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臺灣新竹地方法院民事簡易判決
113年度竹簡字第205號
原 告 葉慧茹
訴訟代理人 范俊祥
被 告 大自然社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 李秉達
訴訟代理人 路春鴻律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國113年6月11日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；
不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。
查本件原告起訴時，原聲明：被告應將原告所有坐落新竹市○○段0000地號土地(下稱系爭土地)上，如起訴狀附圖示紅色部分，面積約7.8平方公尺(以實測為準)之地上物拆除，將土地返還原告。
並且應給付原告自104年12月10日起占用系爭土地，相當於租金之不當得利。
嗣經本院囑請地政人員現場實施測量，原告乃依測量結果，於民國113年4月30日當庭陳明請求拆除範圍以地政機關測量結果為準；
另具狀表明請求給付不當得利之金額為新臺幣(下同)27萬7119元等語(計算式如附表所示)。
經核原告更正其請求之基礎事實均屬同一，請求拆除地上物之位置及面積，核屬因測量而確定地上物之位置及使用土地面積後，所為之補充及更正事實上陳述，揆之上開規定，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於104年12月10日購買取得系爭土地所有權，被告所管理之警衛室（下稱系爭警衛室）未得原告之同意，亦無任何合法權源，越界無權占用原告所有系爭土地如附圖所示斜線面積共3.70平方公尺。
被告所為已致原告所有權之行使受有損害，爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆除占用部分之地上物，並將占用之土地返還原告。
㈡被告並無法律賦予的正當理由，占有使用系爭土地而導致原告利益受損，爰依民法第179條規定，請求被告自104年12月10日起至113年4月30日止，按月給付原告1800元相當於租金之不當得利，並應依105年起附加週年利率百分之5利息及依105年起公告土地現值之增減，共計27萬7119元(計算式如附表所示)。
㈢被告雖辯稱被告與朱水金及系爭土地前手朱瑞美三方達成協議，系爭警衛室有權使用系爭土地等語，然原告對於朱瑞美與前手之交易不知情，不應該承擔結果；
且該協議未依法定程序，繳納合法稅費，逃避稅則，未依法向地政機關登記公示。
而不動產役權依民法758條規定，非經登記不生效力，是若被告與原地主朱瑞美間，其需役和供役不動產的所有權人簽訂不動產役權設定契約書，明訂雙方權利義務，應依法向地政機關辦理不動產役權設定登記公示，始生效力。
㈣綜上，並聲明：⒈被告應將系爭土地上如附圖所示斜線部分面積3.70平方公尺之建物拆除，並將土地返還予原告。
⒉被告應給付原告27萬7119元。
二、被告則以：㈠被告所管理之大自然社區係竹一建設公司(下稱竹一公司)於75年間所興建，因竹一公司興建後，遲遲未將社區警衛室、會客室停車位、游泳池、籃球場、網球場等公共設施土地移轉登記予全體區分所有權人，嗣於000年0月間，前揭公共設施所在土地之所有權人朱水金發函向被告表示將收回土地並出售，社區全體區分所有權人即於100年3月19日召開臨時住戶大會，決議委由被告向朱水金追討前揭未履約之公共設施用地。
而於追討過程中，因社區住戶朱瑞美與竹一公司間有買受土地短少及系爭警衛室使用朱瑞美所有系爭土地等情事，是以於被告向朱水金追討公共設施用地期間，朱瑞美亦一同參與處理，三方終於100年5月24日獲致共識，並協議：⒈朱水金就社區公共設分所在之系爭土地同地段1171-5地號土地(下稱1171-5地號土地)劃為二區域，以圍牆外花台外緣為界，圍牆花台以內30.99坪由朱瑞美使用；
圍牆花台以外警衛室及停車場區域為社區使用，並由被告負責管理；
⒉社區警衛室使用朱瑞美所有系爭土地1.1坪，及朱瑞美買受短少4.1坪，由朱水金補償8萬元；
⒊社區警衛室使用朱瑞美所有系爭土地1.1坪，維持目前使用狀況，且使用之土地已由朱水金於100年5月24日當日以現金給付款項完畢，以此作為後續買賣憑據，朱瑞美放棄所有及使用權利(下稱系爭協議)。
是系爭警衛室使用系爭土地，乃基於系爭協議即朱水金與朱瑞美於100年5月24日分管、使用及補償等協議關係而占有使用。
㈡嗣於000年00月間，原告自朱瑞美處取得系爭土地，對於系爭協議、系爭警衛室使用系爭土地，及系爭土地有部分由被告占有使用等情事，原告均知之甚詳。
原告於另案提出之竊佔告訴中亦明確自承：我是於104年11月18日取得系爭土地及1171-5地號土地，買受土地之面積為281.19平方公尺，是向徐楊康老婆即朱瑞美買的，有告知我土地與大自然社區協調過可以永久使用等語。
又原告於104年取得系爭土地，且原告住在系爭警衛室旁邊，從104年至原告提起訴訟已近10年，原告係因和社區管委會間有糾紛，才藉故提起本件訴訟，並不表示原告不知情、不同意系爭警衛室使用系爭土地，原告自應受到拘束。
再者，縱前手朱瑞美與被告間所成立之系爭協議屬債權性質，然原告既於買受時對於系爭協議內容知之甚詳，自應受拘束，並負有令系爭警衛室使用系爭土地之義務。
原告卻以無權占有為由提起本件訴訟，欲免除自己應負之前揭義務，進而請求被告拆屋還地及返還不當得利，原告所為權利之行使顯悖於誠信原則。
㈢又系爭警衛室屋齡約為35年之久，拆屋是否影響建築結構安全及其功能，且占用面積位置於警衛室樓梯通道，對於社區影響甚大。
占用之系爭土地亦係作為社區公共設施，並非私人使用。
且原告主張不當得利部分之計算依據為公告地價而非申報地價，應以申報地價年息10%為上限。
㈣綜上，並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張其為系爭土地所有權人，被告所管理之系爭警衛室占用系爭土地如附圖斜線所示部分，面積3.70平方公尺土地之事實，有複丈成果圖、現場照片、土地登記第一類謄本等件在卷可按(見本院卷第19-25頁、第35頁)，並經本院囑託新竹市地政事務所派員會同本院及兩造至現場履勘測量無訛，有本院勘驗筆錄及新竹市地政事務所繪製之土地複丈成果圖附卷可稽(見本院卷第131-133頁、第193-195頁)，被告對此亦未爭執，此部分之事實，自堪認定。
然原告以被告無權占有系爭土地為由，請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件本院應審究者為：㈠原告請求被告拆除如附圖斜線所示部分土地之地上物，並將土地返還原告，有無理由？㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利共計27萬7119元，有無理由？㈠原告請求被告拆除如附圖斜線所示部分土地之地上物，並將土地返還原告，為無理由：⒈按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，僅對當事人發生效力。
以占有使用土地為標的所訂立繼續性債權契約之目的倘在配合社區發展，促進社會經濟或公共利益，且該社區團體成員已共同繼續長期占有使用所交付之土地，如該債權契約對受讓土地所有權之第三人發生效力，始能維持契約原先所欲達成之目的，囿於為維持法律秩序之安定，使締結該債權契約之本旨及社會公益得以完全實現，固得例外令第三人受該債權契約關於土地繼續為社區團體成員共同占有法效之拘束，惟必須第三人明知或可得而知該債權契約存在及土地之占有實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞，復不悖公平正義及誠信原則者，始為適法(最高法院109年度台上字第1821號判決意旨參照)。
⒉系爭警衛室占用系爭土地如附圖斜線所示部分乙節，業經認定如前，而被告辯稱其與系爭土地前手朱瑞美、社區公設所在土地所有權人朱水金三方，係因100年3月19日臨時住戶大會決議，進而協商，並於110年5月24日達成系爭協議，約定系爭土地附圖所示斜線部分面積由系爭警衛室繼續使用，另將1171-5地號土地30.99坪部分交由朱瑞美使用，並由朱水金補償8萬元予朱瑞美等節，依被告所提100年3月19日臨時住戶大會會議紀錄(見本院卷第201頁)，其上記載：公共設施規劃有警衛室、會客停車位……，皆有註明公共設施絕不拆除可永久使用。
……朱水金對社區之公共設施山坡農地進行整地填土工程，並發函給社區將收回並出售公共設施之土地，社區為保護住戶權益，召開臨時會議提出告訴之決議等文字；
另依被告提出之100年5月24日協議書(見本院卷第203頁，下稱系爭協議書)，其上記載：朱水金同意將1171-5地號土地以圍牆外花台外緣為界，面積30.99坪分管予朱瑞美使用……土地尚不足4.1坪，另系爭警衛室使用1.1坪，由朱水金補償8萬元……系爭土地被系爭警衛室使用1.1坪，已由朱水金補償，將維持目前使用狀況，並作為後續買賣之憑據等文字。
據此，可見被告辯稱系爭警衛室占用系爭土地係依據系爭協議乙節，自屬有據。
且系爭警衛室依其作用目的以觀，確係為社區全體住戶提供服務所用，屬供公眾使用之建設，被告辯稱占用系爭土地非為私用乙節，亦屬可採。
⒊又依系爭協議，可見被告及朱水金、朱瑞美除系爭警衛室占用系爭土地之約定外，另約定1171-5地號土地以圍牆外花台外緣為界，將該土地30.99坪交由朱瑞美使用。
而經本院於113年1月8日至現場勘驗，勘驗結果略以：系爭警衛室為2樓建築，旁邊為原告住處，二建築間為原告住處之後院，後院有部分鋪設磚石地面及種植樹木等節，有本院勘驗筆錄在卷可證(見本院卷第132頁)。
又依卷附現場照片及地籍圖(見本院卷第167-173、195頁)，可見系爭土地及1171-5地號土地相鄰，系爭警衛室大部分坐落在1171-5地號土地，且系爭協議提及之1171-5地號土地圍牆花台與系爭警衛室相連，且作為原告後院與道路、停車格間之圍牆，可認原告確實有使用部分1171-5地號土地作為後院等使用。
又原告係於104年12月10日向朱瑞美購買系爭土地，嗣於112年9月14日提起本件訴訟，有民事起訴狀及系爭土地異動索引存卷可考(見本院卷第11、190頁)。
是原告買受系爭土地後，於近8年期間任由系爭警衛室占用系爭土地，自身並持續使用部分1171-5地號土地。
再參以系爭協議書載明將協議內容作為後續買賣之憑據等文字。
綜上以觀，已難謂本件原告買受系爭土地時非屬明知及可得而知系爭土地業經原所有權人朱瑞美與被告約定系爭警衛室可占用部分土地等情，則原告就系爭協議之存在及系爭土地之占有實況，自屬明知及可得而知。
而衡以原告在此認識下，以買賣為登記原因，自朱瑞美處取得系爭土地及1171-5地號土地部分面積之使用權限，亦難認有致原告財產權受不測損害之虞，或有悖公平正義、誠信原則之情。
準此，依首揭債權物權化之法理，使上開協議對受讓系爭土地之原告發生效力，始能維持協議原先所欲達成之目的，且因系爭警衛室坐落系爭土地之使用目的未完畢，自應使原告繼續受該協議之拘束，是原告自不得請求被告拆除系爭警衛室，並將土地返還原告。
㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利共計27萬7119元，有無理由：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；
惟按民法第179條規定之不當得利，須當事人間財產損益變動，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係由於無法律上之原因所致者，始能成立；
倘受益人基於債權或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益，自不成立不當得利（最高法院108年台上字第568號判決意旨參照）。
本件系爭警衛室占用系爭土地已具有債權物權化之效果，業如前所認定，依上說明，即屬有法律上原因受利益，自不成立不當得利，則原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，亦非可採。
四、綜上所陳，原告主張被告無權占用系爭土地，依民法第767條第1項、第179條，請求被告拆除如附圖所示斜線部分地上物，並將土地返還原告，及請求被告給付相當於租金不當得利，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明；
另原告於言詞辯論終結後提出之攻防方法，本院本無從審究，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 7 月 2 日
新竹簡易庭 法 官 黃世誠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 2 日
書記官 楊霽
附表：
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