沙鹿簡易庭民事-SDEV,107,沙小,22,20180508,1

臺灣臺中地方法院小額民事判決
107年度沙小字第22號
原 告 林平靜
被 告 黃世昌
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國107年4月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國106年11月14日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告向被告承租門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號房屋一樓至三樓全棟（下稱系爭房屋），租期五年即自106年12月1日起至112年11月30日止，租金每月新臺幣（下同）18,000元，原告先行給付定金18,000元（下稱系爭定金）予被告，兩造並約定系爭租約之租期開始時，系爭定金則轉為押租金，及約定106年11月20日起至同年月30日為免租金裝潢期，被告向原告承諾其願於106年11月20日前將系爭房屋全棟牆面粉刷及廚房磁磚清潔完畢，然經原告多次以簡訊電話催促，被告除未將牆壁粉刷完畢且無明確完工日期，被告遲至11月23日晚上仍無法交付系爭房屋予原告，期間兩造於同年月22日電話聯繫時，被告甚且向原告咆嘯：「你就不要租，給我滾，我也不會退錢給你」等語，原告覆議要求被告返還系爭定金。

又被告雖曾將系爭房屋鑰匙一把交付原告，惟交付鑰匙與占用使用收益不同，因系爭房屋當時仍有其他房客居住，且系爭房屋仍遺留熱水器等物，原告無從使用系爭房屋。

則兩造約定之確定期限即106年11月20日屆滿時，被告未能將符合系爭租約約定之系爭房屋交付原告使用收益，自屬因可歸責於被告之事由而給付遲延，且被告未提供符合系爭租約約定之系爭房屋交付原告居住，亦應屬給付不能。

原告遂於同年11月27日寄發臺中民權路郵局第2747號存證函向被告為解除系爭租約之意思表示，被告並於同年月29日收受前開存證信函，故系爭租約已於同年月29日生解除之效力。

再者，簽立系爭租約之前，被告曾誇口其在逢甲有多間店面出租並承包多件政府工程，擁有自己之工班，允諾可如期交屋，使原告陷於錯誤而簽立系爭租約，原告亦得以民法第92條為由而撤銷承租系爭房屋之意思表示。

基此，系爭租約既經原告為解除或撤銷之意思表示，被告自屬無法律上原因而受有系爭定金之利益，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告將系爭定金返還原告。

又違約定金係以定金為契約不履行之損害賠償擔保，性質上為最低賠償之預定，受定金之當事人如不履行契約，應加倍返還定金，則原告亦得依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金即：另請求被告給付原告18,000元。

為此，原告爰依不當得利、民法第249條第3款之法律關係，請求被告給付原告36,000元（即18,000＋18,000＝36,000）及其利息。

並聲明：被告應給付原告36,000元，及自106年12月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告抗辯：原告陳稱其向被告承租系爭房屋係欲作為網路拍賣倉庫及自住之用途，並陳稱其有迫切搬家需求，兩造因此於106年11月14日簽立系爭租約，原告先行給付被告押金18,000元（即原告前揭主張之系爭定金，下同），被告即當場交付系爭房屋之鑰匙配合原告先行搬入，並清空所有物品，依系爭租約第8條約定，被告亦同意原告可更換門鎖及裝潢，原告有免租金之裝修期間，其中系爭房屋一樓之免租金裝修期間自106年11月20日起至同年月30日止，系爭房屋二樓以上之免租金裝修期間自106年12月1日起至同年月9日止，被告均遵行系爭租約之約定辦理。

然兩造於106年11月14日簽立系爭租約後，原告開始以莫名原因指摘被告，至同年月20日僅短短六日，被告豈有可能承諾原告於同年月20日前即將牆面粉刷及廚房瓷器清潔完畢，且被告業已清空系爭房屋，並無遺留熱水器、快速爐、瓦斯桶等物品，原告所述均非事實，被告否認之。

原告主張其已向被告解除或撤銷系爭租約之，自不生合法解除或撤銷之效力，系爭租約仍應有效存立，原告應依約給付被告系爭租約之租金，原告對被告之本件請求，為無理由。

並聲明：駁回原告之訴。

三、法院之判斷：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文設有規定。

民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。

本件原告主張其係因陷於錯誤而簽立系爭租約，並主張被告就系爭租約之履行有給付遲延或給付不能之情事，惟為被告所否認，並以前詞置辯，則原告自應就此有利於己事實，負舉證責任。

經查：⒈稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

民法第421條第1項定有明文。

又法律行為，有成立與生效之分。

倘法律行為之成立與生效不作分別，則法律行為成立之時，即為法律行為生效之時，其結果，法律行為如欲於某日生效，必須於該日作成，例如租賃契約如欲於某日生效即：欲自某日起租，必須於該日簽約。

果真如此，法律上主體預先安排其生活軌道之空間將大為減小。

因之，法律行為之成立與生效，藉由條件或期限之規定，使其得以分離，藉由期限（附始期）為之者，有效之法律行為，因之分離為「成立並同時生效」及「成立後經過一定期間始生效」二種情形，故民法第102條第1項明定：附始期之法律行為，於期限屆至時，法律行為始發生效力。

而查，兩造於106年11月14日有簽立系爭租約，約定原告向被告承租系爭房屋，租金每月為18,000元乙節，固為兩造所共認。

然觀諸卷附兩造提出之房屋租賃契約書二份，可知兩造當時係簽立房屋租賃契約書二份，且系爭房屋二樓、三樓部分之租賃期限自106年12月10日起至112年12月9日止，租金為每月8,000元，並約定：「106年12月1日─12月9日免租金裝潢期」（詳該份契約書之「其他約定事項」第1項約定），原告就此部分係給付被告「押訂金」8,000元（即記載106年11月14日起至同年月30日止之「押訂金」8,000元，詳該份契約書之「房租付收款明細欄」所載）；

系爭房屋其餘部分之租賃期限則自106年12月1日起至112年11月30日止，租金為每月10,000元，並約定：「免租金裝修期106年11月20日─11月30日」（詳該份契約書第22條第1項約定），原告就此部分則係給付被告「訂押金」10,000元（即記載106年11月14日起至同年月30日止之「訂押金」10,000元，詳該份契約書之「房租付收款明細欄」所載），足見系爭租約之性質，係屬附始期之租賃契約，系爭房屋二樓、三樓部分之租賃契約自始期屆至即：自106年12月10日起始發生效力；

系爭房屋其餘部分之租賃契約自始期屆至即：則自106年12月1日起始發生效力，堪以認定。

⒉系爭租約乃為附始期之租賃契約，系爭房屋二樓、三樓部分之租賃契約自106年12月10日起始發生效力；

系爭房屋其餘部分之租賃契約則自106年12月1日起始發生效力乙節，有如前述，堪認系爭租約生效時即：前揭租賃始期先後於106年12月1日、同年月10日分別屆至時，被告始有交付各該租賃標的物予原告使用收益之義務。

則在系爭租約生效前，原告以被告未於106年11月20日將系爭房屋交付原告為由，據此主張被告對於系爭租約之履行係屬給付遲延或給付不能，已屬無據，並無可採。

⒊再者，原告主張被告曾向原告承諾其願於106年11月20日前將系爭房屋全棟牆面粉刷及廚房磁磚清潔完畢乙節，固據原告提出兩造間LINE通訊軟體之對話內容及系爭房屋之現場相片為證。

惟查，系爭租約簽立後，被告已將系爭房屋之鑰匙交付原告乙節，業據原告自陳在卷。

且系爭租約僅記載：「106年12月1日─12月9日免租金裝潢期」（即系爭房屋之二樓、三樓部分）、「免租金裝修期106年11月20日─11月30日」（即系爭房屋之其餘部分），並無任何須等待被告清潔廚房磁磚及粉刷牆面全部完畢後，原告始能至系爭房屋進行裝修之相關約定。

於此情形，在系爭租約生效前之前揭裝修期間內，顯難認原告有何不能至系爭房屋進行裝修之情事。

況且，觀諸前揭卷附兩造間LINE通訊軟體之對話內容，可知被告猶向原告表明：「承租方（即指原告）於11/16時尚未確定是否要粉刷」、「我方（即指被告）並無承諾於11/20日前完成粉刷及清潔，只有於合約書上說明給予裝潢期…」等語外，且原告對於系爭租約生效前之前揭裝修期間內，原告究係有何裝修（或裝潢）之具體計劃？係欲進行何種裝修（或裝潢）？以致須等待被告清潔廚房磁磚及粉刷牆面全部完畢後，原告始能至系爭房屋進行裝修（或裝潢）之有利於己事實，復未提出證據證明以實其說，益見原告以被告違反前揭約定（即被告應於106年11月20日前將系爭房屋全棟牆面粉刷及廚房磁磚清潔完畢）為由，據此主張原告係因陷於錯誤而簽立系爭租約，且被告就系爭租約之履行有給付遲延或給付不能之情事，均難憑採，無從逕為有利原告之認定。

是原告以106年11月27日前揭存證信函向被告為解除或撤銷系爭租約之意思表示，自不生合法解除或撤銷系爭租約之效力，亦堪認定。

從而，原告以其已向被告解除或撤銷系爭租約為由，據此依不當得利及民法第249條第3款之法律關係，對被告之本件請求，自屬無據，不應准許。

㈡綜上所述，原告依不當得利、民法第249條第3款之法律關係，請求被告給付原告36,000元，及自106年12月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。

五、另原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然此僅為預備其勝訴時促使法院依職權宣告假執行，自無另為准駁諭知之必要，附此說明。

六、本件訴訟費用額確定為1,000元（即原告繳納之第一審裁判費），依民事訴訟法第436條之19及第78條，應由原告負擔之。

中 華 民 國 107 年 5 月 8 日
沙鹿簡易庭 法 官 何世全
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 8 日
書記官 柳寶倫