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臺灣臺中地方法院民事判決 104年度沙簡字第61號
原 告 高銀龍即大光明不動產仲介顧問社
訴訟代理人 魏光玄律師
訴訟代理人 朱從龍律師
被 告 湯秀菊
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國104年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬元，及自民國一０三年十二月十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
但被告如以新臺幣肆拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
貳、實體事項：
一、原告訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）45萬元，及自103年度司促字第36467號支付命令送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
原告願供擔保，請准宣告假執行。
訴訟費用由被告負擔。
二、兩造爭執要旨：
（一）原告主張： 1、原告起訴及104年1月16日具狀陳稱：原告為不動產之仲介社，被告於民國103年5月14日與原告簽訂土地專任委託銷售契約書，委託原告代為銷售土地（坐落於苗栗縣三義鄉○○段000○000○000○000號，下稱系爭土地），總面積4241.53平方公尺，雙方原約定土地售價為每坪18,800元，後經雙方合意變更四筆土地之銷售總底價為2千萬元，並約定原告仲介費係超過2千萬元以上之部分。
易言之，本件系爭土地之實際賣價（2千1百萬元），扣除銷售底價（2千萬元）後，剩餘之部分（100萬元）即屬原告之佣金報酬。
原告業已依上開契約約定，為被告仲介本件土地，並由買家即訴外人王惠貞與被告達成系爭土地之買賣協議，並談定總買賣價金為2100萬元，被告已與原告所仲介之買家王惠貞於103年7月19日簽訂不動產買賣契約書，並收取王惠貞所簽發一紙400萬元之本票，作為支付土地之第一期買賣價金。
被告亦於同日簽署買賣契約後，以書面承諾支付仲介服務費總計100萬元。
惟嗣後結案時，被告竟拒絕依約定給付原告報酬100萬元，而僅願給付50萬元，陸續催請原告支付全部佣金，被告迄今仍有45萬元尚未給付。
依雙方簽訂之土地專任委託銷售契約第4條約定，原告得向被告收取服務報酬，屢經催討，被告均置之不理，為此，爰依土地專任委託銷售契約之法律關係，提起本件訴訟請求被告給付如訴之聲明所示之金額及利息。
2、原告104年5月5日及104年6月1日、104年7月21日具狀補稱： （1）被告就其主張有利於己之事實，未盡舉證之責，主張自不足採，兩造並未合意變更仲介報酬，被告拒不給付未清償之45萬元報酬，自屬無理由：查兩造間於103年5月14日簽訂土地專委託銷售契約書，並經雙方約定仲介報酬為100萬元，業經被告於言詞辯論庭中所自認，此部份事實為不爭執事項，應認定為真實。
而被告抗辯主張兩造間已於103年10月23日合意變更仲介報酬為55萬元，惟經原告提出書狀及當庭以言詞否認被告抗辯之主張，此部分自屬事實真偽不明之爭執事項，合先敘明。
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條本文定有明文。
職是，被告應就其所主張兩造於103年10月23日合意變更仲介報酬為55萬元之事實，負舉證之責，惟本案除被告之女兒及女婿兩人之片面之詞外，並無任何證據得證明被告之主張，且被告及其女兒、女婿所述之雙方合意經過，亦與我國社會交易常理，及證人張瑞恩、廖怡虹之證詞不符，被告之主張自不足採。
且查，原告為不動產仲介公司，其契約之簽訂、仲介報酬之約定、變更等重要協議，均須依循一定之程序及製作書面憑證，此有土地專任委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書、賣方服務費確認書等書證在卷可憑。
且原告公司在與委託人合意變更仲介報酬時，亦須簽訂一份「賣方收據憑證」，以證明服務報酬之變更及報酬給付之事實，自該賣方收據憑證為制式內容，且列有編號等事實，足堪採信為真實，原告業已於104年3月17日言詞辯論庭提呈一份與其他客戶簽訂之「賣方收據憑證」供參。
且被告曾當庭自承與原告多次合作出賣房屋，自係知悉原告辦理仲介業務均須簽訂相關文書等規定，其未能提出任何書面證明兩造有變更仲介報酬之協議，甚至連其給付55萬元支票予原告之收據俱無，足證兩造並未合意變更仲介報酬，被告之抗辯顯屬虛偽之卸責之詞，自屬無理由。
原告業已舉證證明其對被告有尚未清償之45萬元仲介報酬，而被告既未清償上開45萬元仲介報酬債務，復未舉證證明兩造有變更或免除45萬元仲介報酬之協議或合意，自應依法及契約之約定給付45萬元之仲介報酬及遲延利息予原告，洵屬適法。
（2）兩造並未合意變更仲介報酬為55萬元，被告擅自丟下55萬元支票，縱經原告存入帳戶，亦僅生一部清償之效力，依法不得認定或推論原告有同意變更仲介報酬為55萬，或免除尚未清償45萬元之意思表示：按民事裁判認定事實應憑證據，不能以臆測之詞推斷應證事實之真偽，至法院採為認定事實之證據，必於訟爭事實有相當之證明力者而後可，若一種事實得生推定證據之效力者，亦必為現行法規所明認者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，而就訟爭事實為推定之判斷。
（102年度台上字第1259號、100年度台上字第1187號判決意旨參照）。
查被告於103年10月23日所交付之55萬元支票，係被告擅自為之，並未經過原告之同意，此有證人張瑞恩、廖怡虹之證詞:「當時被告就把五十五萬元丟在桌上就走了」等語在卷可證。
且依我國交易習慣，給付金錢應索取收據以為憑證，何況係55萬元之鉅款，且被告係多年從事不動產交易之投資客，熟悉不動產實務交易之運作，如雙方確實係經過合意才開立55萬元支票，被告必會索取給付報酬收據，且原告亦會開立切結書及收據證明，然被告始終未提出55萬元之收據，足證被告交付55萬元支票時並未經過原告之同意，而係被告寫完後自行留在原告之營業處所即離開，故該55萬元支票自無變更仲介報酬數額之效力，亦不足以證明兩造有變更仲介報酬之合意。
至於原告將55萬元支票存進銀行，係屬合法行使權利之行為，且既原告對被告享有100萬元之報酬請求權，收下55萬元以清償部分債權，亦係保障雙方權益之正當行為（被告因一部清償而免除55萬元部分之遲延責任），自屬合法。
另查，原告所提呈之台中商業銀行代收票據明細單上所紀載之「成，7/19，鯉躍龍門，結，10/23，賣方」，係指本件原告與被告之委託仲介交易案，別稱為鯉躍龍門，而買賣雙方於103年7月19日成立買賣契約，並於103年10月23給付買賣價金結案。
其註記係指買賣雙方交易過程之成交日及結案日，並非指原告與被告間委託銷售契約之成交日或結案日，此自兩造委託銷售契約日期為103年5月14日，不動產買賣契約書日期為103年7月19日，及買賣雙方（即被告與王惠貞、張進發夫婦）係於103年10月23日到銀行辦理放款等事實即可證明。
承上述，104年5月5日之言詞筆錄記載：（法官問：「結案是何意?」、證人答；
「就是這個案件到十月二十三日結束」；
原告訴訟代理人問：「『成，7/19，鯉躍龍門，結，10/23，賣方』是你自己寫的或是別人叫你寫的？」、證人答：「上任會計叫我寫的，他說我必須知道成交日與結案日是什麼時候，所以我寫在上面。」
；
原告訴訟代理人：「請問他有無跟你說明成交日與結案日，是土地買賣或仲介的成交日與結案日?」、證人答：「沒有說。」
；
原告訴訟代理人：「所以你對結案日的解釋是你自己想的？或是上面交代的？」、證人答：「是我自己想的。」
）等語，足證證人李珞寧並不知道上開「成，7/19，鯉躍龍門，結，10/23，賣方」註記之成交日與結案日之真正意涵，自不足以證明或推論「結，10/23」之註記係指兩造之委託仲介案到10月23日結束。
反參照「成，7/19」之註記，及不動產買賣契約書日期為103年7月19日之事實，足證「結，10/23」之註記應係指買賣雙方交易結案之時間，方與事實相符，故台中商業銀行代收票據明細單之上開紀載，亦不足以證明或推論兩造有變更仲介報酬之合意，被告復未舉證其他證據，自不足採。
另查，雖被告抗辯本案買賣交易不是7月19日成交，是8月31日成交，惟被告之主張與不動產買賣契約書所載明顯不符，且被告亦於104年3月17日當庭自承：「…原告有介紹一個叫王惠貞的人於七月十九日來跟我簽約，可是王惠貞後來發現他無法辦理過戶，但是他們有陸續分兩次給我共700萬元，後來經協商改由張進發為買受人，700萬就算他付的，…」等語，及王惠貞與張進發為夫妻等事實，足證本件不動產交易僅係曾變更不動產登記名義人，但自雙方簽約、買賣經過及價金給付等事實，足證本件不動產交易由始至終均為同一，係經原告仲介所成立之不動產交易，而買賣成立日即為7月19日，8月31僅係雙方協商變更不動產登記名義人而已，被告抗辯本件為兩筆不同之交易，並拒不給付仲介報酬，自屬無理由，顯不足採。
（3）本件被告出售土地價格僅為2000萬元，而100萬元之仲介報酬係原告憑自身努力所取得，並係由買方給付，被告僅係代原告暫時領受，其自行截留而據為己有自屬非法：查本件不動產交易被告出售價金為2000萬元，而原告仲介費由原告自行拉價，而經原告仲介努力後，與買方約定總價金2100萬元，兩造亦立即確認本件不動產交易之仲介服務報酬為溢價部份之100萬元，足證本件100萬元之報酬係原告努力所自行爭取，且係由買方給付之價金中直接取得，故買方所給付之2100萬元價金，其中僅有2000萬元係被告所有，100萬元則應屬原告，被告僅係代原告受領並保管該100萬元，被告自無理由單方主張變更仲介報酬，而截留應屬於原告之報酬，且被告出售之賣價僅為2000萬元，現卻享有2045萬元之價金收入，其45萬元部分係原告努力所得，應歸屬原告享有，被告之主張顯屬不當，自不足採。
且查，依一般實務交易習慣，不動產買賣係以履約保證方式進行，買方價金匯入履約保證帳戶，雙方完成過戶後，由履約保證帳戶付款，其中約定之仲介報酬部分應給付於不動產仲介公司，即無賣方擅自截留之虞，惟本案因被告要求，而未以履約保證方式履行，故仲介服務報酬之100萬元部分，即與買賣價金一併由買方給付予被告，再由被告轉交予原告，卻遭被告不當截留。
再者，本件兩造在買賣契約簽訂時即已約定服務報酬為100萬元，但被告卻係在103年10月23日買方辦完放款後，才驟然主張要求變更服務報酬，如被告對仲介服務或不動產交易之延遲有所主張，理應於交易完成前提出並經兩造協議，若協議不成，亦可終止交易，被告既無需給付報酬，原告亦無庸做白工，雙方權益均可保障，亦屬公平。
惟被告係蓄意於完成交易，並取得買賣價金後，才突然爭執並拒不給付仲介服務報酬，其目的顯係為截留更多買賣價金，獲取不屬於被告之不當利益，此等蓄意違約之不法行為原告不敢苟同，兩造自無可能達成變更仲介報酬之合意，被告之主張顯無理由。
（4）兩造於103年5月14日簽訂土地專任委託銷售契約書，原告即忠實盡力履行委託工作，並支付相關費用共計58,850元，系爭土地最後亦由訴外人王惠貞所承買，僅係因王惠貞無法辦理過戶，故改由王惠貞之配偶張進發為登記名義人，但不影響系爭買賣由原告居間仲介之事實，被告抗辯王進發係其自身所找買家云云，自不足採。
（二）被告抗辯：我沒有欠原告45萬元，當時簽契約書是寫5月14日至8月31，如果原告介紹有成，我願意支付100萬元，後來原告有介紹一個叫王惠貞的人於7月19日來跟我簽約，可是王惠貞後來發現他無法辦理過戶，但是他們有陸續分二次交給我共700萬元，後來經協商改由張進發為買受人，700萬元就算他付的，10月23日那天有到銀行要辦理放款，中午時我有跟女兒、女婿到原告經營的公司，跟原告協商委任費用，因我們約定是到8月19日，但已經拖到10月份，對方承辦人張瑞恩也有說他們確實違約，經雙方協調費用為55萬元，我們當場有開票給他，所以本件已經給付完畢並未積欠。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於103年5月14日簽訂土地專任委託銷售契約書，由被告委託原告代為銷售系爭土地，當時兩造並同意仲介服務費為100萬元，嗣被告與訴外人林惠貞簽定不動產買賣契約，然系爭土地最後係由被告將所有權移轉登記給訴外人張進發，而被告僅交付55萬元仲介費之事實，業據提出土地專任委託銷售契約書、委託銷售/出資契約內容變更同意書、不動產買賣契約書、本票影本、同意書、、代收票據明細單等為證，且被告對於上開部分並不爭執，應可信為真實。
（二）被告雖以前情答辯，然本院查： 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
本件被告既不爭執兩造原約定仲介費用為100萬元，而僅抗辯兩造已將仲介費用由100萬元調整為55萬元等情，然因此變更契約之事實為原告所否認，則被告自應就雙方已合意調整仲介費為55萬元之有利事項元負舉證之責。
（1）被告所舉證人即其女兒詹瑛珺固證稱：「支票是我開的，發票人是我母親，當時雙方在談論仲介要給多少，母親堅持五十，對方堅持九十，我們認為對方服務不周，所以決定五十萬元，對方後來說要六十，之後協議五十五萬元，我們認為對方有同意，因為對方把抬頭寫在白板上「大光明不動產仲介顧問社」，如果他們不同意，就不會把抬頭告訴我們。」
、「張瑞恩，後來他們經理也有來，是一個女生，不知道名字，後來我們協商完成後會計才來；
我們這邊有我跟我先生、我母親，我們當時談約一個多小時，之後快四點時我要去載小孩。」
、「（問：55萬元經理有答應？）答：有，張瑞恩與經理都有答應。」
；
證人即被告之女婿蔡武憲亦證稱：「知道，當時交付尾款時我沒有上去，當時吃完飯在原告公司，要談仲介費減收問題，當場有岳母、我、我太太、仲介業務張瑞恩，後來等對方女生經理到場開始協調，對方要我們給付100萬元，岳母有說明因為換人、改契約，原告後續沒有作服務，所以要減收費用，原告就從100萬元退為90萬元，岳母不答應，之後就減收為60萬元，之後我太太出聲說事情可以解決最好，可不可以55萬元，對方也同意，岳母就拿出支票要簽發，因為不知對方抬頭，所以就由外面的會計小姐進來寫對方公司抬頭，我們寫好後才交付給他們，所以也沒有55萬或45萬元的問題。」
、「（問：當時答應55萬元的人是誰？）答：經理、張瑞恩。」
，兩位證人均證稱，當時由在場之女性經理及張瑞恩同意，仲介費用調整為55萬元，並當場簽發支票給付完畢。
（2）然原告證人張瑞恩到庭證稱：「（問：後來收到多少錢？）答：55萬元。」
、「（問：是否同意以55萬元為最終仲介費？）答：不同意。」
、「10月23日是這個案子的結案，結案完於案子簽約前，被告有簽1張100萬元的服務費確認書，10月23日時被告不同意支付100萬元，當時在銀行時結案，被告說如果要這些錢就到法院告他，去跟他拿，我沒收到這些錢就請被告到辦公室跟主管談。」
、「被告剛開始說要就到法院跟他拿，後來他又說要的話，就給我們40萬元，之後我們就請主管來，主管說公司給我們10萬元的價差，但那時被告還是不肯。」
、「主管是廖怡虹，我們公司都希望可以圓滿處理，10萬元價差的意思就是被告要給我們90萬元。」
、「我們公司是同意90萬元，但被告不同意。」
、「當時被告與他的女兒、女婿都在現場，被告就說他要40萬元，他女兒跟他說『多給他們一點』，就是55萬元，後來被告寫55萬元的金額之後，他就走了。
」、「以公司方式如果這個費用沒有收回，就由業務承擔這45萬元，我當時有跟被告說，我就他的案件沒有賺錢還虧錢，公司也不同意這個金額；
後來我們就先請朱律師幫忙我們到法院調解，當時我們都有釋出誠意大家來談，但被告就一直說到法院見。」
、「如果是100萬元我們就會開收據給被告，但當時被告給的金額公司是不同意的，因為當時被告就把55萬元丟在桌上就走了，這個案件我們交代會計千萬不要入帳，不知為何，會計就入帳了，但我們當時確實有跟被告說這樣的金額不夠，公司是不同意的。
」、「如果從100萬元降到55萬元時會請代書立下切結書，如果代書不在，會請公司人員用書面讓當事人跟公司寫下切結書，必須雙方都簽名蓋章。」
、「當時廖店長很生氣就走到樓上。
我有追出去，因被告他們硬要走。」
；
另證人廖怡虹證稱：「（問：103年10月23日有無跟被告就你們的仲介費問題做過討論？當時情形如何？）答：當時他們已經在銀行有協調過後，再回到公司作第二次協調，在他們回到公司之前，我的老闆給我一個仲介費權限，如果需要談到仲介費這個部分，我們可以減少10萬元以內的金額，回來時我就聽到他們當場說到仲介費的事情，我跟被告說10萬元是我的權限，可以的話這10萬元折讓給被告，當時被告並未同意，所以大家在討論這個事情後來討論完後，他們就開55萬元的支票，人就出去了。」
、「（問：當天有無表示同意或默認接受這伍拾伍萬當作仲介費用的總額？）答：無。」
、「（問：被告將支票放在桌上離開後，你們如何處理？）答：張瑞恩就追出去。」
、「（問：如果不接受，為何把55萬元軋進去銀行？）答：仲介費用的票一定要繳回公司，會計就會處理，如果協調同意的話，仲介的費用變更，我們雙方就會簽立切結書，本件我們並未跟買方簽立切結書，表示我們並不接受這個數字。」
、「他們在銀行已經有作第一次協調，回來公司後因老闆不在，我只是表達老闆的意思，在公司他們談了二十分鐘以上，被告才拿出支票，我們也拿出大光明不動產仲介顧問社的抬頭給被告。」
、「被告就把支票放在桌上就走了。」
等情。
則據上開2位證人證述，原告當時並未同意調降仲介費用為55萬元，係被告自行開立並交付55萬元支票後即離開。
（3）上開證人詹瑛珺、蔡武憲所述是否合意更改仲介費用之情節，與證人張瑞恩、廖怡虹所述之情節迥異，本院實無法以證人間相互矛盾之證詞，為認定事實之唯一依據。
而被告除舉上開2位證人外，亦稱本件變更約定並無任何書面等情，而未提出其他證明更改契約之證據。
因此，本院實無法僅就證人詹瑛珺、蔡武憲片面之陳述，即認定兩造已然變更仲介費用約定數額。
2、而證人李珞寧即製作臺中商銀代收票據明細單之當時原告員工於本院證稱：「（問：你在何情況下寫該明細單？）答：支票要拿去代收，所以要寫明細。」
、「（提示上開明細）明細單中間有「成，7/19，鯉耀龍門結，1023，賣方」何人所寫？係何意？）答：是我寫的，賣方是指這張支票是賣方的，成，7/19是指七月十九日成交，鯉耀龍門是土地的名稱，結是指十月二十三日結案。」
、「就是這個案件到10月23日就結束。」
、「上任會計叫我寫的，他說我必須知道成交日與結案日是什麼時候，所以我寫在上面。」
、「（問：請問他有無跟你說明成交日與結案日是土地買賣或仲介的成交日與結案日？）答：沒有說。」
、「（問：所以你對結案日的解釋是你自己想的？或是上面交代的？）答：是我自己想的。」
，故證人李珞寧於臺中商銀代收票據明細單上「結案」之記載，係其自己認為之想法，亦無從為兩造已然變更仲介費用約定之證明。
3、再者，證人張進發於本院證稱：「（問：103年10月有無向被告購買四筆土地？）答：有。」
、「（問：為何王惠貞後來變成是你？）答：因為當時我有向合庫借錢，我太太不是農民無法借款太大金額，原本就是我要買，只是我掛我太太的名字而已。」
、「（問：當時為何知道被告要賣土地？）答我路過看到被告的土地上有看板要出售，後來就去電詢問。」
、「（問：所以你一開始是跟仲介談？）答：是。」
、「（問：從你太太簽約到後來變更你的名字，該期間被告那邊有沒有意見？）答：沒有。
如有意見就不會賣給我了。」
、「（問：從王惠貞簽約到變更你的名字，該期間原告有無意見？）答：無」、「當時原告也有跟我說我太太的名字無法借太多錢，合庫也有跟我說。
」、「是我當時要買時就是我要買，只是要買在我的名下或我太太的名下，既然我太太名下無法借款那麼多，就改在我的名下。」
、「（問：變更你名下期間，被告這邊有無何表示？）答：沒有說，就是都代書辦理這樣。」
，則據證人張進發所述，本件交易自始即以其為買受人，只是系爭土地所有權要登記在其妻王惠貞名下或其自己名下之考慮而已，而證人一開始即以原告為交易討論對象，後來因貸款數額之考量，故由王惠貞變更為自己之名義，被告方面亦無意見等情。
因此，本院認為被告雖與王惠貞簽定不動產買賣契約書，然實際上買受人為張進發，王惠貞僅為出名之名義人而已。
因此，本件系爭土地交易當事人自始即為原告所仲介之張進發與被告，並無由王惠貞變更為張進發之情事，亦無委託銷售期間已然經過之情形，被告前開抗辯，應無可採。
4、綜上，被告暨無法證明兩造間仲介費用之約定，已然由原約定之100萬元變更為55萬元之事實，則原告請求被告給付尚欠之45萬元仲介費用，應有理由。
5、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。
前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，為民法第229條所明定。
又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
但約定利息較高者，仍從其約定利率；
而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項、第203條亦有明文。
本件原告依債務不履行之規定，請求被告給付，並未定有給付之期限，則原告請求支付命令送達被告翌日即103年12月11日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，核無不合。
四、綜上所述，原告依據兩造所簽定之契約書及債務不履行之規定，請求被告給付45萬元及自支付命令送達之翌日即103年12月11日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定，適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。
並依職權為被告得預供擔保免為假執行之諭知。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 劉國賓
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
書記官
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