臺灣新竹地方法院民事-SCDV,89,簡上,64,20001129

臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度簡上字第六四號
上 訴 人 乙○○
被上訴 人 甲○○
送

右當事人間請求給付會款事件，上訴人對於中華民國八十九年三月三十一日本院竹北
簡易庭八十九年度竹北簡字第二０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主 文
原判決除確定部分外均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）上訴人積欠被上訴人會款新台幣（下同）一百八十七萬九千一百五十元，因無力按月繳清會款，而與被上訴人於民國（下同）八十八年六月一日至代書處簽訂不動產買賣契約書，將上訴人所有坐落新竹縣新埔鎮○○段一八三五地號土地及其上建物即門牌號碼新竹縣新埔鎮○○○路昌益巷一六五號之透天厝移轉予被上訴人，以抵銷前開所欠會款，被上訴人於簽訂買賣契約書前甚且認為上訴人之前開房地寬廣，而表示除折抵會款及承受上訴人原來之二百八十萬元貸款外，尚願再給付上訴人現金一百萬元，因而於買賣契約書乃特別約定被上訴人尚應另於八十八年六月二十五日前將前開一百萬元價款以現金一次給付完畢，而上開房地並於同年七月十六日移轉由被上訴人取得所有權登記完畢，但被上訴人卻未依約於同年六月二十五日前給付一百萬元於上訴人，嗣前開不動產因九二一大地震後房地產景氣不佳，被上訴人竟反悔上開約定，否認該不動產之買賣係用以抵償會款，而竟主張係因上訴人無力完納房貸而將該房地出售，與上訴人積欠其之會款無關云云，惟前開不動產買賣契約書第二條第一款載明：八十八年六月二十五日前，甲方（即被上訴人）一次付清現款一百萬元等語，被上訴人明知上訴人無力支付死會會款，不但未向上訴人催討，反而願支付上訴人一百萬元價金買上訴人之房地，且付款日期記載明確，可見被上訴人認為系爭房地在簽訂買賣契約時之價值頗高，在扣除房貸及前開會款後餘值仍高於一百萬元，故被上訴人才願再給付一百萬元價金，且給付日期記載明確以圖儘速完成過戶交屋，滿足其會款債權，且被上訴人為免上訴人之前開房地被其餘會員行使權利，故急著找代書辦理移轉事宜，此觀簽約當日被上訴人在已近夜間之時仍要求上訴人共同赴代書處完成簽約事宜，足證被上訴人與上訴人簽訂前開買賣契約書乃為保障其前開對上訴人會款債權之意圖。
（二）次查上訴人所有前開土地面積有五十一坪，其上有三層樓之透天厝，另空地則有石綿瓦之廠房，其客觀之市價在訂約時應有五百多萬元，故被上訴人於購買時自覺划算，始願意另再給付上訴人一百萬元，且兩造約定之前開一百萬元要以現金給付，乃因上訴人要用以清償對其他會員之欠款，否則在上訴人仍積欠被上訴人會款之情形下，自不會為如此之約定。
（三）次查上訴人曾在被上訴人筆記本內簽章表示房屋抵付會款等情，雖因被上訴人反悔而否認有該筆記本，但在上訴人與被上訴人之女於電話中之對話，被上訴人之女不否認有該筆記本，而被上訴人亦不否認此段對話，足見事實上係有此筆記本自明，如今被上訴人卻要上訴人再為重複之清償，則對上訴人實在不公平。
又縱令被上訴人認為前開不動產移轉非抵償會款而係純粹買賣，則被上訴人亦應依據契約履行，而查被上訴人並未依契約所定於八十八年六月二十五日前給付上訴人現金一百萬元，只給付十四萬元，上訴人依約得沒收該十四萬元，且被上訴人應將房地移轉返還上訴人，則上訴人將另行出售前開房地，而將扣掉銀行貸款之餘款用以清償被上訴人之會款。
（四）被上訴人雖主張已給付房地價金一百萬元云云，惟此顯非事實，蓋房貸、增值稅等，依買賣契約本應由被上訴人繳納，自不能算入應支付上訴人之價金，而上訴人之夫所積欠之會款與該房地買賣無關，被上訴人認係以上訴人之夫所積欠之五十六萬元會款為支付一百萬元之一部，所述亦有不實，顯不足採。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並提出不動產買賣契約書影本一份、地價證明書一份、錄音譯文一份及錄音帶一卷為證，及聲請訊問證人羅玉珍。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）上開不動產買賣係因上訴人無力完納前開房地之龐大貸款，才出售於被上訴人，故與系爭會款無關，被上訴人純係基於情誼幫助上訴人渡過難關，始簽訂買賣契約書，購買前開房地。。
（二）否認系爭房地客觀價值有五百餘萬元，上訴人雖曾提及希望以前開房地抵償全部積欠之會款，但因上訴人所定房價過高約六百多萬，乃為被上訴人拒絕，被上訴人並告之上訴人：「若能賣到這麼好的價錢，你拿去賣，我只要會款」等語，故上訴人主張係以前開房地折抵會款一事，全屬一廂情願。
（三）否認上訴人所辯上訴人與其夫曾在被上訴人之筆記本內簽名表示一切積欠之會款債務均以房地相抵之情事，並無上訴人所稱之筆記本。
（四）另前開房地之買賣契約所約定被上訴人應給付之一百萬價金，因被上訴人參加以上訴人之夫為會首所起之互助會，其中一萬元參加二會，二萬元參加二會，均為活會，嗣上訴人之夫倒會，積欠被上訴人含標息超過六十萬元之會款，上訴人之夫其後與各活會會員清帳，記載各活會會員可領得之款項，但其上無被上訴人姓名，足見此部分積欠被上訴人之會款已包含在上開一百萬元價金內，另上訴人在系爭房地過戶前積欠二期貸款利息共四萬六千三百二十三元，由被上訴人代繳，而增值稅、代書費、貸款移轉費亦由被上訴人支付，加上另交付十四萬元現金予上訴人，此部分金額合計近四十萬元，故約定之一百萬元價金業已付清。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並提出互助會章程及會員名冊影本二份、結會清單影本一份、本票四紙影本、請款明細表影本二人份及戶籍謄本一份為證。
丙、本院依職權向保證責任新竹市第三信用合作社（下稱新竹市第三信合社）函調上訴人將前開房地於設定抵押貸款時之不動產評估價格資料。

理 由
一、本件被上訴人起訴主張上訴人分別參加以被上訴人為會首之附表所示之互助會，上訴人並於附表所示之時日，以附表所示之標金得標，各會均採外標方式，詎上訴人得標後於八十八年六月以被他人倒會為由拒不繳交應繳之會款，共計欠繳會款一百八十七萬九千一百五十元，催討無效，故而提起本件訴訟等情，於本院上訴審時則另主張前開房地買賣與上訴人積欠之會款並不相關，且前開房地之客觀價值亦非上訴人所辯超過五百萬元，而被上訴人就前開房地約定另應給付買賣價金一百萬元亦已給付完畢等情。
上訴人雖就積欠被上訴人上開會款不爭執，惟抗辯其已以所有之前開房地移轉登記予被上訴人以抵償積欠會款，且因前開房地客觀價值在五百萬元以上，扣除被上訴人承接之貸款二百八十萬元及所積欠之會款一百八十七萬餘元後，餘值仍高，被上訴人為求迅速使其會款債權獲得清償，才會表示願再支付現金一百萬元，使上訴人同意將前開房地所有權移轉，因而於買賣契約書始會約定被上訴人應於八十八年六月二十五日前一次以現金支付一百萬元予上訴人，另被上訴人至今仍未依約完全給付一百萬元，只給付了十四萬元，是其違約在先，卻又重複向上訴人為系爭會款之請求，實不公平，另亦否認被上訴人所主張上開一百萬元中包含上訴人之夫積欠被上訴人之會款五十六萬元等語置辯。
二、本件被上訴人主張上訴人有參加被上訴人召集如附表之互助會，並分別以附表所示之時間、金額得標，竟自八十八年六月間起以遭他人倒會為由而未繼續繳納死會會款，共計積欠會款（含到期及尚未到期）一百八十七萬九千一百五十元之事實，業據提出互助會單六份、計算書一份等為證，並為上訴人所不爭執，自堪信被上訴人此部分之主張為真實。
惟上訴人抗辯前開積欠之會款，業以其所有之上開房地抵償，而上開房地並於八十八年七月十六日移轉登記予被上訴人，上訴人並於同年七月三十日搬離並將上開房地交付等情；
被上訴人就前開房地所有權業已移轉登記並點交之事實固不爭執，惟主張前開房地所有權之移轉與系爭上訴人積欠之會款並無關連云云。
是本件所應審究者為兩造間就系爭房地所有權之移轉，是否業已抵償系爭積欠之會款，而使上訴人對於被上訴人之系爭會款債務消滅？亦即是否以房地價款之一部分抵償上訴人所積欠之全部會款。
三、上訴人抗辯因其無法繳納系爭會款，被上訴人為求保障其會款債權，乃要求上訴人將前開房地移轉以抵償系爭會款債務，因被上訴人認為上訴人所有前開房地面積甚廣，因此表明願意再給付一百萬元價金等情，業據提出不動產買賣契約書一份為證，被上訴人對於有與上訴人簽訂前開契約書亦不爭執，而查兩造間所簽訂之不動產買賣契約書第二條第一款係約定八十八年六月二十五日前甲方（即被上訴人）一次付清現款一百萬元等語，惟該時上訴人既已積欠被上訴人會款一百八十七萬餘元，苟前開房地買賣與系爭會款並無關連，則因上訴人既已表明無法繼續給付死會會款，被上訴顯已知悉上訴人當時已無支付能力，衡情被上訴人為保障其會款債權，於訂約時自會以對上訴人積欠之會款債權與前開約定應付之一百萬元之價金直接抵銷，豈會反而約定於一定期日前要再給付上訴人一百萬元，且係以現金給付方式為之，此顯與常情不符，足見上訴人所辯系爭房地買賣之價金已包含用以抵償所積欠會款等情，即非無據。
次查證人即受兩造委託代撰寫前開房地買賣契約書及辦理所有權移轉事宜之代書羅玉珍亦證稱：八十八年六月一日晚間九時許，兩造到其事務所表示要就前開房地簽訂買賣契約，契約內容係依據兩造所述而代為撰寫，兩造均表明就前開之一百萬之價金係於同年六月二十五日前由被上訴人一次以現款付清，簽約過程兩造不斷談及會款之事，且係因會款糾紛始簽訂系爭買賣契約等語（見本院八十九年七月十三日準備程序筆錄）；
足見上訴人所辯當其無法繼續繳納會款後，被上訴人為迅速求償，要求上訴人以前開房地抵償積欠之會款，並急迫地於夜間至代書處簽約等情，益屬可採。
且基於證人羅玉珍前開證述，兩造於簽訂前開買賣契約過程仍不斷談及會款之事，亦足見前開房地之買賣與系爭會款有相當之關連；
又兩造既於簽約過程不斷討論會款之事，惟仍明確表示應由被上訴人於八十八年六月二十五日前一次以現金方式給付一百萬元價金，足見前開上訴人積欠之會款顯已無庸再行清償，否則在討論會款後，應會約定直接以會款與應給付價款相抵，或至少就價款給付方式不予約定，而非另行約定為前開限期以現金給付之方式，益證上訴人此部分之所辯可採。
四、次查上訴人於八十六年十月間以前開房地為擔保，向新竹市第三信合社設定最高限額抵押權，並由上訴人之夫為借款人向該社借款二百八十萬元時，經該社進行調查及評估價格結果，前開土地部分評估之總值為三百六十七萬四千元，另建物部分之總值為一百零二萬二千四百十四元，合計之評估總值為四百六十九萬六千四百十四元，有新竹市第三信合社八十九年八月二十四日（八九）新三合總字第三一０一三三號函及所附之上開不動產放款值調查報告表各一份在卷可稽，按金融機構在處理不動產設定抵押貸款要件，因往往考慮實際貸款之額度及將來如無法清償而須實行抵押權以保障其債權之考量，故為不動產價值評估時，除參考該不動產之實際成交價、同地段之客觀市價外，未來不動產之趨勢、交易行情等亦會加以考量，故其在核貸前之價值評估往往僅為保守之價格；
次查上訴人出售移轉之不動產除前開房地外，尚包括建物旁同筆土地空地另加建未辦保存登記之石棉瓦廠房等情，亦為被上訴人所不爭執，則前開房地（含未辦保存登記之廠房）在前開辦理貸款時之客觀價值應在五百萬元以上（尚未含此後至前開簽約期間可能之升值），又查證人羅玉珍亦證稱：曾在與前開房地同地段同社區仲介約四十坪土地及其上三層經翻修之建物，總價為四百餘萬元等情，而查上訴人所有前開土地面積為一百六十七平方公尺，亦有土地登記謄本在卷可稽，則其面積換算約莫五十一坪，而且其空地旁尚加建有石棉瓦廠房，益證其客觀價值應在五百萬元以上，則參諸前開房地於訂時之客觀價值，上訴人辯稱兩造係以前開房地抵償會款，另被上訴人尚須另給付一百萬元予上訴人等情，亦屬可採。
五、又基於前述，兩造簽訂前開買賣契約時，上訴人既已積欠多人債務，且亦積欠被上訴人鉅額之會款，衡諸常情，被上訴人為保障其債權，定會迅速牽制債務人即上訴人之財產，以免其他債權人捷足先登而失去受償機會，而查被上訴人自認上訴人所參加之互助會有二會，自八十八年六月一日起即未繳納死會會款（見原審卷第十三頁），另前開不動產買賣契約書之簽訂日期為八十八年六月一日，亦有前開買賣契約書在卷可考，而簽約之時間則又在當晚之九時許，益見簽訂前開不動產買賣契約乃係被上訴人為求得保障其會款債權而為；
而參諸前述，前開買賣契約內容，不但未記載以上訴人所欠會款支付價金，反約定明確時間（八十八年六月二十五日前）再給付一百萬元現金等情，則上訴人抗辯房地買賣已包含會款之抵扣，益屬可信。
次查，以上訴人所積欠之一百八十七萬餘元會款加上一百萬元價金及承接銀行二百八十萬元貸款等，約在五百六十萬元左右，而被上訴人亦自認其在竹北市場經營賣豆腐生意等情，則參諸前開房地之客觀市價，加以被上訴人本身從事豆腐生意而前開土地另有廠房之特殊價值考量及當時房地產尚屬景氣等情，被上訴人訂約時願以一百萬元價金及承受房貸並抵銷系爭所欠會款亦應認為合理，則上訴人所辯其後因房地產不景氣及大地震影響，被上訴人始反悔否認上情等語，亦為可信。
六、被上訴人雖主張其有參加上訴人之夫為會首所起之互助會，因上訴人之夫其後倒會，共積欠被上訴人含標息超過六十萬元，被上訴人自得以此部分金額抵付前開應付之價款，另被上訴人有代上訴人繳納上訴人過戶前積欠之房貸四萬六千三百二十三元、代書費及增值稅等共二十萬三千七百元，加上另已交付上訴人之現金十四萬元，故應付之房地價金一百萬元均已付清云云；
惟查前開買賣契約書之約定，有關增值稅、代書費及自簽約日即八十八年六月一日起之貸款利息均由被上訴人負擔等語，有前開買賣契約書在卷可考，是被上訴人主張前開支付之增值稅、代書費及部分貸款利息（八十八年六月一日至八十八年七月十日部分）均應算入應付價金部分云云，自與前開約定不符，而顯不足採。
另查被上訴人主張上訴人之夫所積欠之會款六十萬元，亦經抵銷而應列入應付買賣價金云云，惟此為上訴人所否認，查上訴人之夫縱有積欠被上訴人前開之會款，亦與其對上訴人積欠之價金非處於互負債務之地位，依法本不得抵銷，且其此部分主張縱屬可採，則苟上訴人積欠被上訴人之系爭會款未由前開房地抵償，則當上訴人未清償系爭會款時，被上訴人首應主張與其前開價金給付債務抵銷者，即為上訴人所積欠之系爭會款債務，而被上訴人卻反而以訴外人即上訴人之夫對其積欠之會款債務主張抵銷，是由此亦可證明系爭會款業由前開房地抵償而消滅自明。
七、又查上訴人曾就前開房地移轉及會款事宜與被上訴人連絡，並由被上訴人之女接聽，被上訴人之女於電話中明白表示被上訴人業將前開事宜全權委由其處理，並對於上訴人所稱係以前開房地買賣抵償會款等情並不否認，且表示只要上訴人將一百萬元交付並承受貸款，即願將房地移轉返還上訴人，而上訴人積欠被上訴人另外之五十六萬元債務亦無庸清償，且亦不否認被上訴人尚未支付前開一百萬元之價金等情，亦有上訴人所提出之錄音譯文一份及錄音帶一卷為證；
而被上訴人對前開電話錄音亦自認是其女與上訴人之對話內容等情，顯見被上訴人係因購買前開房地後，因不動產不景氣，加以受到大地震影響，使其轉售不易，又須承受貸款之壓力，乃急欲要求上訴人只要支付一百萬元即願將前開房地移轉返還上訴人，則苟前開房地與系爭會款無關，則在上訴人未清償系爭會款前，被上訴人又何以願意上訴人在僅給付一百萬元之情形下即願將前開房地移轉返還上訴人，益證被上訴人之主張不足採。
八、綜上所述，本件被上訴人請求上訴人給付會款一百八十七萬九千一百五十元及其法定遲延利息云云，惟上訴人所積欠系爭債務因上訴人業已依約將前開房地所有權移轉被上訴人，是系爭會款債務業已自上開房地買賣中抵償消滅，從而被上訴人之請求即屬無理由，不應准許。
原審命上訴人應給付被上訴人八十六萬一千一百元及其利息，並就其餘未屆清償期之部分定其給付日期及應給付金額，並依職權為假執行之宣告等情，雖非無據，惟疏未能審酌兩造就系爭房地買賣已有以房地所有權之移轉抵償系爭會款之合意，而命上訴人給付部分會款及依職權所為之假執行宣告，即尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第一、二項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十九 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭
~B審判長法官 陳國成
~B法 官 李珮瑜
~B法 官 李承訓
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內以適用法規顯有錯誤為由，提出上訴狀，經本院許可向最高法院提起上訴。
~B法院書記官 呂超上
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十九 日