沙鹿簡易庭民事-SDEV,105,沙訴,2,20170117,2

臺灣臺中地方法院民事判決 105年度沙訴字第2號
原 告 賴永堂
原 告 兼
訴訟代理人 賴永裕
上二人共同
訴訟代理人 陳文慧律師
被 告 王鐤栢 住臺中市○○區○○路00○00號
訴訟代理人 黃呈利律師
複代理 人 陳怡婷律師
上列當事人間請求拆除地上物事件，本院於民國105年12月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺中市○○區○○段○000地號土地（面積1373.16平方公尺）上如附圖（即臺中市清水地政事務所複丈日期民國105年1月11日土地複丈成果圖，下同）編號Ｂ所示之工寮（面積12.03平方公尺）、編號Ｃ所示之工寮（面積5.77平方公尺）及編號Ｄ…Ｅ連接線段（紅色虛線）之鐵門及鐵絲網拆除，並將附圖編號Ｂ（面積12.03平方公尺）、編號Ｃ（面積5.77平方公尺）、編號Ａ（面積1355.36平方公尺）所示之土地返還原告。

被告應給付原告新臺幣參萬陸仟參佰陸拾柒元，及自民國一百零五年九月十三起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零五年八月一日起至返還本判決第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟柒佰零參元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣參佰伍拾柒萬零貳佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：原告賴永裕、賴永堂為兄弟。原告二人於民國103年9月間共同向坐落臺中市○○區○○段○000號土地（地目旱、面積1373.16平方公尺，下稱系爭土地）之共有人即訴外人陳治世、周惠子、陳淑美、陳春枝、陳篤珠、陳辰江、曾秀美購買系爭土地之所有權（權利範圍全部），原告並於103年10月21日取得系爭土地之所有權（原告二人應有部分均各為2分之1），然系爭土地遭被告無權占用，且被告擅自在系爭土地上搭建如附圖（即臺中市清水地政事務所複丈日期105年1月11日土地複丈成果圖，下均同）編號Ｂ所示之工寮（面積12.03平方公尺）、編號Ｃ所示之工寮（面積5.77平方公尺）及編號Ｄ…Ｅ連接線段（紅色虛線）之鐵門及鐵絲網等地上物（下合稱系爭地上物），已妨害原告就系爭土地所有權之行使，屢經原告通知請被告拆除系爭地上物並將系爭土地返還原告，未獲被告置理。

被告抗辯其係基於耕地租賃契約關係而屬有權占有使用系爭土地，與事實不符，並無可採。

準此，原告自得依民法第767條物上請求權之法律關係，請求被告將系爭地上物拆除並將系爭土地返還原告。

又被告無權占有系爭土地，自受有相當於租金之不當得利，且參諸被告在系爭土地上種植果樹等高經濟作物用以獲取利潤，及依系爭土地之位置可通往學校及空軍清泉崗基地及目前社會經濟等情況，應以土地市場交易租用價格即以每月新臺幣（下同）50,000元【即依系爭土地之面積1373.16平方公尺，換算約為415.38坪，並依每坪121元計算（計算式：121×415.38≒50,26 1），本件主張每月為50,000元】計算相當於租金之不當得利，始屬妥適。

原告自取得系爭土地所有權起迄今，因未主動申報地價，系爭土地之申報地價才會一直維持每平方公尺為248元，本件如仍以申報地價作為計算不當得利之基礎，對於原告顯失公平。

則被告應給付原告之不當得利為：自原告於103年10月21日取得系爭土地所有權起至105年8月止，應給付1,118,333元【103年10月至同年12月為：118,333元（計算式：50,000×11/30）＋50,000＋50,000＝118,333；

104年1月至12月為600,000元（計算式：50,000×12＝600,000）；

105年1月至8月為：400,000元（計算式：50,000×8＝400,000），三者合計為1,118,333元】，及至返還原告系爭土地止按月給付原告50,000元。

為此，原告爰依民法第767條物上請求權及第179條不當得利之法律關係，提起本件訴訟。

並聲明：㈠被告應將系爭地上物【即附圖編號Ｂ所示之工寮（面積12.03平方公尺）、編號Ｃ所示之工寮（面積5.7 7平方公尺）及編號Ｄ…Ｅ連接線段（紅色虛線）之鐵門及鐵絲網】拆除，並將系爭土地【即附圖編號Ｂ（面積12.03平方公尺）、編號Ｃ（面積5.77平方公尺）、編號Ａ（面積1355.36平方公尺）所示土地，面積合計1373.16平方公尺】返還原告；

㈡被告應給付原告1,118,333元，及自105年8月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告50,000元，暨自訴狀（即105年8月11日民事辯論意旨狀）送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：㈠原告係於103年10月21日始取得系爭土地之所有權，然被告在此之前已在系爭土地耕作約50至60年，被告最初即係基於耕地租賃契約而開始在系爭土地耕作迄今，每年租金1,000元，被告並非無權占有系爭土地，此參諸原告另案對被告提出竊佔等告訴之刑事案件（即臺灣臺中地方法院檢察署104年度偵字第2928號，下稱另案刑事案件）偵查中訴外人陳明貴於警詢、檢察官訊問時之證言及訴外人陳治世於警詢時之證言即明。

倘被告係無權占有系爭土地，系爭土地之原地主豈有任令被告在系爭土地耕作數十年而均未表示異議之理。

㈡又耕地三七五減租條例第6條第1項關於「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記始能生效。

是耕地之承租人與地主間之租賃關係，並不以書面之訂立為生效要件，只要符合民法第421條規定，當事人約定，一方以土地租與他方耕作使用收益而支付租金之意思表示合致即可。

又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。

民法第425條第1項定有明文，是基此規定，就系爭土地之使用原告仍應承受原地主陳治世與被告間之租賃關係。

嗣於88年4月21日增訂並於89年5月5日施行同法條第2項「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，惟此規定，依法律不溯及既往之原則，係對89年5月5日後所發生之租賃關係始有適用餘地。

被告係基於耕地租賃契約關係而占有使用系爭土地，有如前述，自屬有權占有系爭土地。

是本件原告以被告係無權占有系爭土地為由，據此請求被告拆除系爭地上物、返還原告系爭土地，及對被告所為返還不當得利之請求，均屬無據，不應准許。

㈢退一步言，倘認被告係無權占有系爭土地（被告否認之），被告主張不當得利之計算如下：⒈依證人陳明貴於另案刑事案件偵查中證稱系爭土地之租金每年僅有1,000元，故原告得請求之不當得利應以上開金額為基礎計算之。

⒉縱認不宜以每年1,000元作為本件計算不當得利之基礎。

然系爭土地自102年1月起迄今之申報地價均為每平方公尺248元，且系爭土地位於山區、地段偏遠，並非繁榮地區且被告利用程度低，應依土地法第105條準用第97條第1項規定，以申報地價年息百分之三計算不當得利之金額，始屬適當。

㈣並聲明：駁回原告之訴。

三、法院之判斷：㈠下列事實，業據原告提出系爭土地之土地登記謄本、地籍圖謄本、系爭土地之買賣移轉契約書、土地登記申請書為證，並經本院勘驗現場及囑託臺中市清水地政事務所測繪，此有本院勘驗筆錄（含現場相片）、臺中市清水地政事務所函附之附圖（即該所複丈日期105年1月11日土地複丈成果圖附卷可稽，且為兩造所不爭執，應堪信為真實：⒈原告於103年9月間共同向系爭土地之共有人即訴外人陳治世、周惠子、陳淑美、陳春枝、陳篤珠、陳辰江、曾秀美購買系爭土地之所有權（權利範圍全部），原告並於103年10月21日取得系爭土地之所有權（原告二人應有部分均各為2分之1）。

⒉原告取得系爭土地所有權之前，被告即已占有使用系爭土地，並在系爭土地搭建系爭地上物，被告迄今仍占有使用系爭土地，且被告未曾為系爭土地之所有人或共有人。

㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；

為共有人全體之利益者，得為回復共有物之請求，為民法第821條所明定。

又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。

查原告取得系爭土地所有權之前，被告即占有使用系爭土地迄今，並在系爭土地搭建系爭地上物，有如前述。

則本件原告主張被告係無正當合法權源而占有系爭土地，依前開說明，被告就其係有權占用系爭土地之事實，自應負舉證之責。

被告雖以前詞置辯，惟為原告所否認。

且查：⒈經本院調閱另案刑事案件偵查案卷全卷，訴外人陳治世於另案刑事案件警詢時乃證述：系爭土地，是我繼承我父親陳維賢，所以系爭土地登記在我名下；

我繼承系爭土地之前就有人在該處耕種；

被告稱其在系爭土地已耕種50、60年，我我不知道；

我不曾向被告收取過租金等語（見偵查卷第41、42頁）。

則依訴外人陳治世前揭證言，至多僅能認定被告有在系爭土地耕作之事實，顯無從逕認被告係基於耕地租賃契約等正當合法權源而占有使用系爭土地，甚為明確。

至訴外人陳明貴於另案刑事案件警詢時雖證稱：被告在系爭土地耕種，有50年以上；

因為我耕種的同段第222地號土地，在被告耕種的系爭土地旁邊；

我耕種的同段第222地號土地，地主是陳文達，由陳治世繼承；

我於56年11月7日開始在同段第222地號土地耕種（附合約書、讓渡證書），該合約書之陳明宏是我親兄弟；

被告比我早就在系爭土地耕種；

被告說合約書年代久遠不見了；

我們租賃的農地都是陳治世來收租，我的部分年租是2,000元，被告的部分年租是1,000元等語（見偵查卷第31、32頁；

訴外人陳明貴提出之合約書、讓渡證書，見偵查卷第33、34頁）；

又訴外人陳明貴於另案刑事案件檢察官訊問時雖證稱：我是於56年開始向陳治世的父親陳文達承租同段第222地號土地；

被告有承租系爭土地務農，被告承租日期比我還早；

我係將每年之租金2,000元交給陳治世，都是由陳治世來收租，有時10年收一次，有時2、3年收一次，因為當初陳治世的父親在國民政府來台時，就搬到日本，當時陳文達要出售土地，但我們沒有錢購買，所以簽立切結書，陳治世也都很清楚中間的脈絡；

被告的租金是每年1000元，因為被告耕種的系爭土地較小，所以陳治世來收租金時，我們承租戶都會相約將租金交給陳治世等語（見偵查卷第66、67頁）。

然查，訴外人陳治世之父親係陳維賢（77 年12月28日死亡；

係陳文達之長子），陳文達（55年12月27日死亡）乃為訴外人陳治世之祖父乙節，亦據前揭出售系爭土地予原告之原所有人即證人陳春枝（即陳文達之四女）、證人曾秀美（即陳治世之配偶）及證人陳治世於本院審理時均結證在卷，並有陳文達之親屬關係表在卷可按，堪認屬實。

又參諸訴外人陳明貴前揭證稱訴外人陳治世有向其及被告收取租金乙節，與訴外人陳治世前揭證述情節至為歧異、互不相符外，且證人陳治世於本院審理時明確結證：我不知道陳文達生前是否有將系爭土地出租給他人使用，陳文達過世時我是初中的年紀；

我父親陳維賢生前或陳維賢其他兄弟姊妹是否曾有將系爭土地出租給他人使用，我不知道，我也沒有聽我父親說過；

我最初看到被告距離現在至少有十年以上，是在現場看到，被告可能在系爭土地現場種東西，我只是看一下，因為系爭土地不是我自己一人所有，是共有的，所以當時沒有問被告為何在現場耕種；

陳明貴於另案刑事案件警詢、檢察官訊問時提到我有收租，陳明貴部分是每年租金2,000元，被告部分是每年租金1,000元等語，陳明貴所述不實在，實際上我沒有去收租金，陳明貴或被告都沒有拿租金給我等語，而證人陳明貴於本院審理時經當庭與證人陳治世對質時，證人陳明貴就此部分當庭改為證稱：來跟我收租金的「陳治世」身高比我高，但現在在庭的證人陳治世身高比我矮，而且現在在庭的證人陳治世，與我所說收取地租的「陳治世」看起來不像，我的身高約168公分，來收地租的「陳治世」大約是170公分出頭，身形瘦瘦的等語（見本院105年8月4日言詞辯論筆錄第16頁），已堪認證人陳明貴前揭於另案刑事案件警詢、檢察官訊問時所為有利被告之證言，核與事實不符，無從據為有利被告認定之憑據。

⒉實則，證人陳明貴前揭提出之合約書、讓渡證書，乃為證人陳明貴之兄即訴外人陳明宏與訴外人蔡進朝所簽立，其內容係載稱訴外人蔡進朝將其向陳文達承租耕作之土地，再讓渡予訴外人陳明宏承租耕作乙節，此綜參前揭合約書、讓渡證書之內容即明，並據證人陳明貴於本院審理時證述在卷（見本院105年8月4日言詞辯論筆錄第14頁）。

又被告於本院審理時自陳：我舅舅先在系爭土地耕作，一段時間之後，蔡鎮國才讓渡給我耕作，蔡鎮國是蔡進朝的兄弟等語（見本院105年8月4日言詞辯論筆錄第18頁）。

且參諸前揭合約書、讓渡證書均未經陳文達之簽認，此觀合約書、讓渡證書之內容即明，再佐以證人陳治世於本院審理時結證：我不認識陳明貴、陳明宏、蔡進朝等語（見本院105年8月4日言詞辯論筆錄第11頁）等情以觀，足見原告取得系爭土地所有權之前，無論陳文達或陳文達之子女等系爭土地之原所有權人，均無直接將同段第222地號土地、系爭土地各出租予證人陳明貴、被告，且亦未同意他人得將同段第222地號土地、系爭土地擅自讓渡予第三人承租耕作使用之情事。

於此情形，被告以其與系爭土地之原所有權人間有耕地租賃契約之占有系爭土地正當合法權源存在等語置辯，委無可採。

此外，被告對於其所稱其舅舅或蔡鎮國等人，與陳文達等系爭土地之原所有權人間確有租賃關係等正當合法占有權源存在之有利於己事實，復未提出確切證據以實其說，益徵被告抗辯其係有權占有系爭土地等語，並無可採。

準此，原告以被告係無權占有系爭土地為由，據此依民法第767條物上請求權之法律關係，請求被告將系爭地上物拆除，並將系爭土地返還原告，為有理由，應予准許。

㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段所明定。

次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，亦屬社會通常之觀念（最高法院61年度臺上字第1695號判例參照）。

又無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。

次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，此於城市地方基地租賃之租金準用之，同法第105條亦有明文。

所謂土地總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價，而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，此有關房屋及基地租賃計收租金之上限規定，於請求返還相當於租金利益之事件，自應據為計算利益之標準。

又計算相當於租金之損害，除應以不動產之價值為基礎外、尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。

經查：⒈被告係無權占用系爭土地，已如前述，對原告而言自無正當使用權源，為屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害。

則原得請求被告返還因占有系爭土地所受相當於租金之利益，為有理由。

再者，依原告前揭訴之聲明第㈡項聲明請求之內容，原告請求被告給付其自105年8月1日起至返還系爭土地之日止之未到期不當得利給付性質，雖為將來給付之訴，但被告對於已到期之不當得利迄未給付，且其答辯聲明亦請求駁回原告之訴，顯然有到期不為履行之虞，原告自有預為請求之必要，是原告此部分請求，亦屬有據。

⒉又系爭土地自102年月起迄今之申報地價均為每平方公尺248元，此觀卷附系爭土地之地價第一類謄本即明。

再審酌系爭土地之地目為旱地（使用分區為一般農業區、使用地類別為農牧用地），被告占有之系爭土地，其上除被告搭建之系爭地上物，係供被告種植蔬菜、果樹等作物之用途，且系爭土地、臨柏油道路、附近並無商家，僅有部分住家、工廠及教會，距離附近之東山國小開車約3至5分鐘車程等情，此觀前揭卷附系爭土地之土地登記謄本、本院勘驗筆錄及現場相片甚明。

本院綜核上情，認為原告請求被告103年10月21日起至返還系爭土地之日止，應按系爭土地前揭申報地價即每平方公尺248元之年息百分之六計算其相當於租金之不當得利【即每月不當得利之金額為1,703元《計算式：（系爭土地面積1373.16平方公尺×248元×6％）÷12月＝1,703元，元以下四捨五入，下均同》】，為屬適當。

準此，原告請求被告給付其自103年10月21日取得系爭土地所有權起至105年7月31日止之不當得利：36,367元【即103年10月份之11日為604元《計算式：1,703×（11/31）＝604》及103年11月份至105年7月份即：21個月為35,763元《計算式：1,703×21＝35, 763》，二者合計為36,367元《計算式：604＋35,763＝36,367》，及自105年8月11日民事辯論意旨狀送達被告翌日即105年9月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息；

並請求被告自105年8月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告1,703元之不當得利，為有理由，應予准許。

至原告逾此範圍之請求，為屬無據，不應准許。

㈣綜上所述，原告依民法第767條物上請求權之法律關係，請求被告將系爭地上物【即附圖編號Ｂ所示之工寮（面積12.03平方公尺）、編號Ｃ所示之工寮（面積5.77平方公尺）及編號Ｄ…Ｅ連接線段（紅色虛線）之鐵門及鐵絲網】拆除，並將系爭土地【即附圖編號Ｂ（面積12.03平方公尺）、編號Ｃ（面積5.77平方公尺）、編號Ａ（面積1355.36平方公尺）所示土地，面積合計1373.16平方公尺】返還原告；

及依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付原告36,367元，及自105年9月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自105年8月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告1,703元，為有理由，應予准許。

至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

四、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就原告勝訴部分尚無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當擔保金額准許之；

另依同法第392條第2項規定，本院爰依職權酌定相當擔保金額，宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失其宣告之依據，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第390條2項、第392條第2項。

中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
民事庭 法 官 何世全
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
書記官 柳寶倫