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臺灣臺中地方法院民事判決 104年度沙簡字第185號
原 告 林束鐘
原 告 林寶一
原 告 林清發
原 告 林張盡妹
原 告 林啟成
原 告 林坤山
原 告 林逢樑
原 告 林清海
原 告 林清風
訴訟代理人 江秋鴻
被 告 潘世水
被 告 陳文慧
上列當事人間確認優先承買權存在事件,本院於民國104年6月30日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
確認原告就被告潘世水所有門牌號碼臺中市○○區○○000號之建物有優先購買權存在。
被告潘世水應就上開建物,按其與被告陳文慧於民國104年3月18日所定買賣契約之同一條件,與原告訂立書面買賣契約,並應於收受原告給付之買賣價金同時,將上開建物交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張:被告潘世水承租原告共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)興建門牌號碼臺中市○○區○○000號未保存登記建物(下稱系爭建物),約定每年租金新臺幣(下同)2,000元。
詎被告潘世水於民國104年3月18日與被告陳文慧就系爭建物簽訂買賣契約(下稱系爭契約),將系爭建物以60,000元出賣與被告陳文慧,被告潘世水卻未依土地法第104條第1項規定,通知原告是否優先購買,爰請求判決如主文所示。
二、被告潘世水未於言詞辯論期日到場,惟提出書狀陳述:同意原告之請求。
被告陳文慧則以:我不知道屋主有沒有通知原告他們等語置辯,請求駁回原告之訴。
三、本件原告林束鐘、林寶一、林清發、林張盡妹、林啟成、林坤山、林逢樑、林清海及被告潘世水受合法之通知,無正當理由,未於言詞辯論期日到場,經核無民事訴訟法第386條所列各款之情形,爰依職權准由原、被告各一造辯論而為判決。
四、按「確認法律關係之訴,非原告有即受確認判決之法律上利益者,不得提起之;
確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴,亦同。
前項確認法律關係基礎事實存否之訴,以原告不能提起他訴訟者為限。」
,民事訴訟法第247條定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益,須因法律關係之存否不明確,致原告在私法上之地位有受侵害之危險,原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在,而此項危險、此種不安狀態,得以對於被告之確認判決除去之者,始為存在,若縱經法院判決確認,亦不能除去其不安之狀態者,即難認有受確認判決之法律上利益,有最高法院27年上字第316號、52年台上字第1237號、第1240號判例可參。
本件原告主張為系爭建物之基地出租人,依土地法第104條規定,就系爭建物有優先承買權存在,被告則否認之,則原告就系爭建物是否具有優先承買權即屬不明確,致原告在私法上之地位有受侵害之危險,原告據以起訴求為確認優先承買權存在,應認有即受確認判決之法律上利益,合先敘明。
五、原告主張之事實,業據其提出系爭土地所有權狀、系爭契約等件為證,復為被告潘世水所自認,是原告主張被告潘世水將系爭建物出賣與被告陳文慧,被告潘世水未依土地法第104條第1項規定,通知原告是否優先購買之事實,堪信為真實。
六、按基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。
出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人,土地法第104條定有明文。
而土地法第104條第1項後段所謂基地承租人之房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權,係指成立買賣契約之形成權而言。
此項房屋買賣之債權契約,與為移轉物權所訂立之物權契約並不相同。
祇須承租人出賣其房屋,基地所有權人即得行使優先權,至房屋之所有權能否移轉登記,在所不問。
又土地法第104規定之優先購買權具有相對之物權效力,一旦行使優先購買權,即係對於出賣人行使買賣契約訂立請求權,亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約,分別有最高法院85年度臺上字第1051號、97年度臺上字第2219號判決可參。
原告主張被告潘世水將系爭建物出賣與被告陳文慧,被告潘世水未依土地法第104條第1項規定,通知原告是否優先購買,已如前述,揆諸上開法條及最高法院判決意旨,原告請求判決主文所示,為有理由,應予准許。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
沙鹿簡易庭 法 官 劉正中
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
書記官
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