臺灣新竹地方法院民事-SCDV,96,訴,729,20090227,1

臺灣新竹地方法院民事判決 96年度訴字第729號
原 告 丙○○
訴訟代理人 張仁興律師
林建平律師
複代理 人 邱國旺律師
戊○○
被 告 乙○○
之9

上列當事人間返還買賣價金事件，本院於中華民國98年2 月5 日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
一、原告起訴主張略以：
原告前經第三人森田房屋仲介有限公司（下稱森田公司）之仲介向被告購買其所有坐落新竹縣湖口鄉○○段424 地號土地（下稱系爭土地），面積為104 平方公尺，經編定為住宅區，原告於出售當時聲稱系爭土地屬建地，可供建築使用，原告亦因此同意以價金新臺幣（下同）1,700,000 購買系爭土地。
兩造遂於民國94年10月14日簽立系爭土地不動產買賣契約書。
嗣原告已依約交付價金1,700,000 元，系爭土地亦登記予原告所指定之第三人吳曾玉女。
惟事後原告向新竹縣政府主管機關申請系爭土地建築線指示以建築房屋，而發現系爭土地中部分土地被劃為他人通行之道路用地，可供建築面積減少；
且系爭土地建築房屋須經鄰地即新竹縣湖口鄉○○段427 、428 、845 、434 、436 、437 及438 地號土地所有權人出具使用權同意書，否則無法申請建築執照；
另系爭土地竟有部分土地為鄰地新竹縣湖口鄉○○段420 地號土地劃為迴轉道，而無法完整供建築之用。
是系爭土地具有民法第349條及第354條所規定權利及物之瑕疵，且該瑕疵重大，原告已於96年7 月6 日依民法第359條規定，以律師函通知被告解除系爭土地不動產買賣契約。
兩造間系爭土地不動產買賣契約既經解除，原告依民法第259條第2款規定，請求被告返還所受領之價金1,700,000 元及利息，爰聲明：（一）被告應給付原告1,700,000 元，即自96年7 月7 日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。（三）訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：
（一）系爭土地係由被告委由其弟即證人甲○○經由仲介公司買賣，被告從未與原告接觸。而當時簽立系爭土地不動產買
賣契約係以土地所有權狀上所記載地目田為依據，而非以
鄉公所所出具之都市計畫使用分區證明書為協議基礎。
（二）系爭土地為袋地，現有巷道40巷10弄係由市公所開設供系爭土地及鄰地使用。
有關系爭土地上供鄰地420 地號作為迴車道之設置使用並未經由被告同意。系爭土地使用權同
意書並非由被告簽立。依據兩造所簽立系爭土地不動產買
賣契約已約定系爭土地以土地現況交付，並經地政機關鑑
界。而有關系爭土地是否有管制使用部分為公開資料，原
告本於買賣當時即可向新竹縣政府查詢，原告本應於購買
系爭土地當時確認現況。
（三）原告並未依民法第356條之規定為檢查通知之責任，且亦逾越民法第365條所規定之解除契約之除斥期間（被告書狀誤載為解約時效）。
（四）綜上，爰聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷
原告起訴主張前經第三人森田公司之仲介向被告以1,700,000 購買系爭土地。
兩造於94年10月14日簽立系爭土地不動產買賣契約書。
嗣原告已依約交付價金1,700,000 元，系爭土地亦登記予原告所指定之第三人吳曾玉女。
而系爭土地部分經鄰地即新竹縣湖口鄉○○段420 地號土地作為建築使用聲請建築執照（新竹縣政府82建都字第1093號）許可時，已供為私設道路及迴車道使用等情，業經原告提出系爭土地不動產買賣契約書影本、系爭土地所有權狀影本各1 件為證，並有新竹縣政府97年11月7 日府工建字第0970164868號函，在卷可按，堪信為真實。
惟被告以上揭情詞置辯，是本件所應審酌之爭點在於：（一）系爭土地是否因已供鄰地420 地號土地聲請建築執照作為私設道路及迴車道使用，而具有物之瑕疵或權利瑕疵？（二）如系爭土地具有上揭瑕疵，原告得否依民法瑕疵擔保規定向被告主張解除契約？並請求被告返還本件買賣價金及利息？經查：
（一）按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。
民法第349條定有明文。
次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少
其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
民法第354條第1項前段亦有明文。復按民法所規定出賣人瑕疵擔保責任，性
質上並非強行規定，原則上買賣雙方得以特約免除或限制
出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務，除出賣人故意不告
知其瑕疵情形外，該特約均屬有效，民法第366條規定參照。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證
之責任。民事訴訟法第277條亦有明文。查：
⒈系爭土地不動產買賣契約書第15條約定土地依現況交地。
此有系爭不動產買賣契約書在卷可按。又系爭土地於兩造
94年10月14日簽立系爭不動產買賣契約書前於82年間系爭土地部分經鄰地即新竹縣湖口鄉○○段420 地號土地作為建築使用聲請建築執照（新竹縣政府82建都字第1093號）許可時，已供為私設道路及迴車道使用等情，亦有新竹縣
政府97年10月13日府工建字第0970148572號、97年11月7日府工建字第0970164868號及所附新竹縣湖口鄉○○段420 地號土地建造執照申請案，私設道路部分使用面積計算
表、土地使用權同意書（本院卷第48、49、71頁）可按。
是既然兩造就系爭土地買賣約定系爭土地依現況交地，該
土地之部分於該買賣契約締約前既已供私設道路及迴車道
使用，即可認定原告已免除被告此部分土地所有權使用上
限制之權利瑕疵之擔保責任。故被告抗辯系爭土地不動產
買賣契約約定土地依現況交地等情即為可採，是原告尚不
得依此主張解除契約請求返還價金。
⒉再按建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路或新竹縣建築管理自治條例所稱現有巷道者，得申請指定建築
線，新竹縣建築管理自治條例第2條定有明文。復按私設
通路長度自建築線起算未超過35公尺部分，得計入法定空地面積，建築技術規則建築設計施工編第2條之1 亦有明
文。
查系爭土地經由鄰地新竹縣湖口鄉○○段423 、424、427 、428 、845 以及435 地號土地之私設道路距離該外側6 公尺計畫道路尚未超過35公尺等情，可由新竹縣政府97年10月13日府工建字第0970148572號、97年11月7 日府工建字第0970164868號及所附新竹縣湖口鄉○○段420地號土地建造執照申請案，私設道路部分使用面積計算表
、現況圖中距離為5.2 公分，以該圖比例尺五百分之一計算，距離為26公尺。
是系爭土地雖未經建築管理機關為建築線之指定，惟依上揭新竹縣建築管理自治條例第2條之
規定，縱以該6 公尺道路為假定建築線，而非以該私設道
路為建築線之假定，依上揭建築技術規則規定，系爭土地
用作私設道路以及迴車道的土地仍應可作為法定空地使用
。
此亦有新竹縣政府97年12月29日府工建字第0970188930號函所示「旨開地號土地（指系爭土地）於申請建築執照
時，有關作為同段420 地號申請建造執照（執照號碼：（82 ） 建都字第1093號）之私設道路及迴車道使用部分，如未作為其他建築基地之法定空地使用，依據建築技術規
則建築設計施工編第二條之一規定，私設通路長度自建築
線起算未超過三十五公尺部分，得計入法定空地面積。」
（本院卷第108 頁）可按。
則法定空地仍為建築基地之一部分，即系爭土地無原告所稱因該私設道路及迴車道使用
導致建築面積減少無法完整使用之情事，是在原告未為其
他主張及舉證情形下，尚難僅以系爭土地部分已供為私設
道路及迴車道使用等情，遽以認定系爭土地可供建築之面
積業已減少，無法為完整使用而為物之瑕疵。
⒊又原告主張被告以及第三人森田公司業務員丁○○於出售當時均有告知系爭土地可為建築使用等語，惟被告抗辯被
告從未與原告接洽，被告均委由其弟即證人甲○○處理等
語置辯。經查，被告委由其弟即證人甲○○處理代為委託
代書仲介業者進行系爭土地交易一節，業經證人甲○○到
庭證述明確，復以系爭土地不動產買賣契約書賣主（乙方
）係由載明「甲○○代」等字樣（本院卷第9 頁）以觀，
則被告於系爭土地交易過程中未與原告接洽等情應堪採信
。又森田公司業務員丁○○經本院傳訊並未到庭作證，則
原告上揭主張尚難採信，無法認定兩造間就系爭土地有建
築使用上之特別約定或者保證品質之情事。又系爭土地地
目為田，惟經湖口都市計畫編定土地使用分區為住宅區等
情，有系爭土地所有權狀影本、土地登記謄本及新竹縣湖
口鄉都市計畫使用分區證明書影本（本院卷第11、31、34頁）可按，既然系爭土地土地使用分區為住宅區本得為建
築使用，則縱使原告上揭主張被告以及第三人森田公司業
務員丁○○於出售當時有告知系爭土地可為建築使用云云
為真，系爭土地依土地使用分區實際本得作為建築使用。
而土地建築使用本即應受建築相關法令規定之限制，如因
系爭土地無道路通行而需經由鄰地所有權人同意通行，提
出使用權同意書，方得為建築使用，除非有特別約定外，
並非土地供建築使用通常效用之瑕疵。是原告主張系爭土
地須經鄰地出具使用權同意書，始得申請建造執照為系爭
土地物之瑕疵云云，亦非可採。
⒋綜上所述，系爭土地尚無法認定具有原告所主張權利及物之瑕疵存在，是原告尚不得依此解除兩造間系爭土地不動
產買賣契約，其請求被告返還價金即無依據。則原告依據
民法第259條第2款之規定請求被告給付1,700,000 元，及自96年7 月7 日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，自無理由，應予駁回。至原告假執行之聲請，亦
因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
（二）系爭土地尚無法認定具有原告所主張權利及物之瑕疵存在，則上揭爭點二（包含被告抗辯原告本件解除契約形成權
之除斥期間是否經過）等已無須審酌，復此指明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 27 日
民事第二庭 法 官 方鴻愷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 3 月 3 日
書記官 鍾佩芳