臺灣新竹地方法院民事-SCDV,113,竹簡,165,20240730,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決
113年度竹簡字第165號
原 告 徐新興
訴訟代理人 苗繼業律師
吳世敏律師
被 告 陳奇偉
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國113年7月17日辯論終結，判決如下：

主 文

原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。

被告承租原告新竹市○區○○路000號3樓房屋之租金，應自民國113年6月10日起，調整為每月新臺幣15,000元。

被告應自民國113年6月10日起至租賃關係消滅之日止，按月給付原告新臺幣15,000元。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：被告前於民國108年間以存款不足，3年後始可存足購屋頭期款為由，向原告借住門牌號碼新竹市○區○○路000號3樓房屋（下稱系爭房屋）。

原告基於朋友情誼，於被告同意負擔水電瓦斯、管理費、房屋稅、地價稅後，同意出借。

被告提出租賃期間為108年1月10日至111年1月10日止，每月租金新臺幣（下同）2,000元，每期繳納6個月租金之租約（下稱系爭租約）讓原告簽署，原告因信賴被告將於3年後遷離，乃與被告訂立系爭租約。

然原告之本意乃無償提供系爭房屋借被告使用，否則不會將月租金行情達12,000元至18,000元之套房，以與房屋稅、地價稅、管理費相近之數額「出租」與被告，又受制於不定期租賃關係，無法收回房屋。

原告既未收受被告使用系爭房屋之代價，兩造間應係附負擔之使用借貸關係，被告於約定3年之使用期限屆至，經原告請求返還時，即負有返還系爭房屋之義務，故依民法第470條規定為先位請求。

縱認兩造間就系爭房屋之使用關係為租賃，因系爭房屋之市價已自108年間每坪12至13萬元，增值至113年間每坪26至28萬元，且被告於約定之3年期滿後拒絕搬遷，非原告所得預料，故原告備位請求依民法第442條、第227條之2規定調漲系爭房屋之租金。

並㈠先位聲明：被告應將系爭房屋騰空返還原告。

願供擔保，請准宣告假執行。

㈡備位聲明：如主文第2項所示。

二、被告答辯：108年間被告有租屋需求，原告表示願意用比較優惠的價格出租閒置已久之系爭房屋，兩造乃簽訂系爭租約，111年1月10日租期屆滿後，原告並不反對被告續住，兩造乃以不定期限繼續租賃，原告如欲提前終止租約，須符合土地法第100條規定之事由。

被告合法占有使用系爭房屋，原告先位聲明請求被告遷讓房屋為無理由。

又原告備位聲明請求調漲租金，然依土地法第97條「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」之規定，超過法定上限部分，房客有權利拒絕支付。

系爭房屋屋況不佳，家電損壞，無從比對實價登錄資料，又原告並非租賃住宅市場發展及管理條例之租賃住宅服務業者，亦未提供租賃住宅委託給租賃住宅服務業者以供出租，並無該條例之適用。

被告已支付租金至113年12月，另原告應歸還被告5萬元，此5萬元轉為預繳租金，被告已預繳租金至116年1月。

原告起訴請求調整租金，就被告已給付租金部分，不得調漲。

為此聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：原告主張系爭房屋於108年1月10日交付被告使用迄今，被告依系爭租賃契約如期繳納每月2,000元予原告等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。

兩造就被告占有使用系爭房屋之法律關係究為附負擔之使用借貸或租賃，如為租賃，得否調漲租金等節容有爭執。

故本件應審究者厥為：㈠原告先位主張與被告間就系爭房屋為借用關係，依民法第470條規定請求被告返還系爭房屋，有無理由？㈡原告備位聲明請求依民法第442條、第227條之2規定，自113年6月10日起調漲租金為每月15,000元，有無理由？應調漲為若干為適當？茲析述如下：㈠原告先位聲明，依民法第470條規定請求被告返還系爭房屋，並無理由：⒈按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。

民法第464條定有明文。

兩造間就系爭房屋之使用，乃訂有租賃契約，除有租金、租期、稅費負擔之約定外，原告更收受2個月租金額之押金4,000元，縱租金較一般行情低，但扣除稅費、管理費後，系爭房屋並非完全無償提供被告使用，原告尚不得以租金於扣 除房屋稅、地價稅、管理費後所剩無幾，即反於兩造書面約定，謂兩造間就系爭房屋之法律關係為使用借貸。

⒉就被告使用系爭房屋之法律關係既定性為兩造之租賃關係，原告依民法第470條規定請求被告返還系爭房屋，即非有據，無從准許。

原告先位聲明之請求，應予駁回。

㈡原告備位聲明請求依民法第442條、第227條之2規定，自113年6月10日起調漲租金為每月15,000元，尚屬合理：⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定有明文。

次按租賃物為不動產，未定有存續期間者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院18年上字第2812號、20年上字第283號判例意旨可參）。

又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2定規定甚明。

⒉查兩造系爭房屋租賃契約原約定租期自108年1月10日起至111年1月10日止，每月租金2,000元，租期屆滿後，雖未另訂書面契約，仍以同一條件繼續進行。

而依原告所提實價登錄資料，與系爭房屋同社區之其他房地，於108年間之實價登錄成交總價為自190萬元至320萬元不等，每坪單價為11萬至14.4萬之間；

至113年之實價登錄資料，同社區房地成交總價為自388萬至710萬元不等，每坪單價則自22.3萬至28.8萬元不等（參卷宗第133頁）。

系爭房屋價值昇值已逾2倍，原訂租金對原告而言，已顯失公平。

原告依民法第442條規定請求調漲租金，應無不合。

再者，原告於108年出租系爭房屋時，是因原告願以較優惠的條件出租，此為被告書狀所明載（參卷宗第73頁），而原告已多次陳明是因兩造原是朋友關係，才容忍訂定租約、不計較租約內容（參卷宗第69頁），兩造如今友情絕裂，對簿公堂，無從期待原告再以顯低於市價之租金出租與被告，此乃契約成立當時所未能預料之情事，原告依民法第第227條之2第1項規定，請求法院調漲租金，亦屬有據。

⒊被告雖稱系爭房屋之租金應受土地法第97條第1項規定之限制云云。

惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，固為土地法第97條第1項所明定。

然租賃住宅市場發展及管理條例第6條已明定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定。

」其立法理由謂：公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且上開土地法規定僅規範城市地區住宅，造成同樣為租賃行為，租金卻因地區不同而有差異，為尊重市場機制，爰以上開規定排除土地法第97條規定之適用。

被告稱系爭房屋之租金應受土地法第97條第1項規定之限制云云，自非可採。

被告另稱原告非租賃住宅服務業者，亦未委託租賃住宅服務業者出租，應無租賃住宅市場發展及管理條例之適用云云。

然查，租賃住宅市場發展及管理條例並非僅在規範租賃住宅服務業者或委託之出租人，而係對租賃住宅之出租為整體之規範，於自行出租住宅之自然人亦有適用，被告稱出租系爭房屋供被告居住使用之原告不在該條例規範之列，不適用該條例云云，並無依據，所辯自非可採。

⒋查，內政部實價登錄租賃案件之資料中，與系爭房屋同社區之門牌號碼新竹市○○路000號，總面積13.52坪之房地，於112年8月2日所定租約，每月租金為15,000元（參卷宗第120頁）。

被告雖稱系爭房屋屋況差，無法比照實價登錄之價格云云。

然查，系爭房屋扣除車位後之總面積為16.64坪（參卷宗第45頁，層次面積35.23㎡，共用部分柴橋段1409建號扣除車位後為7.34㎡，同段1411建號為12.43㎡，總計55㎡，換算坪數為16.64坪），樓層位置為3樓，較前引實價 登錄標的大3坪多，且樓層較高，依市價，應能出租較高之價額，惟考慮被告陳稱系爭房屋之屋況欠佳及兩造租約已低價延續數年等情，本院認系爭房屋之租金應自原告調漲租金之意思表示到達之次月起調漲為每月15,000元，方屬合理。

⒌被告稱以原告應返還被告之5萬元相抵及先前已繳付之租金計算，已預繳租金至116年1月，在此之前，不得調漲租金云云。

然查，被告給付原告之金錢數額若干，與原告得自何時起調漲租金並無絕對關係，原告調整租金之意思表示既已於000年0月間送達被告，自得請求自次月起調漲。

被告給付與原告之金錢，自得與調整後應給付之租金數額相抵，尚無從謂租金之調整，須待所有已給付之金錢均以舊有租金計算至期滿為止，始能開始。

被告所辯租金之調整應於116年1月以後生效云云，亦乏依據。

五、從而，本件原告依使用借貸之法律關係先位聲明請求被告返還系爭房屋，並無理由，應予駁回，該部分假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

原告另依民法第442條、第227條之2第1項規定，備位請求將系爭房屋之租金，自113年6月10日起，調整為每月15,000元，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 7 月 30 日
新竹簡易庭 法 官 蔡孟芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 30 日
書記官 蕭宛琴