宣告假執行。

⒉備位訴之聲明： ⑴被告李博淇即田中海不動產仲介經紀企業社應給付原告1352萬7720元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵原告願以現金或等值之合作金庫銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯：

（一）被告鄒慶盟答辯：原告出售系爭土地予被告，係原告先主動專任委託李博淇經營之田中海不動產仲介經紀企業社銷售系爭土地，李博淇與原告如何定價，被告一無所悉，被告係經由姪女鄒美鳳之告知，得悉原告有意出售系爭土地，且原告與李博淇已經簽立委託專任銷售契約書，約定價格為每坪35,000元，被告才前往田中海不動產仲介經紀企業社與原告洽談買賣，原告在洽談當天還突然將委託專任銷售契約書訂定之35,000元調漲1,000元，變成36,000元（兩者相差58萬元），足見李博淇與原告專任銷售契約書之價格已經在原告個人意見下改變，而且系爭買賣契約書之内容係在地政士逐條詳細向兩造說明解釋下兩造對於契約條文、特約事項都了解並同意之後在自由意志下喜悅簽約，被告既未於事前與李博淇有任何謀議，擬對原告施以詐術，更非事前知悉李博淇對原告有任何詐欺行為，而乘機施以助力，而與原告簽立系爭買賣契約書，原告主張依民法第92條第1項規定撤銷出賣系爭土地之意思表示，顯無理由。

故被告並無任何詐欺之行為，原告主張依民法第92條第1項規定撤銷111年10月26日所為出賣系爭土地之意思表示及請求塗銷系爭土地所有權之移轉登記及請求被告給付783,720元，均無理由。

並聲明：原告先位之訴及假執行之聲請均駁回；

如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。

（二）被告李博淇即田中海不動產仲介經紀企業社答辯：被告於系爭交易過程中已明確、主動告知原告系爭土地係坐落於重測區域範圍內，並無刻意詐欺、隱匿影響土地交易價格之重要資訊，原告自不得依民法第92條撤銷系爭交易之意思表示，且被告於系爭交易過程中，亦無故意或過失之不法行為，原告亦不得依民法第184條、第185條或第179條請求被告2人連帶給付783,720元，原告先位聲明並無理由。

再者，被告於仲介系爭交易過程中，已本於自身之專業進行估價，最終成交價格亦無偏離當時之土地市場行情，顯已履行系爭委託銷售契約書之給付義務，且原告並無受有任何損害，被告更無任何過失或可歸責之處，是原告備位請求依不動產經紀業管理條例第26條第1項、民法第544條、第227條第1項及第184條第1項、第571條及第179條規定，請求被告給付1352萬7720元，亦顯無理由。

是原告本件所為請求均非有理且不足採。

並聲明：原告先位、備位之訴及其假執行聲請均駁回；

如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）原告原為新竹縣○○鄉○○段000號土地（下稱系爭土地）之所有權人。

（二）被告李博淇為田中海不動產仲介經紀企業社之負責人，陳秉和任職前開企業社，擔任業務員工作，黃枝芳亦任職前揭企業社，為不動產經紀營業員。

（三）原告為出售系爭土地，於111年10月24日與被告李博淇簽立土地專任委託銷售契約書，內容如被證1（本院卷第109至112 頁）。

（四）原告與被告鄒慶盟於111 年10月26日在田中海不動產仲介經紀企業社簽立系爭土地買賣契約書，並約定由第一建築經理股份有限公司擔任履約保證，內容如被證4 （本院卷第127至138 頁）及本院卷第40頁、第41頁。

（五）被告鄒慶盟依前述系爭土地買賣契約之約定，於簽約日期起至111年11月22日給付全部買賣價金，原告則於111年11月22日移轉系爭土地所有權予被告鄒慶盟（由陳政國地政士辦理過戶手續）。

（六）原告於111年11月29日簽立服務費確認單（如被證5，本院卷第139頁即原證6，本院卷第43頁），將仲介服務費76萬元匯款予被告李博淇即田中海不動產仲介經紀企業社。

（七）原告另支付履約保證費共11520 元予第一建築經理股份有限公司，支付代書費及代支費用12200 元予地政士陳政國。

（八）原告於112年6月12日委託律師寄發板橋三民路郵局第301號存證信函與被告鄒慶盟，被告於112年6月13日收受。

四、本件之爭點：

（一）先位聲明部分⒈原告主張被告2人共同對原告施用詐術致原告陷於錯誤而簽立系爭買賣契約，依民法第92條第1項規定，撤銷其與被告鄒慶盟間111年10月26日買賣債權行為，及111年11月22日系爭土地所有權物權移轉行為，並依民法第114條第1項、第184條第1項、第179條、第767條第1項前段規定，請求被告鄒慶盟塗銷所有權移轉登記，有無理由？ ⒉原告依民法第184、185條規定，請求被告2人連帶給付78萬3720元，有無理由？⒊原告依民法第179條規定，請求被告2人連帶給付78萬3720元，有無理由？

（二）備位聲明部分 原告依不動產經紀業管理條例第26條第1項、民法第544條 、第227條第1項及第184條第1項、第571條及第179條規定 ，請求被告李博淇即田中海不動產仲介經紀企業社給付135 2萬7720元，有無理由？

五、本院之判斷：

（一）先位之訴部分：⒈原告主張被告2人共同對原告施用詐術致原告陷於錯誤而簽立系爭買賣契約，依民法第92條第1項規定，撤銷其與被告鄒慶盟間111年10月26日買賣債權行為，及111年11月22日系爭土地所有權物權移轉行為，並依民法第114條第1項、第184條第1項、第179條、第767條第1項前段規定，請求被告鄒慶盟塗銷所有權移轉登記，有無理由？⑴按民法第92條所規定因被詐欺而為意思表示者，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。

該不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷。

當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任。

原告主張遭被告2人詐欺而將系爭土地出售予被告鄒慶盟，無非以被告李博淇向原告謊稱系爭土地因無聯外道路，每坪售價為35,000元，復未給予原告充分之契約審閱期間，致原告陷於錯誤，而同意將系爭土地以低於正常交易行情之價格即每坪36,000元、總價1,920萬元出售予被告鄒慶盟云云，固據其提出系爭土地附近土地之實價登錄資料、地籍圖、全國土地使用分區資料查詢系統網頁截圖及土地專任委託銷售契約書節本之影本等件為證。

惟查：①不動產買賣之價格，其形成雖難免不受周遭環境及經濟機能等客觀因素之影響，但最後均係取決於當事人主觀上自由之意思與判斷，祗須雙方互相表示同意，即可成交。

又按民事「契約自由」及「意思自主」之原則，當事人得在理性思考與自由經濟市場機制下，立於相互平等之基礎，斟酌情況，權衡損益，選擇締約之對象、方式及内容，以追求其締約之經濟目的；

而依常人生活經驗，均知不動產買賣仲介業之功能，係提供媒合買賣雙方交易之管道，以收取約定之仲介服務費爲報酬，並非對交易標的鑑價之專業機關，故仲介業者縱可依實務交易經驗提供意見，然亦屬其主觀判斷意見，且仲介業者除另有特別約定外，多約定以交易價格相當比率之金額為仲介費金額，亦即交易金額之高低亦決定其報酬金額之高低，可知仲介業者亦較樂見交易金額高者；

雖亦有為促成交者，建議交易當事人分別降價或加價之情形，然依常情，該意見亦僅於交易當事人決定買賣價格時之參考因素之一，交易當事人是否採納，於法律或契約均難以強制，全取決於交易當事人主觀上覺得該交易是否權損相衡（例如亦有認賣價雖非合於行情價，但已高於其原取得價格可獲利了結、需用款急需變價、繼承所得因乏人管理者欲處分者等），無法預知交易時點是否為獲利最高點，故為免損失，依現今資訊發達，對於不動產價格之查詢管道及方法多元，交易當事人亦可多方查詢相關資料參考，當非僅有聽從仲介業者意見一途甚明。

②原告雖提出前開證據資料主張系爭土地周遭之市場行情每坪都在6萬元以上等語，然系爭土地之附近土地實價登錄資料雖可供原告作為決定出售價格之參考，但影響土地的市場價格，有多重的因素，包括土地的位置、形狀、週邊環境、附近交通狀況、地主個人對於資金之需求程度、政治、經濟環境、預期心理、交易雙方議價能力、購買意願等等因素，都會影響土地價格，因此，在相同地區內的不同土地，所售出之價格，並非一致。

因此，鄰近區域土地之出售價格，僅能作為買賣雙方的參考，並非得逕以作為本件系爭土地出售的真實價格。

況原告並無舉證有何人願意出價以每坪6萬元之價格購買系爭土地，亦未提供系爭土地之鑑價資料，佐證系爭土地確有每坪6萬元之市場交易行情，自難僅憑原告事後查知之附近土地實價登錄資料及其單方面之主觀認知，遽認系爭土地係以不合理之低價出售予被告鄒慶盟。

③況且，依被告李博淇提出之不動產說明書，其內附有與系爭土地同地段之土地於000年00月間至000年0月間之交易資料，且上開交易資料係於原告簽立系爭委託契約書當日即111年10月24日上午10時40分列印，並經原告於上開不動產說明書之賣方欄位親簽姓名（見本院卷第115至123頁），且上開不動產說明書嗣後亦作為系爭買賣契約書之一部，買賣雙方均得於正式簽約前確認其內容後再行簽約，堪認被告李博淇與原告簽訂系爭委託契約書前或原告與被告鄒慶盟簽訂系爭買賣契約前，被告李博淇確已將同地段土地之成交行情明白揭示予買賣雙方知悉，原告空言辯稱其僅有在上開不動產說明書上簽名，未曾見過其內所附同地段土地之成交資訊云云（見本院卷第228-5頁），實難採信。

復參酌原告於兩造另案刑事偵查中自陳其出售系爭土地時為61歲，教育程度為高職畢業，及未有特殊身心狀況等情形，原告應可自行判斷被告李博淇建議之售價是否合乎其利益（例如衡酌原其取得土地價格，依該價格出售，是否有獲利等），則原告既自行決定以每坪36,000元之售價將系爭土地出售予被告鄒慶盟，事後自不能再以附近其他土地有以每坪6萬元之價格出售情事為由，遽謂被告李博淇係故意提供不實資訊或隱瞞事實、致其陷於錯誤而以每坪36,000元之價格將系爭土地出售予被告鄒慶盟；

而被告鄒慶盟為買受人，原告為出賣人，買賣雙方彼此之利害關係對立，除非原告能提出其他積極證據證明被告鄒慶盟係以詐欺之方式使原告將系爭土地以每坪36,000元出售予伊，否則縱認被告鄒慶盟從事不動產買賣數十年之久，熟悉土地行情，亦難以期待身為買方之被告鄒慶盟有何向原告說明系爭土地價值之義務，且被告鄒慶盟既與原告、被告李博淇均不相識，亦難僅憑其係透過姪女鄒美鳳及被告李博淇之友人陳卿介紹系爭土地之買賣，遽認其與被告李博淇係共謀對原告施用詐術以低價取得系爭土地所有權，本件原告對被告2人提出刑事詐欺告訴案件，亦經臺灣新竹地方檢察署檢察官偵查後認犯罪嫌疑不足，以112年度偵字第第13219號為不起訴處分，原告不服聲請再議，仍經臺灣高等檢察署以112年度上聲議字第8189號處分書駁回再議，此有上開不起訴處分書及臺灣高等檢察署處分書附卷可考（見本院卷第81至92頁），並經本院依職權調取上開刑事偵查案卷核閱屬實，益徵被告2人並無原告所指虛構事實、致其陷於錯誤之共謀詐欺情事。

原告上開主張，實難採取。

④再按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。

違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。

但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。

中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1 定有明文。

考其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。

故倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，並自願填寫特定日期之審閱期間，縱企業經營者所給予之審閱期間與契約上所載審閱期間不符，對該定型化契約之效力應不生影響。

查，系爭委託契約書，乃被告李博淇預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，性質上固屬定型化契約條款。

原告固主張其於111年10月24日簽立系爭委託契約書時，僅有在「委託人」及「所有權人」欄位簽名，其他內容均係由訴外人陳秉和或被告李博淇填載等語，然以前揭原告簽立系爭委託契約書時之年齡及教育程度等客觀情狀，原告應對簽名、簽約之意義，係指需就所簽立之内容應負文義責任，有所了解，則被告李博淇或陳秉和將系爭委託契約書提示予原告，並要求原告於審閱期條款上「委託人」及「所有權人」欄位簽名時，該委託契約書上審閱期條款內之日期欄為空白應屬顯而易見之事實，原告本可要求被告李博淇或陳秉和填載完整後再決定是否簽名，惟原告當下並未為之，致被告李博淇誤認係經原告默認，屬雙方交易省時之便宜措施而爲填載亦屬可能，堪認原告於簽訂系爭委託契約書前，應已明瞭系爭委託契約書之條款內容後，始與被告李博淇簽訂該契約，並於該契約書內審閱期條款之尚未填載日期之情況下，仍於委託人欄位親簽姓名，故難認被告李博淇係故意未給予原告充分之契約審閱期間，而以此方式訛詐原告委託出售系爭土地。

原告主張被告李博淇未實際給予3日之契約審閱期間，致其陷於錯誤而委託出售系爭土地，係屬詐欺手段云云，洵不足採。

⑵從而，原告對於其係受被告2人詐欺而將系爭土地以每坪36,000元、總價1,920萬元之價格出售予被告鄒慶盟之利己事實，既未能舉證證明，則原告主張依民法第92條第1項規定，撤銷其與被告鄒慶盟於111年0月26日就系爭土地簽訂買賣契約之意思表示，暨其於111年11月22日移轉系爭土地所有權予被告鄒慶盟之意思表示，即屬無據，而不生合法撤銷之效果。

是原告依前述規定及民法第114條第1項、第184條第1項、第179條、第767條第1項前段規定，請求被告鄒慶盟塗銷系爭土地於111年11月22日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，為無理由，不應准許。

⒉原告依民法第184、185條規定，請求被告2人連帶給付78萬3720元，有無理由？按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；

數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段及第185條固分別定有明文。

惟民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號民事裁判意旨亦可參照）。

查，本件原告既未能舉證證明被告2人所為詐欺情節存在，業如前述，復未能指明被告2人所為成立其他侵權行為，是其依民法第184、185條規定，請求被告2人就其因出售系爭土地所支付之服務報酬、履約保證費、代書費及代支費等費用共計783,720元負連帶賠償責任，亦屬無據，難予准許。

⒊原告依民法第179條規定，請求被告2人連帶給付78萬3720元，有無理由？查，被告2人並未共同以詐欺方式使原告將其原有之系爭土地低價出售予被告鄒慶盟、系爭買賣契約仍屬有效等情事，已如上述；

又被告李博淇因系爭土地買賣成交而向原告收取仲介服務報酬76萬元，係依其與原告所簽訂之系爭委託契約書之約定，該委託契約復未解除，被告李博淇取得上開服務報酬76萬元自屬有法律上原因，不構成不當得利；

而系爭買賣契約既屬有效，原告依其與被告鄒慶盟所簽訂系爭買賣契約之約定支付履約保證費11,520元、代書費及代支費12,200元等費用，本係原告履行其契約上之義務，難謂被告2人就此受有何等不當利益可言。

從而，原告依民法第179條規定請求被告2人連帶給付783,720元，自非有理，應予駁回。

（二）備位之訴部分： 原告依不動產經紀業管理條例第26條第1項、民法第544條、第227條第1項、第184條第1項、第571條及第179條規定，請求被告李博淇即田中海不動產仲介經紀企業社給付1352萬7720元，有無理由？ ⒈按民法第529條、第565條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。

居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言。

是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者㈠居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。

㈡居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。

㈢所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用（最高法院72年度台上字第579號判決意旨參照）。

查原告與被告鄒慶盟間經由被告李博淇居間而於111年10月26日就系爭土地簽訂系爭買賣契約，為兩造所不爭執，則依上開說明，關於原告與被告李博淇間之權利義務關係，自應優先適用民法關於居間之規定。

民法就居間人違反其義務之情，僅於第571條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」

，至其他義務之違反，致委託人受有損害者，則應依債務不履行之規定，請求損害賠償，而無適用民法關於委任規定之餘地。

準此，原告於本院主張被告李博淇故意違反受任人義務，而依民法第544條規定請求被告李博淇負損害賠償責任云云，尚屬誤會。

⒉又按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1項定有明文。

本件被告鄒慶盟已依約給付買賣價金，系爭土地買賣契約業已履行完畢，為兩造所不爭執，原告主張本件有「可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害」之情事，認被告李博淇違反不動產經紀業管理條例第26條之2規定第1項規定，實屬無據。

⒊再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；

因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條第1項定有明文。

居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。

以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。

又按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。

二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。

三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。

四、 告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。

五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。

六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定，民法第565條、第567條第1項前段、第2項及不動產經紀業管理條例第24條之2分別定有明文。

承前所述，不動產經紀業者於執行仲介業務時，負有對訂約事項據實報告及調查之義務，倘違反上開事項，致交易當事人受有損害者，應負損害賠償責任，固然無訛；

惟倘若經紀人已盡其調查之能事，尚無可歸責於經紀業之事由時，當屬未違反上開規定甚明。

細繹民法第567條及不動產經紀業管理條例第22至24條之規定，就關於訂約事項之據實報告及當事人履行能力或訂立該約能力等調查義務究應如何踐行，其方法及範圍尚無詳定，已難界定經紀人應盡查核業務之具體實踐內容及程序為何，再查，系爭土地專任委託銷售契約書中「標的物現況說明」之記載（見本院卷第111頁），於原告與被告李博淇簽立契約前，業據原告說明後予以填載之，此據證人陳卿於本院審理中證述明確（見本院卷第285至290頁），而被告李博淇提出之不動產說明書，其內亦附有與系爭土地同地段之土地於000年00月間至000年0月間之交易資料，業如前述，再者，證人即處理本件系爭土地移轉登記程序之地政士陳政國於前述新竹地檢署偵查案件中亦曾以證人身分證稱：「到簽約為止，我認為系爭土地的買賣價格屬於行情價。

、、我認為這筆土地每坪3萬5000-3萬6000元算是合理，因為是農地。」

等語（見新竹地檢署112年度他字第1159號卷第32頁），依此，實難認本件被告李博淇有違反調查義務或據實報告義務之情，原告將系爭土地出售予被告鄒慶盟後，自不得再執其嗣後取得之土地實價登錄資料為據，反推被告李博淇於兩造簽訂系爭委託契約書時對於系爭土地之價格有違反據實報告及調查義務之情事，原告主張被告李博淇應依債務不履行之法律關係，就其未能以每坪6萬元出售系爭土地之價差損失12,744,000元及其因此所支出之相關費用783,720元負損害賠償責任，即屬無據。

⒋再民法第571條規定：居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。

原告並未舉證證明被告李博淇違反對其之居間契約義務，而為有利於系爭買賣契約相對人即被告鄒慶盟之行為，或違反誠實、信用方法自被告鄒慶盟處收受利益等情事，是被告李博淇依其與原告所簽訂之系爭委託契約書之約定，因系爭土地買賣成交而向原告收取仲介服務報酬76萬元，自屬有法律上原因，不構成不當得利。

從而，原告主張依民法第571條、第179條規定，被告李博淇應返還所收受之服務報酬及負損害賠償責任，即屬無據。

⒌至原告另主張被告李博淇故意違反受任人忠誠義務，告知原告系爭土地只有每坪35,000元不實行情，致原告受有賤賣土地之價差12,744,000元及支出相關費用783,720元之損害，侵害原告之財產權，而依民法第184條規定請求被告李博淇賠償13,352,720元等語。

惟依前所述，關於原告與被告李博淇間之權利義務關係，應優先適用民法關於居間或不動產經紀業管理條例之規定，原告主張被告李博淇違反民法委任契約之受任人義務，已有誤會；

再者，原告與被告李博淇間之權利義務關係，既應優先適用民法關於居間或不動產經紀業管理條例之規定，則被告李博淇縱有違反居間人義務或不動產經紀人義務之情事，且致原告受有損害，亦屬原告得否依民法債務不履行之相關規定、民法第571條或不動產經紀業管理條例第26條規定請求被告李博淇賠償其所受損害之問題，究與個人權利受不法侵害之侵權行為態樣不同，原告逕依侵權行為之法律關係請求被告李博淇負損害賠償責任，顯係誤解法律，尚難採取。

⒍從而，被告李博淇並無原告所指違反居間人義務或不動產經紀人義務之情事，原告依不動產經紀業管理條例第26條第1項、民法第544條、第227條第1項、第184條第1項、第571條及第179條規定，請求被告李博淇即田中海不動產仲介經紀企業社給付1352萬7720元，顯屬無據。

六、綜上所述，原告先位之訴主張依民法第92條第1項規定撤銷其與被告鄒慶盟間於111年10月26日買賣債權行為及111年11月22日系爭土地所有權移轉登記物權行為，並依民法第114條第1項、第767條、第184條、第179條規定請求被告鄒慶盟塗銷系爭土地所有權移轉登記，及依民法第184條、第185條、第179條規定請求被告2人連帶給付783,720元，暨備位之訴依不動產經紀業管理條例第26條第1項、民法第544條、第227條第1項、第184條第1項、第571條及第179條規定，請求被告李博淇給付13,527,720元，均為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，核認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
民事第一庭 法 官 張詠晶
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
書記官 陳佩瑩