臺灣新竹地方法院民事-SCDV,113,訴,13,20240716,1

臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第13號
原 告 陳詩緣


訴訟代理人 黃敬唐律師
複代理人 張浩倫律師
被 告 鄭婉珠

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年6月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼新竹市○○○街○○○號六樓之二房屋遷讓返還原告。

二、被告應自民國一一三年五月二十五日起至遷讓返還前項房屋止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟元整。

三、被告應給付原告壹拾萬零陸佰陸拾元，及自一一三年五月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

六、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。

七、本判決第二項於原告就已到期部分，按期分別以每月新臺幣伍仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行。

八、本判決第三項於原告以新臺幣參萬參仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。

九、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

經查，本件原告起訴時，原聲明為：㈠被告應將門牌號碼新竹市○○○街00號6樓之2房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

嗣具狀追加、變更後之訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋遷讓交還原告，並自民國113年5月25日起至遷讓房屋之時止，按月給付原告新臺幣（下同）17,000元整。

㈡被告應給付原告134,660元，及自113年5月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。

核其所為係基於兩造間就系爭房屋之租賃關係所生同一基礎事實之請求，揆諸首揭規定，要無不合，應予准許。

二、本件被告受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：原告為系爭房屋所有權人，兩造於109年3月6日就系爭房屋簽署房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告承租系爭房屋，其應於每月15日前給付租金17,000元；

租賃期間自109年3月15日至114年3月14日，瓦斯費、水電費、管理費均由被告負擔，被告並已繳納押租金34,000元。

詎被告自111年6月起未繳交管理費，共積欠管理費61,708元，亦未繳納113年2月份瓦斯費1,117元、113年3、4月份電費1,976元、113年1至3月份水費1,859元，上開合計共積欠66,660元（計算式：61,708＋1,117＋1,976＋1,859＝66,660元），經原告屢次催告後，被告均無意處理，致系爭房屋遭停供水電，原告為避免損害持續擴大，已為被告先行代繳上開積欠費用66,660元，被告自應依系爭租約第6條約定及民法第179條規定，返還66,600元予原告；

而被告自113年2月起即拒絕繳納租金，至112年5月止已欠付租金共計68,000元，自應繳付上開租金予原告，則原告總計得向被告請求水電費、瓦斯費、管理費及租金共134,600元（計算式：66,600＋68,000＝134,600）。

又被告迄至113年5月15日止遲付租金為68,000元，扣除押租金34,000元後，欠付之租金總額已達2個月租額，原告業於113年5月20日以通訊軟體LINE向被告催告繳納，被告收受後仍拒不支付，原告遂於113年5月24日以通訊軟體LINE向被告為終止契約之意思表示，經被告於同日收受，是原告已合法終止租約，惟被告迄今仍拒絕交還系爭房屋鑰匙，持續無權占有系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段、第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，及請求被告自113年5月25日起至遷讓返還系爭房屋為止，按月給付相當於租金之不當得利17,000元等語。

並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓交還原告，並自113年5月25日起至遷讓房屋之時止，按月給付原告17,000元。

⒉被告應給付原告134,660元，及自113年5月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告對於原告提出繳納瓦斯費1,117元、水費1,859元之單據沒有意見，但原告提出之電費1,976元單據為被告所繳納，且被告已經繳清111年度之管理費。

被告確實自113年2月起未繳房租，是因為原告想漲租金要被告搬走，被告自113年3月起已經沒有繼續居住在系爭房屋，故不願意繼續繳付113年3月後之租金及水電、管理費，但被告不願意終止租約，也不願意將鑰匙交還原告等語，資為抗辯。

三、得心證之理由： 原告主張上開事實，業據提出系爭租約、系爭房屋欠繳管理費明細表、合作金庫銀行存款憑條、新竹瓦斯有限公司繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、台灣自來水公司繳費憑證、系爭房屋第二類建物謄本等件在卷為憑（見本院卷第15至21、81至91、111頁），被告就其確有向原告承租系爭房屋，迄未交還系爭房屋鑰匙而持續占用系爭房屋，及其未繳交瓦斯費1,117元、水費1,859元、自113年2月起未繳付租金等事實並不爭執，惟否認有積欠管理費61,708元、電費1,976元，且爭執原告終止租賃契約之合法性，是本院應審酌者厥為：㈠兩造間系爭租約是否已合法終止？原告請求被告返還系爭房屋，及自113年5月25日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告17,000元，有無理由？㈡原告請求被告返還積欠租金及管理費、水電、瓦斯費用共計134,660元，有無理由？茲分述如下：㈠兩造間系爭租約是否已合法終止？原告請求被告返還系爭房屋，及自113年5月25日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告17,000元，有無理由？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期間內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第440條第1項、第2項、第455條、第767條第1項前段分別定有明文。

又依土地法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2個月以上時，出租人得收回房屋。

至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決意旨參照）。

是土地法為民法之特別法，積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣除押租金後所積欠之租金額為判斷，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。

⒉經查，被告自113年2月迄今均未依約按月繳付租金17,000元，且拒絕交還鑰匙予原告，迄今仍未將系爭房屋交還原告等情，業據被告於本院言詞辯論期日自承明確（見本院卷第122頁），原告業於113年5月20日以通訊軟體LINE訊息，催告被告於3日內給付積欠之113年2月至5月份共4個月份租金及管理費、水電瓦斯費合計134,660元，因被告拒絕支付，原告再於113年5月24日以通訊軟體LINE訊息向被告為終止租約之意思表示，被告已於同日讀取該訊息等情，業據原告提出上開LINE對話紀錄為佐（見本院卷第113至115頁），被告復自陳上開113年5月20日催告之意思表示、113年5月24日終止租約之意思表示其都有收到（見本院卷第123頁），則原告於113年5月20日催告當時，被告已遲付4個月之租金共68,000元，扣除押租金34,000元後，遲付之租金34,000元已達2個月租額，經原告定相當期限催告後，被告仍拒絕繳納，原告遂於113年5月24日終止系爭租約，並經被告於同日收受該意思表示之送達，揆諸上揭說明，系爭租約業於113年5月24日合法終止，惟被告迄今仍拒絕交還系爭房屋鑰匙予原告，自屬無權占有系爭房屋，是原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，洵屬有據，應予准許。

⒊再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。

又所謂相當於租金之利益，係因本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據計算之，並可參酌原先合法承租時之租金數額。

經查，兩造租約已於113年5月24日合法終止，業如前述，因被告迄今仍拒絕遷讓返還系爭房屋，則被告自翌日即113年5月25日起，即屬無權占有系爭房屋，並受有相當於租金之不當得利，原告則請求被告自113年5月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付以原租金17,000元計算之不當得利，即屬有據。

㈡原告請求被告返還積欠租金及管理費、水、電、瓦斯費用共計134,660元，有無理由?⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前段規定甚明。

查系爭租約於113年5月24日終止前，被告已欠付113年2月至5月之4個月租金共68,000元，業如上述，經扣除押租金34,000元後，尚欠付34,000元，則原告依系爭租約之約定，請求被告給付終止租約前積欠之租金34,000元，即屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。

⒉又依系爭租約第6條約定，被告承租系爭房屋期間所產生之瓦斯費、水費、電費、管理費均由承租人即被告負擔（見本院卷第19頁）。

查被告迄未繳納111年6月至113年2月期間管理費共61,708元、113年2月份瓦斯費1,117元、113年3、4月份電費1,976元、113年1至3月份水費1,859元，上開合計66,660元均已由原告代繳等情，業據原告提出系爭房屋欠繳管理費明細表、合作金庫銀行存款憑條、新竹瓦斯有限公司繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、台灣自來水公司繳費憑證等件為證（見本院卷第15至21、81至91頁），堪信屬實，被告空言辯稱其已繳納管理費、電費，惟並未提出任何證據為其佐證，自難憑採。

準此，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還其代墊之管理費、瓦斯費、水電費共66,660元，應屬有據。

⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，按週年利率百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分有明文。

查原告得請求被告給付租約終止前積欠之租金及代墊之管理費、瓦斯費、水電費，合計為100,660元（計算式：34,000+66,660=100,660元），而原告對被告請求給付上開金額，並無約定給付之確定期限，又係以支付金錢為標的，應自被告收受催告之113年5月20日起負遲延責任（見本院卷第113頁），則原告請求自113年5月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，未逾其依法得請求之利息範圍，亦屬有據。

四、綜上所述，原告依系爭租約及民法第455條、民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，及自113年5月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付無權占用系爭房屋相當於租金之不當得利17,000元，暨請求被告給付租約終止前積欠之租金及管理費、瓦斯費、水電費共100,660元，及自113年5月25日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，就其勝訴部分，與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所依附，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 7 月 16 日
民事第二庭 法 官 林宗穎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 16 日
書記官 白瑋伶